Reka-home.ru

Река Хом
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что Учесть При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие документы должны быть у собственника жилья?

Документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • договор передачи (при приватизации жилья);
  • свидетельство о праве на наследство.

«Нужно учитывать, в какой период куплена или получена квартира, — говорит Валерия Цветкова, замгендиректора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон». — Сейчас уже не выдается свидетельство на собственность — его заменила выписка из ЕГРН».

В необходимый пакет документов, добавляет эксперт, входит выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Может потребоваться, например, при покупке квартиры в ипотеку предоставление поэтажного плана и экспликации из БТИ.

Это все?

Нет, в зависимости от ситуации в пакет могут входить и другие справки. Например, о том, что кредит по квартире продавца погашен полностью и в выплатах не использовался материнский капитал.

«Одного изучения документов недостаточно. Нужно обращать внимание и на самого продавца, — продолжает Цветкова. — Рекомендуется попросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере».

Как проверить документы на подлинность?

Некоторые документы можно проверить самостоятельно.

Убедиться в том, что собственник вступает в сделку с действительным паспортом, а не со старым, официально утерянным, можно через проверку серии и номера паспорта на сайте МВД РФ.

А вообще узнать все об объекте можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Как узнать, что в квартире не зарегистрированы другие люди?

Чтобы не попасть в ситуацию, когда через год в квартиру возвращается ничего не подозревающий родственник продавца, зарегистрированный по этому адресу, можно заказать архивную выписку в МФЦ.

Говорят, есть сложности с покупкой жилья, полученного по наследству. Какие?

Да, это правда. Есть риск, что после сделки придут другие наследники, которые начнут оспаривать право собственности, на основании которого продавец передал вам квартиру.

«Наследственные квартиры рассматриваются менее охотно, чем варианты с другими правоустанавливающими документами, — подтверждает Валерия Цветкова. — Нужно проводить тщательную проверку, а при наличии сомнений — не рисковать и искать другие варианты. Одна из гарантий для покупателя — это нотариальное заявление от продавца о том, что он обязуется решить конфликт, не привлекая покупателя, в случае объявления третьих лиц».

Но даже при наличии такого заявления в случае конфликта не избежать походов в суд. Нотариально заверенное заявление будет просто дополнительным аргументом для нового владельца, что он выяснял у продавца этот факт и является добросовестным приобретателем.

Продавец хочет написать в договоре меньшую сумму, чтобы не платить налоги. Чем я рискую?

Это противозаконно, так вы становитесь участником мошеннической схемы. И крайне рискованно с точки зрения защиты ваших прав на жилье.

В течение трех лет собственник может попробовать оспорить сделку. А в течение десяти лет — третьи лица, чьи права были нарушены при продаже квартиры: другие собственники жилья, несовершеннолетние совладельцы площади и другие. И если сделка будет оспорена, вы вернете меньшую сумму. Представьте, вы купили квартиру за 5 млн рублей, а в договоре указан 1 млн рублей.

А еще при покупке квартиры вы имеете право на налоговый вычет (подробнее о том, как вы можете возвращать деньги, потраченные на недвижимость, лечение, образование, — здесь). Сумма вычета рассчитывается исходя из стоимости недвижимости и ваших доходов.

Какие риски, если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети?

«Если ребенок — не собственник, а только зарегистрирован в квартире, никаких особенностей и рисков нет, — говорит Алексей Силантьев, специалист по сопровождению сделок по недвижимости. — Он не имеет права на распоряжение собственностью. А если ребенок владеет частью площади, то сделка обязательно должна проходить только через нотариуса и с разрешения органов опеки и попечительства, которое получается по месту его регистрации. Это важный момент: если ребенок владеет частью квартиры в Москве, а зарегистрирован в Санкт-Петербурге — ехать в Москву не нужно».

Как лучше переводить деньги продавцу — через банк или наличными?

И тот и другой способ, при соблюдении всех правил, безопасны для покупателя.

Если вы решили выбрать безналичный расчет — учитывайте, что банк возьмет комиссию за перевод. Стоит поискать банк, предлагающий минимальные комиссии.

Платить наличными советуют таким образом: «Деньги закладываются в ячейку в день подписания договора купли-продажи, — рассказывает Валерия Цветкова, — с учетом того, что продавец получает доступ к ним только после выполнения определенных обязательств. Обычно условие — это предъявление зарегистрированного договора купли-продажи, если нет дополнительных требований».

Анастасия Степанова

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

30 моментов при покупке недвижимости: полный чек-лист

Только на первый взгляд кажется, что главное при покупке квартиры — найти возможность для этого. Когда дело доходит до процесса выбора, выясняется: приходится держать в голове десятки нюансов, которые могут повлиять на итоговое решение. Чтобы было легче проводить осмотр квартир, а после сравнивать приглянувшиеся варианты, воспользуйтесь чек-листом. Он учитывает самые важные моменты, на которые стоит обращать внимание при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке.

Общий чек-лист по выбору квартиры
Вне зависимости от того, интересует вас квартира в новостройке или на вторичном рынке, есть общие советы по выбору недвижимости.

Выбираем район
Один из самых важных вопросов — выбор района. Учитывать надо не только стоимость квартир в разных частях города, но также ваш образ жизни и особенности конкретной локации.

1. Транспортная доступность. Удобно ли добираться до центра города, частых мест вашего посещения: работы, любимых ТЦ, места жительства близких. Развит ли общественный транспорт, часто ли бывают пробки.
2. Экология. Есть ли парки и скверы, нет ли рядом промышленных предприятий, какой уровень загрязнения воздуха.
3. Безопасность. Уровень криминогенности, количество пожарных частей, станций скорой помощи и поликлиник.
4. Инфраструктура. Есть ли поблизости крупные торговые, развлекательные и спортивные центры, супермаркеты, центры бытового обслуживания, кафе и рестораны, детские сады и школы.
5. Социальный состав. Густонаселенный район или тихий, много ли тут новостроек и их этажность, есть ли социальное жилье.

Оцениваем дом и дворовую территорию
Если вы определились с районом и начали поиск, важно обращать внимание не только на конкретную квартиру, но и на дом, в котором она расположена. Эти моменты одинаково актуальны для первичного и вторичного рынка.

6. Состояние дома. Есть ли на нем трещины, мокрые пятна, чувствуются ли неприятные запахи, в каком состоянии фасад. Важно качество материала стен и перекрытий, особенности подачи водо-, электро- и газоснабжения, класс энергоэффективности, внедрение системы «умный дом». Для вторички — год постройки и последнего капитального ремонта, процент износа.
7. Безопасность. Есть ли в доме охрана, консьерж, камеры наблюдения, домофоны, какой порядок допуска гостей. Важна пожарная безопасность: датчики дыма, пожарные гидранты, удобство эвакуации в случае ЧП, наличие пожарной лестницы.
8. Парковка. Есть ли платный паркинг, бесплатные парковочные места для жильцов и гостей, формат «двор без машин». Во вторичке — насколько заполнены парковочные места в разное время суток.
9. Состояние двора. Есть ли детская площадка, зона для выгула собак, места для отдыха, комплексное озеленение. Чисто ли тут: это касается вывоза снега, заполненности урн и мусорных баков.
10. «Мусорный вопрос». Есть ли в доме мусоропровод, насколько удалена от дома контейнерная площадка и огорожена ли она, есть ли раздельный сбор мусора, современные заглубленные баки, урны перед входом в подъезд.
11. Лифт. Его наличие в принципе, есть ли грузовой, в каком он состоянии, тихо ли работает.
12. Квартирные площадки. Сколько квартир на этаже, расположены они блоками или в формате коридорной планировки. Есть ли зоны для хранения (велосипедов, шин) на этаже или в других частях дома. Есть ли свет в подъезде.
13. Управляющая компания. Почитайте отзывы в интернете, часто ли жалуются на высокие коммунальные платежи, связана ли УК со скандалами или судебными разбирательствами.
14. Сравните с другими предложениями. Стоимость, варианты оплаты — возможна ли ипотека и на каких условиях, наличие скидок, функциональность планировок, для новостроек — срок сдачи.

Покупка вторичной недвижимости
При покупке квартиры на вторичном рынке есть свои особенности. Важно оценить техническое состояние дома и квартиры, обратить внимание на соседей.

15. Оценка социальной однородности. Это один из важнейших вопросов, ведь жизнь даже в самой прекрасной квартире могут отравить соседи. Сделать это можно по внешним признакам состояния дома: чистота на лестницах и в лифте, наличие мест для курения, внешний вид окон и дверей. Если квартира понравилась, побывайте в выбранном доме в разное время суток и дни недели, понаблюдайте за жизнью двора и дома.
16. Юридическая чистота. Для этого стоит привлекать риелтора или юриста. Основные моменты: наличие прописанных и выписанных (справки по формам 9, 12), наличие прописанных детей, есть ли обременения или неузаконенные перепланировки, долги за коммунальные услуги.
17. Общее состояние квартиры. Как давно и какого типа был ремонт, в каком он состоянии сейчас. Оценка планировки, высоты потолков и вида из окон. Возможна ли перепланировка.
18. Электрика. Проверить работоспособность розеток и выключателей.
19. Отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция. Наличие потеков у батарей и труб, состояние сантехники, качество и количество радиаторов, есть ли регуляторы тепла, автоматизированы ли счетчики. Проверить работу вентиляционных окон: если приложить к ним лист бумаги при закрытых окнах, он должен «прилипать».
20. Окна и двери. Деревянные или пластиковые, панорамные или стандартные, работоспособность механизмов, наличие сквозняков. Есть ли балкон или лоджия, их утепление и/или остекление. Есть ли металлическая входная дверь и легко ли будет заменить замок, в каком состоянии межкомнатные: скрип, разбухание, прилегание к косяку.
21. Если квартира на первом или последнем этаже — добиться доступа в подвал или на чердак.
22. Комплектация. Уточнить, что остается в квартире. Бывали случаи, когда бывшие жильцы увозили все, вплоть до унитаза.
23. Стоимость. Уточнить, возможен ли торг, а также как будут разделены расходы в случае оформления сделки у нотариуса.

Читать еще:  Порядок применения косгу 244 и косгу 222 в 2021 году консультант

Покупка квартиры в новостройке
Многие пункты чек-листа из перечисленных выше подходят и для оценки квартиры в новостройке, однако на первичном рынке есть не менее важные особенности. Например, правильный выбор застройщика и оценка потенциала недвижимости. Также нередки случаи, когда на первый взгляд надежный девелопер на деле выполняет работу некачественно, и заявленная отделка или техническое оснащение квартиры не соответствуют прописанным в договоре. Чтобы не исправлять ошибки застройщика за свой счет, на этапе приемки важно провести тщательный осмотр и не подписывать акт, если вас что-то не устраивает. Помимо чек-листа, возьмите с собой на осмотр фонарик, рулетку, ручку, блокнот, лист бумаги А4, маркер или кусок мела, уровень, средства фото- и видеофиксации. Осмотр лучше проводить в светлое время суток, чтобы лучше были видны возможные дефекты.

24. Надежность застройщика. Базовый и один из решающих вопросов. Оцените его репутацию в СМИ, изучите информацию о девелопере в комитете Госстройнадзора и на сайте Арбитражного суда. Также почитайте отзывы и изучите проектную декларацию дома на сайте единой информационной системы жилищного строительства. Важно самим съездить на стройку, при возможности — неформально поговорить с рабочими.
25. Варианты отделки. Квартиры с отделкой обычно стоят дороже аналогичных предложений без нее. С одной стороны — это хороший способ сэкономить на ремонте, с другой — не удастся воплотить свои дизайнерские фантазии.
26. Измерение площади квартиры и соответствие отделки документации.
27. Герметичность стеклопакетов, входных и межкомнатных дверей, исправность замков и механизмов, отсутствие механических повреждений.
28. Качество штукатурки, отсутствие трещин, сколов, плесени, конденсата, перекосов.
29. Проверка вентиляции, работы сантехники, состояние радиаторов и труб.
30. Проверка розеток, выключателей, автоматов.

Чтобы облегчить и систематизировать процесс выбора квартиры, подобный чек-лист просто незаменим. Можете распечатать его и брать на каждый осмотр: это повысит вероятность более обоснованного решения.

Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья. Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

  • цена на некоторые объекты ниже;
  • можно купить квартиру с ремонтом;
  • не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора ;
  • зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
  • жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

  • Документы на право собственности. До внесения задатка и договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
  • Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
  • Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
  • Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год

оформлена в наследство до истечения 6 месяцев

находится в собственности у нескольких лиц

находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

  • Выбор банка. Изучите доступные программы ипотеки: для военных, многодетных и молодых семей, с участием материнского капитала, с господдержкой. Сравните процентные ставки, размер первоначального взноса, условия кредитования. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки и рассчитайте ее полную стоимость.
  • Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.
  • Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор . На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.
  • Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор . Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре следует передать продавцу. Это можно сделать лично, сняв деньги со счета, или через Сервис Безопасных Расчетов банка.
  • Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке

паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры

свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор , наследования, дарения), выписку из ЕГРН

справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье

разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети

подтверждение отсутствия обременения на квартире

заключение оценочной экспертизы

Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Основные моменты вы можете проверить сами:

  • Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
  • Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
  • Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
  • Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
  • Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
  • Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Рекомендуем

Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

Особенности покупки двухкомнатной квартиры

На что обратить внимание при покупке двухкомнатной квартиры?

Приобретение собственного жилья – ответственное и непростое дело. Вложение финансов в квартиру в Севастополе – инвестиции в будущее, поэтому подходить к вопросу покупки жилплощади нужно маскимально ответственно. В зависимости от того, где приобретается двухкомнатная квартира – в новостройке или на вторичном рынке, существуют нюансы, на которые стоит обратить внимание при заключении сделки купли-продажи. Выбирать жильё нужно с учётом перспектив – лучше приобретать квартиру, цена которой в будущем гарантированно увеличится. Двухкомнатные квартиры наиболее востребованы, так как имеют достаточную площадь для проживания семьи, при этом стоимость такой недвижимости приемлема для многих среднестатистических покупателей.

Особенности покупки двухкомнатной квартиры на вторичном рынке

Чтобы не стать жертвой мошенников и не омрачить радость приобретения собственной жилплощади обнаружением скрытых обременений или долгов, необходимо учитывать все тонкости:

  • Юридическая история квартиры – на вторичном рынке представлена недвижимость, которая уже имеет собственника. Необходимо проверить историю сделок, в которых участвовала квартира. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из ЕГРН, которую можно получить через официальный сайт Росреестра или в МФЦ. Выписка должна быть актуальной на момент сделки. По этому документу также проверяются возможные обременения, которые могут быть наложены на недвижимость в виде залогового обязательства, ареста и т.д. Если таковые имеются, от сделки лучше отказаться.
  • Подтверждение прав собственности – нужно убедиться, что лицо, которое выступает в роли продавца, имеет право распоряжаться этой квартирой, совершать сделки на законных основаниях. Это может подтвердить несколько документов – договора приватизации, купли-продажи (заверенный нотариусом и зарегистрированный в БТИ), свидетельство о наследстве и паспорт продавца.
  • Проверка состава семьи продавца – возможно, что при продаже квартиры нужно официально подтвержденное согласие совершеннолетних членов семьи или законных представителей малолетних или недееспособных собственников.
  • Анализ соответствия планировки квартиры техническому паспорту – на вторичном рынке встречаются двухкомнатные квартиры, которые претерпели конструктивные изменения. При несанкционированной перестройке выполненные преобразования не будут учтены в техпаспорте – разрешенная перепланировка подразумевает изготовление нового технического документа. Нужно проверить не только план, но и прочитать экспликацию помещений с указанием размера их площадей.
  • Проверка задолженности по коммунальным платежам – так как квартира находилась в эксплуатации, значит, происходило начисление платы за пользование комуслугами. Если имеется задолженность, необходимо обговорить с продавцом о порядке её уплаты.
Читать еще:  Компенсация за неоплаченный отпуск при увольнении только за последние 1 5 лет

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с определенными рисками и требует рационального подхода, поэтому в этом случае лучше обратиться за помощью к профессиональному риелтору.

Нюансы приобретения квартиры в новостройке

Покупка жилплощади в доме, который пока еще строится иликоторый недавно введен в эксплуатацию сопряжена с менее хлопотными процедурами, чем приобретение жилья на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в качестве продавца выступает юридическое лицо – компания-застройщик, прошедшая государственную регистрацию, при которой проверялись все правоустанавливающие факторы.

Главным условием покупки квартиры в новостройке является проверка продавца и согласование с ним условий сделки. Добропорядочный застройщик дорожит своей репутацией, ведь от этого зависит не только его положение на рынке как продавца, но и деловая репутация, которую проверяют коммерческие организации и банки. Приобретать квартиру лучше у официального застройщика.

Алгоритм покупки двухкомнатной квартиры от застройщика таков:

  • Выбор жилплощади, осмотр на месте – если объект строится, необходимо оценить перспективы развития района, стадию строительства.
  • Посетить офис продаж – у фирмы, которая является официальным застройщиком, должен быть юридический адрес, с находящимся там административным ресурсом.
  • Выяснить форму сделки – как будет закрепляться право собственности за покупателем в случае привлечения заёмных средств. Если покупка двухкомнатной квартиры происходит на этапе застройки, нужно выяснить срок сдачи объекта, нюансы передачи жилья приобретателю.

Представитель компании-продавца обязан показать покупателю полный пакет документов, регламентированный ст. 20 ФЗ № 214. Покупка квартиры напрямую от застройщика в Севастополе – наиболее надёжный вариант приобретения собственного жилья.

Квартира с неизвестными

При покупке квартир появился новый юридический риск

«Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия, — рассказывает Вячеслав Голенев. — Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья. Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».

Это достаточно новый риск. При этом покупка прав у физических лиц на строящееся жилье в последнее время стала массовым явлением. Банки активно выдают ипотечные кредиты, люди этим пользуются.

К тому же государство в рамках поддержки жилищного строительства ввело в действие ряд льготных программ. Правда, покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек теряет возможность воспользоваться льготной ставкой по кредиту. Но при этом получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица. Например, завтра окажется, что продавец недееспособный и не имел права разбазаривать имущество семьи.

Сегодня распространена ситуация: строится дом, в Сети масса объявлений о продаже в нем квартир, но почти всегда продавцами выступают частные лица. В свое время посредники успели купить подешевле и теперь хотят продать подороже. Нередко они при этом просят указать в договоре половину цены, чтобы им потом не платить налоги с продажи, так как после покупки прошло немного времени. И это еще один риск для покупателя.

Иногда человек, купивший квартиру по переуступке прав у посредника, делает в ней ремонт и выставляет на продажу. Его право. Но в таком случае новому покупателю надо досконально проверять не только нынешнего хозяина, но и того, кто был первым и продал квартиру еще на этапе строительства.

Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина считает, что одним из факторов, способствующих росту мошенничеств в сфере жилья, является слишком простое оформления сделки. Теоретически стороны могут сами составить договор и отнести в Росреестр. Проблема здесь не в том, хватит ли обычному человеку квалификации учесть все юридические нюансы, а в том, что простотой часто пользуются мошенники.

Например, в минувшем декабре житель Кемерово Денис М. случайно выяснил, что уже не является хозяином своей второй квартиры. Он заказал выписку из ЕГРН и узнал, что владельцем жилья теперь является неведомый ему Артем. Мошенники составили письменный договор, подделали подпись Дениса и подали документы на регистрацию через МФЦ.

Квартира Дениса стояла без ремонта больше года. Мужчина не оплачивал коммунальные услуги, так как был занят и откладывал это «на потом». Видимо, мошенники посчитали жилье брошенным. В другом случае жилья лишился сирота. Его комнату несколько раз перепродали, а потом очередная хозяйка выставила парня за порог.

По мнению Венеры Шайдуллиной, необходимо законодательно закрепить необходимость заключения сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.

13 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке

Для вашего удобства мы постарались изложить информацию максимально сжато и доступно. В тексте имеются гиперссылки на статьи, которые раскрывают каждый пункт наиболее подробно.

Шаг 1. Разбираемся с потребностями

Вначале сориентируйтесь, что именно вам нужно. Совет вроде бы банальный, но часто будущие покупатели даже сами для себя не могут сформулировать, что они ищут: то ли новый дом, а то ли старый, и район вроде бы не важен, а вроде бы и важен. То есть нет четкого понимания своих потребностей. Не определившись на начальном этапе, дальше двигаться вы вряд ли сможете. Ведь с каждым новым найденным объектом в голове будет только больше каши.

Поэтому самым первым шагом будет определиться: сколько комнат вам нужно, какой район для вас наиболее предпочтителен, а также какая инфраструктура необходима – общественный транспорт, детские сады, школы, магазины и т. д.

Шаг 2. Определяемся с бюджетом покупки

Ответьте себе на вопрос, какую сумму вы готовы потратить на приобретение жилья. Хватит ли вам собственных средств или вы планируете взять ипотечный кредит? Но не замахивайтесь слишком высоко. Реально оценивайте свои возможности. И старайтесь получить одобрение от банка еще до начала поиска квартиры. Нет смысла заниматься подбором, пока нет одобрения. Ведь могут и отказать. Или одобрят, но меньше. А вы уже квартиру выбрали. А если при этом еще и аванс внесли за квартиру, а теперь денег не хватает? Поэтому сначала дождитесь ответа от банка, чтобы получить ясность, в рамках какой суммы вы сможете подбирать недвижимость.

Шаг 3. Смотрим объявления

Теперь можно приступать к поиску. Анализируйте объявления на нескольких сайтах-агрегаторах. Да, времени занимает много. Но вы ведь квартиру покупаете. Да, в 90% случаев объявления будут повторяться, но всё равно лучше воспользоваться разными источниками, ведь, может быть, именно ваша квартира ждет вас только на одном из них. Например, на портале BN.ru вы можете найти недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Шаг 4. Уточняем детали по телефону

Итак, вы отобрали квартиры, максимально соответствующую вашим требованиям. Нет смысла прозванивать абсолютно все варианты. Прочитайте внимательно текст объявления и просмотрите фотографии. Если вас что-то смущает или не устраивает, то какой смысл тратить на этот объект время? Телефонный разговор начинайте с вопросов, которые интересуют именно вас. Но обязательно уточните, какие имеются правоустанавливающие документы на квартиру и нет ли обременений. Если квартира в залоге у банка и такая покупка будет связана с дополнительными рисками для вас, а вы на них не готовы, – зачем ехать и тратить время?

Шаг 5. Едем на просмотры

Вы обзвонили около 30–50 вариантов. Выберите для себя пять – семь оптимальных и начинайте просмотры, причем за один день лучше посещать не более трех объектов. Далее всё достаточно просто. Приехали, оценили состояние дома, подъезда, квартиры. Эмоций показали как можно меньше. На квартире стоит торговаться только в исключительных случаях. Лучше спустя какое-то время. Шансов получить скидку больше. Ну, конечно, если прямо в квартире не идут торги других клиентов, кто будет первым (хотя сегодня такое случается редко).

Шаг 6. Квартиру выбрали – обсуждаем условия сделки

После того как нашли квартиру, которая вас устроила, обсуждаем с продавцом условия сделки (торг, форма расчетов, сроки). Давайте не будем забывать, что покупка квартиры осуществляется на рынке, а на рынке принято торговаться! Форма расчетов – это то, как вы планируете расплатиться за покупку: наличный, безналичный расчет, использование эскроу, аккредитива, депозита нотариуса. При обсуждении сроков сделки нужно учесть все детали (срок регистрации договора, время на заключение кредитного договора при покупке с ипотечным плечом, причем лучше брать с запасом, так как всё зависит от региона и загруженности регистрирующих органов, банков и т. д.).

Шаг 7. Фиксируем намерения

Заключаем предварительный договор купли-продажи и вносим задаток или аванс. (Многие риэлторы советуют своим клиентам вносить аванс и избегать задатка.) Данный договор показывает серьезность намерений обеих сторон. После заключения такого соглашения квартиру, как правило, снимают с продажи на время сделки.

Еще бывает такой момент: продавца представляет агент – тогда вносить аванс придётся в агентство под их договор, с которым нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы потом не было сюрпризов.

Отправляем документы в банк, если у вас ипотека. Список документов вы можете получить в своем банке, но он достаточно стандартный.

Шаг 8. Проверяем квартиру

Запрашиваем у продавца полный пакет документов на недвижимость: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или договор долевого участия, приватизации, дарения и др.), выписку из ЕГРН, копию кредитного договора, если квартира куплена с помощью ипотеки. Согласие органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние. Если квартира меняла собственника несколько раз, просите представить все предыдущие договоры.

Теперь необходимо проверить квартиру: не использовался ли при ее покупке маткапитал, если да, то была ли выделена ребенку обязательная доля; нет ли у недвижимости обременений. Если была приватизация или наследство – не были ли нарушены чьи-то права и т. д. По наследству – проверка только вопрос – ответ, так как нотариусы не раскрывают эту информацию.

Если квартира приватизирована, то изучается архивная форма 9. Если там есть люди, выписанные перед приватизацией, то выясняется, куда человек выписался, родственная связь. Также проверяем форму 12 – в ней отражаются лица, сохраняющие право пользования квартирой, даже после смены собственника.

Читать еще:  Если декретница отказывается от предложенного места работы можем ее уволить?

Шаг 9. Проверяем продавца

Просим продавца предъявить паспорт. Убеждаемся, что этот человек действительно является собственником. Далее проверяем его по базам на предмет банкротства или будущего банкротства. Это важный шаг, так как закон о банкротстве защищает в первую очередь кредиторов. И если продавца в будущем признают банкротом, квартиры можно будет лишиться.

Посетите сайты Росреестра, Росфинмониторинга, Главного управления по вопросам миграции МВД России, обязательно зайдите на Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. На данных сайтах можно проверить подлинность паспорта, долги перед федеральной службой судебных приставов, проверить на банкротство, получить выписки из ЕГРН. Эти проверки необходимы, чтобы исключить дальнейшие проблемы и потерю купленного жилья и денег.

Шаг 10. Подписываем договор купли-продажи

После того как убедились, что собственники и недвижимость чисты, договариваемся на заключение основного договора купли-продажи – в данном договоре прописывается покупаемый объект и условия покупки. Встреча сторон, как правило, проходит или в офисе банка, или в депозитарии, или у нотариуса.

Шаг 11. Регистрируем сделку

После подписания договора всем участникам сделки необходимо явиться в МФЦ и передать документы для переоформления права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Регистрация проходит от 7 до 14 дней (в зависимости от региона).

Шаг 12. Рассчитываемся за квартиру

После регистрации сделки в Росреестре необходимо получить документы, а затем произвести расчет с продавцом одним из тех способов, о которых мы говорили выше. И договориться о дне и времени передачи объекта. Важно! Перед передачей денег нужно убедиться, что все ранее зарегистрированные на жилплощади граждане уже выписаны. Доказательством будет служить чистая форма 9 по квартире.

Шаг 13. Принимаем квартиру

После того как переход права собственности зарегистрирован и оплата проведена, нужно принять квартиру. При этом обязательно сверить все показания счетчиков с данными в квитанциях, даже если вам показывают справку из бухгалтерии. Бывали случаи, когда при такой справке выяснялось, что долг более 30 тыс. руб. Главное – вовремя обнаружить.

Прием-передачу лучше производить по заранее согласованному акту приема-передачи. Если все пункты соблюдены и объект в надлежащем состоянии, обе стороны подписывают, передают ключи. И на этом приключение закончено. Поздравляем вас, можно откупорить бутылочку шампанского.

Когда лучше покупать квартиру?

Покупка недвижимости — крупная финансовая сделка, на которой можно хорошо сэкономить. Чтобы купить квартиру выгодно, учтите факторы, влияющие на рост и снижение цен. Расскажем, когда недвижимость стоит дешевле, какие объекты относятся к эконом-классу и что ждет рынок в ближайшем будущем.

В какое время года лучше покупать квартиру?

Зима — сезон застоя в сфере операций с недвижимостью. В январе начинаются новогодние праздники с длинными выходными, когда люди предпочитают отойти от рабочих дел. Они отправляются на отдых с семьей и откладывают поиски жилья на другое время.

  • Ближе к февралю рынок восстанавливается, продавцы снижают цены на объекты недвижимости. В это время можно найти квартиры по невысокой стоимости. Среди предложенных вариантов встречаются и непривлекательные: это вторичное жилье в плохом состоянии, которое никого не заинтересовало осенью.
  • Весна — время активизации покупателей и продавцов. Спрос на недвижимость возрастает, цены повышают до конца мая. В этот период на рынке появляется много интересных вариантов, можно купить квартиру в хорошем районе. Минус весенней покупки — завышенные цены на объекты.
  • Лето — период снижения спроса на квартиры. Покупатели уезжают в отпуск, проводят время на дачах и не занимаются поиском жилья. У риэлторов остаются интересные предложения с весны, стоимость на них снижают из-за падения спроса. Покупатели могут выбрать хорошую квартиру по выгодной цене.
  • Осень — время увеличения спроса и предложений на рынке недвижимости. В этот период застройщики сдают новостройки по привлекательным ценам. Стоимость объектов на вторичном рынке возрастает.

Покупайте новостройки летом: в это время распродают хорошие квартиры по выгодной цене

Где купить квартиру: определяем район

На стоимость квартиры влияет ее месторасположение. Престиж района определятся:

  • удаленностью от центра;
  • транспортной доступностью;
  • развитостью инфраструктуры.

Отслеживайте варианты квартир в удобных районах на сайтах агентств недвижимости. Интерактивная карта и система фильтров сортируют предложения и выдают только подходящее по критериям жилье.

На сайте компании “Этажи” https://msk.etagi.com/realty/ собраны актуальные объявления от реальных продавцов недвижимости. Набор фильтров и встроенная карта помогут отслеживать варианты в выбранных районах.

Квартира в новостройке или вторичное жилье

Этот фактор также влияет на стоимость недвижимости. Новостройку выгодно покупать на этапе котлована.

При выборе квартиры в новостройке рекомендуем учитывать не только цену. Больше внимания уделяйте подбору застройщика. Проверяйте, есть ли у строительной компании сданные объекты, нет ли о них отрицательных отзывов. Застройщики привлекают покупателей строительством социально значимых объектов: поликлиник, детских садов, спортивных площадок, торговых комплексов и т.д.

Покупая квартиру через агентство недвижимости, вы не переплачиваете: цены такие же, как и у застройщика. Бонус — экскурсии на личном авто по жилым комплексам, сопровождение на всех этапах заключения сделки, бесплатная подача заявок на ипотеку в несколько банков за один раз.

Основное преимущество вторичного жилья — скорость сделки. Покупателю не нужно ждать, когда объект сдадут в эксплуатацию, можно сразу заезжать и жить. У клиентов исчезает риск банкротства застройщика: если у продавца порядок с документами, то переоформление жилья пройдет гарантировано.

Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

Обманутый когда-то истинный владелец скорее всего докажет через суд, что лишился квартиры нечестным способом, а доверчивому покупателю придется искать способ вернуть свои деньги.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам, объясняет эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как рассказывает собеседник Циан.Журнала, ранее его коллеги дважды сталкивались с тем, что продавец хотел продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планировал. К сожалению, нет инструкции, которая помогает понять, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет. Может случиться и такое, что маткапитал использовали, а доли для детей не выделили, и в Росреестре указано, что эта квартира без обременения.

«В таком случае мои клиенты получили бы потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры», — подчеркивает Сергей Вишняков.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

Хотя сама по себе прописка не дает прав собственности и не наделяет никого сверхспособностями, есть риск столкнуться с попыткой оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация. Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев. Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

По словам экспертов, некоторые недальновидные собственники пытаются скрыть от своих жильцов планы о продаже, но те, разумеется, довольно быстро понимают, что происходит.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

  • Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
  • Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
  • Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
  • Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
  • Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector