Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что Такое Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры В Новостройке

Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Предварительный договор на новостройку

Предварительные договора на квартиры новостройках

Кроме ФФС, продажи облигаций и форвардных контрактов застройщики используют еще один способ продажи квартир в новостройках — заключение предварительного договора с покупателем.

Понятие «предварительный договор» раскрывает Гражданский кодекс Украины в статье 635.

Предварительным договором называется договор, в котором стороны берут на себя обязанность в определенный период времени в будущем заключить основной договор, условия которого устанавливаются в предварительном договоре.

Срок предварительного договора ограничен определенным периодом времени — датой установленной для заключения основного договора купли-продажи квартиры. Предварительный договор не может быть заключен в устной форме, он заключается письменно так же как и основной договор, в нашем случае договор купли-продажи квартиры.

В предварительном договоре на квартиру в новостройке должны быть обязательно указаны все существенные условия будущей сделки купли-продажи, а для тех моментов, которые не оговорены в предварительном договоре должен быть установлен порядок согласования таких условий (если такой порядок не установлен законом).

В той же статье 635 Гражданского кодекса предусмотрена ответственность за уклонение от выполнения условий предварительного договора — обязанность возместить убытки причиненные например просрочкой платежей, затягиванием сроков сдачи дома (заключения основного договора) или прекращением предварительного договора.

Наиболее распространены предварительные договора на новостройки у застройщиков Киевской области. Такая форма продажи квартир в новостройках является в принципе законной, и позволяет строительной компании значительно уменьшить расходы на налогообложение и уменьшить себестоимость строительства. Эти факторы, как Вы понимаете, дают возможность застройщику держать конкурентную цену на жилье.

Обычно застройщики рекламируют свои новостройки упоминая название юрлица-застройщика, что вызывает больший уровень доверия инвесторов. Но при подписании предварительного договора Вам могут предложить подписать предварительный договор с физлицом — владельцем земельного участка. Чаще всего так и происходит. В этом нет особой юридической проблемы — главное проверить наличие и законность всех документов на новостройку.

К обязательным документам которые должны иметься у застройщика:

  • государственный акт на земельный участок, на котором строится новостройка. В нем должны быть указаны такие данные:
    • владелец земельного участка
    • целевое назначение земельного участка — под строительство многоэтажного дома, или под капитальное жилищное строительство
    • местонахождение земельного участка
    • размер земельного участка
    • соответствующие отметки, свидетельствующие о государственной регистрации акта на земельный участок
  • договор подряда или договор генподряда с компанией, осуществляющей строительные работы на этой стройплощадке
  • у подрядчика должна иметься лицензия государственной архитектурно-строительной инспекции Украины на хозяйственную деятельность, связанную с созданием объектов архитектуры с перечнем работ согласно приложению к лицензии.
  • проектно-техническая и разрешительная документация на строительство конкретного объекта по определенному адресу.
    • В техусловиях разрешительной документации указывается к каким именно коммуникациям будет подключена новостройка
  • декларация о начале выполнения строительных работ. По сути, это разрешение на начало строительства. В этой декларации указывается кто заказчик строительства, а кто генподрядчик/подрядчик строительства
Читать еще:  Как написать заявление в тсж на установку пандуса для детских колясок

Не менее важно содержание предварительного договора, который Вы собираетесь подписывать, покупая квартиру в новостройке. Самые важные условия предварительного договора на новостройку:

  • название договора «Предварительный договор . «
  • паспортные данные продавца и покупателя
  • прописанные обязательства сторон, о том, что они собираются в нотариальной форме заключить основной договор т.е. договор купли-продажи недвижимости не позднее определенной даты
  • перечень документов на основании которых продавец заключает предварительный договор
  • техническая характеристика недвижимости (квартиры в новостройке) на которую заключается договор (обязательно с указанным строительным адресом и обозначением строительного номера квартиры и этажа)
  • стоимость объекта недвижимости
  • порядок расчетов с графиком платежей
  • срок сдачи новостройки
  • условия предачи квартиры т.е. в каком виде будет передана квартира (какие двери, окна, отделка, перечень отопительных и сантехнических приборов, трубы, отопление и горячее водоснабжение, газоснабжение, благоустройство территории и т.п.)
  • план квартры с указанием размеров на плане согласно проектной документации (типовая планировка)
  • штрафные санкции в случае нарушения или невыполнения сторонами условий сдачи, сроков заключения основного договора и взаиморасчетов

Схема предварительного договора как способа покупки квартиры от застройщика проста:

  • покупатель заключает предварительный договор с физлицом — владельцем земельного участка, на котором строится новостройка
    • если договор заключается в простой письменной форме, то никаких дополнительных расходов покупатель не несет
    • если же покупатель настаивает на нотариальном удостоверении предварительного договора, то в числе дополнительных затрат его ожидают: 1% от суммы договора (полной стоимости квартиры) и сами услуги нотариуса. Примечательно, что зачастую нотариусы Киевской области ставят непомерно высокую стоимость своих услуг при удостоверении предварительных договоров на квартиры в новостройках (до 3600 грн)
  • после сдачи дома в эксплуатацию владелец земельного участка получает на каждую квартиру в новостройке правоустанавливающие документы
  • согласно указанным в предварительном договоре договоренностям, покупатель и продавец заключают обычную нотариальную сделку купли-продажи квартиры

Обращаем Ваше внимание: если застройщик предлагает Вам подписать т.н. «Договор о намерениях» или «Протокол о намерениях» и т.п., он может считаться предварительным договором только в случае, если в нем есть отдельный пункт о придании ему статуса предварительного договора.

Договор предварительной купли-продажи квартиры

Договор предварительной купли – продажи квартир в новостройках.

Не секрет, что многие строительные компании, чтобы избежать заключения договора участия в долевом строительстве, предлагают покупателям разного рода «обходные» соглашения. Фантазия сотрудников юридических отделов строительных компаний порождает разного рода договоры и схемы получения денег от жаждущих купить квартиру граждан.

Причины отказа многих застройщиков заключать договоры в рамках закона № 214-ФЗ (об участи в долевом строительстве) просты: нежелание, а порой и невозможность брать на себя дополнительные обязательства, которые предусматривает закон, по отношению к участникам долевого строительства.

Одним из наиболее часто используемых договоров, которые предлагают застройщики при продаже квартир в новостройках является договор предварительной купли продажи.

В разделе «юридическая консультация», на нашем сайте, часто задаются вопросы об этом договоре, его сущности и безопасности такого способа покупки недвижимости. Рассмотрим этот договор подробнее.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Таким образом, главная особенность этого договора заключена в его названии – он предварительный. Это означает что, заключая этот договор, вы не покупаете недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.

Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, разъясняют юристы, такой договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона, к предварительным договорам, является строгая определенность предмета договора (квартиры), который не всегда возможно должным образом описать в договоре, поскольку зачастую строительство дома, при заключении договора находится на нулевой стадии. Ведь точное определение таких параметров недвижимого имущества как его площадь, местонахождение не возможно определить до того момента, как дом достроен. Более подробно этот момент разъяснен в разделе юридическая консультация.

Таким образом, налицо некоторые моменты, которые делают договор предварительной купли – продажи недвижимости менее привлекательным для покупателя, по сравнению с договором участия в долевом строительстве.

Однако, поскольку, заключение договора предварительной купли – продажи часто является единственной возможностью в последующем приобрести квартиру в новостройке, которая вас интересует, необходимо максимально обезопасить себя при заключении такого договора. О том, как это сделать вы можете узнать в статье «Как обезопасить свои интересы при заключении договора предварительной купли – продажи недвижимости».

Договор купли-продажи квартиры, предварительный

Данное соглашение заключается между двумя сторонами сделки – продавцом и покупателем. После подписания договора покупатель не становится владельцем объекта, но за ним остаётся право в указанные сроки купить квартиру на конкретных условиях.

Все обязательства, которые прописаны в предварительном договоре, по отношению к покупателю и продавцу должны быть обязательно выполнены. При этом обе стороны выигрывают от такого соглашения. Так, например, для продавца данное соглашение является гарантом, что покупатель приобретёт квартиру. В свою очередь, для покупателя – это прекрасный способ сохранить цену объекта, без права на дальнейшее повышение.

Что такое предварительный договор растолковывает статья 429 ГК РФ. Согласно данной статье, если одна из сторон уклоняется от обязательств, будут применены меры по содержанию статьи 445 пункт 4. Таким образом, одна из сторон может обратиться в суд и потребовать от уклоняющейся стороны заключения основного соглашения, а также возместить убытки.

Оформление и содержание договора

Содержание предварительного договора – вся информация о сторонах, которые заключают сделку, в документе прописываются все нюансы, обязанности и сроки выполнения данного соглашения. Кроме того, документ должен быть заключён в письменной форме. При этом заверять у нотариуса необязательно. Таким образом, в содержание договора должно нести такую информацию:

  • информация о продавце и покупателе (паспортные данные);
  • информация о квартире (местоположение, состояние и прочее);
  • условия сделки, которые в дальнейшем отразятся на условиях основного договора (стоимость, предмет договора и прочее);
  • дополнительные условия, с которыми соглашаются стороны;
  • дата заключения предварительного соглашения и подписи обеих сторон.

Следует обратить внимание на 3 вещи:

  1. 1 в договоре также можно прописывать то, как будет осуществляться покупка. Например, квартира продаётся вместе с мебелью. В таком случае после подписания соглашения продавец не сможет поменять своё решение;
  2. 2 заключение основного договора должно состояться не позже чем через год. Если это не прописывается в документе. В противном случае соглашение считается не действительным;
  3. 3 Обязанности с обеих сторон так же снимаются, если до истечения срока договорённости не будет произведена сделка, и никто не выступит инициатором осуществить её.

Преимущества и недостатки предварительного договора купли-продажи

Многие специалисты скажут, что предварительный соглашение является удобным инструментом, который помогает закрепить права и обязанности сторон. Давайте рассмотрим несколько веских причин, почему следует использовать данное соглашение:

  • если у вас не готовы документы и требуется время на их сбор;
  • есть необходимость собрать определённое количество средств;
  • необходимо выполнить определённые условия, без которых невозможно осуществить продажу;
  • вступление в наследство;
  • отсутствует владелец квартиры.

К положительным моментам относительно предварительного договора относиться:

  • Возможность для покупателя сохранить стоимость объекта;
  • Возможность для продавца получить 100 % покупателя.

Рассматривая предварительный договор можно увидеть и другую сторону медали. Поэтому рассмотрим минусы:

  • изменение цен. Данный договор позволяет зафиксировать стоимость объекта без права изменения. По статистике скачки происходят до 2 раз в год. Поэтому следует ознакомиться с рынком недвижимости;
  • принудительное соглашение. Если одна из сторон отказывается выполнять свои обязанности – ответить придётся перед судом; Кроме того, если такое уклонение не будет иметь веских оснований, тогда уклоняющееся сторона должна выплатить неустойку.
  • задаток. В том случае, если покупатель по каким-либо причинам отказывается заключать основное соглашение, тогда залог остаётся у продавца.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Схема продажи в новостройках по предварительному договору очень часто используется в личных целях недобросовестными застройщиками. Поэтому в данном случае очень важна помощь экспертов.

Важно понимать, что застройщик не несёт перед вами ответственности за несвоевременные сроки строительных работ и сдачу в эксплуатацию квартир. Более того, не всегда данным соглашением можно обезопасить себя от повторной продажи «вашей» квартиры. При этом кроме заложенных ранее средств и потраченного времени вы ничего не добьётесь. Тем не менее, если соглашение грамотно будет составлено, застройщику придётся все же заключить основной договор.

Преимуществом таких сделок является то, что цены на квартиры в новостройках значительно ниже. Именно по этим причинам они привлекают желающих приобрести новую жилую площадь.

Основные пункты, которые должны быть прописаны в предварительном соглашении купли-продажи квартиры в новостройке:

  • данные покупателя;
  • данные о предмете покупки и юридических лиц;
  • указание всех реквизитов (например, регистрационные номера)
  • условия договора;
  • дата заключения основного договора.

Отметим, если в договоре нет предстоящей даты заключения договора о купли-продажи, тогда сделка должна осуществиться в течение одного года.

Несколько полезных советов

Прежде чем заключить соглашение с покупателем или застройщиком следует обратить своё внимание на несколько вещей, которые не позволят вам обмануться и потерять свои сбережения:

  1. 1 необходимо проверить всю документацию продавца на право владения имуществом. Если предварительный договор заключается с застройщиком, тогда следует проверить документы на право застройки по конкретному адресу;
  2. 2 в договоре прописывать все условия, возможные неустойки и штрафы;
  3. 3 заверяйте документ у нотариуса. Именно он проследит, чтоб соглашение было выполнено по букве закона. В свою очередь, каждая сторона будет уверена в завтрашнем дне.
Читать еще:  Должности в автономных некоммерческих организациях

Скачать образец

Актуальный образец бланка предварительного договора купли-продажи квартиры на 2016 год

Предварительный договор купли-продажи новостройки

Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке по предварительному договору. Основные моменты и то, в чём стоит разобраться, расскажем в этой статье.

Какие стороны могут быть в предварительном договоре при покупке новостройки

Это заказчик, застройщик и генеральный подрядчик. Заказчик – это владелец земли. Заказчик и застройщик часто бывают одно и то же лицо. Грубо говоря, заказчик владеет землёй, застройщик строит и продаёт, а генеральный подрядчик помогает строить.

Как правило, при инвестировании в новое строительство, застройщик использует различные схемы привлечения денежных средств. Инвестор не может предложить свою схему финансирования, он вынужден подписывать тот договор, который предлагает застройщик.

Предварительный договор купли-продажи – один из договоров, который может использоваться при финансировании строительства нового объекта. И у каждого застройщика свой вид предварительного договора, поэтому они тоже немного отличаются между собой.

Кто такой заказчик строительства

Это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подало в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства.

Таким образом, заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, у него должно быть:

  • Разрешение на проведение строительных работ – для строительства объектов 4-5 категории сложности;
  • Декларация о начале строительных работ – для объектов 1-3 категории сложности.

В некоторых случаях заказчик передаёт часть своих полномочий, непосредственно касающихся строительного процесса, другому физическому или юридическому лицу – застройщику. В этом случае стороны заключают между собой договор.

Застройщик

Застройщик — лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства.

Таким образом, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое получило право на застройку у собственника или арендатора земельного участка и взяло на себя часть функций заказчика. В эти функции могут входить:

  • Разработка проекта будущего строительства;
  • Получение разрешений;
  • Организация строительного процесса;
  • Разработка схемы финансирования;
  • Привлечение генерального подрядчика.

Генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик – это компания, которая непосредственно занимается проведением строительных работ. При строительстве объектов 4-5 категории сложности у этой компании должна быть лицензия на право осуществления таких работ.

Она отвечает перед заказчиком за сроки и качество строительства и имеет право привлекать сторонние организации – субподрядчиков – для выполнения отдельных сегментов или видов работ.

Заказчик – основной участник строительного процесса

Деятельность заказчика напрямую затрагивает интересы покупателя квартиры. Именно заказчик отвечает перед инвестором за:

  • Качество строительства;
  • Соблюдение сроков окончания строительных работ;
  • Соответствие будущей квартиры всем заявленным параметрам.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор — это договор, стороны которого связываются обязательством в течение определенного срока заключить ещё один договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Другими словами, предварительный договор – это обещание заказчика заключить основной договор в будущем.

Почему нельзя сразу заключить основной договор

При заключении основного договора купли-продажи продавец должен предоставить правоустанавливающий документ на отчуждаемую недвижимость.

А поскольку инвестирование происходит на этапе начала строительства, то фактически ещё не построен дом, в котором должна находиться продаваемая квартира.

Документов на право собственности в этом случае быть не может, поэтому основной договор купли-продажи заключить невозможно.

Другими словами, нельзя продать то, чего ещё нет. Поэтому на первоначальном этапе подписывают предварительный договор, в котором прописываются все условия и срок заключения основного договора.

Почему не все застройщики пользуются предварительным договором купли-продажи

Если одна из сторон договора – юридическое лицо, предварительный договор не может заключаться на срок свыше 1 года. Этого срока недостаточно, чтобы построить дом.

Если обе стороны такого договора – физические лица, то ограничения нет. Срок действия договора может быть ограничен только самим договором.

Таким образом, обычно предварительный договор используют в случаях, когда заказчиком строительства выступает физическое лицо.

Какие пункты должны быть в предварительном договоре

У каждого застройщика свой вид предварительного договора. Есть основные моменты, на которые стоит обратить внимание и которые должны быть в нём указаны:

  • Должен быть указан чёткий срок завершения строительства и подписания основного договора;
  • Должна быть предусмотрена материальная ответственность сторон за нарушение условий договора, предусмотрены штрафные санкции;
  • Порядок и основания расторжения договора;
  • Необходимо прописать срок и порядок возврата денежных средств;
  • Полная характеристика будущей квартиры – строительный адрес дома, номер секции, номер квартиры, этаж, площадь, количество комнат;
  • Наполнение будущей квартиры;
  • Порядок передачи квартиры покупателю;
  • Условия, при которых могут быть внесены изменения в предварительный договор;
  • Необходимо зафиксировать цену квартиры;
  • Права и обязанности сторон.

Форма договора

Предварительный договор купли-продажи должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Преимущество предварительного договора купли-продажи

Сравнительно простая схема привлечения средств – всего 1 договор;

Риски инвестора при заключении предварительного договора купли-продажи

Главный риск для инвестора – это не получить свою квартиру. Это может произойти из-за разных моментов. Главный из них –это отсутствие всей документации у застройщика. Из-за этого стройка может затянуться и дом не введут в эксплуатацию. Основные риски:

  • Даже при полной оплате и построенном доме инвестор не становится собственником, если основной договор не будет подписан;
  • Заказчик строительства может привлекать средства до получения полного пакета разрешительных документов;
  • Государственная регистрация таких договоров не предусмотрена, поэтому не исключена возможность двойных продаж;
  • Возможность нецелевого использования полученных средств;
  • Отсутствие контроля за финансовыми потоками со стороны государства;
  • Существуют дополнительные расходы при подписании предварительного и основного договоров в виде налогов, госпошлины, взноса в Пенсионный фонд, оплаты услуг нотариуса.

На что обратить внимание перед подписанием договора

Как обычно, всё складывается из проверки документов застройщика и оценки основных рисков. Нужно внимательно отнестись к следующим моментам:

  • Проверить наличие полного пакета разрешительных документов;
  • Проанализировать репутацию субъектов строительства;
  • Проверить судебные или досудебные производства участников строительного процесса;
  • Оценить предшествующий опыт строительства подобных объектов;
  • Проверить наличие ограничений в пользовании земельным участком;
  • Удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор.

Как минимизировать риски при покупке квартиры по предварительному договору

Вы можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Мы проверим строительную компанию, её учредителей и уставной фонд. Условия сделки, договор и заказчиков строительства. В документах заключены главные риски. На них нужно обращать основное внимание. После этого вы примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.

Предварительный договор купли-продажи новостройки в Украине: как составить и что нужно знать

Особенности подписания предварительного договора купли-продажи в Украине /pixabay

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Украине — распространенная практика. Его подписывают с покупателями квартир в новостройках на этапе, когда дом еще не сдан или строится. Чтобы грамотно купить объект недвижимости и тем самым минимизировать риски, покупателю необходимо знать ряд юридических тонкостей. Ниже расскажет о том, на что стоит обратить внимание при оформлении предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: что это такое

Предварительный договор купли-продажи — это соглашение между покупателем и продавцом недвижимости, согласно которому стороны собираются в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи.

Фактически это договор о намерениях, в котором четко прописаны технические характеристики будущей квартиры, ее номер, спецификация.

Чтобы предварительный договор купли-продажи квартиры был действительным, его важно оформить в присутствии нотариуса. Он заверит соглашение и внесет договор в базу.

На что обратить внимание в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

В предварительном договоре купли-продажи квартиры в новостройке обязательно должен быть прописан срок подписания основного договора. Разумеется, никто в Украине не может гарантировать, что задержек с введением дома в эксплуатацию не будет, тем не менее обратите внимание на то, как именно сформулирован пункт о подписании основного договора.

Обычно опытные застройщики закладывают дополнительный квартал на все моменты, связанные с получением сертификата о введении объекта в эксплуатацию.

Обратите внимание на прописанные детальные характеристики объекта: строительный адрес, номер секции, квартиры, этаж, количество комнат, общую и жилую площадь.

Должен быть также расписан порядок передачи недвижимости и прописан пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор. Это для того, чтобы обезопасить себя от сюрпризов.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости от застройщика должна быть четко зафиксирована цена, по которой объект будет переходить к вам по основному договору. Если речь идет о рассрочке, то должен быть указан порядок выплат и погашения задолженности.

Обратите внимание на штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора купли-продажи для сторон — и для покупателя, и для застройщика.

Порядок покупки квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи

Схема, по которой заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, проста. Стороны обязуются в установленные сроки совершить сделку и подписать основной договор, согласно которому застройщик выполняет обязательства в части строительства и передачи конкретной квартиры в конкретном доме.

Что таит в себе предварительный договор при покупке новостройки

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Данный договор подразумевает заключение в будущем основного договора, который и будет являться правоустанавливающим документом на объект недвижимости. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ, «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Внимание! Условия, заложенные в предварительном договоре, не подлежат изменению при заключении основного, обратное возможно лишь при наличии согласия обеих сторон. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, например, такие, как срок, цена, ответственность сторон и т.д. Если срок заключения основного договора не указан, он подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Читать еще:  Енвд за неполный месяц в 2021 году

Исходя из теории гражданского права, предварительный договор – это, прежде всего, договор о намерениях, и по своей природе является безвозмездным, то есть не подразумевает внесение оплаты по нему.

На практике многие застройщики пытаются заложить в текст предварительного договора положения и условия по оплате, например задатка и зачастую услуги агентства, если договор заключаются при помощи риэлтеров. Да, безусловно, существуют смешанные договоры и договоры, не предусмотренные законом, но в то же время, ему не противоречащие. Но ответственность, возникающая из различных видов договоров, различна, и при невыполнении каких-либо условий сторонами в некоторых случаях возмещение убытков, понесенных по таким договорам, крайне затруднительно. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку или просто не сможет вам ее передать при определенных сложностях в строительстве или оформлении документов, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.

Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете.

Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту федерации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру — проконтролировать это вам будет не под силу.

Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится — бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Многие граждане, собирающиеся купить квартиру, опасаются ее двойной продажи и мошенничества со стороны продавцов. Именно для такой категории был введен в российскую практику предварительный договор купли-продажи (договор аванса или задатка), который дает определенные права обеим сторонам сделки. Он является как бы своеобразным обязательством по совершению между сторонами сделки в будущем, позволяет устранить повышение цены на объект недвижимости и сохранить его первоначальный вид без последующих ухудшений передаваемого имущества. Однако иногда условия предварительного договора могут создавать определенные нюансы заключения сделки; поэтому следует быть внимательным при составлении и заключении такого договора.

Содержание предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи имущества содержит в себе все необходимые условия для составления основного договора и сведения о сделке. В указанном документе обязательно прописываются сроки, в которые между сторонами будет совершена сделка купли-продажи недвижимости; размер вносимой покупателем денежной суммы (5-10% от стоимости квартиры, иногда может быть прописана другой порядок расчета) в качестве аванса или задатка. Также в предварительном договоре можно указать на состояние квартиры, на мебель, переходящую вместе с объектом недвижимости; в таком случае, продавец уже будет обязан выполнить свои обещания, а не отказываться впоследствии, как это часто бывает.

Предварительный договор купли-продажи поможет привлечь к ответственности одну из сторон в случае, если она уклоняется от подписания основного договора и совершения сделки, а также в судебном порядке взыскать причиненные таким отказом убытки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

В российской практике купли-продажи недвижимости уже существует применение предварительных договоров на покупку еще несуществующей квартиры в новостройке. Такой документ с одной стороны можно ввести для устранения двойных продаж квартир. Но по сути самого документа сложно обязать человека совершить в будущем покупку пока еще несуществующей квартиры.

Данные сторон, которые должен содержать предварительный договор

Предварительный договор обязательно должен включать в себя все данные об участниках сделки, а именно:

  • ФИО, паспортные данные и адрес места жительства физических лиц;
  • наименование, местонахождение, организационно-правовую форму юридических лиц, участвующих в сделке, а также указание регистрационных номеров и прочих обязательных реквизитов;
  • в случае, если одна из сторон действует на основании доверенности, необходимо указать в договоре все реквизиты такой бумаги.

Важно: в случае отсутствия в предварительном договоре условий, позволяющих установить непосредственно предмет самого договора и прочие существенные условия, он может быть признан незаключенным.

Если в указанном документе отсутствует срок, в который стороны обязаны заключить основной договор, то совершение сделки должно произойти в течении года после подписания предварительного договора. В случае истечения установленного максимального срока, обязательства сторон по заключению основного договора прекращаются.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи является гарантом исполнения обязательств сторон по заключению основного договора. Важно предусмотреть все необходимые условия такого документа, чтобы не усложнять процесс совершения самой сделки.

Как юридически грамотно приобрести элитную новостройку

Для того чтобы удачно купить квартиру в элитной новостройке, недостаточно просто найти подходящий вариант с рядом желаемых характеристик. Важно грамотно купить объект недвижимости и тем самым минимизировать риски. Чтобы чувствовать себя уверенней при совершении сделки, покупателю просто необходимо знать ряд юридических тонкостей. Ниже мы расскажем о том, на что стоит обратить внимание при покупке первичного жилья на элитном рынке.

Безусловно, в первую очередь надо проверить все разрешительные и учредительные документы компании-застойщика. При этом особое внимание надо уделить вопросам уставного капитала компании, посмотреть, где она зарегистрирована, состоит ли в саморегулируемой организации, а также внимательно изучить то, что указано в проектной декларации.

Получив для себя ответы относительно компании-застройщика, стоит перейти к более детальному изучению документов на сам объект. В этой связи ключевыми моментами являются: постановления органов власти, инвестиционный капитал, разрешение на строительство и протокол распределения квартир.

Необходимо проверить наличие прав собственности на квартиру. Если вы узнали, что оно еще не оформлено, необходимо выяснить, когда планируется его получение. При этом немногие знают, что право собственности сначала оформляется на компанию-застройщика и лишь потом переходит на конечного покупателя. Мы неслучайно обращаем особое внимание на вопрос, связанный с правом собственности. Дело в том, что именно с ним связаны основные риски. Поэтому покупателю необходимо зафиксировать срок, в течение которого компания-застройщик обязуется документально оформить право собственности, кроме того, желательно установить возможные санкции в случае несоблюдения данного условия.

Что касается самого договора, на основании которого происходит сделка купли-продажи объекта недвижимости, то заключение договора долевого участия в строительстве (в соответствии с Федеральным Законом 214) обеспечит наименьшую степень риска.

Часто возникает вопрос: а стоит ли заверять договор у нотариуса? Если речь идет о договоре, подлежащем государственной регистрации, то такой необходимости нет. Если же это договор иного вида – однозначного рецепта нет. Ведь, к сожалению, далеко не всегда нотариальное заверение может спасти клиента от обмана. Куда разумнее и при этом гораздо менее затратно воспользоваться помощью квалифицированного юриста при проверке всех документов.

Если вы планируете приобретать квартиру по предварительному договору купли-продажи, то необходимо также обратить внимание на некоторые моменты.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке представляет собой обещание, что компания, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор – купли-продажи квартиры.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. Существенными условиями договора купли-продажи в данном случае будут являться определение предмета (конкретной квартиры), цена квартиры и порядок ее оплаты. Также предварительный договор должен содержать срок заключения основного договора, если такой срок в предварительном договоре не определен, то стоит иметь в виду, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Покупатель, отдавая деньги при заключении такого договора, фактически оплачивает не будущую квартиру, а вносит обеспечительный платеж, подтверждающий намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре.

В случае невозможности закончить строительство или существенной просрочки застройщику грозят только штрафные санкции, предусмотренные в предварительном договоре купли-продажи. После окончания строительства квартира вначале оформляется на застройщика, и только после этого с покупателем заключается договор купли-продажи. Изменение зафиксированной в договоре цены квартиры не допускается, т.к. цена считается существенным условием, зафиксированным в предварительном договоре. Предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации.

Основные риски покупателя при заключении предварительного договора купли-продажи:

  • неизвестно, будет построен объект или нет;
  • в случае, если объект построен, он может быть продан другому лицу;
  • в случае невыполнения обязательств застройщиком сложно добиться передачи квартиры покупателю;
  • в случае невыполнения обязательств застройщиком деньги придется возвращать в судебном порядке;
  • возможность «двойной» продажи одной и той же квартиры по предварительному договору;
  • в случае нечеткого определения срока действия предварительный договор будет действовать 1 (один) год;
  • т.к. договор не подлежит государственной регистрации, облегчен порядок внесения изменений и расторжения договора;
  • предварительный договор не порождает у покупателя право собственности на квартиру;
  • предварительный договор может быть заключен не с застройщиком, а с третьим лицом.

Антон Ладыгин, Юрисконсульт IntermarkSavills

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector