Что Спрашивать При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

10 вопросов, которые нужно задать продавцу квартиры

Сделки по купле-продаже жилья на вторичном рынке сопровождаются большим документооборотом и отличаются сложной процедурой оформления. Неудивительно, что в этих условиях часто встречаются случаи мошенничества или признания сделки ничтожной. Внезапное возникновение наследников, недееспособность собственника, отсутствие согласия супругов — все это может оставить вас без квартиры и без денег. Причем на вполне законных основаниях.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры, получите от продавца исчерпывающие ответы на 10 вопросов:
1. Кто выступает продавцом по сделке — собственник или риэлтор?

2. Кто может распоряжаться недвижимостью?

3. Каково семейное положение собственника?

4. Проживают ли в квартире дети?

5. Кто еще прописан и/или фактически проживает в квартире?

6. По какой причине владелец продает квартиру и чем обусловлена цена?

7. Есть ли обременения на недвижимость?

8. Как застрахована ответственность риэлтора?

9. Как застрахованы риски по сделке?

10. Кто будет сопровождать сделку, сколько это стоит и кто платит?

Теперь более подробно о том, на что нужно обратить внимание.

Кто выступает продавцом по сделке — собственник или риэлтор?

Если интересы продавца представляет риэлтор, проверьте его репутацию и полномочия. Изучите официальный сайт агентства, прочтите отзывы клиентов, обратите внимание на его манеру общения и готовность представить все запрашиваемые документы. Попросите показать договор или доверенность. Добросовестный риэлтор познакомит вас с собственником при первой же возможности и подтвердит свои полномочия.

Важно! Ни при каких обстоятельствах не отдавайте задаток риэлтору. Деньги от вас должен получить собственник квартиры под расписку. Иначе есть риск лишиться и задатка, и квартиры, так как она может быть продана другому покупателю. Вернуть задаток можно будет только в судебном порядке.

Кто может распоряжаться недвижимостью?

Распоряжаться (продавать, дарить, завещать) недвижимостью вправе только собственник или его законный представитель. При этом в доверенности может быть обозначено право представлять интересы собственника в различных инстанциях, подавать, получать и подписывать документы от его имени, но отсутствовать право на продажу недвижимости. Убедитесь, что право на продажу конкретного объекта прямо зафиксировано в доверенности.

Обращайте внимание и на срок действия. Обычно доверенность выдается на один год, но может быть и бессрочной. Действовать по ней вправе только лицо, на которое она оформлена. Доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом.

Важно! Не поленитесь и проверьте действительность доверенности в едином реестре нотариата в интернете или лично в офисе нотариуса. Собственник недвижимости мог отозвать ее, а у риэлтера сохранился экземпляр. Не забывайте, представитель продавца обязан предоставить вам оригинал доверенности. Не принимайте никаких копий, даже нотариально заверенных.

Если выбранная вами квартира не приватизирована, подождите, пока проживающие в ней люди узаконят право собственности. Дело в том, что неприватизированное жилье принадлежит государству и жильцы не имеют право его продавать. Не совершайте никаких действий до приватизации, тем более не отдавайте задаток. Во-первых, право на приватизацию имеют все родственники, проживающие в квартире, во-вторых, кто-то из них может оказаться от приватизации, в-третьих, хозяин квартиры может передумать ее приватизировать, воспользовавшись вашим задатком. Отстоять свои права можно будет только в суде.

С 2016 года право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. В ней перечислены все действующие собственники недвижимости. Если владельцев несколько, все они должны продать вам свои доли и поставить подписи в договоре купли-продажи.

Важно! Обязательно потребуйте от риэлтора или собственника свежую выписку из ЕГРН, так как с момента выдачи последнего экземпляра все могло измениться. Заказать выписку можно в режиме онлайн.

Каково семейное положение собственника?
Все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов. Если владелец недвижимости состоит в официальном браке или развелся позднее даты приобретения недвижимости, нотариально заверенное согласие супруга/супруги (даже бывших) на продажу квартиры обязательно.

Исключением может быть брачный контракт, в котором четко обозначены имущественные права мужа и жены. Но, как показывает судебная практика, его легко оспорить. Поэтому лучше взять согласие.

Важно! Бурная личная жизнь собственника со сменой супругов и детьми от прошлых браков в рамках истории одной квартиры должна вас насторожить. Возможно, стоит подыскать другой вариант.

Проживают ли в квартире дети?
Если в квартире зарегистрированы и проживают дети, вам понадобится помощь юриста, специализирующегося в этой области. Вопросы, касающиеся отчуждения недвижимости у несовершеннолетних, законодательно очень запутаны и сложны. В любом случае, вам необходимо удостовериться в согласии на сделку органов опеки.

Кто еще прописан и/или фактически проживает в квартире?
В ряде случаев у людей сохраняется право пользоваться квартирой даже после ее продажи. В качестве примера можно привести длительный договор аренды квартиры, в котором прописано сохранение права проживания арендатора при смене собственника. Или завещательный отказ, когда квартира передана собственнику на условиях пожизненного проживания третьего лица. К сожалению, выяснить эти обстоятельства самостоятельно очень сложно. В любом случае, запросите у продавца выписку из домовой книги ЖЭКа, в которой указаны все зарегистрированные в этой квартире лица.

Важно! Продавец обязан указать в договоре купли-продажи всех лиц, у которых есть право пользования квартирой. Это является существенным условием договора. Если он скрыл эти факты, суд может встать на сторону покупателя и признать договор недействительным в его пользу.

По какой причине владелец продает квартиру и чем обусловлена цена?
Поговорите с собственником и уточните, по какой причине тот продает квартиру. Обычно речь идет о расширении жилплощади или разъезде с взрослыми детьми. Это обычная практика. Но если планы продавца связаны с погашением долгов, переездом в меньшую по площади квартиру или такую же, но в другом районе, это должно вас насторожить. Стоп-фактором также является цена значительно ниже рыночной.

Важно! Обязательно поговорите с соседями. Возможно, собственник скрывает от вас буйного соседа или постоянно протекающую весной крышу.

Есть ли обременения на недвижимость?
Все обременения на квартиру содержатся в выписке из ЕГРН. Ограничение права собственника в пользу третьих лиц может возникнуть в связи со следующими факторами:

В случае с ипотекой приобретение недвижимости согласовывается с банком. С одной стороны, покупка квартиры займет больше времени, с другой — юристы банка тщательно проверят документы.

Во всех остальных случаях лучше подобрать другой вариант жилья.

Как застрахована ответственность риэлтора?
Добросовестные риэлторы страхуют свои риски. Если у вашего агентства есть такая страховка, то вы получаете некоторые гарантии возврата денег при признании судом недействительности сделки. Почему лишь некоторые?

Это связано с тем, что полис на несколько миллионов рублей содержит целый перечень страховых случаев, а также лимит ответственности перед одним клиентом. И ваш случай может оказаться в диапазоне сумм, недостаточных для покрытия всех убытков. Запросите и внимательно изучите страховой полис вашего риэлтора. Тем не менее, наличие такой страховки можно записать в плюс риэлтору, с которым вы решили сотрудничать.

Как застраховать риски по сделке?

Вы можете самостоятельно застраховать риск потери денег при недобросовестной сделке купли-продажи недвижимости, оформив титульную страховку. Правда, это влечет за собой дополнительные расходы, а получить возмещение вы сможете только через суд.

Кто будет сопровождать сделку, сколько это стоит и кто за что платит?

Сделка купли-продажи недвижимости связана с оформлением массы документов и согласованием с различными инстанциями. Это могут быть банк, органы опеки, участники цепочки взаимосвязанных сделок. Как правило, сопровождением сделки занимается риэлтор за соответствующее вознаграждение.

Поэтому в агентском договоре должно быть четко прописано, какие действия входят в обязанности риэлтора, кто оплачивает услуги сторонних специалистов, какие расходы возникают в связи с оформлением документов, а также размер комиссионных за сопровождение.

Это не все проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры. В любом случае, придерживайтесь правила: если что-то настораживает, не нравится, вызывает подозрения, отказывайтесь от этой квартиры и ищите другой вариант.

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Приобретение квартиры мероприятие дорогостоящее и к нему необходимо подходить взвешенно. Жилье на вторичном рынке имеет свою историю, узнать которую необходимо, задавая правильные вопросы продавцу.

Что нужно спросить у продавца, при покупке квартиры на вторичном рынке?

Вопросы следует задавать на любом этапе заинтересованности квартирой: от первого звонка продавцу до выхода на сделку. Рассмотрим все ситуации, и что вам потребуется уточнить про жилую недвижимость на каждом этапе.

1. Первый разговор по телефону.

Первое общение с продавцом является важным шагом к знакомству с ним и квартирой. Уже на этом этапе можно отсеять более половины предложений, найденных по объявлениям. Поэтому сначала нужно поинтересоваться:

• продается ли еще квартира (возможно, со времени выхода объявления уже нашелся другой покупатель);
• продажа происходит от собственника или через риэлтора, доверенное лицо и т.д.;
• сколько квартира находилось в собственности у продавца, придется ли ему платить налоги от суммы сделки. Если менее установленного законодательством необлагаемого периода, то из этого вытекает следующий вопрос;
• стоимостью квартиры, которую вы должны заплатить, и какая будет указана в договоре. Нередки случаи, когда продавец желает минимизировать налогообложение с продажи недвижимости. И результат такой сделки в случае проблем окажется не в пользу покупателя;
• датой и временем осмотра. Предпочтительно посетить квартиру в дневное время, чтобы осмотреть ее при дневном освещении.

2. Осмотр квартиры.

Сначала спокойно обойдите жилье, посмотрите планировку, ремонт, оцените вид из окон. Затем задайте несколько вопросов:

• причины продажи квартиры;
• на основании каких документов у продавца возникло право собственности на имущество и зарегистрировано ли оно в Росреестре;
• имела ли место перепланировка помещений и имеется ли на нее разрешающая документация;
• в каком году был произведен ремонт, что из капитальных работ было произведено (например, замена труб водоснабжения, канализации, электропроводки, системы отопления);
• если имеется встроенная мебель и техника, остается ли она при продаже, что еще хозяин планирует оставить;
• зарегистрированы ли на жилплощади граждане и в какой период планируется их выписка;
• возможно ли снижение цены;
• средний размер коммунальных платежей в месяц;
• кто живет по соседству (алкоголики и любители послушать громко музыку не лучший вариант соседства).

Желательно, чтобы у продавца на руках были подтверждающие право собственности документы. Это может быть выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права. От имени хозяина квартиру может показывать риэлтор. Тогда попросите у него копию паспорта собственника и выписку из ЕГРН. Сопоставьте их.

Теперь у вас есть возможность взвесить все увиденное, услышанное и принять решение о покупке.

Полезно знать:

3. Перед сделкой.

Когда решено, что квартира полностью устраивает и осталось выйти на сделку, необходимо прояснить еще несколько моментов:

• если квартира приобретена в период брака собственника, то обязательно должно быть получено нотариальное согласие супруги на ее продажу;
• собственник квартиры один или несколько. Если несколько, то наилучшим вариантом будет одновременное отчуждение жилья всеми по одному договору. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства;
• будет ли сделка оформлена у нотариуса (в ряде случаев нотариальное удостоверение обязательно, в иных ситуациях – на усмотрение сторон) и кто понесет расходы;
• когда будет совершена сделка;
• имеется ли задолженность по коммунальным платежам и в какой срок она будет погашена;
• имеются ли ограничения по совершению сделки в виде ареста или залога.

На что нужно обратить особое внимание?

Риски при покупке квартиры всегда существуют. Поэтому при малейших опасениях их необходимо тщательно проверить или отказаться от сделки. На рынке недвижимости всегда могут найтись предложения с наименьшими рисками. Потому отнеситесь с осторожностью к следующим моментам:

• квартира была приобретена недавно и снова продается (такой схемой часто пользуются мошенники, скрывающие нарушения при покупке);
• с наследным имуществом тоже надо быть осторожнее, даже при должном оформлении. Может получиться так, что объявится еще один наследник и предъявит свои права;
• если интересы собственника представляет доверенное лицо, он должен предъявить нотариально заверенную доверенность, проверьте её на действительность;
• квартира может иметь обременения, которые не позволят зарегистрировать переход права собственности на нее;
• сложнее с определением, насколько дееспособен владелец жилья в момент продажи. Может случиться так, что родственники обратятся с признанием сделки недействительной по этой самой причине. Потому при малейших сомнениях в адекватности продавца лучше отказаться от покупки;
• цена значительно ниже аналогичных предложений должна насторожить покупателя, поскольку именно такой прием часто используют мошенники. Перепроверьте все документы и попросите объяснить такое снижение цены. Это может быть связано, например, со спешкой при отъезде в другую страну;
• квартира имеет скрытые технические недостатки. Протекание крыши или трещины на стенах сложно замаскировать. Заметив такие следы, расспросите собственника, с чем они связаны. Если вы не уверены, что сможете исправить недостатки, откажитесь от покупки;
• вопрос о соседях необходимо задать особенно покупателям с маленькими детьми. Шумное соседство может стать настоящей проблемой. А проживание рядом с асоциальными людьми – причиной появления в квартире клопов и тараканов.

Каждый вариант жилого помещения необходимо подвергать тщательной проверке перед покупкой. Не стесняйтесь задавать вопросы и анализируйте полученные ответы. Ведь вы рискуете довольно крупными деньгами.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

Приведенные ниже рекомендации — это очень поверхностный список вопросов, ответы на которые не дают гарантий, что с квартирой действительно всё хорошо. Впрочем, первичный кастинг полученная информация пройти поможет.

А был ли объект?

Начинать стоит с проверки «искренности намерений». В Циан мощная служба модерации, которая ежедневно «просеивает» сотни объявлений на предмет их актуальности. И в Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, но, как признался в интервью «Коммерсанту» гендиректор Циан Максим Мельников, «если говорить о других городах, например о Сочи, то этот рынок славится тем, что при просмотре сложно не попасть на фейковые объявления». Таким образом, поясняет Максим Мельников, недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на тяжело продающиеся или сдающиеся объекты.

Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются страдальческим предложением посмотреть другой «очень похожий вариант». Таким образом, необходимо в первую очередь выяснить точный адрес квартиры и узнать, тот ли это объект, что вы присмотрели в базе объявлений.

Прощайтесь сразу, если на том конце провода вам пообещают «подобрать кое-что получше», попросят оплатить задаток перед просмотром (обычно это около 10 тыс. рублей) или будут юлить с указанной в объявлении ценой. Все это свидетельствует о том, что квартиры, которую вы присмотрели и уже почти полюбили, вообще не существует.

Если вам попалось такое фейковое объявление и недобросовестный продавец, надо обязательно пожаловаться в службу модерации Циан. На каждом объявлении внизу справа есть кнопочка «Пожаловаться».

Не доверяешь — проверяй!

Риэлтор Камилла Озерова из агентства «Алмаз-Юг» объясняет, что, как правило, покупатель начинает искать себе будущий объект самостоятельно по двум причинам: из экономии или из-за недоверия к своему агенту при работе со столь важным вопросом, как выбор идеального жилья.

Начинать телефонные переговоры эксперт рекомендует с вопроса о наличии у продавца своего агента. Это необходимо для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять сопутствующие документы и склеивать сделку с каждой стороны (желательно, чтобы у покупателя к моменту выбранных им объектов агент тоже все-таки появился). В случае с альтернативной сделкой без грамотного специалиста будет непросто разобраться, уверена собеседница Циан.Журнала.

С ней согласен и эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков, который напоминает, что при звонке по объявлению следует узнать о стоимости вознаграждения риэлтора, включена ли она в цену, а если нет, то во сколько обойдутся его услуги и кто будет их оплачивать.

Не забудьте узнать у продавца, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи. Опыт Озеровой говорит, что некоторые продавцы хотят указать неполную сумму, но не все покупатели готовы на такой риск — значит, есть шанс потратить время впустую.

Важным моментом эксперт считает согласие всех собственников на сделку. Выяснить это можно также по телефону еще перед просмотром.

«А еще уточните, продается ли объект с мебелью и что в квартире вообще останется после передачи ключей. Случается, что бывшие собственники отбивают плитку в ванной и снимают проводку. Ответ на этот вопрос позволит оценить адекватность установленной продавцами цены — правда, для этого важно довольно хорошо ориентироваться на рынке и в ценообразовании», — продолжает риэлтор.

Кроме того, надо узнать, есть ли перепланировки и узаконены ли они, говорит Илья Паршиков: «Если планируется использовать ипотеку при покупке, согласовать объединение кухни с комнатой либо объединение санузла будет проблематично, хотя это зависит от банка — некоторые смотрят очень лояльно и одобряют такие перепланировки».

Если же собственники как-то затронули или снесли несущие конструкции, согласовать это нереально. Дело в том, что критичные перепланировки, такие как перенос «мокрой» зоны, дома с деревянными перекрытиями или снос несущих конструкций, напрямую влияют на объект недвижимости, потому что означают для него определенные риски. Пока клиент платит ипотеку, банк предпочитает иметь в залоге ликвидный актив, который в случае чего удастся реализовать.

У меня к тебе три вопроса…

Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей:

1. документы основания права собственности;
2. кто является собственником;
3. как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).

Если документ основания — договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным. Если это наследство, то выясните, по завещанию ли оно оформлено или по закону, а также от кого к кому.

Если речь идет о приватизированной квартире, узнайте, сколько в ней зарегистрировано людей, сколько собственников и сохранилось ли вообще заявление о подаче на приватизацию: есть ли за кем-то право пользования и были ли те, кто от этого права отказался.

Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. Спросите также, сам ли собственник будет подписывать договор или сделка будет происходить по доверенности.

Если в семье двое и более детей, надо узнать, использовался ли материнский капитал (это вполне вероятно, если квартира была куплена не более пяти лет назад) и нет ли среди этих детей собственников.

Если собственники — дети, надо выяснить, есть ли документ из службы опеки о том, что права несовершеннолетних при сделке не нарушаются. Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка затянется.

Когда-то что-то выплатили?

Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то приобреталась через жилищно-строительный кооператив, стоит поинтересоваться справкой о выплаченном пае, продолжает Валентина Чалова.

Если квартира приобретается в ипотеку, и при этом продавец продает квартиру, купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках), то лучше выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру, сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться, что сделка окажется крайне невыгодной).

Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все детали по схеме сделки. «Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца — в другом, без риэлторов сделка практически исключена. Многое будет зависеть от условий банков, и не факт, что сделка вообще окажется возможной: тогда ради чего ехать?»

Резюмировать список мы попросили эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.

«Чек-листы, естественно, должны быть, но ответы на вопросы нужно правильно интерпретировать: ведь любой ответ важно рассматривать в совокупности с остальными. Если действовать иначе, на рынке появится множество людей, которые будут звонить по объявлениям и отказываться от просмотра в самых простых случаях».

Очень часто в объявлении продавцы искажают метраж квартиры, завышают этаж (для 1го, 2го и 3го этажей), этажность, занижают последний этаж. Не указывают отсутствие лифта, наличие газовой колонки. Но больше всего меня, если честно, напрягает отсутствие информации о том, куда выходят окна; этим грешит большинство объявлений. Продавцы не только не указывают стороны света, но и скрывают, что окна выходят на козырек подъезда, магазина, на наружные блоки вентсистем, на парковку Сейчас стала актуальна проблема баров и хостелов в жилых домах, которые создают иногда невыносимые условия для жильцов.

Полезная статья, спасибо!

Очень часто риэлторы грубо хамят и разговаривают с покупателем в уничижительной форме. Это связано с тем, что в сделке будут присутствовать невыгодные для вас условия. Такой психологический прием используется, чтобы изначально подавить покупателя, чтобы он пошел , в последствии, на невыгодные для себя условия. Еще нужно уточнять причину продажи, а также историю квартиры. В условиях коронавируса, всяческие «делишки» риэлторов могут оказаться просто преступными.

Покупателю приходить на просмотр со своим риэлтором,который будет хамить в ответ на хамство.

если агент хамит, надо прекращать работать с этим агентством

И посылать куда подальше!

«Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. «- прям улыбнуло) … Каким образом вы будете изучать медицинскую карту и кто вам ее даст? И что она вам даст? Вы медик?

15 вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры

Эта шпаргалка разработана «Крышей» специально для тех, кто подыскивает себе жильё. Просто задайте продавцу указанные вопросы, если хотите сэкономить время, деньги, нервы. Так вы сможете отсеять неликвид, мошенников и опасные варианты.

Если вы обнаружили на сайте несколько подходящих объявлений и не знаете, с чего начать, откройте этот список! Смело наберите номер продавца, договоритесь о просмотре и задайте нижеперечисленные вопросы. Ответы на них дадут максимально верное представление о состоянии жилья и его характеристиках.

Быстро систематизировать информацию и сравнить варианты поможет форма, которая показана ниже. Чтобы ничего не упустить, лучше делать пометки.

С чего начать

Главное — направить разговор в нужное русло и не упустить ключевую информацию:

• о юридической безопасности потенциальной сделки;
• состоянии и особенностях квартиры, возможных расходах;
• расположении дома и инфраструктуре района;
• бытовых нюансах — по желанию, можете разработать для себя вопросы о наличии мебели и техники, их пригодности и др.

Одни вопросы можно задать по телефону, другие — при первом осмотре, третьи — если объект вам действительно приглянулся.

Итак, вы набрали номер, дождались ответа, убедились в том, что трубку взял автор предложения. Если он подтвердил главные параметры, указанные в объявлении (город, район, цена, площадь, этаж, количество комнат, материал постройки, высота потолка и др.), приступайте к опросу, определите ключевые моменты. Позже, уже на осмотре объекта, переходите к более предметному разговору и задайте оставшиеся вопросы.

1. Кто является собственником?

Всегда лучше беседовать с самим хозяином, а не его представителями, знакомыми и даже доверенными лицами. Обязательно убедитесь, что именно этот человек владеет как информацией, так и документами и вправе принимать решение, вести переговоры.

2. В каком году вы купили её (или получили в наследство)?
Следует насторожиться, если не поступит внятного ответа. Наилучший вариант, когда вам озвучивают год покупки и готовы показать при встрече соответствующий договор перепродажи. Немного хуже, если собственность досталась от родственников, ведь о своих правах могут заявить другие обиженные наследники. Такие сделки требуют повышенного внимания.

3. Живетё ли вы в этой квартире сейчас? Если нет, то кто в настоящее время там проживает?
Бывают квартиры, которые долго сдавали в аренду или надолго оставляли в связи с отъездом без присмотра. В таких случаях приготовьтесь к тому, что владелец может не знать о скрытых дефектах и несколько переоценивать состояние объекта.

4. Нет ли ограничения прав на продажу квартиры?
Имущество может быть арестовано или служит гарантией возврата займа. Сложности с приобретением залоговой недвижимости возникают не всегда. Определитесь, готовы ли вы к такой сделке. Если да, то нелишне проконсультироваться у юриста.

О трёх главных принципах безопасной покупки квартиры можно прочитать в ранее опубликованной инструкции.

5. Все ли правоустанавливающие документы в порядке? Проводилась ли перепланировка? Она узаконена?
Объясните продавцу, что просто проявляете бдительность, а также хотите понять, не предстоит ли вам волокита с переоформлением бумаг.

О том, какие проблемы могут возникнуть с незаконно перепланированной квартирой, мы рассказывали в одной из недавних публикаций.

6. ЖК официально введён в эксплуатацию? Кто застройщик?
Существуют проблемные ЖК, застройщики которых под следствием или в бегах. С такими объектами возникают проблемы: невозможно прописаться в квартире, нет техпаспорта и т. д. Если вам предложат договор уступки прав требования или любой другой документ, насторожитесь. Уделите внимание истории объекта и изучите досье застройщика.

Не стать жертвой мошенничества и не пополнить ряды обманутых дольщиков вам помогут эти простые правила.

7. Сколько лет дому? Из чего он построен и чем отделан?
Если в объявлении не было этой информации, непременно поинтересуйтесь и присмотритесь сами. Например, дом может оказаться не кирпичным, как любят указывать продавцы, а просто с кирпичной облицовкой. Кстати, если возраст солидный, не мешало бы выяснить, не получал ли собственник уведомление о сносе. Этот вопрос очень важен, если покупаете жильё на вторичном рынке. Процедура изъятия недвижимости и снос могут доставить много хлопот. На всякий случай информацию можно проверить в акимате.

8. Проводился ли ремонт дома? Когда и какой?
В каком состоянии сети, подъезд, фасад? Это необходимо знать для принятия решения. Если окажется, что дом недавно обновляли, уточните, за чей счёт. Если работы проводили по программе модернизации ЖКХ, то учтите: с квартирой вы покупаете и долг за этот ремонт. Платежи сравнительно небольшие, но неприятно, если они станут сюрпризом.

Разумеется, будет полезно узнать о наличии и состоянии бытовой техники и мебели, выяснить, какая сантехника установлена — есть ли в квартире ванная или только душевая кабина? Обратите внимание на озеленение двора и то, что из себя представляет детская площадка.

9. Сколько лифтов? Какие? Есть ли грузовой?
Если дом старый, уточните, производилась ли замена подъёмника. Срок эксплуатации составляет чуть более 20 лет, и у многих из них он истёк ещё десять лет назад. Такие устройства, естественно, работают с перебоями и рано или поздно станут предметом целевых сборов.

10. Какого размера комнаты? Сколько квадратов приходится на кухню, гостиную, коридор, санузлы?
Попросите продавца сфотографировать на смартфон план квартиры и прислать его вам. Так вы будете иметь полное представление об объекте ещё до его осмотра.

11. Есть ли балконы, лоджии? Утеплены ли они? Сколько окон в квартире? Какие? Куда выходят?
Если вам не показали план квартиры, лучше уточните у продавца эти моменты, чтобы при осмотре вас не застала врасплох, например, детская комната с глухими стенами, сделанная из кладовки. Учтите: существуют квартиры без балкона, комнаты с нестандартными окнами или вовсе без них.

12. Когда в квартире делали ремонт? Менялась ли сантехника и трубы?
Если стены и пол не обновляли с десяток лет, то жилплощадь наверняка отчаянно нуждается в ремонте, как бы хозяин ни убеждал вас в обратном. Для продуктивного торга запаситесь информацией о ценах на работы.

13. Размер коммунальных платежей: сколько стоит содержание?
Важно выяснить, какая компания (КСК) обслуживает дом и по какому тарифу. Подключён ли дом к центральному отоплению или автономной котельной (зачастую обходится дороже). Какие счётчики установлены? Убедитесь, что не вышел срок их службы.

Разобраться с квитанциями будет несложно с помощью этой информации.

14. Что есть в доме и рядом с ним?
Наверняка вы не хотите жить рядом с шумным кафе или баром, пожароопасными донерными и т. д. Если развлекательное заведение всё же есть, назначьте просмотр на вечер. Так вы проверите, действительно ли это тихое местечко, как заверяет продавец.

15. Как к вам проехать? Где находятся ближайшие остановки, въезд во двор, где парковка и т. д.?
Информацию об инфраструктуре вы можете изучить самостоятельно. Однако ещё более ценной могут оказаться сведения, услышанные непосредственно из уст продавца. Если ещё при телефонном разговоре выяснится, что вам придётся «проехать вглубь квартала по неасфальтированной дороге до десятой ямы и повернуть за стройку», то это однозначно повод для торга либо для звонка по следующему объявлению.

Перед тем как беседовать с продавцом, предлагаем вооружиться формой, которую мы разработали для вас, либо составить собственную. Вы можете загрузить её в смартфон или компьютер, добавить свои пункты и распечатать, чтобы делать пометки, так вы точно ничего не упустите из виду.

И напоследок небольшой совет: возможно, некоторые детали вы выявите при осмотре — наличие перепланировки, состояние квартиры, двора и др. Однако есть моменты, которые лучше выяснить по телефону перед осмотром, чтобы не тратить время на неподходящие варианты. Определите для себя такие параметры. И кстати, не забудьте спросить, кто ваши будущие соседи.☺

Не сомневаемся, что, имея план переговоров, вы потратите время эффективно и быстрее найдёте идеальную квартиру. Желаем удачи!

Ремарка: А какие вопросы продавцу чаще всего задаёте вы? Предлагаем поделиться своим опытом, оставив комментарий под статьёй.

Осмотр квартиры перед покупкой: на что обращать внимание и что спрашивать

Приемлемые варианты по покупке отобраны, и вот наступает момент, когда нужно провести осмотр. Цель — сбор информации. Ключевые моменты — внимательность, общительность и следование плану. В качестве плана используйте наши рекомендации.

Что взять с собой на осмотр квартиры

1. Чек-лист, бумагу и ручку.
2. Телефон с фонариком и камерой.
3. Небольшой электроприбор для проверки розеток.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Собирать сведения нужно сразу по нескольким направлениям — если некоторые из них сразу не кажутся очевидными, то впоследствии неучтенные моменты могут отравить жизнь на новом месте. Итак, обязательные вопросы при осмотре квартиры на вторичном рынке для оценки:

• район;
• придомовая территория;
• дом;
• подъезд;
• квартира;
• соседи.

При оценке района имеет значение транспортная доступность и наличие инфраструктуры — магазины, детские сады и школы, поликлиника, развлекательные и спортивные центры. Придомовая территория предполагает место для стоянки автомобиля, детскую площадку, отсутствие шумных трасс. Впрочем, возможны разные личные предпочтения и важно обратить внимание на эти моменты.

До встречи с продавцом жилья нужно осмотреть дом со всех сторон и проверить подъезд. В результате сделать пометки по таким пунктам:

• Наличие в стенах дома заметных трещин или следов их ремонта. Насколько близко они проходят от интересующей квартиры.
• Наличие в доме точек общепита, бань, развлекательных заведений. Многие виды таких объектов работают с нарушением всех норм и доставляют жильцам серьезные неудобства — влажность в квартирах, запахи, шум, насекомые, крысы.
• Состояние лифта и его исправность.
• Внешний вид, влажность и запах в подъезде. Высокая влажность обычно свидетельствует об изношенности коммуникаций в подвале дома. Это влечет за собой грибок в квартирах, ускоренное разрушение конструкций здания и перебои с коммунальными услугами.
• Наличие, расположение и исправность мусоропровода. Идеальный вариант размещения — между площадками, максимально удаленно от квартир.

Осмотр квартиры перед покупкой и что спрашивать при осмотре квартиры

1. Сверить фактическую планировку с данными техпаспорта. Планировку и метраж квартиры можно также посмотреть в выписке из ЕГРН, которую владелец получил при покупке недвижимости. Квартиру с незаконной перепланировкой может не принять банк при оформлении ипотеки. Обратить внимание на срок владения квартирой — период меньше 3 лет потребует дополнительного сбора информации. Чтобы не нарваться на мошенников, в таком случае лучше запросить дополнительную выписку ЕГРН об истории смены собственников этой квартиры.
2. Убедиться, что в квартире нет жильцов. Если есть — поинтересоваться их правами на проживание, чтобы исключить сложности с выселением после покупки. Если, например, жилец имеет право пожизненного проживания в квартире на основании отказа от участия в приватизации этой квартиры, то принудительно выселить его нельзя. Спросить у владельца о взрослых детях. Если кто-то из них служит в армии или отбывает наказание, то может вселиться в квартиру после продажи на праве проживания.
3. Квартира на последнем этаже — добиться доступа на технический этаж и крышу, даже если придется обратиться в ЖЭК или к старшему по дому вместе с собственником. Потеки от воды, лужи, бочки или тазы — информация о плохом состоянии крыши.
4. Оценить шумоизоляцию. Для этого можно обратиться к соседям и попросить их на несколько минут громко включить телевизор. При тонких стенах в квартире на осмотре шум телевизора соседей будет хорошо слышен.
5. Отодвинуть мебель и ковры. Может обнаружиться грибок, трещины, следы насекомых. Свежий ремонт с натяжными потолками может скрывать то же самое. Добросовестный хозяин квартиры не будет возражать, а если будет — обязательно нужно поинтересоваться причиной отказа и взять на заметку.
6. Удостовериться в целостности пломб на счетчиках и сверить их показания с квитанциями на коммуналку. Проверить исправность входных кранов на трубах водоснабжения.
7. Оценить вид изо всех окон. Проверить состояние балконных дверей и окон. Спросить, когда устанавливали и сохранился ли договор с компанией.
8. Проверить исправность розеток во всей квартире.
9. Проверить исправность батарей отопления по всей площади радиатора и наличие кранов.

Неочевидные, но важные вещи, на которые нужно обратить внимание при осмотре квартиры

• После содержания домашних животных может остаться запах разной степени интенсивности. Потереть влажной тряпкой пол в углах и оценить, насколько серьезна проблема. Может потребоваться полная замена половых покрытий.
• Аромат свежесваренного кофе или выпечки при осмотре квартиры может маскировать дурной запах от изношенных коммуникаций. Уделить пристальное внимание возможным источникам запаха — осмотреть сточные трубы на кухне, в ванной и в туалете. Пустить воду под максимальным напором и заметить, насколько хорошо она уходит в сливное отверстие. Спустить воду в унитазе с той же целью.

• Поговорить с соседями по площадке, сверху и снизу. Познакомиться с бабушками. Для этого даже есть смысл посетить этот дом еще раз. Можно получить массу информации про домоуправление, отключения воды и электричества. В ходе правильно проведенной беседы можно узнать про соседа-барабанщика, наркоманский притон, тайный хостел и найти старшего по дому. Те же соседи могут рассказать, кто из жильцов подъезда делал серьезный ремонт и вынес у себя в квартире несущие стены — кстати, не живет ли он как раз под той самой квартирой?

Проведя осмотр квартиры перед покупкой, придерживаясь наших рекомендаций, вы значительно снизите риски приобрести квартиру с весомыми дефектами!

Осмотр квартиры: что спросить у продавца?

В продолжение темы улучшения жилищных условий и покупки квартиры на вторичном рынке, сегодня предлагаю поговорить о том, что спросить у продавца при осмотре квартиры, какие важные вопросы необходимо задать, чтобы изначально выяснить все главные преимущества и недостатки предлагаемого жилья и обезопасить себя от возможных рисков при покупке.

Итак, если вы задумали купить квартиру, выбор вариантов начнется с переговоров с продавцами или риэлторами, представляющими их интересы. И в какой-то момент вас пригласят на осмотр квартиры. Далее предлагаю вашему вниманию список важнейших вопросов, которые необходимо задать при осмотре, чтобы определить, будете ли вы рассматривать эту квартиру в дальнейшем, или она вам не подходит по каким-то причинам, в т.ч. и из-за повышенных рисков.

Вопрос 1 . Правоустанавливающие документы. Самое первое, что нужно спросить у продавца квартиры или риэлтора — это попросить показать оригиналы документов, подтверждающих право собственности. В крайнем случае — копии, но в дальнейшем их обязательно нужно будет сверить с оригиналами.

Что это могут быть за документы?

• Свидетельство о праве собственности;
• Договор купли-продажи;
• Договор мены;
• Договор дарения;
• Решение суда.

Это наиболее распространенные варианты, иногда бывают и другие случаи, к которым нужно проявлять повышенное внимание. Также с особой осторожностью нужно относиться к квартирам, правоустанавливающим документом на которые является решение суда. Это означает, что вокруг квартиры велись судебные разбирательства, а возможно — и продолжают вестись (данное решение может оспариваться в суде вышестоящей инстанции, например).

На что еще нужно обратить внимание, просматривая правоустанавливающие документы на квартиру? Вот несколько ключевых моментов:

1. Сколько у квартиры собственников? Идеальный вариант — один.
2. Состоит ли собственник в браке и состоял ли в браке на момент покупки квартиры (если она куплена)? Если квартира приобреталась во время брака, то второй супруг должен обязательно давать свое разрешение на продажу, даже если они уже в разводе, иначе сделка будет признана недействительной.
3. Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние? Если да, то обязательно должно быть согласие органов опеки или попечительского совета на продажу такой недвижимости.
4. Как долго квартира находится в собственности? Какова ее история? Если с момента последней смены собственника прошло слишком мало времени и/или эту квартиру уже несколько раз перепродавали/дарили/меняли — это серьезный повод насторожиться, что с ней что-то не так.
5. Кто зарегистрирован в квартире? Если среди зарегистрированных несовершеннолетние дети — потребуется согласие органов опеки и попечительства. Если есть лица, проходящие воинскую службу или отбывающие наказание в тюрьме, без их ведома тоже нельзя продать квартиру — такая сделка будет признана недействительной.

Следует также поинтересоваться, зарегистрирован ли правоустанавливающий документ в БТИ, сверить его данные с реестром прав собственности.

Вопрос 2 . Перепланировка. Вместе с основным правоустанавливающим документом нужно обязательно попросить и внимательно рассмотреть техпаспорт. При осмотре квартиры важно обратить внимание на соответствие реальной планировки недвижимости схеме, которая указана в техпаспорте. Если есть несоответствия, то есть, сделана перепланировка — следует поинтересоваться, согласовывалась ли она в БТИ.

Если нет, то покупать такую квартиру очень рискованно, поскольку в дальнейшем по решению суда вас могут обязать вернуть ее в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту, и наложить немалый штраф за незаконную перепланировку. Не думаю, что это вам нужно.

Вопрос 3 . Обременения. Следующее, что нужно спросить у продавца квартиры при осмотре — не наложены ли на данную недвижимость какие-либо обременения. Ситуации могут быть разные: например, если на квартиру наложен арест по решению суда — продать ее не получится. Продавец может предлагать вам внести ему определенный аванс, чтобы он, к примеру, погасил долг, за который наложен арест, а потом продал вам квартиру — это очень рисковая сделка, и лучше на нее не соглашаться: гарантий нет никаких.

Если же квартира является обеспечением по ипотечному кредиту — ее продать можно, но не так просто, в этом случае применяются различные схемы сделки, подробнее я описывал их в статье Как продать квартиру в ипотеке? Такого обременения бояться не нужно, но нужно быть особо внимательным, чтобы вас не обманули.

Вопрос 4 . Важные технические характеристики. И, наконец, производя осмотр квартиры, необходимо получить и проверить всю важную информацию, касающуюся технического состояния жилья. В частности, сюда можно отнести следующее:

1. Тепло-холод. Спросите у продавца и проверьте по техпаспорту, из какого материала сделаны стены и перекрытия дома, в котором находится квартира. Если это дом старой постройки (т.н. «панельные» дома), то материалы, скорее всего, обладают высокой теплопроводностью, и быстро пропускают температуру. То есть, такая квартира летом будет быстро и сильно нагреваться, а зимой быстро и сильно остывать. Кирпич и более современные материалы для стен уже лучше держат тепло или прохладу — такие квартиры с точки зрения теплопроводности предпочтительнее. При осмотре квартиры важно также выяснить и проверить, имеется ли внешнее и внутреннее утепление стен.
2. Шумоизоляция. Поинтересуйтесь у продавца, насколько хорошо звукоизолирована квартира. Это также легко проверить: попросите создать абсолютную тишину и прислушайтесь. Оцените, насколько близко ко всевозможным источникам шума расположена квартира (оживленные трассы, трамвайные и ж/д пути, промышленные объекты и т.д.), насколько качественные в ней окна. Сравните шум внутри квартиры при закрытых окнах и открытых — чем больше будет ощущаться разница, тем лучше они сдерживают шумы.
3. Электрика. При осмотре квартиры обязательно спросите у продавца о качестве электропроводки в помещении. Если это старая алюминиевая проводка — она выдерживает меньшую нагрузку и при пользовании современными электроприборами могут возникать проблемы. Более актуальная медная проводка предпочтительнее. В современных квартирах каждую ветку проводки подключают на отдельное УЗО-автомат — такой вариант лучше. В старых квартирах имеется только общее УЗО на все помещение. Для проверки можете попросить одновременно включить несколько электроприборов с большой нагрузкой (электродуховку, обогреватель, кондиционер, утюг, фен и т.д.) — не сработает ли УЗО в этом случае, не загорится ли где-то проводка?
4. Сантехника. Точно так же стоит спросить о давлении воды в трубах, хороший ли напор, давно ли менялись трубы (в данной квартире, ниже и выше по стояку — это тоже важно, т.к. может создать проблемы). Проверьте сами напор воды во всех кранах, а также работу канализации, хорошо ли уходит вода, не задерживается ли. Оцените состояние труб визуально.
5. Отопление. Поинтересуйтесь работой отопительной системы. Если это общее отопление, а сейчас не сезон — проверить не получится, но всегда можно спросить о качестве обогрева у соседей — они врать не станут. Квартиры с индивидуальным отоплением выглядят привлекательнее, но в этом случае следует запросить документы, подтверждающие законность установки котла, поинтересоваться, проходит ли котел регулярное техобслуживание, как давно служит (поскольку замена или ремонт такого оборудования обойдется недешево).
6. Счетчики. Желательно, чтобы все коммуникации в квартире были обеспечены автономными счетчиками — это позволит существенно сэкономить на коммунальных платежах. Обязательно выясните этот момент при осмотре квартиры.

Вопрос 5 . Секреты от соседей. В заключение — отдельная рекомендация, небольшое ноу-хау: при осмотре квартиры, после того, как вы переговорите с ее владельцем, и зададите ему все перечисленные выше вопросы, постарайтесь навести контакты с соседями по подъезду и по двору, чтобы послушать, что они скажут о доме, а может быть даже об интересующей вас квартире. Бабушки на лавочках, да и не только они, могут раскрыть вам очень важную информацию, которую никогда не раскроет продавец, и которая даже может повлиять на ваше решение о покупке. Например, может выясниться, что у квартиры очень неблагополучные соседи, или какое-то криминальное прошлое, или же с коммунальными услугами там не все так чудесно, как рассказывал продавец. В общем, это очень действенный метод узнать все секреты, и я советую им не пренебрегать.

Это те примерные вопросы, которые необходимы задать продавцу или риэлтору во время осмотра квартиры перед покупкой. Конечно же, для каждого конкретного случая этот список может варьироваться, поэтому хорошо готовьтесь к каждой встрече, прорабатывайте и записывайте перечень вопросов, которые хотите для себя выяснить.

Желаю вам удачных покупок! Оставайтесь на Финансовом гении, следите за обновлениями и повышайте свой уровень финансовой грамотности. Не забывайте делиться ссылками на понравившиеся полезные статьи в социальных сетях. До новых встреч!

5 вопросов, которые вы должны задать, покупая квартиру

Приехали на осмотр квартиры? Не стесняйтесь задавать продавцу любые, даже неудобные вопросы. Если вы намерены купить квартиру, то обязаны спросить как минимум о пяти принципиально важных вещах.

1. Вы узаконили перепланировку квартиры?

Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте. Если различия налицо, попросите показать документы, подтверждающие, что перепланировка была согласована с БТИ. Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.

2. В квартире тепло?

Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены. Если нет, не исключено, что вам придется делать это за свой счет.

3. Слышно соседей?

Звукоизоляция также зависит от качества стен и перекрытий. Для того чтобы оценить, насколько тихо в квартире будет в течение дня, попросите продавца выключить телевизор, радио и не разговаривайте хотя бы две минуты. Конечно, вы можете поинтересоваться у продавца, нет ли проблем с соседями, но не рассчитывайте, что он расскажет всю правду. Лучше прогуляйтесь по этажам или спуститесь к подъезду и там хорошенько расспросите других жильцов.

4. Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц? Спросите, кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным и их права будут нарушены, сделку признают недействительной.

5. Задаток вернете?

Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги. В случае если от сделки отказывается продавец, вы получаете и свой задаток, и еще такую же сумму – задаток продавца. Все условия предоплаты и компенсаций оговорите заранее и подробно пропишите в договоре.

30 моментов при покупке недвижимости: полный чек-лист

Только на первый взгляд кажется, что главное при покупке квартиры — найти возможность для этого. Когда дело доходит до процесса выбора, выясняется: приходится держать в голове десятки нюансов, которые могут повлиять на итоговое решение. Чтобы было легче проводить осмотр квартир, а после сравнивать приглянувшиеся варианты, воспользуйтесь чек-листом. Он учитывает самые важные моменты, на которые стоит обращать внимание при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке.

Общий чек-лист по выбору квартиры
Вне зависимости от того, интересует вас квартира в новостройке или на вторичном рынке, есть общие советы по выбору недвижимости.

Выбираем район
Один из самых важных вопросов — выбор района. Учитывать надо не только стоимость квартир в разных частях города, но также ваш образ жизни и особенности конкретной локации.

1. Транспортная доступность. Удобно ли добираться до центра города, частых мест вашего посещения: работы, любимых ТЦ, места жительства близких. Развит ли общественный транспорт, часто ли бывают пробки.
2. Экология. Есть ли парки и скверы, нет ли рядом промышленных предприятий, какой уровень загрязнения воздуха.
3. Безопасность. Уровень криминогенности, количество пожарных частей, станций скорой помощи и поликлиник.
4. Инфраструктура. Есть ли поблизости крупные торговые, развлекательные и спортивные центры, супермаркеты, центры бытового обслуживания, кафе и рестораны, детские сады и школы.
5. Социальный состав. Густонаселенный район или тихий, много ли тут новостроек и их этажность, есть ли социальное жилье.

Оцениваем дом и дворовую территорию
Если вы определились с районом и начали поиск, важно обращать внимание не только на конкретную квартиру, но и на дом, в котором она расположена. Эти моменты одинаково актуальны для первичного и вторичного рынка.

6. Состояние дома. Есть ли на нем трещины, мокрые пятна, чувствуются ли неприятные запахи, в каком состоянии фасад. Важно качество материала стен и перекрытий, особенности подачи водо-, электро- и газоснабжения, класс энергоэффективности, внедрение системы «умный дом». Для вторички — год постройки и последнего капитального ремонта, процент износа.
7. Безопасность. Есть ли в доме охрана, консьерж, камеры наблюдения, домофоны, какой порядок допуска гостей. Важна пожарная безопасность: датчики дыма, пожарные гидранты, удобство эвакуации в случае ЧП, наличие пожарной лестницы.
8. Парковка. Есть ли платный паркинг, бесплатные парковочные места для жильцов и гостей, формат «двор без машин». Во вторичке — насколько заполнены парковочные места в разное время суток.
9. Состояние двора. Есть ли детская площадка, зона для выгула собак, места для отдыха, комплексное озеленение. Чисто ли тут: это касается вывоза снега, заполненности урн и мусорных баков.
10. «Мусорный вопрос». Есть ли в доме мусоропровод, насколько удалена от дома контейнерная площадка и огорожена ли она, есть ли раздельный сбор мусора, современные заглубленные баки, урны перед входом в подъезд.
11. Лифт. Его наличие в принципе, есть ли грузовой, в каком он состоянии, тихо ли работает.
12. Квартирные площадки. Сколько квартир на этаже, расположены они блоками или в формате коридорной планировки. Есть ли зоны для хранения (велосипедов, шин) на этаже или в других частях дома. Есть ли свет в подъезде.
13. Управляющая компания. Почитайте отзывы в интернете, часто ли жалуются на высокие коммунальные платежи, связана ли УК со скандалами или судебными разбирательствами.
14. Сравните с другими предложениями. Стоимость, варианты оплаты — возможна ли ипотека и на каких условиях, наличие скидок, функциональность планировок, для новостроек — срок сдачи.

Покупка вторичной недвижимости
При покупке квартиры на вторичном рынке есть свои особенности. Важно оценить техническое состояние дома и квартиры, обратить внимание на соседей.

15. Оценка социальной однородности. Это один из важнейших вопросов, ведь жизнь даже в самой прекрасной квартире могут отравить соседи. Сделать это можно по внешним признакам состояния дома: чистота на лестницах и в лифте, наличие мест для курения, внешний вид окон и дверей. Если квартира понравилась, побывайте в выбранном доме в разное время суток и дни недели, понаблюдайте за жизнью двора и дома.
16. Юридическая чистота. Для этого стоит привлекать риелтора или юриста. Основные моменты: наличие прописанных и выписанных (справки по формам 9, 12), наличие прописанных детей, есть ли обременения или неузаконенные перепланировки, долги за коммунальные услуги.
17. Общее состояние квартиры. Как давно и какого типа был ремонт, в каком он состоянии сейчас. Оценка планировки, высоты потолков и вида из окон. Возможна ли перепланировка.
18. Электрика. Проверить работоспособность розеток и выключателей.
19. Отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция. Наличие потеков у батарей и труб, состояние сантехники, качество и количество радиаторов, есть ли регуляторы тепла, автоматизированы ли счетчики. Проверить работу вентиляционных окон: если приложить к ним лист бумаги при закрытых окнах, он должен «прилипать».
20. Окна и двери. Деревянные или пластиковые, панорамные или стандартные, работоспособность механизмов, наличие сквозняков. Есть ли балкон или лоджия, их утепление и/или остекление. Есть ли металлическая входная дверь и легко ли будет заменить замок, в каком состоянии межкомнатные: скрип, разбухание, прилегание к косяку.
21. Если квартира на первом или последнем этаже — добиться доступа в подвал или на чердак.
22. Комплектация. Уточнить, что остается в квартире. Бывали случаи, когда бывшие жильцы увозили все, вплоть до унитаза.
23. Стоимость. Уточнить, возможен ли торг, а также как будут разделены расходы в случае оформления сделки у нотариуса.

Покупка квартиры в новостройке
Многие пункты чек-листа из перечисленных выше подходят и для оценки квартиры в новостройке, однако на первичном рынке есть не менее важные особенности. Например, правильный выбор застройщика и оценка потенциала недвижимости. Также нередки случаи, когда на первый взгляд надежный девелопер на деле выполняет работу некачественно, и заявленная отделка или техническое оснащение квартиры не соответствуют прописанным в договоре. Чтобы не исправлять ошибки застройщика за свой счет, на этапе приемки важно провести тщательный осмотр и не подписывать акт, если вас что-то не устраивает. Помимо чек-листа, возьмите с собой на осмотр фонарик, рулетку, ручку, блокнот, лист бумаги А4, маркер или кусок мела, уровень, средства фото- и видеофиксации. Осмотр лучше проводить в светлое время суток, чтобы лучше были видны возможные дефекты.

24. Надежность застройщика. Базовый и один из решающих вопросов. Оцените его репутацию в СМИ, изучите информацию о девелопере в комитете Госстройнадзора и на сайте Арбитражного суда. Также почитайте отзывы и изучите проектную декларацию дома на сайте единой информационной системы жилищного строительства. Важно самим съездить на стройку, при возможности — неформально поговорить с рабочими.
25. Варианты отделки. Квартиры с отделкой обычно стоят дороже аналогичных предложений без нее. С одной стороны — это хороший способ сэкономить на ремонте, с другой — не удастся воплотить свои дизайнерские фантазии.
26. Измерение площади квартиры и соответствие отделки документации.
27. Герметичность стеклопакетов, входных и межкомнатных дверей, исправность замков и механизмов, отсутствие механических повреждений.
28. Качество штукатурки, отсутствие трещин, сколов, плесени, конденсата, перекосов.
29. Проверка вентиляции, работы сантехники, состояние радиаторов и труб.
30. Проверка розеток, выключателей, автоматов.

Чтобы облегчить и систематизировать процесс выбора квартиры, подобный чек-лист просто незаменим. Можете распечатать его и брать на каждый осмотр: это повысит вероятность более обоснованного решения.

101 вопрос при покупке квартиры: о чем спрашивать продавца

Покупка квартиры — дело столь важное, что даже интроверту на время придется стать экстравертом: без общения с продавцом обойтись не получится. Многие покупатели сомневаются, уместны ли будут некоторые вопросы. Отбросьте сомнения: неудобных вопросов в этой ситуации нет. Лучше заранее узнать все необходимое, чем впоследствии встретиться с неожиданностями. Мы подготовили список самых важных моментов, о которых надо спросить продавца при покупке квартиры.

Вопросы о документах

Во время первого разговора с продавцом, который обычно происходит еще по телефону, стоит сосредоточиться на основном. Важно выяснить все юридические аспекты и определить, все ли хорошо с документами на недвижимость. Для начала узнайте, с кем вы разговариваете: с риелтором, собственником или третьим лицом. Это важно, чтобы понимать, кто будет вести переговоры, решать вопросы цены и общего взаимодействия.

До подписания документов необходимо встретиться и пообщаться непосредственно с собственником, чтобы исключить вопросы мошенничества, детально выяснить историю квартиры и особенности ее состояния. Особенно важно настоять на этом, если продажей квартиры занимаются родственники или третьи лица. При взаимодействии с риелтором проверьте, действительно ли он работает в озвученной им компании.

Вот основные юридические вопросы, которые надо задать:

• Как возникло право собственности: прямая покупка, наследство, ипотека?
• Зарегистрировано ли право в Росреестре?
• Как давно возникло право собственности? Был ли собственник в то время женат/замужем?
• Использовался ли при покупке материнский капитал?
• Сколько собственников? Есть ли несовершеннолетние? Все ли согласны на продажу?
• Есть ли у продавца супруга/супруг? Согласен ли на продажу?
• Сколько человек прописано, есть ли среди них несовершеннолетние?
• Кто был прописан в квартире на момент приватизации?
• Кто и на каких условиях был выписан?
• Есть ли у квартиры обременения?
• Существуют ли ограничения на продажу?
• Есть ли другие люди, претендующие на квартиру?
• Если квартира получена в наследство, все ли законные наследники участвовали?
• Все ли в порядке с документами из БТИ? Если есть перепланировки — узаконены, есть возможность узаконить?

Вопросы о деньгах и сделке

В повседневной жизни правила этикета не приветствуют разговоры о деньгах. Другое дело — покупка квартиры. Здесь важно заранее выяснить все финансовые вопросы

• Какая форма оплаты возможна: наличные, ипотека?
• Продумана ли схема сделки: банковская ячейка, счет?
• Выбран ли банк?
• Если используете материнский капитал: готов ли продавец ждать согласований?
• Если сделка у нотариуса: кто оплачивает услуги?
• Если участвует риелтор: кто оплачивает его услуги?
• Когда продавец готов выйти на сделку и освободить квартиру?
• Будет сделка прямой или альтернативной? Если второй вариант: сколько звеньев в цепочке? Надо ли ждать других?
• И сакраментальное: готовы ли к торгу?

Вопросы о квартире

О квартире, действительно, можно задать 101 вопрос. Важно выяснить все: от того, шумные ли соседи, до даты, когда проводили поверку приборов учета. Во время предварительного звонка стоит выяснить лишь базовые и важные для вас аспекты, которые не указаны в объявлении. Остальные вопросы можно задать уже во время посещения квартиры. Мы уже рассказывали об этом этапе подробно: давали чек-лист осмотра недвижимости и советы, как снизить стоимость квартиры перед покупкой.

Неудобные вопросы

Есть и неудобные вопросы, которые потребуется задать собственнику. Например, в случае сомнений уточнить, не состоит ли он на учете в ПНД и попросить предоставить соответствующую справку. Если собственники пожилые, а продажей занимаются их родственники или третьи лица, стоит уточнить вопрос дееспособности. При этом на сделку необходимо пригласить нотариуса, который оценит ситуацию и при необходимости привлечет медицинских работников для диагностики состояния здоровья.

Список вопросов может многократно расшириться. Поэтому важно на всех этапах покупки квартиры объективно и своевременно оценивать ситуацию. Оптимальный вариант — пригласить профессионального риелтора, который возьмет переговоры на себя и выяснит все важные моменты.