Как Купить Квартиру На Вторичном Рынке Пошаговая Инструкция

Банки предлагают множество программ ипотечного кредитования для разных категорий заемщиков с различными условиями и своими индивидуальными выгодами. Основными критериями выбора ипотечного продукта выступают:

• процентная ставка, от которой зависит размер ежемесячного платежа;
• размер первоначального взноса;
• наличие комиссий за рассмотрение заявки, ведение счета и другие основные и дополнительные услуги;
• строгость требований самого банка к заемщику, документам и приобретаемой недвижимости;
• наличие льгот и акций.

При покупке квартиры в ипотеку в пошаговой инструкции отводится место для этапа сравнения банков и ипотечных программ, для чего может потребоваться посетить офисы лично со списком необходимых бумаг для оформления кредита. Непосредственно у специалистов можно подробно узнать об условиях и особенностях кредитования, порядке заключения договора и выплаты займа, рассчитать точную сумму ежемесячных платежей для ипотеки на разные сроки и суммы.

Сбор документов и получение одобрения банка.

В зависимости от программы ипотечного кредитования и личных особенностей заемщика, таких как наличие детей, список необходимых бумаг может незначительно отличаться. Основными документами при оформлении ипотеки являются:

• анкета-заявление на ипотечный кредит;
• паспорт заемщика;
• трудовая книжка;
• справка о доходах (по форме банка или 2–НДФЛ);
• СНИЛС;
• ИНН.

Дополнительно могут потребоваться свидетельство о рождении детей, военный билет и другие документы. Обязательным условием всех банковских организаций является гражданство РФ и прописка в любом субъекте страны. Решая, одобрить ли заем, банк также учитывает кредитную историю. Как ее проверить и исправить, чтобы повысить свои шансы на положительный ответ, можно узнать на семинаре «Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция», который пройдет в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».

Поиск подходящей недвижимости.

Если вы определились с программой, а банк готов подписать с вами ипотечный договор, можно приступать к поиску квартиры. Здесь важно:

• трезво оценить свои возможности;
• рассмотреть жилье как на вторичном, так и на первичном рынке;
• не торопиться и не реагировать на манипуляции риелторов, которые часто пытаются заставить покупателя быстрее принять решение;
• определиться с выбором в течение 3 месяцев или продлить этот период, если банк предоставляет такую возможность.

Предварительное ипотечное соглашение заключается между банком и продавцом недвижимости. В документе описываются объект сделки, условия, сумма, обязанности сторон. Для оформления понадобятся бумаги, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость, паспорт, свидетельство о гос. регистрации, согласие супруги и справка из органов опеки, если могут быть затронуты интересы детей. Список документов для покупки квартиры в ипотеку есть в пошаговой инструкции Сбербанка или другого банка, предоставляющего кредит.

Оформление договора страхования.

Делать или не делать страховку при ипотеке – отдельный вопрос. Если страховку жизни многие считают лишней дополнительной услугой при оформлении кредита, то страхование титула, например, может уберечь от серьезных финансовых неприятностей в случае утери прав на недвижимость.

Заключение договора купли-продажи, внесение первоначального взноса, регистрация.

На финальном этапе одновременно подписываются кредитный договор и ДКП. После, в удобный день, покупатель с продавцом посещают регистрирующий орган, оплачивают пошлины, чтобы переписать права на квартиру в реестре. Спустя несколько дней после передачи документов на регистрацию права собственности нужно будет еще раз посетить госучреждение, чтобы получить выписку.

И, конечно же, не стоит забывать о кредитных обязательствах и регулярно делать взносы по ипотеке. Узнайте подробнее, как приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, посетив выставку «Недвижимость от лидеров» и семинар «Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция», на котором можно получить подробные ответы на вопросы по теме.

Купить квартиру за наличные деньги на вторичном рынке

СПЕЦИФИКА СДЕЛКИ.
ПОКУПАЯ КВАРТИРУ ЗА НАЛИЧНЫЕ, КАКИЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ МОИ ДЕЙСТВИЯ

Для человека далекого от профессии риелтора, покупка или продажа недвижимости – большое и нечастое событие в жизни. Недостаток опыта и знаний в процедурах оформления неизбежно приводят к ошибкам.

Нюансы, этапы оформления, подводные камни с которыми сталкиваются люди оформляющие сделки с недвижимостью самостоятельно рассмотрим в пошаговой инструкции «Как покупается квартира за наличные».

Это самый простой при оформлении, но нечасто встречающийся вариант сделки. Это обусловлено малым количеством покупателей с наличными деньгами , а также редкостью квартир без обременений.

Соглашение о задатке/авансе

Неотъемлемая часть сделки. После того как объект был выбран, вторым этапом стороны должны составить данное соглашение.

Зачем нужно соглашение о задатке?
Юридически для приобретения или продажи недвижимости, этот документ необязателен.

Однако если ваша сделка может затянутся или назначена на неопределенный срок, соглашение о задатке поможет закрепить намерения сторон в запланированной сделке.

Оно как и договор должно составляться с учетом требований и не содержать ошибок.

Что должно содержаться в соглашении о задатке?

1. Дата составления
2. Цена покупки и адрес объекта
3. Паспортные данные сторон
4. Срок выхода на сделку
5. Сумма задатка
6. Штрафные санкции при нарушении условий соглашения

Договор купли-продажи

Составляется сторонами самостоятельно либо в агентствах недвижимости под контролем специалистов. Нет четких регламентов на содержание, однако должны быть учтены существенные условия без, которых договор будет ничтожным.

1. В договоре должна присутствовать цена объекта
2. Должен быть прописан адрес и характеристики объекта
3. В договоре должен присутствовать порядок расчетов
4. Должны быть оговорены сроки передачи объекта
5. Все паспортные данные сторон
6. Подписи сторон (Фамилия инициалы и подпись пишутся от руки)

Акт приема-передачи

Составляется сторонами самостоятельно либо в агентствах недвижимости под контролем специалистов. В тексте должны присутствовать четко оговоренные сроки передачи объекта, паспортные данные сторон, а также все данные о состоянии: ремонт, недостатки, существенные примечания. Акт как правило составляется в прошедшем времени. Подписи сторон заполняются от руки по образцу — Фамилия инициалы, подпись.

Расписка продавца о получении денег

Нотариальное согласие супруга

Документы на регистрацию можно сдать в регистрационной палате либо в МФЦ. Присутствовать должны обе стороны и при себе иметь удостоверения личности. От собственника дополнительно требуется документ подтверждающий право собственности — договор купли-продажи, ДДУ либо любой другой документ.

Государственная пошлина на регистрацию составляет 2000 р. и оплачивается покупателем. Если покупателей несколько, сумма делится равными долями на всех

Ипотека в пользу продавца

Существует вариант при котором расчет между сторонами происходит после регистрации перехода права собственности.

В этом случае возникает понятие – ипотека в пользу продавца. Объект недвижимости регистрируется с обременением в пользу собственника до получения им денег за свою квартиру. Пока покупатель не оплатит оговоренную в договоре сумму, он не сможет распоряжаться объектом недвижимости.

После расчетов сторон между собой, они подают заявление на снятие обременения в МФЦ/рег. палату и покупатель получает все виды права на собственность (Право пользования, право проживания и право распоряжения).

Такой вид сделки проводится с целью обезопасить покупателя от непредвиденных ситуаций с регистрацией – приостановка или отказ в регистрации по каким-либо причинам и потери денег, однако затягивает время сделки более чем на 10 дней и сторонам приходится встречаться дважды – для подачи документов и при передаче денег продавцу.

Покупка квартиры: на что нужно обратить внимание?

1. Расположение квартиры

2. Неразвитость инфраструктуры

3. Этажность

4. Вид из окна

5. Состояние квартиры

Редко удается найти жилую недвижимость, чей ремонт полностью бы соответствовал вкусам новых собственников. Чаще приходится иметь дело с двумя крайностями:

• совершенно «убитая» квартира, ремонт в которой не делался с момента заселения, что означает необходимость крупных расходов на капитальный ремонт жилья сразу после оформления квартиры в собственность;
• вычурный ремонт, сделанный предыдущим владельцем «под себя», но совершенно неустраивающий новых собственников, из-за чего им также приходится многое переделывать.

При выборе квартиры не нужно обращать внимание на цвет обоев и рисунок линолеума. Заменить их можно быстро и сравнительно недорого. Важнее состояние инженерных коммуникаций: водопроводных и отопительных труб, электропроводки. Также нужно обратить внимание, ровные ли стены, качественные ли установлены стеклопакеты и входная дверь.

Покупая квартиру, нужно понимать, что приобретается не только сама недвижимость. По сути, вы приобретаете всю инфраструктуру, соседей, микрорайон. И они должны вам нравиться не меньше, чем само жилье.

Хоргуани Вахтанг Миронович

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород

Мои статьи:

• Квартира – распашонка. Стоит ли покупать? — читать
• Покупка квартиры с ремонтом от застройщика — читать
• Выбор «вторички». Как не ошибиться? — статья
• Купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке? — читать
• Как приобрести достойную квартиру в Нижнем Новгороде — читать

• Лучшие районы для покупки квартиры в Нижнем Новгороде Давайте разберемся, в чем плюсы и минусы каждого из восьми районов города.

Плюсы и минусы покупки квартиры в спальном районе Нижнего Новгорода Покупка квартиры в спальном районе мегаполиса — правильное решение для тех, кто хочет сэкономить деньги!

Как правильно и безопасно продать квартиру в 2021 году С чего начать, в каком порядке действовать, как разобраться в тонкостях договоров купли-продажи

«Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья России в 2016 году (численностью сотрудников больше 100 человек)».
«Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости России 2017». По результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.

Мы делаем любые операции с недвижимостью такими же простыми, приятными и безопасными, как поход в супермаркет!

Давайте дружить в соцсетях

© 2006—2021 Компания Владис
Все права защищены.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

— | Редакция Днепровской Панорамы

Покупка квартиры на вторичном рынке довольно сложный и кропотливый процесс. Это связанно с тем, что любая недвижимость имеет свою историю, она может быть как хорошей, так и плохой. Поэтому, к ее приобретению надо подходить со всей серьезностью и ответственностью. Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, — расскажет Днепровская Панорама.

Основные проблемы при покупке квартиры на вторичном рынке

При поиске походящего варианта возникают некоторые проблемы, которые ставят в тупик потенциального покупателя, а иногда отбивают желание к покупке напрочь. Давайте их рассмотрим подробней:

1. Большое количество мошенников, которые пытаются выманить из доверчивого покупателя деньги.
2. Проблемная история или долги на недвижимости.
3. Проблемы с документами или отсутствие необходимых.
4. Назойливые посредники или нечестные риелторы.

Шаг 1: Проверьте кто собственник жилья

Первое, что необходимо сделать – это познакомиться с владельцем и просто с ним побеседовать, иногда в процессе общения можно заметить, не скрывает ли чего-то человек и сделать какие-то выводы.

Второй способ куда эффективен – это информационная справка из государственного реестра, из которой и можно узнать, кому принадлежит имущество.

Полученная справка позволит узнать следующее:

• Кому на самом деле принадлежит имущество и есть ли еще совладельцы.
• Когда было приобретена недвижимость и основания ее приобретения.

Шаг 2: Проверьте документы на квартиру

Как только вы определились с выбором и узнали владельца, стоит уделить время подробному изучению документов на квартиру. Нельзя недооценивать важность этого этапа.

Обязательно ознакомьтесь с оригиналом документа, который подтверждает право собственности, а также проверьте технический паспорт. Желательно подключить знающего человека, который разбирается в нюансах и в случае чего подскажет что делать.

Шаг 3: Нужно проверить Реестр судебных решений

Такая проверка позволит узнать не наложен ли на имущество арест или другие обременения, а также не был ли объект предметом судебных споров. Предметом поиска в таком случае может стать ФИО владельца, которое необходимо указать в разделе «Сторона по делу».

Если данное имущество проходит по любому незавершенному судебному делу, то от такой покупки лучше отказаться.

Шаг 4: Обратитесь в Центр предоставления административных услуг»

Проверив объект потенциальной покупки по в центре, можно узнать, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети и инвалиды, а также временно выписанные жильцы. Что в будущем может стать препятствием к переоформлению или основанием к предъявлению прав на имущество.

Шаг 5: Проверьте Единый реестр должников

Очень часто случается, когда бывший владелец прекращает платить коммуналку перед продажей или совсем не платит ее продолжительное время, в надежде, что новый хозяин погасит все долги при покупке. Чтобы не стать жертвой скупого (хитрого) продавцы, стоит проверить недвижимость на наличие долгов, в этом поможет реестр должников.

Шаг 6: Проверьте квартиру на перепланировку в БТИ

Часто продавцы хвастаются ремонтом, со словами: «Мы объединили ванную с туалетом, а спальню с коридором, теперь стало еще больше места». После услышанной фразы надо задуматься о легальности такой перепланировки и уточнить, оформлена ли она документально в БТИ. Такие шалости к добру не приводят и могут доставить немало мороки новому владельцу.

Шаг 7: Выясните техническое состояние квартиры

Основным фактором, который влияет на принятие решение при выборе квартиры, становится ее состояние. Стоит обратить внимание на наличие ремонта: сантехнику, электропроводку, остекление балкона и т.д. Так как иногда дешевле и проще обойдется чуть более дорогая квартира с ремонтом, нежели дешевая без.

Шаг 8: Проверьте составление договора и организацию сделки у нотариуса

Работа нотариуса при покупке квартиры является одной из составляющих, без которой этот процесс уже нельзя и представить. Только специалист может вычитать договор или правильно его составить, а также поможет оформить согласие на продажу каждого из владельцев имущества, если он был не один.

Не будет лишним и заверить расписку о передаче и получении средств, у современных нотариусов есть для этого специальный кабинет и даже счетная машинка для денег. Поэтому этот процесс пройдет в спокойном месте и безопасности.

Шаг 9: Переводите деньги за квартиру правильно

Если вы оплачиваете покупку наличными, то провести эту операцию можно с нотариусом, но если через банк и безналичным переводом, то делать это надо только через украинский банк и только в национальной валюте. Необходимо помнить еще о том, что перевод крупной суммы средств требует особенного подхода, так как у банков на этот счет есть свои правила, с которыми надо ознакомиться до начала процесса. Так как эта часть сделки может надолго притормозить покупку.

Также стоит выбрать надежный банк и не пользоваться услугами сомнительных организаций. Помните: «Скупой платит дважды».

Шаг 10: Сэкономьте на налогах

Ни в коем случае нельзя прибегать к разного рода схемам, по заниженной оценке, стоимости квартиры или любым другим, которые обещают выгоду. Используя существующие слабые стороны закона или процесса купли-продажи, вы подвергаете себя опасности со стороны мошенников и квартирных аферистов, которые запросто могут отжать у вас новую купленную недвижимость.

К примеру, занизив оценочную стоимость, с целью уменьшения отчисления в пенсионный фонд, в случае непредвиденных обстоятельств, именно такую сумму вы получите в компенсацию, а квартира достанется другому.

Как купить квартиру онлайн — инструкция

Покупка квартир в новостройках удаленно практикуется, на самом деле, уже давно. Преимущественно этой возможностью пользовались инвесторы, а также люди, которые переезжали из одного региона в другой. Но в связи с пандемией коронавируса возможность приобрести квартиру без поездок стала интересна широкому кругу людей. Как следствие, появилось множество вопросов, связанных с плюсами и минусами онлайн-сделок с недвижимостью. Мы решили пошагово разобраться, что действительно возможно выполнить удаленно, а в каких случаях без личного присутствия не обойтись.

Этап 1. Выбор квартиры

Первоначальный выбор большинство покупателей недвижимости уже давно выполняют удаленно. Подбирают жилье под свои требования – расположение, количество комнат, стоимость и другие параметры. Но дальше приходит время просмотра.

При покупке квартиры на этапе застройки многие и раньше не ездили лично смотреть на строительство. Получить представление о том, каким будет новое жилье, можно на основе 3D-моделей и виртуальных туров. Для наблюдения за ходом строительства используются фото, часть крупных застройщиков устанавливают онлайн-камеры. Чтобы изучить качество работы застройщика, покупатели смотрят на готовые объекты или изучают отзывы в Интернет.

На вторичном рынке ситуация иная. Здесь сложно обойтись без личного присутствия. Невозможно на основе видео-тура или фото выявить скрытые дефекты, оценить влажность, запах в подъезде, пообщаться с будущими соседями и т.д. Потому дистанционная покупка вторичного жилья не слишком популярна.

Этап 2. Проверка «чистоты сделки» и продавца

На первичном рынке недвижимости удаленно проверить документы продавца и забронировать квартиру просто. Застройщик сам вышлет все необходимые документы и поможет оформить предварительную бронь.

На вторичном рынке онлайн можно проверить паспорт (здесь поможет сайт МВД) и свидетельство. Вы можете быть уверены, что продавец – действительно собственник квартиры. Но при этом не менее важно узнать, не находится ли квартира в залоге или ипотеке, не привлекался ли для ее покупки материнский капитал и т.д. Все эти нюансы значительно усложняют сделку, и далеко не все покупатели готовы к подобным вариантам.

Удаленно получить документы, подтверждающие отсутствие подобных «проблемных» моментов сложно, а во многих случаях невозможно.

Этап 3. Бронирование, задаток и ДКП

При покупке квартиры на первичном рынке задаток платить не придется. Вы дистанционно подписываете договор бронирования и оплачиваете юридические услуги. У всех застройщиков они стоят примерно одинаково – от 10 до 20 тысяч руб. Переводится эта сумма на реквизиты застройщика, после чего бронь считается подтвержденной и запускается процесс оформления сделки.

На вторичном рынке задаток сегодня любой человек может перечислить онлайн. Также в удаленном режиме проводится вся подготовка документов. Их можно изучить и согласовать в электронном виде. А вот подписывать договор в любом случае придется лично.

На первичном рынке застройщик или риелтор может помочь в решении этого вопроса. Некоторые компании предлагают оплатить такси до офиса и обратно. Другие пользуются услугами курьерских служб. На вторичном рынке подобные услуги не столь развиты.

Этап 4. Подготовка документов

Все необходимые документы для покупки жилья на первичном рынке вы сможете оформить и получить удаленно. Компании-застройщики активно помогают в этом вопросе.

Для вторичного рынка ситуация несколько сложнее, так как не все документы можно получить в режиме онлайн.

Удаленно вам выдадут:

• выписку из ЕГРН Росреестр;
• выписку из домовой книги;
• справки по формам № 9 и 12 (их получают на портале Госуслуг);
• единый жилищный документ.

В некоторых случаях вы получите электронные копии, в других можно воспользоваться услугой курьерской доставки от Почты России.

При оформлении ипотеки на вторичную недвижимость вам понадобится техпаспорт, его получают в БТИ. И здесь все зависит от региона, возможность оформления запроса онлайн есть далеко не везде.

В случаях, когда на продажу квартиры требуется разрешение опеки, выходить из дома придется в обязательном порядке. Эти справки удаленно не выдаются. Кроме того, личного присутствия потребуют любые документы, которые необходимо заверить у нотариуса.

Этап 5. Оформление ипотеки

Ипотечный кредит в современных условиях используется при оформлении значительной части сделок по купле-продаже жилья. На первичном рынке и здесь можно воспользоваться услугами удаленно. Личного присутствия требует только подписание документов, но и здесь на помощь приходят курьерские службы.

На вторичном рынке удаленным может быть только стартовый этап, т.е. сбор документов о заемщике, отправка их в банк и получение одобрения. Но далее приходит время оценки выбранного жилья. Большинство кредитных организаций предпочитает пользоваться услугами собственных оценщиков, потому понадобится личная встреча со специалистом. Исключение составляют только случаи рефинансирования, когда другой банк уже провел оценку.

Кроме того, при оформлении ипотеки онлайн понадобится также страховка.

Этап 6. Сделка

Покупка в новостройках и на этом этапе может проводиться полностью удаленно для клиента, если вся необходимая сумма у него хранится в безналичном виде. Застройщик сам отправит документы в Росреестр и произведет все необходимые действия.

На вторичном рынке существует почти удаленное решение. Покупателю нужно зарегистрировать цифровую подпись, для чего придется встретиться с одним человеком – сотрудником банка, который подтвердит вашу личность. Все остальные действия при наличии такой подписи также выполняются онлайн.

Если покупатель не желает получать такую подпись, сделку придется проводить в режиме личных встреч и посещения учреждений для регистрации документов.

13 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке

Для вашего удобства мы постарались изложить информацию максимально сжато и доступно. В тексте имеются гиперссылки на статьи, которые раскрывают каждый пункт наиболее подробно.

Шаг 1. Разбираемся с потребностями

Вначале сориентируйтесь, что именно вам нужно. Совет вроде бы банальный, но часто будущие покупатели даже сами для себя не могут сформулировать, что они ищут: то ли новый дом, а то ли старый, и район вроде бы не важен, а вроде бы и важен. То есть нет четкого понимания своих потребностей. Не определившись на начальном этапе, дальше двигаться вы вряд ли сможете. Ведь с каждым новым найденным объектом в голове будет только больше каши.

Поэтому самым первым шагом будет определиться: сколько комнат вам нужно, какой район для вас наиболее предпочтителен, а также какая инфраструктура необходима – общественный транспорт, детские сады, школы, магазины и т. д.

Шаг 2. Определяемся с бюджетом покупки

Ответьте себе на вопрос, какую сумму вы готовы потратить на приобретение жилья. Хватит ли вам собственных средств или вы планируете взять ипотечный кредит? Но не замахивайтесь слишком высоко. Реально оценивайте свои возможности. И старайтесь получить одобрение от банка еще до начала поиска квартиры. Нет смысла заниматься подбором, пока нет одобрения. Ведь могут и отказать. Или одобрят, но меньше. А вы уже квартиру выбрали. А если при этом еще и аванс внесли за квартиру, а теперь денег не хватает? Поэтому сначала дождитесь ответа от банка, чтобы получить ясность, в рамках какой суммы вы сможете подбирать недвижимость.

Шаг 3. Смотрим объявления

Теперь можно приступать к поиску. Анализируйте объявления на нескольких сайтах-агрегаторах. Да, времени занимает много. Но вы ведь квартиру покупаете. Да, в 90% случаев объявления будут повторяться, но всё равно лучше воспользоваться разными источниками, ведь, может быть, именно ваша квартира ждет вас только на одном из них. Например, на портале BN.ru вы можете найти недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Шаг 4. Уточняем детали по телефону

Итак, вы отобрали квартиры, максимально соответствующую вашим требованиям. Нет смысла прозванивать абсолютно все варианты. Прочитайте внимательно текст объявления и просмотрите фотографии. Если вас что-то смущает или не устраивает, то какой смысл тратить на этот объект время? Телефонный разговор начинайте с вопросов, которые интересуют именно вас. Но обязательно уточните, какие имеются правоустанавливающие документы на квартиру и нет ли обременений. Если квартира в залоге у банка и такая покупка будет связана с дополнительными рисками для вас, а вы на них не готовы, – зачем ехать и тратить время?

Шаг 5. Едем на просмотры

Вы обзвонили около 30–50 вариантов. Выберите для себя пять – семь оптимальных и начинайте просмотры, причем за один день лучше посещать не более трех объектов. Далее всё достаточно просто. Приехали, оценили состояние дома, подъезда, квартиры. Эмоций показали как можно меньше. На квартире стоит торговаться только в исключительных случаях. Лучше спустя какое-то время. Шансов получить скидку больше. Ну, конечно, если прямо в квартире не идут торги других клиентов, кто будет первым (хотя сегодня такое случается редко).

Шаг 6. Квартиру выбрали – обсуждаем условия сделки

После того как нашли квартиру, которая вас устроила, обсуждаем с продавцом условия сделки (торг, форма расчетов, сроки). Давайте не будем забывать, что покупка квартиры осуществляется на рынке, а на рынке принято торговаться! Форма расчетов – это то, как вы планируете расплатиться за покупку: наличный, безналичный расчет, использование эскроу, аккредитива, депозита нотариуса. При обсуждении сроков сделки нужно учесть все детали (срок регистрации договора, время на заключение кредитного договора при покупке с ипотечным плечом, причем лучше брать с запасом, так как всё зависит от региона и загруженности регистрирующих органов, банков и т. д.).

Шаг 7. Фиксируем намерения

Заключаем предварительный договор купли-продажи и вносим задаток или аванс. (Многие риэлторы советуют своим клиентам вносить аванс и избегать задатка.) Данный договор показывает серьезность намерений обеих сторон. После заключения такого соглашения квартиру, как правило, снимают с продажи на время сделки.

Еще бывает такой момент: продавца представляет агент – тогда вносить аванс придётся в агентство под их договор, с которым нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы потом не было сюрпризов.

Отправляем документы в банк, если у вас ипотека. Список документов вы можете получить в своем банке, но он достаточно стандартный.

Шаг 8. Проверяем квартиру

Запрашиваем у продавца полный пакет документов на недвижимость: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или договор долевого участия, приватизации, дарения и др.), выписку из ЕГРН, копию кредитного договора, если квартира куплена с помощью ипотеки. Согласие органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние. Если квартира меняла собственника несколько раз, просите представить все предыдущие договоры.

Теперь необходимо проверить квартиру: не использовался ли при ее покупке маткапитал, если да, то была ли выделена ребенку обязательная доля; нет ли у недвижимости обременений. Если была приватизация или наследство – не были ли нарушены чьи-то права и т. д. По наследству – проверка только вопрос – ответ, так как нотариусы не раскрывают эту информацию.

Если квартира приватизирована, то изучается архивная форма 9. Если там есть люди, выписанные перед приватизацией, то выясняется, куда человек выписался, родственная связь. Также проверяем форму 12 – в ней отражаются лица, сохраняющие право пользования квартирой, даже после смены собственника.

Шаг 9. Проверяем продавца

Просим продавца предъявить паспорт. Убеждаемся, что этот человек действительно является собственником. Далее проверяем его по базам на предмет банкротства или будущего банкротства. Это важный шаг, так как закон о банкротстве защищает в первую очередь кредиторов. И если продавца в будущем признают банкротом, квартиры можно будет лишиться.

Посетите сайты Росреестра, Росфинмониторинга, Главного управления по вопросам миграции МВД России, обязательно зайдите на Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. На данных сайтах можно проверить подлинность паспорта, долги перед федеральной службой судебных приставов, проверить на банкротство, получить выписки из ЕГРН. Эти проверки необходимы, чтобы исключить дальнейшие проблемы и потерю купленного жилья и денег.

Шаг 10. Подписываем договор купли-продажи

После того как убедились, что собственники и недвижимость чисты, договариваемся на заключение основного договора купли-продажи – в данном договоре прописывается покупаемый объект и условия покупки. Встреча сторон, как правило, проходит или в офисе банка, или в депозитарии, или у нотариуса.

Шаг 11. Регистрируем сделку

После подписания договора всем участникам сделки необходимо явиться в МФЦ и передать документы для переоформления права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Регистрация проходит от 7 до 14 дней (в зависимости от региона).

Шаг 12. Рассчитываемся за квартиру

После регистрации сделки в Росреестре необходимо получить документы, а затем произвести расчет с продавцом одним из тех способов, о которых мы говорили выше. И договориться о дне и времени передачи объекта. Важно! Перед передачей денег нужно убедиться, что все ранее зарегистрированные на жилплощади граждане уже выписаны. Доказательством будет служить чистая форма 9 по квартире.

Шаг 13. Принимаем квартиру

После того как переход права собственности зарегистрирован и оплата проведена, нужно принять квартиру. При этом обязательно сверить все показания счетчиков с данными в квитанциях, даже если вам показывают справку из бухгалтерии. Бывали случаи, когда при такой справке выяснялось, что долг более 30 тыс. руб. Главное – вовремя обнаружить.

Прием-передачу лучше производить по заранее согласованному акту приема-передачи. Если все пункты соблюдены и объект в надлежащем состоянии, обе стороны подписывают, передают ключи. И на этом приключение закончено. Поздравляем вас, можно откупорить бутылочку шампанского.

Онлайн-сделка: пошаговая инструкция

Удаленные сделки с недвижимостью заключались и раньше: например, с покупателями из других регионов и стран. Но теперь рынок переходит в онлайн массово.

Шаг 1. Выбор и просмотр квартиры

Начальный выбор объекта и так был удаленным: покупатель отбирает подходящие варианты по цене, местоположению, площади и другим параметрам. Но дальше наступает стадия просмотра.

На первичном рынке, когда сама квартира еще не построена, ее получится «осмотреть» только виртуально: 3D-модели и туры создают практически все девелоперы. Следить за стройплощадкой легко благодаря камерам. Лично осмотреть район и ближайшее окружение будущего дома не возбраняется. А если дом построен, сотрудники компании-застройщика или агенты проводят экскурсию по выбранной квартире в видеочате.

На вторичном рынке все сложнее. Протечки, трещины и другие недостатки квартиры не увидеть на фото или в видеоэкскурсии. Удаленно не оценить степень влажность внутри жилья, запах в подъезде и в самой квартире, не пообщаться с соседями. По словам риэлторов, если проводить этот этап дистанционно, покупатель рискует впоследствии сильно разочароваться в покупке.

Шаг 2. Проверка продавца и договоренность о покупке

На этом этапе нужно проверить правоустанавливающие документы продавца. На первичном рынке все просто: документы застройщик пришлет онлайн. Забронировать квартиру в новостройке тоже получится удаленно.

Проверить документы владельца жилья на вторичном рынке опять тяжелее: паспорта (его реально проверить на сайте МВД) и свидетельства недостаточно. Важно, покупалась ли квартира с привлечением ипотеки, которая еще не выплачена, или материнского капитала, обязывающего выделять доли детям, — оба момента сильно усложнят сделку, покупатели часто предпочитают не связываться с такими вариантами. Если продавец преклонного возраста, понадобится справка из ПНД. Такие документы получить удаленно затруднительно, а подчас — нельзя.

Задаток перечисляется онлайн, ДКП также готовится дистанционно. Но подписать договор о задатке сторонам придется лично.

Шаг 3. Подготовка документов

Уже привычная история: на первичном рынке документы оформляются онлайн. На вторичном рынке далеко не все документы удастся получить в электронном виде:

• выписку из ЕГРН Росреестр выдает удаленно;
• единый жилищный документ, выписку из домовой книги, справки по форме № 9 и 12 (в разных регионах требуются разные документы) выдаются онлайн на портале госуслуг; некоторые документы присылаются по электронной почте, некоторые — в бумажном варианте, но в приложении Почты России доступна опция, когда письмо доставляется получателю домой;
• если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки, которое можно получить только лично;
• техпаспорт квартиры в случае покупки жилья в ипотеку выдают БТИ — график их работы зависит от региона, не во всех есть опция онлайн;
• все документы, для которых требуется нотариальное заверение (например, согласие супруга на сделку и т. п.), заверяются только лично, у нотариуса.

Шаг 4. Ипотека

Значительная доля сделок проходит с привлечением ипотечного кредита. На старте все делается удаленно: собрать документы о заемщике, отправить их вместе с заявлением в банк и получить в ответ предварительное одобрение достаточно просто в дистанционном режиме. Но когда квартира подобрана — без личной встречи не обойтись.

Первое — процедура оценки квартиры на вторичном рынке. Для этого оценщик должен приехать и сфотографировать квартиру. Избежать этого шага реально лишь иногда — если сумма кредита небольшая или речь идет о рефинансировании и другой банк уже оценивал этот объект. На практике, подчеркивают риэлторы, такое случается нечасто: обычно банк доверяет своей оценке.

Второе — как мы уже упомянули, техпаспорт квартиры: не все БТИ готовы выдать его онлайн. Третье — страховка, которая оформляется только в личном присутствии.

Шаг 5. Сделка

При покупке квартиры в новостройке сделка проводится полностью удаленно, если у клиента есть вся необходимая сумма на счете: застройщик сам передает документы на регистрацию договора в Росреестр.

В ином случае сделка будет почти онлайн — например, придется встретиться с единственным человеком — сотрудником банка, который идентифицирует покупателя и выдаст усиленную электронную цифровую подпись. Клиент должен подтвердить ее кодом, который придет на его смартфон.

Эту процедуру допустимо провести удаленно, но далеко не все решаются передавать столь важную информацию по интернету. Усиленной цифровой подписью клиент подписывает все документы — данные тут же отправляются в Росреестр по защищенным каналам.

Сегодня такую услугу предлагают почти все крупные банки: у них есть опыт проведения удаленных сделок. Некоторые банки приглашают клиентов к себе в офис, представители других готовы приехать к нему домой или встретиться на нейтральной территории.

Другие способы подачи документов в Росреестр — с участием МФЦ и нотариуса — подразумевают большее офлайн-взаимодействие.

Расчеты между продавцом и покупателем автоматизированы и проводятся полностью онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов — например, от Сбербанка. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье.

Как только сделка будет зарегистрирована, средства автоматически переводятся на счет продавца. Если в сделке задействованы другие способы передачи денег (скажем, банковская ячейка), то сторонам придется встретиться в банке лично.

И последнее. Чтобы удаленно осуществить сделку со вторичным жильем, продавец должен письменно выразить свое согласие, написав заявление о регистрации на основании документов, подписанных УКЭП. Подать это заявление необходимо в МФЦ только лично.

Благодарим директора направления оценки и аналитики Циан Сергея Паламарчука за помощь в подготовке материала.