Как рассчитать размеры придомовая территория многоквартирного дома жилищный кодекс

Место у подъезда: ваша придомовая территория может вам не принадлежать

Если границы прилегающего к многоквартирному дому участка не определены и он не поставлен на кадастровый учет, то его собственником является государство, а не жильцы. Тогда кто должен его содержать и платить за это? Как участком могут распорядиться? Как жильцам узнать, в чьем ведении он находится, и стать его собственниками?

Если участок под домом не сформирован, то его собственником является государственное или муниципальное образование

Многим может показаться интуитивно понятным, какая именно территория прилегает к конкретному дому. Такому впечатлению зачастую способствуют особенности планировки городской застройки: если некоторые дома вынуждены «делить» между собой общее пространство или вообще не имеют явно выраженной «своей» территории, то участки земли, примыкающие к более обособленным домам, напротив, выглядят как выделенные исключительно для них. Расположенные на таком вроде бы несомненно относящемся именно к этому дому участке земли объекты (зоны прогулок и отдыха, детские и спортивные площадки и т.п.) воспринимаются как «принадлежащие» жителям дома. Но такое мнение далеко не всегда оказывается верным.

Закон действительно устанавливает 1 , что собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом. Но это правило не начинает действовать полноценно до соблюдения одного условия: участок под домом (и прилегающий к нему) должен быть сформирован, т.е. органы власти должны определить его точные границы (провести межевание), после чего поставить отграниченный объект на кадастровый учет.

Это условие сейчас не соблюдено в отношении земельных участков, прилегающих к большому количеству многоквартирных домов (а если говорить о Москве – то и к большинству домов): участки под ними не сформированы. Это означает, что по закону собственником таких участков является государственное или муниципальное образование. Тогда термин «придомовая территория» имеет крайне неопределенное или условное значение.

Права жильцов на несформированный участок, прилегающий к дому

Собственники помещений многоквартирного дома вправе инициировать процесс формирования земельного участка, на котором расположен их дом. Для этого им нужно принять на общем собрании решение о направлении в органы власти заявления о его формировании. Но итоговый размер и конфигурацию предоставленного участка спрогнозировать довольно сложно. Он точно будет включать «подошву» и отмостку дома. А вот прочая территория, сколь бы очевидно она ни воспринималась как придомовая, может, вопреки ожиданиям, не войти в сформированную площадь. Такое возможно по многим причинам, связанным с градостроительным и земельным зонированием территории данного города (поселения), имеющимися проектами застройки и т.п.

Пока земельный участок не сформирован, жильцы формально не являются его собственниками, но и не остаются вовсе бесправными. Государственные и муниципальные образования, считаясь собственниками таких участков, существенно ограничены в возможностях их использования и распоряжения ими. Они обязаны учитывать те права собственников помещений дома на примыкающую территорию, которые хоть и отсутствуют сейчас, но должны возникнуть в будущем 2 .

Так, орган власти не вправе передать, например для строительства или иных целей, часть того участка, который в дальнейшем должен быть сформирован и стать общим имуществом собственников помещений дома. Если он нарушит этот запрет, собственники смогут оспорить его решение в суде. Для этого им потребуется доказать, что если бы участок уже был сформирован по должным правилам, то он включал бы в себя и часть, незаконно отданную другому лицу (но следует отметить, что такая задача может оказаться крайне сложной).

Кроме того, в некоторых регионах России собственники помещений дома вправе оградить прилегающую к нему территорию от въезда «посторонних» автомобилей (но не прохода пешеходов!) вне зависимости от того, сформирован земельный участок или нет. Например, таким правом обладают собственники помещений в Москве ‒ оно может быть реализовано в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в г. Москве» (в контексте этого акта «придомовую территорию» следует понимать крайне условно). Для установки ограждения (шлагбаума, ворот и т.п.) собственникам помещений необходимо принять соответствующее решение на общем собрании и получить одобрение совета депутатов муниципального образования.

Обязанность по содержанию придомовых территорий

По общему правилу, содержать свое имущество и уплачивать налоги за него обязан собственник. Существенных исключений из этого правила нет: если участок, прилегающий к многоквартирному дому, не сформирован и считается принадлежащим государственному или муниципальному образованию – его содержат за счет бюджетных средств; если же он считается общим имуществом собственников помещений дома – источником средств на его содержание являются их платежи. То есть пока органы власти бездействуют и не формируют прилегающий к дому земельный участок, собственники помещений экономят на тратах, связанных с его содержанием, например на уборке, ремонте дорог, элементов благоустройства и проч.

Вместе с тем большинство домов сейчас находится в управлении «традиционных» управляющих компаний – по существу, государственных или муниципальных. Независимо от того, кто считается собственником придомового участка, – как правило, его содержит та же управляющая компания. Отличаются только правовые и экономические основания, по которым УК тратит средства на содержание участка: если земля государственная, компания получает за это плату из государственного или муниципального бюджета; если земля передана собственникам, на эти нужды должны использоваться деньги, уплаченные владельцами помещений в качестве жилищно-коммунальных платежей. Однако в силу некоторых причин, связанных с социальной политикой государства, размер платы, вносимой жителями за жилищные услуги, зачастую не зависит от формы собственности на прилегающую к дому землю: обладатели «своей» доли у дома платят столько же, сколько и жители, ожидающие ее выделения.

При существующем разнообразии оснований, по которым разные организации могут оказаться обязанными содержать прилегающую к дому территорию, одним из немногочисленных способов выявить ответственное за нее лицо может оказаться обращение к местному органу власти. Он должен быть осведомлен: если в его ведении находится участок – кому он поручил его содержание; если нет – какая организация управляет домом и обязана содержать землю, ставшую общим имуществом собственников помещений.

Кардинально иной может быть ситуация у владельцев квартир в домах, которыми управляют частные компании, товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. Эти управляющие организации вынуждены планировать свои сметы ‒ а значит, и размер взносов с каждого метра помещения в доме – таким образом, чтобы обеспечить содержание не только здания, но и участка около него. Владельцы квартир в таких домах могут прочувствовать ощутимость трат на содержание собственной придомовой территории. Впрочем, в подобном случае больший размер платежей должен компенсироваться возможностью более действенного контроля за содержанием территории и эффективными механизмами воздействия на свою управляющую организацию.

(Можно ли не оплачивать ЖКУ, если управляющая компания не занимается содержанием дома, обязательно ли уплачивать взносы на капремонт и как оспорить решение общего собрания – читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?». Как жильцам отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в статье «Управляющая компания vs жильцы».)

1 Часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

2 Пункты 66–68 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.

Сколько метров от дома придомовая территория многоквартирного дома?

При покупке квартиры её собственник уверен, что все права на приобретенные метры принадлежат исключительно ему. Но мало кто задумывается о том, как обстоит дело с той землей и расположенными на ней объектами недвижимости, которая находится рядом с многоквартирным домом.

Придомовая территория — это территория прилегающая к жилому дому, определенная землеустроительной и градостроительной документацией в пределах участка земли определенной площади.

На ней могут располагаться различные сооружения, нежилые помещения, необходимые для удовлетворения бытовых потребностей жильцов данного дома. Многих интересует вопрос сколько метров придомовая территория многоквартирного дома в 2021 году? Подробнее об этом читайте ниже.

Кому принадлежит?

Собственники квартир не имеют никаких прав на территорию вокруг многоэтажного дома до тех пор, пока она не будет приватизирована, соответственно, не могут распоряжаться ею по собственному усмотрению (ст. 16 ФЗ по Жилищному кодексу №-189).

Благоустройство дома придомовой территории

Конкретных норм, регламентирующие точный размер придомовой территории, отсутствует. В среднем для многоквартирного дома приравнивается 3-6 метров (может быть и больше).

Согласно ст. 36 ЖК РФ, в состав придомовой территории входят:

отмостки (водонепроницаемые покрытия, расположенные вокруг здания);
проезд, тротуар, полоса озеленения вдоль дома, а также та, которая расположена возле фасада без входов (ее предназначение – обеспечение проезда пожарных машин);
детские игровые, спортивные площадки, а также те пешеходные дорожки (тропинки), которые соединяют данные объекты друг с другом;
площадки, на которых расположены мусоросборники;
участки земли под нежилыми хозяйственными зданиями и сооружениями;
парковки, на которых стоят машины жильцов многоквартирного дома;
выезды, въезды подземных гаражей и автомобильных стоянок.

Расчет придомовой территории

Из методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков СП 30-101-98 на сегодняшний день существует формула, которая помогает вычислить площадь придомовой территории:

S_нор=У × Sk, где

S_нор — придомовая площадь;
У — удельная единица доли земли на кв. метр жилья (формируется в зависимости от строительных норм и СНиП);
Sk — жилая площадь дома.

Зачем нужна приватизация придомовой территории?

Эта процедура необходима для того, чтобы размещенные возле дома скверы, парки, детские площади не «обрастали» магазинами, промышленными или другими объектами.

Акт приватизации четко регламентирует размер придомового участка, это позволит скорректировать сумму оплаты уборки соответствующей территории.

Оформление собственности

Единственный юридически доступный и легальный вариант приватизации придомовой территории на сегодняшний день – организация ОСМД (объединения совладельцев многоквартирного дома). Важно понимать, что после составления договора она становится собственностью не ОСМД, а принадлежит всем совладельцам многоквартирного дома в равных долях.

ОСМД является юридическим лицом, неприбыльной организацией, основными задачами которой является улучшение качества предоставляемых коммунальных услуг, управление многоквартирного дома, рациональная эксплуатация объектов совместного пользования жильцов.

Последовательность перевода земли в собственность ОСМД:

На собрании жильцов принимается соответствующее решение о приватизации земли вокруг дома;
Далее следует обратиться в Росреестр с заявлением на оформление права собственности;
Когда разрешение на отведение земельного участка и соответствующее техническое задание готово, необходимо отправиться в землеустроительную организацию с пакетом документов.

Какие документы потребуются:

свидетельство о государственной регистрации ОСМД;
устав данной организации;
справка о включении в Общероссийский классификатор предприятий и организаций (ОКПО);
технический паспорт на многоквартирный дом;
выписка из государственного реестра о праве собственности;
решение членов ОСМД о переходе придомовой территории в приватное пользование;
план границ земельного участка.

В свою очередь, землеустроительная организация на основании проекта раздела земли и предоставленных ОСМД документов готовит проект отвода участка. Далее городской совет должен принять решение о переходе территории у дома в собственность жильцов многоквартирного дома и утвердить соответствующий проект.

По результатам всех принятый решений границы участка выносятся на местность, после чего оформляется государственный акт о праве собственности жильцов на землю прилегающую к дому и вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Оформление ОСМД и подбор соответствующей документации – энерго-и финансовозатратные мероприятия. Тем не менее, эта процедура имеет ряд преимуществ:

Жильцы могут самостоятельно распоряжаться соответствующим участком земли, отслеживать (корректировать) сумму оплаты уборки придомовой территории.
Приватизация позволяет избежать нежелательных построек в соответствующей зоне и использовать территорию для нужд жильцов многоквартирного дома.

Видео: Границы придомовой территории

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Как рассчитать размеры придомовая территория многоквартирного дома жилищный кодекс

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда зарегистрированы в Минюсте и обязательны для исполнения, как собственниками помещений, так и управляющими организациями. Придомовой или прилегающей территорией являются исключительно земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности жилого дома, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка многоквартирного жилого дома земельный участок, находящийся в общей долевой собственности.

В состав придомовой территории входят следующие элементы: участки земли под жилым домом, отмостка, все тротуары и проезды, а также социально важные составляющие данной территории, к которым можно отнести озелененные территории, автостоянки, площадки хозяйственного предназначения, игровые площадки и т.д.

В свою очередь, границы таких территорий определяются на местном уровне правилами благоустройства, а все управляющие компании и ТСЖ обязаны выполнять предписания данного документа.

Правило внешнего благоустройства и соблюдения чистоты и порядка в городе Азнакаево, утвержденное решением Азнакаевского городского Совета Республики Татарстан от 19.05.2006 года №28-6 в редакции от 23.08.2013 года №99-30 гласит:

2.2.3. Уборка улиц, площадей, тротуаров, тротуарных газонов и приствольных кругов, дворов, скверов с прилегающими к ним территориями, рынка, свободных земельных участков производится промышленными предприятиями, организациями, учреждениями, домовладельцами, арендаторами и застройщиками, в ведении которых они находятся.

2.2.4. Предприятия, учреждения и организации, а также индивидуальные владельцы жилых домов не должны допускать загрязнения прилегающей территории в длину — в пределах границ их участка, в ширину — до середины улицы, площади, переулка, проезда, а при односторонней застройке — в пределах, устанавливаемых Исполнительными комитетами.

2.2.4.1. Границу прилегающих территорий определить:

— на улицах с двухсторонней застройкой по длине занимаемого участка, по ширине — до оси проезжей части улицы;

— на улицах с односторонней застройкой по длине занимаемого участка, а по ширине — на всю ширину улицы, включая противоположный тротуар и 10 метров за тротуаром;

— на дорогах, подходах и подъездных путях к промышленным организациям, а также к жилым микрорайонам, карьерам, гаражам, складам и земельным участкам — по всей длине дороги, включая 10-метровую зеленую зону;

— на строительных площадках — территория не менее 15 метров от ограждения стройки по всему периметру;

— для некапитальных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения — в радиусе не менее 10 метров;

— к домам индивидуальной жилой застройки территорий по всей ширине лицевой стороны домовладения до проезжей части, но не более 5 метров.

2.2.5. Утвердить ответственными за содержание в чистоте объектов и соблюдение санитарного порядка:

а) на участке многоквартирных домов, прилегающих к ним тротуаров и газонов — товарищества собственников жилья, управляющие компании города Азнакаево.

б) на участках предприятий, учреждений, организаций — руководителей предприятий, учреждений, организаций, учебных заведений;

в) на территории домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности — владельцев домов;

г) на улицах, площадях, на территории скверов, газонов и других зеленых зон — руководителей учреждений, в ведении которых находятся зеленые зоны города Азнакаево;

ж) на территориях, отведенных под застройку — руководители предприятий, организаций, граждане, которым отведены эти земельные участки;

з) на территориях, прилегающих к павильонам, киоскам, ларькам на расстоянии не менее 5 метров — руководителей предприятий торговли и общепита независимо от форм собственности;

л) ответственность за удаление отходов, санитарное содержание площадок, мусоросборников и прилегающих к ним участков — товарищества собственников жилья, управляющие компании города Азнакаево;

м) за содержание урн для мусора несут ответственность организации, предприятия и учреждения, осуществляющие уборку;

н) контроль за санитарным состоянием территории города обеспечивает руководитель Исполнительного комитета города Азнакаево.

В соответствии со ст. 138, 161 Жилищного кодекса РФ управляющие организации ТСЖ обязаны обеспечить выполнение требований действующего законодательства и устава товарищества. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и представлять законные интересы собственников помещений многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Согласно главы 2 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Гигиенические требования к содержанию территорий населенных пунктов» и Правил норм технической эксплуатации жилищного фонда — у борка придомовой территории включает в себя ежедневное подметание отмостки по периметру жилого дома, мусорной стоянки, проходы к подъездам, внутриквартальная зеленая зона, уборка подвального и чердачного помещения, своевременная уборка снега и сколка льда в проходах в подъезды, хозяйственные площадки в местах установки контейнеров для сбора бытовых отходов, обработка их песком или смесью песка с солью, сгребание и откидывание снега (в зимний период),
очистка от снега кровли, козырьков, а также скол сосулек (в зимний период), уборка всей территории объекта (в т.ч. газонов и клумб) от мусора и листьев, стрижка травы и декоративных кустарников на газонах объекта вручную или с помощью машин и приспособлений (в летний период), очистка и санитарная обработка урн, наблюдение за исправностью и сохранностью всего наружного оборудования, имущества (ограждений, лестниц, карнизов, водосточных труб, урн, вывесок, указателей и т.д.), за сохранностью зеленых насаждений и их ограждений.

Собственники заключили договор на уборку придомовой территории с управляющими организациями ТСЖ следовательно, управляющие организации обязаны производить уборку придомовой территории согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 от 27.09.2003 года.

В тоже время, согласно статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Как оформить придомовую территорию?

Мы уже неоднократно поднимали тему придомовой территории многоквартирного дома, в частности, ее содержание и определение границ. Однако, данная сфера с юридической точки зрения – сложная. Не удивительно, что у читателей возникают новые вопросы.

Вот один из них: «Наш дом (9 этажей, 143 квартиры) совсем не имеет придомовой территории. Из-за этого мы не можем создать ТСЖ (надеемся отсудить положенные нам места для детской площадки и парковки). Перед нашим домом есть только дорога для подъезда спецмашин. За дорогой – огороженный пустырь, предназначенный для застройки многоэтажек. Город в расширении придомовой территории нам отказывает, ссылаясь на то, что там земля министерства обороны. Но мы ведь тоже должны как-то жить. Нашим детям негде гулять, негде играть, нам негде припарковать машину… Как нам решить свой вопрос. Буду благодарна всем за советы и подсказки».

Для начала напомним, что нормативного определения понятия «придомовая территория» нет. Но в юридической практике под ней понимается земельный участок, занятый многоквартирной застройкой и предназначенный для технического и хозяйственного обслуживания дома. Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г., придомовая территория включает в себя пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и прочее.

Ее размеры определяются муниципальными властями, исходя из требований земельного и градостроительного законодательства. При расчете площади придомовой территории должны учитываться границы микрорайона, сумма полезной площади всех жилых строений, расположенных в нем, а также количество квартир в конкретном доме. Для производства расчетов берется формула, приведенная в СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (утвержденных приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. № 59):

Читать еще: Пособия по уходу до 3 лет кемерово последние новости

где S _норм. – нормативная площадь придомовой территории многоквартирного дома;

S _к – общая площадь помещений в многоквартирном доме;

У _пзд– удельный показатель земельной доли на 1 кв. метр жилья, на который влияют этажность здания и год постройки.

С вступлением в силу действующего Жилищного Кодекса РФ (1 марта 2005 года) придомовая территория стала общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома. Но собственники должны пройти процедуру формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет (при условии, что землеустроительные и кадастровые работы ранее не производились). Для домов, введенных в эксплуатацию после марта 2005 года, эта процедура не нужна – придомовая территория определяется еще на стадии формирования земельного участка под застройку и автоматически становится общей собственностью при покупке квартиры.

Оформление придомовой территории – сложный и трудоемкий процесс, который начинается с общего собрания собственников. Они должны определить границы своего земельного участка и уполномоченное на оформление лицо. Следует внимательно изучить местный градостроительный регламент и генеральный план застройки местности, так как органы местного самоуправления определяют границы придомовых территорий, руководствуясь именно ими. Жильцы могут самостоятельно прикинуть размер причитающейся им придомовой территории, воспользовавшись приведенной выше формулой.

Пакет необходимых документов (технический паспорт, кадастровый план, план земельного участка, заявление, протокол общего собрания, схема распределения долей собственников в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доверенность представителя и др.) подается в уполномоченный орган власти, который принимает решение о бесплатном переходе участка в долевую собственность жильцов.

Однако, если имеется просьба о расширении границ придомовой территории, либо они ранее не были определены, собственники должны заново за свой счет произвести межевание. После землеустроительных работ уполномоченный орган должен подготовить проект границ земельного участка, а глава местной администрации – утвердить его.

Затем жильцам необходимо поставить свою землю на государственный кадастровый учет. Завершающим шагом является регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, которая осуществляется в заявительном порядке с уплатой государственной пошлины.

Оформление земельного участка, занятого домом и прилегающего к нему, в собственность связано с необходимостью нести расходы на его содержание. Однако все хлопоты и траты могут обратиться в прибыль – придомовую территорию разрешается сдавать в аренду.

Таким образом, если вы столкнулись с «экономией» на придомовой территории, помните, что она должна соответствовать действующим санитарным, градостроительным, противопожарным и иным требованиям – дом не может заканчиваться подъездной дверью. Оформляйте землю, занятую домом и прилегающую к нему, и благоустраивайте для себя и своих детей.

Придомовая территория многоквартирного дома

Придомовая территория многоквартирного дома — прилегающий земельный участок, относящийся к общему имуществу МКД, принадлежащему всем собственникам. Включает в себя пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (1) .

Придомовая территория «старых» многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советские времена и ранее, подлежит бесплатной приватизации в общедолевую собственность владельцев МКД (2) . В дальнейшем может быть огорожена, а также может использоваться в коммерческих целях. Формирование земельного участка для новостроек осуществляется застройщиком, соответственно, их стоимость входит в стоимость приобретаемых квартир.

Оглавление.

I. Определение площади придомовой территории многоквартирного дома

1) Формула

Размеры придомовой территории многоквартирного дома производится исходя из существующей плотности окрестной застройки, этажности здания и наличия дорог общего пользования (3) .

S_норм. = S _к * У _пзд,

где S _норм. — нормативная площадь придомовой территории многоквартирного дома;

S _к — общая площадь помещений в МКД;

У _пзд— удельный показатель земельной доли на 1 кв. метр жилья, на который влияют этажность здания и год постройки.

В случае наличия на земле ряда объектов, которые по каким-либо причинам не могут войти в состав общего имущества (например, внутриквартального проезда, обслуживающего сразу несколько зданий) а также ряда других частных нюансов, при формировании границ придомовой территории рекомендуется проводить ломанную линию. Если стоит задача раздела территории, на которую могут претендовать сразу несколько МКД, законодательством предусмотрены более сложные формулы, при этом в ходе расчета предусмотрены похожие принципы (3) .

2) Расчет удельного показателя земельной доли

Данная величина определяется в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), действующими на момент ввода дома в эксплуатацию (3) . Последние составлялись исходя из предусматриваемых критериев средней обеспеченности жильем одного жильца (которая в тех же 50-х годах составляла всего 9 кв. метров на человека), а также этажности объекта.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. метр общей площади жилых помещений для зданий разной этажности:

СНиП на дату ввода МКД	2 эт.	3 эт.	4 эт.	5 эт.	6 эт.	7 эт.	8 эт.	9 эт.	12 эт.	14 эт.	16 эт.	17 эт.	18 эт.	20 эт.	22 эт.	> 22 эт.
1957 г. СН41-58	2,84	2,0	1,57	1,34	1,23	1,19	1,1	_	_	_	_	_	_	_	_	_
1967 г. СНиП II-K.2-62	2,72	1,97	1,81	1,52	1,39	1,3	1,21	1,04	_	_	_	_	_	_	_	_
1967 г. СНиП II-K.2-62	2,30	1,80	1,59	1,36	1,21	1,15	1,1	0,98	0,94	_	_	_	_	_	_	_
ВСН 2-85	_	1,85	1,47	1,32	1,16	1,05	0,96	0,85	0,80	0,74	0,69	0,67	0,66	0,65	0,64	_
1994 г.	3,57	1,85	1,33	1,31	1,16	1,05	0,96	0,85	0,60	0,74	0,69	0,66	0,66	0,65	0,64	_

II. Законодательное несовершенство

Как мы видим из представленной таблицы и формулы, в большинстве случаев площадь придомовой территории должна быть не меньше общей площади всего многоквартирного дома, а в ряде случаев она может быть существенно больше. Вместе с тем документ, оговаривающий принципы данного вычисления, морально устарел, в частности, действующий на момент его принятия термин кондоминиум после вступления в силу Жилищного кодекса РФ заменен термином «многоквартирный дом». Однако он остается в силе, никто его не отменял по настоящее время.

Существующей путаницей успешно пользуются на местах муниципальные власти, зачастую творя законодательное самоуправство (4-5) . В некоторых городах на собственников «вешаются» чрезмерно большие площади земли, не имеющие отношения к жилому зданию. Одновременно ряд других населенных пунктов ударился в другую крайность, оставив жильцов многоквартирных домов без придомовой территории. К таковым относится в частности Ростов, собственники многоквартирных домов которого в большинстве своем не смогли приватизировать землю.

Прошлой осенью президент РФ Дмитрий Медведев поручил подготовить нормативный документ, оговаривающий новые принципы формирования придомовой территории под многоквартирными домами. Однако до сих пор в этом вопросе расставлены далеко не все точки над «i», в результате земля, принадлежащая собственникам многоквартирных домов, по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Ссылки:

В соответствии с п. №2 Ж Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ”, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме”.
Здесь и далее в соответствии с Приказом Минземстроя РФ 26. 08. 1998 г. №59
«Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».
См.: Росбалт «Территория локального конфликта».
См.: Ростов-Дом «Хватательный рефлекс по-ростовски».

Благоустройство и содержание придомовой территории.

Благоустройство и содержание придомовой территории

Придомовая территория— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» придомовая территория относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поэтому они обязаны платить за ее содержание и благоустройство.

Процедурой оформления придомовой территорииобязаны заниматься местные органы власти (местная администрация), однако, инициировать данную процедуру должны сами жильцы дома – с соответствующим заявлением в местную администрацию должен обратиться либо уполномоченный представитель управляющей организации, либо иное лицо, уполномоченное общим собранием дома.

На основании поданного заявления, органы власти должны провести необходимые мероприятия по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет.

Мероприятия по благоустройству и содержанию придомовой территории включают в себя не только работы по санитарной уборке земельного участка, считающегося придомовой территорией, но и иные работы по содержанию и ремонту объектов, расположенных на данной территории.

Собственники многоквартирного дома (или ответственное лицо) заключают договор с управляющей организацией (ТСЖ, управляющей компанией), которая оказывает все услуги по содержанию и благоустройству придомовой территории.

Организация обязана содержать придомовую территорию в полном порядке — она должна соответствовать всем санитарным и градостроительным нормам. В противном случае именно управляющая организация несет ответственность за ненадлежащее состояние оказанных услуг.

В перечень работ по содержанию и благоустройству придомовой территории, входят работы по:

-уборке мест общего пользования, в том числе, дезинфекции помещений;
-уборке подземных паркингов;

-оборудованию хозяйственных площадок для установки контейнеров (сборников) мусора, бачков для пищевых отходов;

-вывозу мусора, снега, отвода талых и дождевых вод, обеспечению условий для безопасного движения пешеходов и транспорта в зимнее время, сбрасыванию снега с крыш и удалению сосулек;
-устройству и стрижке газонов, уходу за зелеными насаждениями, сгребанию листвы, уборке скошенной травы;

-посадке цветов, уходу за ними в летний период;

-ремонту и изготовлению объектов благоустройства: изготовлению детских горок и песочниц, установке и ремонту летних площадок, очистке и покраске облицовки фасада, ворот, решеток, скамеек;
-непосредственно уборке мусора (ежедневной, или иной периодичности, по договоренности) с придомовой территории. А в зимнее время года, дополнительно очистка от снега и посыпание песком входов в подъезд и пешеходных дорожек.

В свою очередь, жильцы дома, вправе определять периодичность, объем оказания услуг данных организаций по содержанию и благоустройству придомовой территории, а так же проверять качество таких работ.

Ответственность за содержанием придомовой территории лежит на управляющей компании.

Контроль за надлежащим состоянием земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, осуществляет Государственная жилищная инспекция города (района).

Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях (ст. 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений») лицам, ответственным за содержание и ремонт общего имущества (в числе которого и придомовая территория), грозит административная ответственность в случае невыполнения в полном объеме своих обязательств, и предусматривается штраф в размере 50 тыс. руб. (юридическое лицо) и 5 тыс. руб. (должностное лицо).

Придомовая территория многоквартирного дома

Согласно ст. 16 ФЗ от 29.12.2004№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», территория, на которой располагаются многоквартирный дом и различные объекты недвижимости, входящие в состав многоквартирного дома, должны перейти в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе.
После приватизации земельная территория под многоквартирным домом, а также придомовые территории и относящиеся к дому пристройки переходят в собственность всех владельцев.
В соответствии с п.1 ст. 37 Жилищного кодекса, с момента приватизации доля на землю в праве коллективной собственности становится пропорциональной общей площади помещения. Ни один из владельцев квартир не может продать, сдать в аренду или отдать под залог свою долю земли, которая относится Жилищным кодексом к общедолевому имуществу.
При желании осуществить вышеуказанное, собственник обязан заручится общим согласием всех жильцов дома и заключит с соседями договор аренды или выкуп площади на придомовой территории. У многих владельцев недвижимости в МКД возникают трудности с расчетом площади придомовой территории многоквартирного дома.
Для начала следует определить придомовую территорию. Согласно Жилищному кодексу, это придомовая территория, обеспечивающая нормальную эксплуатацию самого здания, а ее размер будет регулироваться нормативами и правилами градостроительства.На придомовой территории должны располагаться пожарные проезды, зона парковки автомобилей, детская площадка. На стадии строительства нового дома прилегающая к нему территория определяется застройщиком, при этом собственники жилья будут являться совладельцами придомовой территории. Здесь следует следить за ходом строительства, чтобы соблюдались градостроительные нормы. В интересах жильцов узнать, был ли утвержден план границ в органах местного самоуправления и состоит ли на кадастровом учете данный земельный участок.
Поддержание нормального состояния придомовой территории без сокращения и урезания – обязанность жильцов многоквартирного дома, построенного на этой территории, поскольку это совместная собственность. Придомовая территория передается владельцам квартир на безвозмездной основе, но при этом будет считаться объектом налогообложения; размер налога будет пропорционально зависеть от количества квартир. В том случае, если не проводились землеустроительные работы, то собственникам квартир нужно обратиться в один из органов, например, в Комитет по управлению муниципальным имуществом, рассчитав перед этим площадь придомовой территории по формуле. Затем на градостроительном плане здания отмечаются нужные объекты, необходимые для эксплуатации дома и организовывается собрание собственников жилья для обсуждения плана придомовой территории. Приняв коллективное решение, владельцы недвижимости должны предоставить план в соответствующем органе самоуправления, в Архитектурный комитет или Комитет по управлению муниципальным имуществом для согласования.
Размеры придомового участка также определяются с учетом существующей плотности застройки и наличия дорог общего пользования. Придомовой участок един, и нельзя выделить часть отдельной квартире для пользования или продажи.
.
В Жилищном кодексе в Правилах содержания общего имущества МКД (№ 491 от 13.08.2006) состав придомовой территории должен состоять из:
 участка земли, на котором возведен объект недвижимости;
 «зеленых» зон и прочих элементов озеленения и благоустройства;
 спортивных и детских площадок;
 парковочных мест и коллективных стоянок для автомобилей;
 сушилок для белья;
 подстанций и трансформаторов;
 пожарных проездов;
 гаражей;
 погребов.
Все перечисленные объекты располагаются в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте.
Нельзя ограничивать доступ жильцам и прочим лицам на территории дома, нельзя препятствовать обслуживанию инженерных коммуникаций и любым работам по обустройству и облагораживанию участка.
Жильцы имеют право передавать часть территории в аренду, причем даже сторонним лицам, размещать на ней баннеры и рекламные щиты, организовывать платную стоянку или мини-скверы. Доходы с использования территории сторонними лицам можно употребить для ремонта МКД, оплаты коммунальных услуг, облагораживания самого участка.На общих собраниях решаются вопросы, как строительство и ремонт детских и спортивных площадок, создание «зеленых» зон, высадка новых растений и уничтожение старых и опасных деревьев, обустройство парковок и установка оградительных знаков. Для этого следует провести расчет содержания и благоустройства придомовой территории, составить перечень услуг по благоустройству и табель санитарных дел. Все это должно совершаться в интересах самих жильцов.
Оформление придомовой территории в собственность владельцами квартир в МКД, имеет свои плюсы и минусы.
Плюсы:
 Можно обезопасить двор и прилегающие к дому территории от незаконного строительства;
 Будучи собственником придомовой территории, можно коллективно получать прибыль с аренды/продажи с дальнейшим распределением на ремонт дома и подъездов и поддержание благоустройства двора;
 Приватизация будет бесплатной;
 Территорию можно использовать жильцам дома по своему усмотрению (разумеется, без нарушений закона).
Минусы:
 Будучи собственником придомовой территории, придется платить налог на землю;
 На самом участке можно размещать ограниченное количество новых объектов — детские и спортивные площадки, гаражи.
 Придомовая территория, поскольку будет принадлежит жилому дому и его владельцам, будет требовать постоянного содержания, ремонта и благоустройства. При этом платить жильцы будут из своего кармана.
Согласно ст. 158 Жилищного кодекса каждый владелец недвижимости в МКД принимает участие в расходах на содержание участка, а эти расходы будут соразмерны общей площади его квартиры, поэтому, чем больше жилплощадь, тем больше придется платить за участок. Ответственность за участок несут собственники и/или ТСЖ.
За участок нужно будет платить земельный налог (ст. 16 189-ФЗ) в соответствии со своей долей в общем имуществе с момента определения границ участка придомовой территории и постановки на кадастровый учет.

О парковках на придомовой территории многоквартирного жилого дома

Когда будет наведен порядок во дворах с парковками машин? Граждане, имеющие в личном пользовании машины, паркуют их прямо у входа в подъезд, и под нашими окнами, где преграждают вход в подъезд собственного дома не только жильцам, но и спец. транспорту (скорой, пожарной, полиции), а так же загрязняют газами от машин наши квартиры и газоны. Я неоднократно с этим вопросам обращалась к владельцам, что ставьте машины на стоянках на, что хозяйка 60 кв. нашего подъезда ответила — Заплати мне за стоянку, я буду ставить. А с 48 кв. просто с постели заводит и прогревает свою машину, на замечания о постановке машины на стоянку не реагирует, а ведь у нее мама работает в ООО ДВ «САЮЗ» директором какого то домоуправления и недавно купила в нашем подъезде дочери кв., которая нарушает права собственников. Да в центре не хватает стоянок, люди вынуждены бросать машины около дома, но не преграждать же проход к подъезду? У нас в Южном проблем со стоянками нет, только около нашего дома через дорогу пять полупустых стоянок так почему никто не издает указ, если есть вблизи дома стоянки, то парковка должна быть не у подъезда дома а на стоянке, тем более, что наши дома старые и признаны в Москве взрывоопасными, и все давно снесли, потому, что в доме газ, который никто годами технического осмотра не проводит и горят эти кв., как свечки, а припаркованные машины еще и создают угрозу для нашей жизни. Кстати машины ставят не только с нашего подъезда, но и с других домов, случись, что мы даже не знаем где искать владельца, чтоб убрать машину, ведь они стоят не час не два а целыми сутками. Мы обращаемся к Вам заставить владельцев убрать машины на стоянки, которые заполнены на 70%, мы проверяли и беседовали с владельцами стоянок, это и неуплата налогов, или вам все равно?

Комментарий специалиста

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании указанной конституционной нормы собственники распоряжаются своим имуществом по своему личному усмотрению, в связи с чем, заставить собственников автомобилей, паркующих их на придомовой территории многоквартирного жилого дома № 45 по ул. Панфиловцев в г. Хабаровске (далее — МКД), парковаться на платных автомобильных стоянках не представляется возможным.

В свою очередь, согласно положениям главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации Вы, как собственник помещения в МКД, вправе инициировать общее собрание собственников помещений в МКД, на котором может быть решен вопрос об установке шлагбаума или иного заграждения, ограничивающего въезд во двор автомобилей.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в Вашем многоквартирном доме.

При этом, часть 3 статьи 16 Федерального закона «О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Однако, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, часть 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признана не соответствующей Конституции Российской Федерации.

Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Статья 1 Закона Хабаровского края от 27.06.2007 № 125-ФЗ «О наделении органов местного самоуправления городского округа «Город Хабаровск» отдельными государственными полномочиями Хабаровского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск» определяет, что государственными полномочиями Хабаровского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск», за исключением полномочий по предоставлению земельных участков для строительства объектов капитального строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, а также предоставлению земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, наделяются органы местного самоуправления городского округа «Город Хабаровск».

В связи с чем, Вы как собственник жилого помещения многоквартирного жилого дома вправе обратиться в администрацию города Хабаровска с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен Ваш многоквартирный жилой дом и проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона «О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Однако, обращаем Ваше внимание, что согласно части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, если земельный участок Вашего многоквартирного жилого дома будет сформирован и будет проведен его государственный кадастровый учет, то Вы, как собственник доли общего имущества в многоквартирном жилом доме, не сможете в натуре произвести выдел Вашей доли, в том числе в земельном участке, прилегающему к дому.

Дополнительно к вышеизложенному разъясняем, что установку шлагбаума или иного ограждения, ограничивающего въезд на придомовую территорию Вашего МКД, также необходимо будет согласовать с органами Государственной инспекции безопасности дорожного движения и пожарной охраны.

0 0 голоса

Рейтинг статьи

Как рассчитать размеры придомовая территория многоквартирного дома жилищный кодекс

Место у подъезда: ваша придомовая территория может вам не принадлежать

Если участок под домом не сформирован, то его собственником является государственное или муниципальное образование

Права жильцов на несформированный участок, прилегающий к дому

Обязанность по содержанию придомовых территорий