Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли

Где и каким образом ведется добыча?

• Share

Почти все металлы, необходимые нам в повседневной жизни, добывают из земной коры.

В отличие от компаний в других отраслях промышленности, горнодобывающие предприятия не могут свободно выбирать место ведения деятельности: добыча возможна только в районах со значительными залежами полезных ископаемых. Это может подразумевать работу в неблагоприятных условиях или экологически уязвимых районах — и эта тенденция нарастает по мере того, как запасы существующих, легкодоступных месторождений иссякают.

Добыча металлов — сложный и длительный процесс, каждый из этапов которого требует огромных вложений опыта и финансовых средств. Этап разведки и разработки с момента первоначального обнаружения месторождения до добычи руды может занимать до 10 лет, а в некоторых случаях даже больше.

Горно-металлургическое производство прошло долгий путь: когда-то это была тяжелая и грязная работа, а сегодня это высокотехнологичный процесс с использованием компьютеризированного оборудования с дистанционным управлением и сложных машин. В отличие от своих предшественников, сегодняшние работники горно-металлургических предприятий являются высококвалифицированным персоналом, выполняющим свою работу с соблюдением самых высоких стандартов безопасности и эффективности.

Разведка

Добыче руды предшествует длительный процесс разведки полезных ископаемых. Он предполагает применение передовых научных методов, включая геохимический анализ почв или аэросъемку для измерения магнитного, гравитационного и электромагнитного полей. Эти методы помогают определить наличие достаточных залежей полезных ископаемых в этом районе для осуществления добычи. После предварительной разведки ведется бурение для получения образцов породы, которые отправляются в лабораторию на анализ.

Этап разведки связан со значительной неопределенностью, поскольку первоначальная разведка в очень редких случаях завершается прибыльным проектом. На каждой стадии разведки принимается целый ряд ответственных решений на основании получаемой информации. Для повышения надежности данных о форме, размерах (объеме) и содержании (качестве) залежей в земной коре необходимы значительные затраты времени и средств.

Результаты этого процесса оцениваются с точки зрения минеральных ресурсов и рудных запасов. Минеральные ресурсы означают залежи полезных ископаемых в земной коре или на ее поверхности, в отношении которых определены обоснованные прогнозы касательно их рентабельной добычи. Запасы руды представляют собой ту часть минеральных ресурсов, которая может быть добыта экономически выгодным способом. Для получения дополнительной информации о запасах и ресурсах рекомендуем посетить веб-сайт Комитета по международным стандартам отчетности о минерально-сырьевых запасах — CRIRSCO (Committee for Mineral Reserves International Reporting Standards).

Разработка

Если в компании принимается положительное решение об осуществимости горнодобывающего проекта, проводится оценка социальных и экологических последствий, результаты которой представляются в экологические регулирующие органы на утверждение. Данное исследование обычно представляет собой масштабное мероприятие, которое должно предусматривать публичные слушания и подготовку отчетности. Весь процесс может занять от одного года до трех лет.

Даже получение законного разрешения не гарантирует, что разработка месторождения начнется. Окончательное решение компании принимается по итогам технико-экономического обоснования, которое охватывает все аспекты будущего предприятия, включая метод добычи (карьерная или подземная), план водоочистных сооружений, создание отвалов, персонал, условия проживания, экологические требования, транспорт, вопросы безопасности, необходимый капитал, бюджета, движение денежных средств, расходы и прибыли. Данное исследование обычно занимает до одного года, но может занимать дольше.

В целом начальный этап горнодобывающего проекта от разведки и строительства инфраструктуры и до начала добычи может занять более 10 лет.

Горная добыча

Разработка месторождений открытым способом предполагает удаление поверхностного слоя растительности, грунта и, при необходимости, коренной породы, чтобы добраться до рудных залежей ниже. К общим методам открытой разработки месторождений относятся:

• Открыто-шахтная и карьерная разработка: добыча полезных ископаемых из открытой выемки в земле.
• Вскрышная разработка: целенаправленное удаление поверхностных слоев грунта для вскрытия залегающих полезных ископаемых / рудных жил.

Напротив, разработка месторождений закрытым способом предполагает строительство туннелей или шахт в глубину земли, которые позволяют добраться до глубоко залегающих рудных пластов.

Некоторые горнодобывающие работы, включая добычу редкоземельных элементов и урана, производятся менее распространенными методами, такими как метод подземного выщелачивания, который предполагает растворение твердых пород с помощью специальных растворов. В отрасли растет интерес к тому, как подобные методы могут применяться для добычи более распространенных металлов, поскольку однажды они могут стать менее экологически разрушительной альтернативой применяемым ныне.

Обогащение

После извлечения руды из земной коры металлоносная руда отделяется от пустой породы для получения концентрата с помощью процесса, известного как обогащение. Обогащение, как правило, проводится путем добавления к рудному сырью химических веществ и их дополнительной переработки. Отходы горнообогатительного предприятия, или хвосты, перекачиваются в специальное хранилище.

К другим методам обогащения относятся гравитационное обогащение, где два или более видов минерального сырья разделяются в движении под действием силы тяжести и одной или нескольких других сил (например, центробежных, магнитных сил или выталкивающих сил жидкости). Это более экономичная и экологически чистая альтернатива химическому разделению, но данный метод не распространен так широко ввиду ограничений в его применении. По сути его целесообразно использовать только в тех случаях, когда минеральное сырье можно легко отделить от пустой породы.

Выплавка и рафинирование

После отделения металлоносной руды от пустой породы и получения концентрата необходимо извлечь металл и рафинировать его. Для этого применяется ряд методов, одним из наиболее распространенных среди которых является выплавка. Этот процесс включает в себя химическое разрушение руды путем нагревания и плавления. Многие металлургические предприятия предназначены для обработки конкретного рудного концентрата, нежели нескольких. Так, технологические процессы на медеплавильных заводах существенно отличаются от алюминиевых и не являются взаимозаменяемыми.

Продукция плавильного завода представляет собой черновые металлические профили, которые поставляются на рафинировочные заводы для очистки. Здесь металл подвергается очистке в соответствии со стандартами, установленными для мировых рынков металлов. Несмотря на существование множества сортов металлов, чистота большей части металлов на рынке составляет около 99,9 процента.

Другим основным методом переработки металлов является гидрометаллургия, когда металлы отделяются от породы путем растворения. Обычно это предполагает химический процесс с участием кислот или цианида. Металлы окончательно извлекаются из раствора с помощью процессов выщелачивания и электрохимической экстракции, что позволяет получать металлы с очень высокой степенью очистки.

К экологическим задачам, связанным с этими процессами рафинирования, относится переработка твердых, жидких и газообразных отходов. Наиболее комплексную проблему обычно представляют переносимые в воздухе газы и пыль, являющиеся побочными продуктами процесса плавки, включая ртуть, которая является предметом заявления с изложением позиции и новой Конвенции Организации Объединенных Наций. Контроль соединений цианида в процессах кучного выщелачивания также имеет важное значение и является предметом специального кодекса. Механизмы регулирования и технологии, разработанные благодаря крупным инвестициям металлургических компаний, за последние два-три десятилетия значительно сократили все виды выбросы в окружающую среду.

Методы оценки земли — как провести оценку земельного участка.

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

Доходный подход в оценке земли.

1. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2. Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3. Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Сравнительный подход.

1. Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения — наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2. Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов. Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка. Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем. Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

• Новости компании
  • 2021
  • 2020
  • 2019
  • 2018
  • 2017
  • 2016
  • 2015
  • 2014
  • 2013
  • 2012
  • 2011
• Новости законодательства
• Пресс-релизы
  • 2021
  • 2020
  • 2012
  • 2011
  • 2010
• Cтатьи и публикации
  • Все
  • МСФО
  • Право
  • Бухгалтерский учет
  • Налоги
  • Оценка
  • Прочее

АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ХАБАРОВСКОМ КРАЕ

Роль и значение земель, используемых для производства сельскохозяйственной продукции трудно переоценить. Именно здесь создается продукция, составляющая основу экономической безопасности жителей нашей страны.

В соответствии с Земельным Кодексом РФ землями сельскохозяйственного назначения признают земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельскохозяйственного хозяйства, а также предназначенные для этих целей [1].

В Хабаровском крае они занимают 0,47% или 375017 га. от всего земельного фонда края.

В период с 1990г. по 2013г. площадь земель сельскохозяйственного назначения уменьшилась. Если на 1990г. она составляла 386,5 тыс. га, то на 2013г. – 375,017 тыс. га.

Сельскохозяйственные земли делятся на сельскохозяйственные и не сельскохозяйственные угодья. За период с 1990 года по 2013 год количество сельскохозяйственных угодий в крае сократилось на 38% (Таблица 1).

Динамика сельскохозяйственных угодий Хабаровского края [2]

В структуре сельскохозяйственных угодий на долю самых дорогих земель – пашни – приходится в 2013 году больше 40%.

Тенденция снижения площади пашни наглядно видна в таблице 2.

Динамика изменения площади пашни и численности населения Хабаровского края [3,4,5]

Сокращение пашни за период с 1990 по 2013 годы происходило под влиянием экономических, социальных и экологических факторов.

Одним из главных факторов вывода почв из пашни являются экономические: недостаток сельскохозяйственной техники; сокращение кормовой базы, что привело к сокращению поголовья скота. Все это повлияло на сокращение пашни.

Экологические факторы связаны с отсутствием работ по поддержанию плодородия почв и в первую очередь мелиоративные работы.

Но в результате сокращения пашни и сельскохозяйственных угодий были выведены из оборота малопродуктивные земли с высокими затратами на производство продукции. Удельный показатель пашни на душу населения практически остался на том же уровне.

Все это позволило обеспечить производство сельскохозяйственной продукции, которым занимаются сельскохозяйственные организации, производящие 23,35% сельскохозяйственной продукции, население края – 74,1% и крестьянские (фермерские) хозяйства – 2,55% [6].

В целом, во всех категориях хозяйств была получена валовая продукция растениеводства, характеризуемых данными таблицы 3.

Валовой сбор продуктов растениеводства в Хабаровском крае (тыс. тонн)

Хозяйства всех категорий

Как видно из приведенных цифр, нет стабильной тенденции роста валовых сборов зерновых культур и овощей открытого грунта, но по сои и картофелю можно говорить о наличии данной тенденции.

Картину оценки использования земель с позиции роста урожайности можно увидеть, проанализировав тенденции изменения урожайности сельхозкультур (Таблица 4).

Урожайность сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий Хабаровского края (ц/га)

По зерновым культурам и овощам открытого грунта мы отмечаем снижение урожайности, а по картофелю и сои некоторый рост. Все приведенные характеристики использования земель сельскохозяйственного назначения нужны при проведении стоимостной оценки этой категории земель [2].

Оценка сельскохозяйственных земель производится для взноса в уставный капитал предприятий, оформление залога (ипотеки), определение цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования земли с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории [7].

Качественный состав почв в крае весьма разнообразный. Наиболее распространенным видом почв сельскохозяйственных угодий являются буро-подземистые почвы с разной степенью оглиния.

Содержание гумуса в почве различное, что позволяет разбить их на четыре группы: очень низкую и низкую — 11,4% почв сельскохозяйственного назначения; среднюю – 37%; повышенную – 34,18%; высокую – 16,8%.

В оценке земель сельскохозяйственного назначения очень важно учитывать обстоятельства, способные повлиять на качество урожайности. Это связанно с тем, что современные технологии позволяют получать более высокую урожайность при обработке меньшей площади земли [6].

Рыночная стоимость земельного участка зависит: от спроса и предложения на рынке; характера конкуренции продавцов и покупателей; местоположения участка; влияния внешних факторов; изменения целевого назначения земельного участка; разрешенного использования; прав иных лиц на земельный участок; разделения имущественных прав; наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом рыночная стоимость оцениваемого участка будет определена с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, технических явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Основными методами оценки являются: метод сравнения продаж, который применяется для оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями, но при наличии развитого рынка; метод дисконтированных денежных потоков, применяемый для оценки земельных участков, приносимых доход.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом дисконтирования денежных потоков в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка и влияние экологических факторов [7].

Использование метода сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения дает следующие результаты, которые сведены в таблицу 5.

Информация об аналогах земельных участков Хабаровского района Хабаровского края

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость и ее использование

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:

• Объекты, используемые для личных или общественных целей.
• Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).

Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.

Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна — использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:

• использование для размещения офисов;
• использование для производства;
• использование в качестве склада;
• использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Порядок определения стоимости

Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.

Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.

Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:

1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.

2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.

3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).

4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).

5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.

6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.

8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.

Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.

Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости.

Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

Услуги по оценке коммерческой недвижимости

Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.

Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Для подробных консультаций по всем вопросам звоните (495) 726-86-74.

Мнимая сделка с недвижимостью – самый распространенный способ ухода от долгов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Самой распространенной схемой ухода от долговых обязательств в прошлом году стала схема по переоформлению должниками объектов недвижимости на знакомых или родственников. Являясь, по сути, мнимыми сделками, такие договоры способны освободить должников от исполнения возложенных на них обязательств.

Что такое мнимая сделка и почему она освобождает от возврата долга
Мнимая сделка – это договор, который оформляется только для вида, т.е. для посторонних лиц он как бы существует и имеет юридическую силу, составляется на бумаге, при этом сами его стороны понимают и намеренно исходят из того, что никакого результата по сделке для них не возникает. Новый собственник становится таковым лишь номинально, действительным же владельцем имущества, как и прежде, является первоначальный собственник.

Мнимая сделка всегда преследует одну цель – освободить должника от недвижимости, на которую могут претендовать кредиторы. А если нет имущества, нет денежных средств и нет официальной зарплаты, то и взыскание будет невозможно, что в итоге приведет к аннулированию долговых обязательств.

Именно поэтому большинство должников, обладающих квартирой, землей, дачей или иной недвижимостью, заблаговременно стараются от нее избавиться в пользу подконтрольных им лиц. Результатом такого отчуждения становятся многочисленные суды по оспариванию мнимых сделок со стороны кредиторов.

Как подстраховаться, чтобы договор не был признан мнимым
Чтобы суд не признал договор мнимой сделкой, оформлять и исполнять его следует юридически грамотно. К примеру, если говорить о договоре купли-продажи квартиры, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре, к договору должен быть подписан акт приема-передачи жилого помещения и оформлена расписка в передаче денежных средств. Прежнему собственнику надлежит сняться с регистрационного учета, а новому прописаться по адресу переоформленной квартиры. Кроме того, коммунальные, налоговые и иные платежи должен осуществлять именно новый собственник. Должнику не помешает дополнительно обзавестись сторонним договором займа и распиской о его погашении, чтобы показать судьбу полученных от мнимой сделки денег. Новому собственнику рекомендую оформить договор на проведение ремонта или уборки в купленной квартире или по доставке мебели, продуктов, лекарств. Любая оплошность в приведенных выше действиях или плохая подготовка по реализации мнимой сделки способны привести не только к потере квартиры в счет действительно имеющегося долга, но и к уголовной ответственности, если судом будет установлена подделка или фальсификация документов и доказательств.

В одном из моих процессов стороны мнимой сделки не сразу предоставили в суд акт приема-передачи квартиры и расписку в получении денег, что вызвало массу подозрений. В результате проведенной судебной технической экспертизы было установлено, что данные документы составлялись позже указанных в них дат, а именно – непосредственно перед очередным судебным заседанием. Именно данная информация сыграла в споре ключевую роль, и суд признал договор продажи недвижимости мнимой сделкой.

Как оспорить мнимую сделку
Для оспаривания мнимого договора в суде предстоит доказать, что прежний собственник не утратил связи и интереса к проданной недвижимости и по-прежнему ею пользуется. Например, можно инициировать выход участкового в квартиру и составление акта о проживании в ней прежнего владельца. Опросить свидетелей, которые подтвердят аналогичные факты. Отсутствие акта приема-передачи квартиры, расписки в счет оплаты договора и регистрации перехода права собственности во многом способны повлиять на решение суда не в пользу сторон мнимой сделки. Другими обстоятельствами, подлежащими выяснению, могут служить истребованные судом ответы на запросы из налоговой инспекции о финансовой состоятельности покупателя. В редких случаях суды выясняют место проживания стороны оспариваемой сделки по биллингу телефонных переговоров, чтобы зафиксировать постоянное нахождение должника в проданном им жилом помещении.

Так, в одном из моих процессов суд получил подтверждение от сотовой компании о том, что должник, продавший квартиру, в течение полугода постоянно находился в ней и осуществлял с интересующего адреса постоянные телефонные переговоры. Данное обстоятельство послужило основанием к отмене сделки и передаче квартиры кредиторам.

Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли

Для каждого вида имущества применяются отдельно взятые методы оценки их рыночной стоимости. Принципы и подходы, по которым можно оценить, например, здание, или нематериальное имущество, имеют отличительные особенности.

Если мы говорим о затратном подходе, который справедлив для оценки сооружений, или автомобиля, применить его в работе с землей нельзя. Конечно, земля может принадлежать человеку как недвижимое имущество, но никаких усилий и затрат к ее созданию он не прикладывал. В таком случае, как можно рассчитать стоимость земли? Только рассматривая ее как часть имущества, производя расчет остатка стоимости (общей) недвижимости, учитывая траты, вложенные в улучшения. Выбор такого подхода обусловлен сложностями, возникающими при учете всех улучшений участка за много лет, в которые входят: человеческий труд, финансовые траты на материалы, возведение инфраструктуры. Кроме того, участок окружают другие объекты, влияющие на его спрос у покупателей. Последний показатель измерить легче, чем предыдущие.

По правилам оценочной практики, эксперт обязан обосновать факт применения или отказа от подхода.

Методы, используемые наиболее часто:

• Сравнение продаж;
• Выделение;
• Распределение;
• Капитализация;
• Рента, а также метод остатка;
• Предполагаемое использование.

Сравнение продаж

Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.

Метод выделения

Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект – земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.

В рамках данного метода оценщик совершает следующие действия:

• Используя сравнительный подход, рассчитывает рыночную стоимость ЕОН (единого объекта недвижимости);
• Рассчитывает стоимость земли (замещающую);
• Вычитает из рыночной – стоимость замещения (воспроизводства).

Распределение

Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:

• Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
• Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
• Эффективная эксплуатация земли;

Алгоритм действий эксперта будет следующий:

• Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
• Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.

Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.

Приведем пример. Необходимо оценить загородный участок, но в этом районе не продают «голые» земли. В этом случае эксперт проведет анализ нескольких участков с застройками, рассчитав по каждому предложению средства, вложенные в улучшения, учитывая прибыль и естественный износ.

Капитализация

Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов – с застройками и без них.

Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:

• Рассчитывается рента, созданная участком;
• Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
• С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.

Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.

Метод остатка

Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий – главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений.

Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.

Также необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по следующим параметрам:

• ЕОН в соответствии с рыночными ценами на аренду за определенный промежуток времени;
• Доход, потраченный на улучшения. Расчет производится за определенный промежуток времени с участием произведений стоимости замещения улучшений и капитализации прибыли, полученной от них;
• Величина земельной ренты, которая будет выступать разностью чистой прибыли ЕОН, а также ЧОД, который относится к улучшениям;
• Стоимость участка рассчитывается с помощью капитализации ренты.

Предполагаемое использование

Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.

Оценщик должен определить сумму и статью расходов для временного пользования, которые необходимы для наиболее доходной эксплуатации объекта. К пунктам из статьи расходов можно отнести траты на раздел земли, улучшения. Также выявляется величина дисконтирования, равная рискам вложения денег в объект оценки.

Настоящие профессионалы к вашим услугам

Независимая оценка недвижимости позволит узнать актуальную стоимость не только земли, но и квартиры, дома или другого объекта на свободном рынке. Вышеуказанные методики дают возможность специалистам компании «ИНЕКС» производить наиболее точные расчеты на основании симбиоза факторов, из которых и складывается стоимость участка в Москве и Московской области.

Особенности оценки объектов торговой недвижимости

Сделкам купли-продажи с участием торговой недвижимости зачастую предшествует процедура определения стоимости реализации объекта. Провести оценку недвижимости и акций компании можно с помощью специалистов компании «Максард».

Данная статья посвящена ключевым особенностям стоимостной экспертизы торговой недвижимости.

На заметку предпринимателю

Одним из наиболее распространенных подходов к оценке коммерческих объектов является метод затрат. Определение стоимости торговых площадей предполагает подсчет расходов, понесенных на строительство и ввод недвижимости в эксплуатацию. Этот метод оценки актуален для недавно возведенных объектов, на которые еще не успела оказать значительного влияния амортизация.

Также затратный подход может предполагать подсчет расходов, которые теоретически могут быть направлены на возведение аналогичной торговой площади с учетом текущей стоимости строительных материалов, земельных участков, рабочей силы и др. Иногда этот метод оценки применяется и в отношении коммерческих объектов на вторичном рынке. Однако в таком случае для корректировки итоговой стоимости применяются индексы физического износа и функционального устаревания торговой недвижимости.

Определение рыночной стоимости коммерческого объекта также может осуществляться по методу доходности. В данном случае оцениваются потенциальные финансовые выгоды, которые сможет принести владельцу торговая недвижимость в установленный промежуток времени.

Рассматриваемый метод определения стоимости может предполагать проведение ипотечного инвестиционного анализа, подсчет дисконтирования денежного потока и затрат на прямую капитализацию коммерческого объекта. Главной отличительной особенностью такого подхода является базирование на принципе ожидания, когда важную роль в определении стоимости торговой недвижимости методом доходности играет средне- и долгосрочное прогнозирование.

Также оценка коммерческого объекта может быть произведена с применением рыночного (сравнительного) подхода. Данный метод применим при наличии информации о стоимости сделок купли – продажи, заключенных с участием аналогичной торговой недвижимости в текущем году. В качестве альтернативы сравнительный подход может подразумевать анализ ценовых предложений по всем похожим торговым объектам, находящимся в реализации на данный момент. В основе этого метода оценки может лежать статистическое моделирование рыночной стоимости коммерческой недвижимости или прямой сравнительный анализ продаж.

Рассматриваемый подход в стоимостной экспертизе может проводиться в виде сравнения целевого объекта как с прямым, так и с приблизительным аналогом. Во втором случае оценка сопровождается применением корректирующих поправок, исходя из параметров сопоставляемых зданий/территорий:

• площадь;
• планировка;
• расположение;
• техническое состояние и т. д.

Определившись с приоритетным методом, индивидуальные и корпоративные заказчики могут воспользоваться услугой оценки нежилой недвижимости, представленной торговыми объектами, в нашей фирме.

Если вам необходима помощь в оценке объектов торговой недвижимости ,вы можете обратиться к нам, оставив заявку на нашем сайте. Первая консультация бесплатная.

Вирусные гепатиты и рак печени

Ежегодно 28 июля отмечается Всемирный день борьбы с гепатитом. Дата выбрана неслучайно: в этот день в 1925 году родился американский врач Барух Самуэль Бламберг, который открыл вирус гепатита и изучил его патологическое воздействие на организм. За это достижение ученый был удостоен Нобелевской премии по медицине.

Мероприятия, приуроченные ко Дню борьбы с гепатитом, призваны объединить медиков и исследователей различных стран и напомнить широкой общественности о том, как передается заболевание, чем оно опасно и как минимизировать риск заражения.

Гепатит опасен для человека осложнениями, которые возникают без должного лечения. Например, заболевание может спровоцировать развитие злокачественной опухоли печени.

Вирусные гепатиты — группа инфекционных заболеваний, которые поражают преимущественно печень. Вирусы гепатита В и С считаются наиболее опасными для человека. Рак печени развивается в 80% случаев в течение нескольких десятилей после инфицирования этими формами вируса.

К сожалению, достоверно оценить уровень заболеваемости достаточно сложно, так как болезнь часто протекает в бессимптомной форме. По оценкам ВОЗ, в 2015 году в мире насчитывалось 257 млн человек, живущих с хронической инфекцией гепатита В, а к 2020 году в мире диагностировано более 71 млн больных с гепатитом С. Как возбудители болезни проникают в организм?

Вирусы гепатита В и С чрезвычайно заразны. Они передаются с кровью и другими биологическими жидкостями. В организм эти формы вируса могут проникать через повреждения на коже или слизистые оболочки органов. Инфицирование может произойти в салоне красоты, тату-студии или стоматологической клинике, если персонал не дезинфицирует инструменты в соответствии с санитарными нормами. Также заражение возможно при незащищенном половом акте или переливании крови от инфицированного донора.

Предотвратить заражение вирусами гепатита B и C вполне возможно, если знать, как передаются эти инфекции, и соблюдать необходимые меры безопасности. Лучшая профилактика гепатита В — вакцина. Также снизить риск заражения вирусами поможет здоровый образ жизни, защищенные половые связи и посещение только тех клиник и салонов, которые используют индивидуальные стерильные инструменты.

От момента инфицирования организма гепатитом В до проявления первых признаков вируса может пройти до трёх месяцев. В этот период вирус активно размножается в клетках печени, а человек может ощущать слабость и вялость, снижение аппетита и боль в мышцах. При дисфункции печени могут возникать признаки желтухи: белки глаз приобретают желтый оттенок, цвет мочи становится темнее. Острый гепатит иногда протекает в безжелтушной форме и не имеет симптоматики.

Инкубационный период гепатита С длится до шести месяцев. Часто болезнь проявляется только при острой форме. Человека могут сопровождать расстройство сна и сбои в работе желудочно-кишечного тракта, снижение веса, а также увеличение печени.

Человек может долгие годы быть носителем инфекции и не испытывать дискомфорта или тревожных симптомов. Как правило, вирусный гепатит диагностируют случайно, в процессе плановых обследований. За этот период вирус принимает хроническую форму и постепенно разрушает печень, провоцируя возникновение опухолевого процесса.

Развитие любой злокачественной опухоли начинается с одной клетки, которая даёт продолжение новым. Они бесконтрольно делятся, не успевая достигать зрелости. Злокачественная опухоль в печени развивается из гепатоцитов (печеночных клеток). В подавляющем большинстве случаев причиной рака печени становится хроническая инфекция, вызванная гепатитом, и её осложнение — цирроз. При этом нормальная ткань печени замещается фиброзной соединительной тканью, в результате орган перестает справляться со своей функцией: токсины и желчь не выводятся, отравляя весь организм.

Рак печени может проявляться множеством симптомов. Из-за интоксикации человек ощущает тошноту, также возникает усталость и слабость, поскольку печень работает активнее и нуждается в дополнительном отдыхе. Сбой в работе пищеварительной системы ведет к снижению аппетита, а также похудению. Изменение цвета мочи происходит при повышении уровня билирубина, который орган не способен вывести. Болевые ощущения в животе являются наиболее очевидным признаком, они становятся более выраженными, когда опухоль растет и растягивает капсулу печени.

Не стоит тянуть с визитом к врачу, если вы отметили у себя один или несколько вышеперечисленных симптомов. Специалист задаст уточняющие вопросы относительно вашего самочувствия, соберет анамнез. Методом пальпации врач исследует состояние печени на предмет увеличения и наличия уплотнений.

УЗИ позволит оценить размер и расположение опухоли. Чтобы определить природу новообразования специалист назначит биопсию — процедуру, которую проводят под контролем ультразвука или КТ. Небольшой столбик клеток берут тонкой иглой из ткани органа, чтобы выяснить, является ли опухоль раковой. Компьютерная томография (КТ) и магнитно-резонансная томография (МРТ) назначаются для уточнения диагноза. Исследования позволяют выяснить, сколько очагов в печени и насколько новообразование распространено.

Прогноз выживаемости при злокачественной опухоли в этом органе довольно низкий, но при своевременном лечении можно рассчитывать на многолетнюю ремиссию. Важно вовремя лечить патологии, предшествующие развитию рака (гепатит и цирроз), а также стараться минимизировать риск заражения вирусными гепатитами и заботиться о здоровье в целом.

Андрей Львович Пылёв, онколог,

главный врач федеральной сети

клиник экспертной онкологии «Евроонко», к.м.н.

Оказания первой помощи пострадавшим при пожаре

Вызовите скорую помощь (телефон «03»), до ее приезда окажите пострадавшему первую медицинскую помощь. Вынесите человека на свежий воздух, сделайте искусственное дыхание. Если человек без сознания — контролируйте пульс. Не сдирайте ничего с ожогов, не смазывайте их, приложите к ним влажную ткань и дождитесь приезда врачей.

Не всегда человеку, оказавшемуся в беде, может быть немедленно оказана помощь квалифицированными врачами. Первые ваши действия, если человек получил травму — это вызвать врачей, если, конечно, это возможно. Но до прибытия врачей нужно продержаться некоторое время. Первую помощь может оказывать любой человек. От правильности действий по оказанию первой помощи иногда зависит, выживет ли человек или погибнет. Статистика показывает, что 90% погибших при несчастных случаях могли бы выжить, если бы им была своевременно и квалифицированно оказана первая медицинская помощь. Поэтому настоятельно рекомендуем Вам ознакомиться с приведенной в этой статье информацией — она может спасти чью-то жизнь.

Первая помощь при ожоге

Ожо́г – повреждение тканей организма, вызванное действием высокой температуры или действием некоторых химических веществ (щелочей, кислот, солей тяжёлых металлов и др.). Различают 4 степени ожога: покраснение кожи, образование пузырей, омертвение всей толщи кожи, обугливание тканей. Тяжесть ожога определяется величиной площади и глубиной повреждения тканей. Чем больше площадь и глубже повреждение тканей, тем тяжелее течение ожога

Действия при термическом ожоге:

— устраните причину ожога, обеспечьте безопасность пострадавшего и свою собственную;

— удалите остатки сгоревшей одежды (будьте внимательны — не отрывайте плотно прилипшие части одежды с пораженных мест!);

— по возможности охладите обожженный участок тела под проточной водой в течение 10-15 минут. Нельзя прикладывать к ожогу лед.

— закройте пораженный участок стерильной или чистой повязкой, используя ее в качестве покрывала – она должна лишь касаться тела. Ни в коем случае не используйте вату, так как она прилипнет к пораженному участку

— обильно напоите пострадавшего солевой минеральной водой или содово-соленым раствором (1 чайная ложка соли и 1 чайная ложка соды на 1 литр воды);

— дайте пострадавшему любые обезболивающие таблетированные средства, 1-2 таб. Нельзя давать пострадавшему алкоголь;

— при ожогах конечностей проведите иммобилизацию (временное обездвижение пораженного участка тела);

— при ожогах глаз промывайте их водой 5-10 минут;

Нельзя при ожоге использовать масла и мази. Нельзя вскрывать пузыри, так как таким образом можно занести инфекцию.

Существует множество классификаций ожогов, большая часть из них основана на клиническом течении и тактике врача при той или иной ожоговой травме. Две наиболее распространённые и наглядные классификации – по глубине поражения и по типу повреждения.

Клинико-морфологическая классификация

Ожог первой степени. Поражается верхний слой ороговевающего эпителия. Проявляется покраснением кожи, небольшим отёком и болью. Через 2-4 дня происходит выздоровление. Погибший эпителий слущивается, следов поражения не остаётся.

Ожог второй степени. Повреждается ороговевающий эпителий до росткового слоя. Формируются небольшие пузыри с серозным содержимым. Полностью заживают за счёт регенерации из сохранившегося росткового слоя за 1-2 недели.

Ожог третьей степени. Поражаются все слои эпидермиса и дерма.

Третья А степень. Частично поражается дерма, дном раны служит неповреждённая часть дермы с оставшимися эпителиальными элементами (сальными, потовыми железами, волосяными фолликулами). Возможно самостоятельное восстановление поверхности кожи, если ожог не осложнится инфекцией и не произойдёт вторичного углубления раны.

Третья Б степень. Тотальная гибель кожи до подкожно-жировой клетчатки.

Ожог четвертой степени. Гибель подлежащих тканей, обугливание мышц, костей, подкожно-жировой клетчатки.

Первая помощь при отравлении угарным газом

Угарный газ — это ядовитый газ, невидимый и не имеющий запаха. Человек может погибнуть от него в течение нескольких минут. Токсическое действие угарного газа основано на том, что, попадая в организм человека, он связывается с гемоглобином крови прочнее и в 200—300 раз быстрее, чем кислород, блокируя процессы транспортировки кислорода и блокируя передачу кислорода тканевым клеткам, что приводит к кислородному голоданию.

Угарный газ входит в состав дыма при пожаре и является одним из наиболее токсичных продуктов горения.

Симптомы отравления угарным газом: головная боль, удушье, стук в висках, головокружение, боли в груди, сухой кашель, тошнота, рвота, зрительные и слуховые галлюцинации, повышение артериального давления, двигательный паралич, потеря сознания, судороги

Действия при отравлении угарным газом:

— При отравлении угарным газом нужно вызвать врача

— В легких случаях отравления нужно дать пострадавшему понюхать нашатырный спирт на ватке, выпить кофе или крепкий чай

— Чтобы помочь тем, кто потерял сознание, нужно вынеси их на свежий воздух, освободить от стесняющей дыхание одежды, облить голову холодной водой. Можно влить в рот воды с несколькими каплями нашатырного спирта.

— Если угоревший дышит тяжело, с усилиями, сделайте искусственную вентиляцию легких. Продолжайте, пока пострадавший не придёт в чувство.

— Уложите пострадавшего в постель в незадымленном помещении, напоите чёрным кофе, согрейте грелками.

— Удерживайте внимание пострадавшего, заставьте его говорить (петь, считать). Не позволяйте ему забыться в течение часа.