Reka-home.ru

Река Хом
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор Купли Продажи Квартиры В Простой Письменной Форме

ППФ — Договор в простой письменной форме, образец 2021 скачать

Договор купли продажи квартиры может быть составлен в простой письменной форме ( ППФ ) и подписан сторонами без заверения у нотариуса. В отличие от прежнего законодательства, Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Новый Гражданский кодекс не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, дарения и ипотеки) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на органы государственной регистрации.

Образец договора в простой письменной форме 2021 года, подготовленный юристами нашей компании вы можете скачать внизу этой страницы.

Для того, чтобы договор в простой письменной форме (ППФ) был действительным, требуется соблюдение целого ряда условий:

  • Во-первых, необходимо, чтобы содержание ППФ не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни)
  • Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
  • В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если продавцом по договору в простой письменной форме выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом. К примеру: договор купли продажи в простой письменной форме, договор передачи и др.
  • В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.
  • В-пятых, возможно простое письменное оформление договора (для ренты и завещания необходимо нотариальное оформление).
  • В-шестых, обязательна государственная регистрация договора в простой письменной форме (ППФ). Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) перехода права. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, как уже было указано выше, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной, договор в простой письменной форме не заключенным. Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от четырнадцати до восемнадцати лет (ст. 175, 176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Сделка, недействительная в независимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими четырнадцати лет (ст. 171, 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость, сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Скачать:
Договор купли-продажи, ППФ (типовой образец)

Помощь при составлении и регистрации
договора в простой письменной форме вы можете получить по номеру: (499) 649-88-92

Договор купли-продажи квартиры. Образец 2019 года.

Одной из самых распространенных форм договоров отчуждения недвижимости, является договор купли продажи. Данный вид договора может заключаться сторонами как в простой письменной, так и в нотариальной форме. В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ, установлены существенные условия для договоров купли-продажи недвижимости.

Что указывается в договоре купли-продажи недвижимости (для физических лиц):

1. Стороны договора.
— фамилия, имя, отчество,
— пол,
— дата рождения,
— место проживания,
— наименование и реквизиты документов, удостоверяющих личность,
— семейное положение.
2. Предмет договора.
— вид недвижимости,
— адрес,
— площадь объекта,
— цена объекта недвижимости.
3. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования, с указанием их прав пользования.

Стороны могут указать также основание возникновения права собственности, порядок оплаты недвижимости, сроки передачи недвижимости и некоторые другие условия. Но и без их указания договор будет содержать все достаточные условия для регистрации.

Образец договора купли продажи квартиры 2019 года в простой письменной форме.

Д О Г О В О Р
купли-продажи
город Москва, первое июня две тысячи девятнадцатого года

Мы, гражданка Российской Федерации Сидорова Анна Павловна, 00 марта 0000 года рождения, пол женский, место рождения город Москва, семейное положение не замужем, паспорт 00 00 000000, выдан 1 отделением милиции гор. Москвы, 00 февраля 0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированная по адресу: город Москва, улица Тверская, дом 1, квартира 1, именуемая в дальнейшем «Продавец»,
и гражданка Российской Федерации Иванова Инна Ивановна 00 ноября 0000 года рождения, пол женский, место рождения город Москва, семейное положение не замужем, паспорт 00 00 000000, выдан отделением по району Царицыно ОУФМС России по гор. Москве в ЮАО, 00 декабря 0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированная по адресу: город Москва, улица Тверская, дом 2, квартира 2, именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Тверская, дом 3, корпус 1, квартира 3. Квартира состоит из трех комнат, имеет общую площадь 112,5 (сто двенадцать целых и пять десятых) кв.м., кадастровый номер: 77-77-777-77777:01.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Решения Тверского районного суда ЦАО г. Москвы от 00 сентября 0000 года, вступившего в законную силу 00 марта 0000 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 00 АК 000000, выданным 00 июля 0000 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 июля 0000 года сделана запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000 (условный номер 0-0000000).

4. После регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Покупатель становится собственником указанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходы по эксплуатации, ремонту и содержанию квартиры, дома (в доле соразмерно занимаемой площади), придомовой территории.

5. На основании статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача и принятие указанной квартиры осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Покупатель претензий к качеству покупаемой квартиры на момент подписания настоящего договора не имеет.

6. Продавец обязуется передать квартиру Покупателю без задолженностей по оплате за коммунальные услуги. В настоящий момент в квартире никто не зарегистрирован.

7. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора обременительные меры на указанную квартиру не наложены, квартира не отчуждена, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, право собственности Продавца на квартиру никем не оспаривается, лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования указанной квартирой в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. По соглашению сторон настоящего договора Продавец обязуется передать указанную квартиру Покупателю в течение одного дня с момента регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

8. Продавец также подтверждает и гарантирует, что не имеет других долгов и/или иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что ему ничего не известно о других кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании Продавца банкротом, в отношении него не начата процедура банкротства, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Указанная квартира не входит в состав уставного капитала юридического лица, в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.

9. Содержание статей 131 «Государственная регистрация недвижимости», 161 “Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 157 “Сделки, совершенные под условием”, 162 “Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки”, 167 «Общие положения о последствиях недействительности сделки», 181 “Сроки исковой давности по недействительным сделкам”, 209 «Содержание права собственности», 213 “Право собственности граждан и юридических лиц” , 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 256 “Общая собственность супругов”, 288 «Собственность на жилое помещение», 290 “Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме”, 292 “Права членов семьи собственников жилого помещения”, 408 «Прекращение обязательства исполнением», 420 «Понятие договора», 421 «Свобода договора», 433 «Момент заключения договора», 450 «Основания изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Пpодавцa передать товар свободным от прав третьих лиц», 549 «Договор продажи недвижимости», 550 «Форма договора продажи недвижимости», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 555 «Цена в договоре продажи недвижимости», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 34 “Совместная собственность супругов”, 35 “Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов” Семейного кодекса Российской Федерации, а также положения статей 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением», 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» Жилищного кодекса РФ, 31 “Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении”, 35 “Выселение гражданина, право право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением”, 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме», 37 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме», 38 «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме», 39 «Содержание общего имущества в многоквартирном доме», Жилищного кодекса Российской Федерации, сторонам известны и понятны.

11. Настоящий договор составлен в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, один экземпляр для Продавца и один экземпляр для Покупателя.

Читать еще:  Почему в феврале 2021 года не подняли пенсию по потере кормильца

__________________________________________________________________________________
Сидорова Анна Павловна

__________________________________________________________________________________
Иванова Инна Ивановна

Возможно, Вам это будет интересно:

Простая письменная форма договора купли-продажи


Простая письменная форма договора купли-продажи имеет такую же юридическую силу, как и нотариальная, но только по сделкам, по которым НЕ ОБЯЗАТЕЛЕН нотариат.

Единственное отличие, что в случае спора, нотариус будет свидетелем в суде, что сделка была совершена добровольно и гражданами, чьи личности установлены. При этом какой-либо уголовной ответственности нотариус, в случае, если лица окажутся «подставными», не несет. нотариус обязан визуально сличить гражданина с фотографией в его паспорте, проверить действительность паспорта и задать несколько наводящих вопросов, которые помогут понять сознательность гражданина по заключаемой сделке.

При этом простая письменная форма договора гораздо дешевле, даже если пригласить на сделку судмедэксперта, который официально засвидетельствует дееспособность и здоровье продавца.

Стоимость договора купли-продажи в простой письменной форме по сделкам, по которым не предусмотрена обязательная нотариальная форма

Читайте также:

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Типовой договор купли-продажи квартиры

Сделки об отчуждении недвижимого имущества направлены на передачу недвижимости в собственность другой стороне. Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляют только территориальные органы Федеральной регистрационной службы РФ. Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.

В этом случае заключают следующие договоры:

  • договор купли-продажи,
  • договор аренды с выкупом,
  • мены,
  • дарения,
  • ренты с передачей недвижимости под выплату ренты
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

В настоящее время распространенным явлением, помимо заключения основного договора-купли продажи, стало также заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может иметь две формы:

  1. Простая письменная форма в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Если договор купли-продажи квартиры содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями.
  2. Договор, составленный нотариусом. В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина. Пошлина устанавливается в следующем размере в зависимости от стоимости объекта и суммы, которая будет указана в договоре:
  • до 1 млн. рублей — 1% от суммы договора купли-продажи, но не менее 300 руб.;
  • до 10 млн. рублей включительно 10 тыс. рублей плюс 0,75% от суммы договора, превышающей 1 млн. рублей;
  • свыше 10 млн. руб. — 77,5 тыс. рублей плюс 0,5% суммы контракта, превышающей 10 млн. рублей.

Договор в простой письменной форме составляется юристами нашей компании. Участие нотариуса в составлении документа — это дополнительная гарантия соблюдения законности сделки. Нотариус и его служба берут на себя проверку дееспособности граждан участвующих в сделке, удостоверение воли гражданина, удостоверение перевода текста на иностранный язык, если гражданин не владеет русским языком и т.п.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Договор считают заключенным с момента его регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав. Вы можете ознакомиться также с основаниями для расторжения договора купли-продажи квартиры

Документы необходимые для заключения купли-продажи квартиры

Для составления договора купли-продажи квартиры обе стороны участвующие в сделке должны предоставить в агентство пакет документов, необходимых для регистрации контракта.

Продавец — собственник жилья или лицо, действующее по доверенности — предоставляет весь пакет документов на квартиру, паспорт и дополнительные справки, удостоверяющие личность. Собирать пакет документов по квартире собственнику помогает риелтор. Ниже перечислены документы, которые необходимы для регистрации сделки и составления договора купли-продажи квартиры.

  • Правоустанавливающие документы на квартиру
  • Передаточный акт.
  • Паспорт продавца/всех собственников отчуждаемого имущества.
  • Кадастровый паспорт на квартиру и экспликацию
  • Выписку из домовой книги
  • Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире
  • Финансово-лицевой счет на квартиру

Также продавец должен получить заверенную нотариусом справку, удостоверяющую, что он на момент приобретения объекта в законном браке не состоял. Если квартира была куплена в браке, то для сделки потребуется согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если продавец в браке не состоит, достаточно прописать данные сведения в основном договоре купли-продажи квартиры.

Покупателю для оформления квартиры в собственность требуется предоставить паспорт и нотариальную справку о том, что он на данный момент состоит или не состоит в официальном браке.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен лицами или лицом, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственника/ов по доверенности.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном постановлением Правительства РФ.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор Купли Продажи Квартиры В Простой Письменной Форме

Договор должен содержать следующее [1 — Росреестр]:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.
3. Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей. Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.
4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.
Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых. В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.
Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].
Источник Росреестр: 1, 2, 3, 4.

Договор купли продажи простая письменная форма


Под договором купли продажи принято понимать соглашение сторон, по которому одна из сторон, называющаяся продавцом, должна передать определенный товар второй стороне (покупателю). Покупатель же, в свою очередь, несет обязанность по передаче определенной денежной суммы продавцу. В Гражданском кодексе определено, что такой договор является — консенсуальным, взаимным, возмездным

Также законодательно регулируются основные принципы такого договора. Во-первых, за передачу в собственность товара покупатель обязательно передает продавцу заранее определенное вознаграждение. Во-вторых, смена собственника производится необратимо. Основанием же для того, чтобы сделка по договору состоялась, считается договоренность о цене покупки.

Читать еще:  Выписка Из Егрн Что Это Такое Где Выдается

Согласно российскому законодательству, договоры купли продажи могут заключаться как в нотариальной форме, так и в простой письменной форме.

Нотариальная форма подразумевает собой подписание договора, а также заверение его у нотариуса. Это позволит избежать некоторых проблем, которые могут возникнуть впоследствии.

Простая же форма договора позволяет сэкономить на услугах нотариуса существенную сумму денег.

Вопреки расхожему мнению, простая письменная форма имеет точно такую же юридическую силу и может быть передана в различные инстанции для разрешения проблем по совершенной сделке.

Будучи достаточно простым документом, договор купли продажи в простой письменной форме может быть оформлен самостоятельно, следуя образцу. Также сегодня есть возможность заказать подготовку бумаг в одной из юридических фирм.

Такой способ очень удобен – помимо экономии времени, можно быть уверенным, что договор будет составлен в строгом соответствии со всеми законодательными нормами.

Стоить же такая услуга будет не сильно дорого и окажется по карману практически любому гражданину.

Если же договор купли-продажи заключается самостоятельно, то следует помнить о перечне реквизитов, обязательных для заполнения.

Обязательно должны быть указаны данные о сторонах договора: ФИО, пол, место рождения, дата рождения, гражданство.
Также указываются паспортные данные: серия паспорта, номер паспорта, орган выдавший паспорт, код подразделения паспортной службы.

Также в договоре прописывается предмет договора с обязательным точным указанием его характеристик. Например, при составлении договора купли продажи на жилое помещение следует указать адрес, площадь помещения, тип здания.

Следующим пунктом указываются правоустанавливающие документы на собственность. В случае с недвижимостью необходимо указать перечень документов, подтверждающих право владения данной собственностью, а также указать документы, подтверждающие это право.

Также необходимо помнить о создании необходимого числа копий договоров. Их необходимо сделать ровно столько, сколько сторон присутствует в сделке. Еще одна копия должна быть передана в регистрирующий орган на хранение.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Как составить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме — это значит, что для этого документа законом не установлено единого образца, и стороны могут подготовить его самостоятельно.

В Интернете есть шаблоны договора, которые часто берут за основу, однако использовать их нужно с большой осторожностью.

При составлении документа следует учесть массу нюансов. Все условия договора купли-продажи делятся на существенные (без них договор будет считаться незаключенным) и те, что не требуются по закону, но тем не менее важны для участвующих в сделке сторон. Набор этих дополнительных требований будет разным в зависимости от конкретных обстоятельств сделки, от того, кто именно продает и покупает квартиру.

Информация о сторонах сделки

В обязательном порядке в договор включают информацию о продавце и покупателе. Если в сделке участвует юридическое лицо, приводится название компании, ИНН и ее юридический адрес. Когда одну из сторон по доверенности представляет другое лицо, нужно указать, на каком основании оно действует. Дополнительно приводятся сведения о правоустанавливающих документах на объект (то, на каком основании квартира принадлежит ее нынешнему владельцу), а также о существующих на объекте ограничениях и обременениях.

Предмет договора купли-продажи

Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.

Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер. Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Перечень тех, кто после продажи сохраняет право пользования квартирой

В момент продажи в квартире могут сохраняться жильцы, которые при приватизации были в ней зарегистрированы, обладали правом на приватизацию, но в ней не участвовали. Такой человек имеет пожизненное право пользования этим жилым помещением. Если в квартире есть такие жильцы, это обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Если продавец оставляет в квартире мебель

Если в квартире установлено дорогостоящее оборудование (обычно это встраиваемая техника и мебель, которую продавец не может забрать при переезде), в договоре нужно перечислить их с указанием производителя. Кроме того, специалисты советуют внести в договор, какая именно сантехника остается, указать покрытие стен в комнатах, какие в квартире установлены двери.

Чем подробнее будет расписана комплектация, тем лучше для сторон. Если в стоимость квартиры входит мебель, нужно описывать ее всю. Стоит этого не сделать, и можно оказаться в ситуации, когда, зайдя в квартиру после сделки, вы обнаружите ее совсем не в том состоянии, в котором видели во время показа. Продавцы могут снять и забрать с собой все, что посчитают нужным.

Читать еще:  Какие Нужны Документы На Ранее Выполненную Перепланировку Квартиры

Порядок расчета за квартиру

Порядок оплаты не является существенным условием договора, переход права на объект Росреестр может зарегистрировать и без этого пункта. Включать его в договор нужно, чтобы стороны четко понимали, как будет происходить передача денег. Получит продавец всю сумму сразу или частями, до или после регистрации в Росреестре и будет ли при этом использоваться ипотечный кредит — все эти моменты обязательно нужно закрепить в договоре. Чаще всего продавец получает часть суммы сразу в день сделки, еще до подачи документов на регистрацию в Росреестр, окончательный расчет производится после ее регистрации. Однако сейчас постепенно получает распространение другой способ расчета, до сих пор применявшийся в Санкт-Петербурге и Москве. Деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект.

Покупка квартиры в ипотеку

Если для покупки используется кредит банка, то в договоре нужно подробно расписать порядок расчета при предоставлении кредита. Сколько собственных денег вносит покупатель, какая сумма оплачивается за счет кредитных средств. Как будет происходить передача денег: наличными, в безналичной форме со счета на счет или через банковскую ячейку. В какие сроки передаются деньги. Указывается, что купленная квартира будет находиться в залоге у банка.

Как будут сниматься с регистрации собственники

Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства. Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр. В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.

Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.

Условия, которые страхуют покупателя от различных рисков

Чтобы застраховать покупателя от рисков, связанных с покупкой проблемной квартиры, специалисты советуют включать в договор подтверждение сторон, что в отношении них не начата процедура банкротства и сами они не планируют ее инициировать в ближайшее время. А также что при приобретении квартиры продавец не использовал средства материнского капитала. Согласно требованиям законодательства, в таком случае все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети, должны быть наделены в ней собственностью. Однако на практике дети в число собственников включаются далеко не всегда, и это может привести к судебным спорам в дальнейшем.

Хотя, согласно тексту договора, продавец гарантирует и подтверждает, что в отношении него не начато банкротство, покупателю следует проявить разумную осмотрительность и при подготовке к сделке проводить проверку продавца и квартиры. Запрашивать для квартиры архивную выписку из домовой книги, самостоятельно получать на этот объект недвижимости выписку из ЕГРН, проверять, не является ли собственник квартиры должником, на сайтах судебных приставов, суда по месту жительства, арбитражного суда. Всю полученную информацию (даже информацию о том, что данные о продавце на сайте судебных приставов отсутствуют) необходимо распечатать и хранить вместе с документами по сделке.

Последствия признания сделки недействительной

Наконец, на этапе заключения договора купли-продажи нужно оговорить, что будет происходить, если сделку признают недействительной. В документе должно быть сказано, что в случае расторжения договора продавец обязан вернуть покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а покупатель — полученную квартиру. Все перечисленное не касается сделок, которые обязательно заверяются нотариально. Это сделки с долями в объекте недвижимости, сделки купли-продажи с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним. В этом случае договор купли-продажи составляет нотариус.

Рекомендации специалистов

Ролена Мепаришвили, юрист компании «Кром»:

—Договоры, которые можно скачать в Интернете, подходят в идеальной ситуации, но на рынке нет идеальных продаж. Мелочи, на которые сами покупатели и продавцы не всегда обращают внимание, могут значительно повлиять на сделку, поэтому договор купли-продажи должен составляться индивидуально.

Юлия Ощепкова, заместитель директора по правовым вопросам компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

—В составлении договора купли-продажи обязательно должен участвовать юрист, содержание этого договора всегда зависит от конкретной ситуации. Ошибаются те, кто скачивает этот документ в Интернете. Здесь все настолько индивидуально, что вы можете начать предложение, как в том образце, что вы нашли в Интернете, а финал этого предложения в вашей ситуации должен быть совершенно другим.

Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:

— В случае если квартира продается с мебелью, дорогой сантехникой, я бы рекомендовала сторонам сделки отдельно указывать стоимость этого имущества или оформлять его передачу отдельным договором. Ведь если этого не сделать, в случае расторжения договора без мебели может остаться продавец. Еще я бы советовала сторонам прописывать недостатки объекта недвижимости, так как, если они окажутся существенными, то есть такими, для устранения которых требуются значительные денежные и временные затраты, договор может быть расторгнут и с продавца могут быть взысканы убытки, причиненные в результате его заключения.

Форма договора купли-продажи

  • Устный договор купли-продажи
  • Договор в простой письменной форме
  • Заверение договора купли-продажи недвижимости у нотариуса
  • Иные случаи нотариального удостоверения договоров купли-продажи

Устный договор купли-продажи

Законодатель в ст. 158 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) предусмотрел две формы сделки: устную и письменную. Последняя подразделяется на простую и нотариальную. Заключаемый путем вербальной коммуникации устный договор купли-продажи согласно ст. 159, 161 ГК РФ имеет право на существование в двух случаях:

  • обе стороны сделки — граждане;
  • цена не превышает 10 тыс. руб.

Устно оформляются соглашения в указанных рамках, имеющие реальный характер, то есть исполняемые передачей вещи. Для розничной купли-продажи надлежащей формой будет выдача кассового чека или иного документа, содержащего информацию о произведенном платеже (см. ст. 493 ГК РФ).

Если закон не разрешает совершить сделку в устной форме, отказ от фиксации договоренности в простой письменной влечет за собой два вида последствий:

  • недействительность сделки по прямому указанию закона (например, в случае, указанном в ст. 550 ГК РФ);
  • лишение права в подтверждение ее условий приводить показания свидетелей (ст. 162 ГК РФ ).

Договор в простой письменной форме

Все договоры купли-продажи, для которых невозможно применить устную форму, заключаются в письменной. Дополнительное нотариальное удостоверение потребуется только в случаях, предусмотренных законом. Простая письменная форма необязательно представляет собой один документ с подписями сторон.

Согласно ст. 434 ГК ее соблюдение может обеспечиваться:

  • отправлением акцепта на ранее полученную оферту;
  • обменом сообщениями, позволяющими точно установить стороны и наличие согласия по всем ключевым условиям.

Форма договора купли-продажи недвижимости всегда будет письменной.

Сложно представить себе случаи, когда цена сделки будет ниже 10 тыс. руб., — такая сделка обязательно привлечет к себе внимание налоговых органов. Но это не единственная причина: в ст. 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности регистрируется в Росреестре, и основанием для такой регистрации станет именно письменный текст документа. Так, в решении Заводского районного суда г. Орла от 03.11.2016 по делу № 2-2889/16 установлено, что при системном толковании норм права устный договор о приобретении недвижимости будет недействительным и не породит правовых последствий. Те же требования к форме установлены для договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).

О способах оформления сделки в письменной форме — в статье Письменная форма договора по ГК РФ.

Заверение договора купли-продажи недвижимости у нотариуса

В последнее время договор купли-продажи квартиры оформляется у нотариуса в обязательном порядке в одном из следующих случаев:

  • продается доля в праве собственности на квартиру (когда один из долевых собственников продает свою долю в квартире, см. п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);

С 31.07.2019 г. сделка по одновременной продаже всеми долевыми собственниками в квартире своих долей нотариальной регистрации не требует.

  • собственник квартиры — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный;
  • документы предполагается направить в Росреестр по почте.

Исходя из информации Россреестра от 27.04.2018, регистрация перехода права при нотариальном удостоверении займет в этом случае 3 дня.

Исключением из правила о нотариальном удостоверении права на долю являются сделки купли-продажи земельных долей. Если Росреестр приостановит регистрацию сделки с долями в земельном участке по причине отсутствия нотариального удостоверения, это решение можно оспорить в суде (см. решение Карасукского районного суда Новосибирской области от 28.03.2017 по делу № 2А-590/17).

Иные случаи нотариального удостоверения договоров купли-продажи

Нотариальная форма договора купли-продажи обязательно потребуется при приобретении доли в ООО. Об этом говорится в п. 11 ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ. Договор купли-продажи будет считаться заключенным не с момента достижения согласия по его существенным условиям, а с момента нотариального удостоверения.

Инициативно решить подписать именно нотариальный договор купли-продажи квартиры иногда требуется в тех случая, когда стороны хотят дополнительно подкрепить действительность своего волеизъявления. Нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры необязательно снизит риски его оспаривания в судебном порядке, но даст возможность привлечь нотариуса к рассмотрению спора в качестве третьего лица. Защищая свою репутацию, он окажет дополнительную правовую поддержку в рамках своей компетенции — например, подтвердит факт подписания соглашения именно обозначенным в нем лицом.

Соблюдение формы договора гарантирует возможность защиты интересов сторон сделки в судебном порядке. Наиболее распространен договор купли-продажи в простой письменной форме. Нотариальная используется, когда необходимо дополнительно проверить законность сделки (например, для защиты интересов ребенка или предотвращения корпоративного спора).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector