Как Жилое Помещение На Первом Этаже Перевести В Нежилое

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Для того чтобы разместить на первом этаже многоквартирного дома магазин, кафе или салон красоты, выкупив одну или две квартиры, нужно перевести эти площади в статус нежилых. Как это сделать, рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ» Вадим Кашкин.

Желание перевести жилую квартиру в нежилой фонд нередко возникает у собственников квартир, особенно на первых этажах с окнами на улицу. И в целом, обоснованно: квартира для жизни неудобна, для продажи крайне неликвидна, и цена на нее будет невысока, да и арендаторов такое жилье не привлекает. Зато для бизнеса подходит как нельзя лучше: цветы, парикмахерские, ремонт гаджетов, мелкие закусочные выстраиваются в очередь за помещениями на первых этажах жилых домов с отдельным входом и витриной на людную улицу. Продать или сдать такую квартиру в статусе нежилого помещения проще и выгоднее.

Для этого нужно пройти три основных этапа.

1. Подготовка проекта

Необходимо подготовить полную виртуальную версию будущего предприятия: что, в каком помещении и с какой целью создается, ради чего, собственно, именно эту жилплощадь надо коммерциализировать. Архитектурный проект должен предусматривать не только внутреннюю планировку и дизайн фасада, но даже благоустройство придомовой территории (двора, улицы и т. п.), особенно если планируется организовать отдельный вход, монтировать рекламные конструкции на фасаде.

В процессе готовятся документы, подтверждающие право собственности. Также необходимо приложить выписку из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных лиц, техпаспорт БТИ, заявление на перевод, заявление на перепланировку, проект перепланировки, разрешение Жилинспекции на нее.

2. Технические согласования, представление и защита проекта

Результат работы архитектора-проектировщика нужно утвердить. Причем каждую часть в соответствующей инстанции: перепланировку — с Архитектурно-планировочным управлением (в Москве — с Москомархитектурой), это минимум. А если по стене первого этажа, где в будущем планируется открыть магазин, например, проложена газовая труба, то ее смещение нужно согласовывать с газовой компанией, а заявление на обустройство отдельного входа — с местной администрацией.

3. Собеседование с жильцами МКД

Потребуется общее собрание жильцов дома. Тех, кто явиться не сможет, придется опрашивать заочно. Для получения разрешения потребуется не менее 2/3 голосов в поддержку перевода. Это самый сложный этап, который может растягивать всю процедуру на годы.

В случае успеха

Если по всем пунктам все пройдет гладко, собранные документы подаются на согласование в Департамент жилищной политики и Жилищной инспекции (в Москве — в Департамент городского имущества, причем до 2016 года этим занималась Москомархитектура). Администрация выдает заключение о возможности или невозможности перевода.

Вся процедура редко занимает меньше года и стоит довольно недешево: деньги требуются на получение техпаспорта, подготовку архитектурного проекта, госпошлины и прочие накладные расходы. Стоимость начинается от 500 тысяч и доходит до 2 млн рублей, если собственник обратится в подрядную организацию, осуществляющую переводы. В результате право на нежилое помещение регистрируется через МФЦ.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

• у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
• оно является частью жилого помещения;
• в нём кто-то постоянно проживает;
• оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

• протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
• письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

• фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
• наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

• в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
• в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

Перевод жилых помещений в нежилые

Квартиры на первых этажах зачастую имеют меньшую востребованность среди жильцов, поэтому выгодно переводить их в нежилые помещения и использовать в коммерческих целях – открывать там офисы, магазины, салоны красоты, отделения банков, образовательные учреждения.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если квартира располагается на первом этаже или площади над ней к жилым не относятся. Процедура проводится только в законодательном порядке и предполагает выполнения ряда условий.

Процесс сложный и кропотливый, поэтому целесообразнее пригласить к участию профессиональных юристов.

Когда нельзя осуществить перевод в нежилое помещение?

Существует ряд условий, когда перевести жилье в коммерческую недвижимость невозможно:

• когда нельзя обеспечить отдельный доступ к площадям, не задействовав другие жилплощади;
• если объект является частью более крупного объекта (коммунальная квартира, комната);
• при наличии обременений;
• если собственник собирается использовать недвижимость в качестве постоянного места проживания.

Список документов

Как и любая работа, связанная с недвижимостью, процедура потребует пакета документов, регламентированных Жилищным кодексом:

• заявление;
• правоустанавливающие документы;
• план с техпаспортом;
• проект перепланировки;
• для представителя потребуется доверенность.

Обратитесь к профессионалам

Чтобы не терять драгоценное время и силы на сбор документации и отправку в административные органы, доверьте эту работу профессионалам! Специалисты группы компаний «Априори» помогут собрать все необходимые бумаги и проконтролируют процесс от и до.

Решение о переводе или отказе выносится в течение 45 дней после подачи документов в администрацию. Затем официальное подтверждение выдается в течение 3 дней.

Отказ может быть выдан на следующих основаниях:

• не хватает документации;
• документы переданы в другой орган;
• проект противоречит правилам закона.

Чтобы избежать всех этих проблем, обращайтесь в «Априори». Делегируйте сложную работу надежным партнерам. Звоните и записывайтесь на консультацию, гарантируем результат и честные цены.

Работаем с организациями и частными лицами Екатеринбурга и Свердловской области. Готовы решать юридические задачи любой сложности!

Наименование услуги

Стоимость услуги без учета дополнительных расходов

Юридическая консультация в офисе без выдачи письменного заключения

1 000 рублей / 30 минут

Юридическая консультация в офисе с последующей выдачей письменного юридического заключения по вопросам заказчика

от 17 500 рублей

Перевод помещений из статуса жилых в нежилые (не включает стоимость проведения собрания собственников МКД)

Прокурор разъясняет — Прокуратура Саратовской области

Прокурор разъясняет

• 28 апреля 2021, 15:33

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое регулируется ст. 22-24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Также следует учесть, что частями 2, 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ установлены случаи, при которых перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:

— если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

— если использование помещения планируется в целях осуществления религиозной деятельности;

— если жилое помещение расположено в наемном доме социального использования;

— если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение принимаются органами местного самоуправления.

Таким образом, для получения соответствующего разрешения Вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления по месту жительства или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг и предоставить соответствующий пакет документов:

1. заявление о переводе помещения;
2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае, если переустройство и (или) планировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6. протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7. согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Орган местного самоуправления в течении 45 дней с момента подачи документов должен принять решение о переводе или об отказе в переводе помещения.

Не позднее чем через три рабочих дня орган местного самоуправления выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.

Как сделать нежилое помещение жилым

1. В каких случаях помещение переводят из нежилого в жилое?

Перевод нежилого помещения в жилое необходим, если, к примеру, у вас был офис на первом этаже, из которого вы хотите сделать квартиру для проживания.

Чтобы сделать помещение жилым, необходимо соблюсти ряд условий. Так, например, нежилое помещение нельзя перевести в жилое, если:

• переводимое помещение не отвечает установленным требованиям , и обеспечить соответствие этим требованиям невозможно;
• право собственности на это помещение обременено правами третьих лиц.

2. Какие еще условия нужно выполнить?

Чтобы привести помещение в соответствие требованиям, вам может понадобиться перепланировка и (или) переустройство помещения. Заранее озаботьтесь его согласованием: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который впоследствии понадобится и для перевода помещения в жилое.

Если в ходе перепланировки будет затронуто общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, также вам понадобится провести собрание собственников.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

• оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
• реестр собственников на дату проведения собрания, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме;
• уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
• документы, подтверждающие вручение уведомления (сообщения) каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику помещения заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
• списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
• документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
• письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
• доверенности, оформленные в соответствии в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
• если собрание проводилось в форме заочного голосования, требуются документы по общему собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу*.

Если собрание проводилось до 11 января 2018 года, подлинники или нотариально засвидетельствованные копии документов по общему собранию представляются заявителем в комплекте документов.

Если собрание проводилось после 11 января 2018 года, документы по общему собранию передаются в управляющую организацию для последующей передачи на хранение в Мосжилинспекцию, и заправшиваются Департаментом в порядке межведомственного взаимодействия.

4. Какие документы понадобятся для подачи заявления?

Кроме документов, подтверждающих проведение голосования собственников помещений в МКД (если их согласие требовалось), для обращения за предоставлением госуслуги вам необходимо предоставить:

• опись документов по форме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
• документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в распоряжении Департамента городского имущества (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для признания помещения жилым;
• учетно-техническая документация на помещение по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме), по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
• заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (подлинники):
• из организации, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства;
• из организации, аккредитованной на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы , расследования, обследования и иных видов оценок (при наличии на указанное заключение положительного заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве);
• из организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобится свидетельство о рождении или выданный в установленном порядке документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства.

Если собственниками переводимого помещения являются несколько лиц, запрос направляется одним из собственников:

• с представлением доверенности, подтверждающей полномочия на представление интересов остальных собственников помещения (согласие на предоставление государственной услуги, на обработку персональных данных). При этом к запросу прилагается комплект документов в единственном экземпляре;
• в случае отсутствия доверенности согласие собственника физического лица может быть получено в электронной форме с использованием mos.ru при наличии полного доступа к подсистеме «личный кабинет» портала.

Согласие за несовершеннолетних детей, не достигших 14-летнего возраста, недееспособных/ограниченно дееспособных граждан предоставляется их законными представителями. Несовершеннолетние лица, достигшие 14-летнего возраста, действуют с согласия законных представителей.

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Комментарий к статье 22
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК; п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается.
Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению.
2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, который допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
Перевод жилых помещений (жилых домов), расположенных в жилой застройке, в нежилые разрешается для размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, детских дошкольных, специализированных внешкольных учреждений и т.п.
Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения.
3. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре. Это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено залогом.
4. Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то вся она должна использоваться в качестве жилого для проживания граждан.
5. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.
Общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то что собственник переводимого помещения в многоквартирном доме тоже имеет долю в праве общей собственности на общее имущество, в случае использования его в собственных (особенно в коммерческих) целях он будет использовать имущество, ему не принадлежащее, что приведет к нарушению прав и законных интересов остальных собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае, когда пользование помещением не может осуществляться без использования части общего имущества в многоквартирном доме, его использование при переводе жилого помещения производится только на основании договора с собственниками жилых помещений в доме о передаче в пользование части общего имущества дома (см. комментарий к ст. 36 ЖК).
6. В многоэтажных домах допускается перевод жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, осуществляется из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
7. В комментируемой статье определены условия перевода нежилого помещения в жилое. Переводимое нежилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился. Нежилое помещение может быть обременено залогом.
8. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему (см. комментарии к ст. 15 и 16 ЖК).

Как Жилое Помещение На Первом Этаже Перевести В Нежилое

Однако если подойти к вопросу продажи квартиры более внимательно, оставив на стороне все ее изъяны и стереотипы людские, то можно будет продать имеющуюся недвижимость очень выгодно. О том, как продать квартиру на первом этаже дорого, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь внимание людей, которые не прочь под окнами посадить дерево и цветы, но, увы, таких людей в России крайне мало. Этому способствует целый ряд неудобств. Людей отпугивает высокий уровень шума, проблемы, связанные с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать любопытные взгляды людей, проходящих мимо. А еще нужно ставить решетки на окна.

Как правило, квартиры на первом этаже из-за вышеперечисленных случаев продаются значительно дешевле, по сравнению с жильем на других этажах. Скидка может достигать до 20%. По словам экспертов, только дополнительные улучшения смогут как-то изменить ситуацию – высококачественный ремонт, цветник под окнами, последней тенденцией становится обустройство отдельного входа с выделенной придомовой территорией для владельцев квартир первых этажей.

Продажа без потерь

Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – это реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд.

Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов. Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. По мнению экспертов, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.

Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант — организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако для этого подходит не каждое помещение. Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро».

Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, говорят специалисты. А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом. Если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получится.

При этом 1-комнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. Высота этажа также напрямую влияет на стоимость. Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ.

Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%.

Если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%. Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости.

Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.

Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).

Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).

Реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей. Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации. При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель.

Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.

В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам специалистов, разница в цене может доходить и до 300%. Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц. Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение.

Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в данной локации. Самые «умные» работают на опережение. Ведь приблизительный срок перевода жилья в нежильё составляет до одного года. А ведь еще необходимо делать ремонт.

Что самое интересное, узнав о скором открытии метрополитена в том или ином районе, инвесторы сами выходят на собственников и предлагают им продать квартиру на первом этаже по более высокой цене, что позволит улучшить жилищные условия, переехав в квартиру с лучшими характеристиками.

До кризиса 2008 года подобные предложения — перевод жилого помещения в нежилое — на рынке были высоко востребованы: готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были достаточно высокими. Сегодня процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, в том числе в связи с активным строительством качественных бизнес-центров. Теперь в новостройках нет первых этажей, так как в новых домах часть первых этажей сразу проектируются нежилыми – здесь сразу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, необходимое количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Для каких помещений эта тема наиболее актуальна

Вопрос перевода жилого помещения в нежилое актуален для квартир, расположенных на первых этажах старых многоэтажек времён СССР. Дело в том, что тогда предприниматель считался спекулянтом и классовым врагом советского человека, а потому не нужно было много магазинов, офисов, складов и прочих нежилых площадей. Советские инженеры проектировали дома по одному шаблону, где на первом этаже располагались стандартные квартиры граждан. Кстати, забавно ещё и то, что никто не хотел иметь квартиру на первом и последнем этажах. В помещение на первом этаже могли легко проникнуть воры, также его жильцы первыми узнавали о проблемах с канализацией в подвале. Последний же этаж самым первым узнавал о проблемах с протекающей крышей. В общем, советские люди в объявлениях о размене квартир часто писали такую фразу: «Первый и последний этаж не предлагать!» Эх, знали бы они, что пройдёт немного времени, и квартира на первом этаже с выходом окон на центральную улицу города будет стоить в несколько раз дороже такого же помещения, но на втором, третьем и других этажах…

Современные строительные компании проектируют жилые дома с нежилыми помещениями на первом этаже. И это логично! Если есть возможность дополнительно заработать на нежилой недвижимости, то почему бы ею не воспользоваться?

Давайте перейдём к рассмотрению нашей основной темы. И начнём мы с нормативной базы.

Какой нормативный акт регулирует данный вопрос

«Правила игры» по переводу жилого помещения в нежилое регулируют статьи 22, 23, 24 Жилищного кодекса РФ. Я настоятельно рекомендую вам внимательно изучить данные нормативные документы. Ведь именно они регламентируют данный вопрос.

С нормативной базой разобрались, теперь можно рассмотреть условия, предъявляемые к таким объектам.

При каких условиях возможен перевод жилого помещения в нежилое

Не всегда удаётся вывести квартиру из жилого фонда. Дело в том, что для осуществления этой процедуры необходимо выполнить ряд следующих условий:

• Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу. Нельзя использовать в качестве доступа к нему смежные помещения общего пользования (подъезды, коридоры, лестничные клетки и т.д.).
• Помещение должно находиться на первом этаже или над нежилыми объектами. Например, ваша квартира расположена на втором этаже. Если под вами находится жилая квартира, то вы не сможете перевести своё помещение в нежилое. Если же под вами находится нежилое помещение, тогда перевод возможен, но при условии, что вы обеспечите в своё помещение безопасный отдельный вход.
• Переводить можно только квартиру целиком. Нельзя сменить статус только части квартиры (одной или нескольких комнат).
• Помещение не должно использоваться для проживания. На момент подачи документов, все жильцы должны быть выписаны из квартиры, и, конечно же, в ней никто не должен проживать.
• Недвижимость должна быть «чистой». Если квартира находится в залоге, под арестом или по ней идут судебные разбирательства, то нельзя проводить какие-либо операции по смене её статуса.
• Надо узаконить все незаконные перепланировки, если таковые осуществлялись в процессе эксплуатации жилища.
• Обратите внимание на здание. Оно не должно быть аварийным, требующим капитального ремонта, а также являться культурным наследием.
• Требуется согласие соседей. Так как помещение находится в многоквартирном доме, то вам надо получить согласие соседей на смену его статуса. Для этого следует провести собрание собственников квартир и проголосовать по вашему вопросу.

С основными условиями разобрались. Можно переходить к рассмотрению механизма перевода.

Краткая пошаговая инструкция

Мы не будем рассматривать в деталях весь процесс перевода жилого помещения в нежилое. Дело в том, что данный механизм может быть законодательно изменён, поэтому за детальной информацией по этому вопросу лучше обратиться в уполномоченные местные органы. Однако общий план действий следующий:

1. 1. Обеспечиваем соответствие помещения всем необходимым требованиям.
2. 2. Согласовываем в уполномоченном органе процедуру перевода и перечень всех необходимых документов.
3. 3. Собираем документы и подаём в установленном порядке.
4. 4. Получаем разрешение на перевод жилого помещения в нежилое.

Сразу хочу предупредить, что данная процедура достаточно сложная и дорогостоящая. Честно говоря, лично я бы доверил выполнение этой задачи профессионалам.

Почему лучше обратиться к профессионалам

Я рекомендую вам не экономить на специалистах в решении вопроса изменения статуса жилого помещения. Мой совет основан на следующих причинах:

Требуется собрать большое количество документов в различных инстанциях. Сидя дома на диване перед компьютером кажется, что нет ничего проще, чем пройти эти четыре пункта по изменению статуса жилого помещения. На самом деле вам предстоит столкнуться с бюрократическим механизмом государственного аппарата и чиновничьим беспределом.

В то же время, в компаниях, которые профессионально занимаются оказанием услуг по выведению помещений из жилого фонда, уже налажены связи с «нужными» людьми, и отработан механизм решения спорных вопросов.