Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купил квартиру с незаконным переустройством

Жилищное агентство Кировского района

Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Кировского района Санкт‑Петербурга»

  • Версия для слабовидящих

Признаки незаконной перепланировки

Понятие перепланировки помещения в многоквартирном доме определены в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения
в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 основной задачей государственного учёта жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.

Основой государственного учёта является технический учёт, который осуществляется путём проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Во исполнение Постановления разработана Инструкция о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённая приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 г.
№ 37, которая определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учёта жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

Требования Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации.
В Санкт-Петербурге этой организацией является Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Учёту в организации технической инвентаризации подлежат законченные строительством
и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд.

Архив организации технической инвентаризации предназначается для хранения учётно-технической, оценочной и правоустанавливающей документации на объекты жилищного фонда
и другие объекты, учёт которых ведётся организацией технической инвентаризации.

В состав учётно-технической документации, которая подлежит постоянному хранению
в архиве организации технической инвентаризации, входят: технический паспорт
на домовладение (здание); план земельного участка; поэтажный план здания; экспликация
к поэтажному плану.

Технический паспорт жилого помещения (квартиры) в организации технической инвентаризации изготавливается по заявительному принципу.

Одним из основных законодательных актов, является Градостроительный кодекс Российской Федерации. Он был принят в 2004 году и регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений.

Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила), определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля
и надзора, органами местного самоуправления.

Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Согласно Правил — перепланировка жилых помещений может включать: перенос
и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидация тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие
к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности
и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Собственник или наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого
и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся
с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ, самовольными (незаконными) являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведённые при отсутствии основания (решения о согласовании), предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ (в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр).

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено
и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения перепланируемого жилого помещения, документы, перечисленные в части 2 статьи 26 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 2.1.6. Положения о районной межведомственной комиссии, утверждённого постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112, согласование проектов отнесено к полномочиям районной межведомственной комиссии.

Издано распоряжение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 22.01.2018 №39-р «Об утверждении Административного регламента администрации района
Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по согласованию переустройства
и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге» (далее – Административный регламент).

Предметом регулирования Административного регламента являются отношения, возникшие между заявителем и администрацией района Санкт-Петербурга при предоставлении государственной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений
в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге в сфере жилищной политики.

Согласно пункта 2.2. Административного регламента за предоставлением государственной услуги заявители обращаются в администрацию района либо в МФЦ.

Вся ответственность за произведённую самовольную (незаконную) перепланировку лежит
на её собственнике (нанимателе). Ни на ремонтно-строительной бригаде или дизайнере, а именно на собственнике. Таким образом, покупая квартиру с незаконной перепланировкой всю ответственность за неё собственник берёт на себя. Бывают даже случаи, когда человек купил квартиру, ничего не подозревая о произведённой в ней перепланировке, или перепланировка была выполнена очень давно. Всё равно, в данных случаях, именно он несёт ответственность
за самовольную перепланировку. Поэтому прежде всего надо взять план на квартиру по данным первичной технической инвентаризации из архива организации технической инвентаризации. Затем с этим планом сверяется реальная планировка квартиры. Если существуют какие-либо различия, то значит была проведена перепланировка.

Штраф за перепланировку квартиры и нежилого помещения

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно первоначального плана БТИ, должны быть согласованы с Мосжилинспекцией. Этого требует жилищное законодательство РФ и Москвы.

Если вы нарушите установленный порядок согласования перепланировки, то вас ждет ряд административных санкций, объем которых напрямую зависит от «тяжести содеянного».

Если у вас уже есть предписание жилищной инспекции о согласовании ранее выполненной перепланировки, то наша организация будет рада разработать для вас техническое заключение о допустимости и безопасности ранее произведенной перепланировки.

Штраф за перепланировку квартиры без разрешения 2021

При отсутствии разрешительных документов перепланировка считается самовольной, а, следовательно, незаконной. В этом случае, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, вас ждет штраф за незаконную перепланировку квартиры в размере от 2 до 2,5 тыс. рублей .

Однако штраф за перепланировку не является самой большой неприятностью в этой ситуации — за незаконное изменение планировки квартиры вы получите от инспектора предписание, согласно которому будете обязаны или узаконить перепланировку или вернуть планировочное решение квартиры в исходное состояние.

  • Это означает, что вам понадобится получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оговоримся, что это услуга стоит весьма недешево, если документ заказывать у автора проекта вашего дома.

Однако незаконные перепланировки без нарушений встречаются довольно редко. Обычно они, так или иначе, но противоречат строительным и санитарным нормам. В случае, если будут выявлены какие-либо нарушения, предписание потребует от вас вернуть квартиру в прежнее состояние, в соответствии с первоначальным планом БТИ, или «откатить» ремонт до согласуемого состояния – например, частично замонолитить слишком широкий проем в несущей стене.

Постановления, предписания и штрафы за незаконную перепланировку, фото:

В случае, если собственник откажется выполнить предписание, ему будет выписан повторный штраф за несогласованную перепланировку квартиры, размер которого может быть выше, чем в первый раз. В случае злостного невыполнения ее предписаний, Мосжилинспекция обратится в суд. Последний имеет полномочия выселить нарушителя из квартиры и продать ее с торгов. Кроме того, недавно было заключено соглашение между Мосжилинспекцией и Службой судебных приставов, в соответствии с которым выезд за границу граждан, уклоняющихся от узаконения самовольной перепланировки, может быть ограничен.

Несмотря на все это, далеко не каждый владелец квартиры стремится узаконить свою перепланировку. Многим кажется, что если отказаться от согласования, выполнить все работы самостоятельно, то можно сэкономить на проведении подготовительного этапа. Многие полагают, что если аналогичная перепланировка уже была выполнена кем-то из знакомых, то она теперь официально относится к разрешенным.

О незаконной перепланировке рано или поздно узнают сначала соседи, а с их помощью и работники Мосжилинспекции, но гораздо больше неприятностей могут доставить вам неправильно выполненные работы. Например, многие забывают о запрете на демонтаж несущих конструкций, что со временем может привести к возникновению трещин, а затем даже к обрушению стены.

Причем, если в квартирах у соседей верхних и нижних этажей уже была выполнена аналогичная перепланировка, то вероятность обрушения стены значительно увеличивается. В случае возникновения какой-либо аварийной ситуации вся ответственность будет лежать на тех, кто выполнил перепланировку , и, помимо выплаты штрафа за незаконную перепланировку жилого помещения, необходимо будет устранять все последствия полностью за свой счет.

Постановления, предписания и штрафы за незаконную перепланировку, часть вторая, фото:

Отметим, что существуют определенные виды перепланировок, на которые нельзя получить разрешение ни в обычном порядке, до начала работ, ни тем более после их завершения. К таким перепланировкам относятся, например, демонтаж вентиляционного короба или перепланировка, в результате которой затрудняется доступ к стоякам или отключающим устройствам. Запрещены работы, заведомо ухудшающие условия проживания в квартирах соседей и в вашей квартире. Вот, что нельзя согласовать:

  • Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции свыше положенных.
  • Превращение жилых помещений в нежилые.
  • Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой или устройство проема между ними без двери.
  • Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
  • Демонтаж или урезание каналов вентиляции.
  • Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
  • Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
  • Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
  • Устройство теплых полов с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
  • Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.

Если вы объединили балкон и жилую комнату или кухню и вынесли на балкон для обогрева батарею центрального отопления, то даже если балкон полностью остеклен и утеплен, вам придется отказаться от выполненных работ, а после выплаты положенного штрафа за незаконную перепланировку проводить восстановительный ремонт.

Жилищная инспекция не согласует работы по переносу помещений «мокрых зон». Если вы, например, поменяли местами ванную комнату и кухню, получить разрешение на уже выполненные работы вам не удастся, и после выплаты административного штрафа за перепланировку вам опять же придется возвращать квартире прежний вид.

Сумма административного штрафа за самовольную перепланировку квартиры в Подмосковье также установлена КоАП РФ. Для граждан она составляет 2-2,5 тысячи рублей. Последствия и ответственность за неузаконенные действия аналогичны тем, что мы описали для Москвы. При нарушениях действующих норм, допущенных в момент ремонта, собственника заставят вернуть жилому помещению прежнюю планировку. Если выявленная перепланировка не содержит нарушений, ее возможно узаконить, но только в судебном порядке.

Стоит сказать, что ответственность за перепланировку всегда лежит на нынешних владельцах квартиры. Случаи, когда самовольная перепланировка обнаруживается спустя несколько десятилетий — не редкость. Но даже если сами работы были выполнены еще прежними владельцами квартиры, то устранять все ее последствия придется уже вам, как нынешнему владельцу жилья.

И даже если вы и не подозревали о демонтированной перегородке или перенесенном дверном проеме, даже в этом случае вы будете обязаны сначала уплатить штраф, а потом вы можете либо узаконить работы «задним числом», либо вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом.

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения 2021

Размер штрафных санкций, возлагаемых на нарушителя за несогласованную перепланировку, определяется исходя из того, в чьем владении в многоквартирном доме находится нежилое помещение.

Статьей 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях определено, что физлицо за подобное нарушение штрафуется на 2000-2500 рублей. Для юридических лиц денежное взыскание будет значительно больше – от 300 тыс. рублей.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Нужно или нет заниматься согласованием перепланировки перед продажей квартиры? Все зависит от того, какой покупатель заинтересуется вашим объектом. Если сделанная перепланировка его полностью устраивает и для покупки он использует наличные, покупатель зачастую просто соглашается купить квартиру, как есть.

Читать еще:  Как оформит социальную карту москвича без прописки

На регистрацию прав в Росреестре неузаконенная перепланировка никак не повлияет. Если с документами на квартиру все порядке, если из них не видно наличие в квартире перепланировки, Росреестр зарегистрирует на покупателя переход права. Но, соглашаясь купить такую квартиру, покупатель принимает на себя определенные риски. В случае возникновения проблем отвечать за проведенные в квартире изменения придется уже ему.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте. Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.

При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.

Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.

Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.

Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.

Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому

Ремонт редко обходится без переустройства или перепланировки. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. За своеволие юрлица и ИП по новому закону должны будут уплатить 40–50 тыс. руб. Штрафы для физлиц по-прежнему не превысят 2,5 тыс. руб., но суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние

24 апреля президент подписал закон 1 , который вносит изменения в ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ранее она предусматривала штрафы для граждан за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Теперь к ответственности могут быть привлечены также должностные лица и юрлица.

За порчу жилых помещений или оборудования либо использование этих помещений не по назначению физлицам может быть вынесено предупреждение или может быть наложен штраф в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб., должностным лицам придется уплатить 2–3 тыс. руб., юрлицам – 20–30 тыс. руб. Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме повлекут наложение штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., на должностных лиц – 4–5 тыс. руб., на юрлиц – 40–50 тыс. руб. Индивидуальные предприниматели за такие правонарушения будут привлекаться к административной ответственности как юрлица.

Что считается переустройством и перепланировкой помещения?

Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.

Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?

Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.

Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.

Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.

Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.

Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.

Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.

Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.

Что нужно сделать после ремонта?

После ремонта следует обратиться в БТИ и вызвать инженера. Он произведет «обмер» квартиры, чтобы изменения можно было внести в техническую документацию дома и помещения.

Также нужно вновь обратиться в местную администрацию для вызова комиссии. Она оценит выполненную перепланировку. Если замечаний у комиссии не возникнет, то она выдаст акт о приемке. Администрация передаст этот акт для внесения изменений в реестр регистрационных действий, если это необходимо. Например, если была снесена стена и изменилась площадь помещения.

А если перепланировка была выполнена до согласования с администрацией?

Получить разрешение на перепланировку можно постфактум. Процедура такая же: просите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности перепланировки, а затем обращаетесь в администрацию с заявлением о ее согласовании. Но в этом случае вам может быть назначен штраф за самовольную перепланировку.

Согласовать перепланировку можно и в судебном порядке. Суды обычно формально подходят к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при отстаивании своих интересов будет экспертное заключение о безопасности выполненной перепланировки. Если эксперт указал, что изменения не привели к ухудшению состояния дома и ничто зданию не угрожает, то суд удовлетворит ваше заявление.

В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?

Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.

В целом несогласование перепланировки – почти всегда вопрос технический. Все зависит от мнения инженера проектной организации и от выполненных во время ремонта работ. Именно поэтому невозможно выдать список видов работ, которые гарантированно будут согласованы.

Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ 2 .

Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.

1 Федеральный закон от 24 апреля 2020 г. № 133-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

2 См., например, определения ВС РФ от 16 января 2018 г. № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164.

Перепланировка квартиры

Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Читать еще:  План Переселения Из Ветхого Жилья В 2021 Году

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в Откроется в новой вкладке.»>Техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости. То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового Откроется в новой вкладке.»>Кадастрового паспорта квартиры.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового Откроется в новой вкладке.»>Свидетельства о праве собственности на квартиру.

Порядок проведения законной перепланировки квартиры

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать «Техническое заключение о возможности перепланировки». Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – Откроется в новой вкладке.»>здесь .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г. Москвы — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

В сделках с недвижимостью на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е. на того, кто в данный момент ею владеет.

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч. по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние. Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами, возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы. Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.»>В квартире сделана перепланировка.

Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Откроется в новой вкладке.»>Главе 4 ЖК РФ.

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (Откроется в новой вкладке.»>п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой?

Андрей Иванов

Ирина! Вы пишите. “Кухня и комната увеличены за счет утепления 2 балконов. Хозява полностью сменили остекление на балконах, батареи правда не вынесли к балкону, но сломали окна-двери и в качестве проема сделали большие арки.” В соответствии с пунктом 2.2.9. Приложение 1
к постановлению Правительства
Москвы
от 25 октября 2011 г. N 508-ПП
Постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Данная планировка считается объединением лоджии с внутренними помещениями. И в целях
обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества, выполнятся, на основе проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме и проект требует согласования с Мосжилинспекцией перед началом работ, окончание работ принимается специальной комиссией, в состав которой входит Мосжилинспекция. В данном случае это самовольная перепланировка и к ней применяются положения п.1, п.2, п.3, п.5 ст.29 ЖК РФ “ Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения” а так же меры административной ответственности п.2 ст. 7.21 КоАП РФ. Узаконение перепланировки произведенной самовольно допускается только в судебном порядке на основании решения суда в соответствии с п.4 ст.29 ЖК РФ, если данная перепланировка не затрагивает права и законные интересы граждан или не создает угроз для их жизни и здоровью. Узаконить такую планировку через суд можно, но шансы не высокие. Скорее всего, обяжут привести помещение в прежнее состояние, могут оштрафовать. Если квартира не будет приведена в прежний вид на основании решения суда, квартира может быть продана с публичных торгов.

Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ТРЕБОВАНИЯ К ПЕРЕУСТРОЙСТВУ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ 1. Настоящие требования устанавливают особенности производства работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в целях обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. 2. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме: 2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке: 2.2.9. Объединение лоджий с внутренними помещениями.

Статья 29. ЖК РФ Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. 4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

Статья 7.21. КоАП РФ Нарушение правил пользования жилыми помещениями 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

  • Когда перепланировку можно узаконить
  • Что такое незаконная перепланировка?
  • Незаконная перепланировка в ипотечной квартире
  • Штраф за незаконную перепланировку?
  • Как выявляют незаконную перепланировку?
  • Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.
Читать еще:  Есть ли в жилой зоне проезжая часть

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Купить квартиру с перепланировкой риски покупателя при такой сделке.

Квартира с неузаконенной перепланировкой это значит что в квартире выполнены строительные работы, которые не согласованы и не зарегистрированы в государственных органах, а так же не проведена оценка влияния выполненной перепланировки на конструкции дома и оценка соответствия строительным нормам.

Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой это значит что приняли все последствия на себя, касающиеся этой квартиры , а предыдущий собственник снял себя все обязательства по выполненной перепланировке в квартире.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в Москве?

На текущий день покупка квартир, а именно регистрация самой сделки по переходу права собственности при выполненной перепланировке совершается без особых проблем, масштаб и критичность выполненной перепланировки не оценивается Росреестром. Считается что собственник квартиры несет всю ответственность за перепланировку в квартире, а так же за все негативные последствия если такие наступят по причине выполненной в его квартире перепланировки.

Последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой.

  1. Если у предыдущих хозяев были конфликты из за перепланировки, они к вам сразу же перетекут.
  2. Если управляющая или эксплуатирующая компания имеет претензии к технической части квартиры, то ждите не прошенных гостей.
  3. Возможно что контролирующие службы знают о несанкционированной перепланировке, или добросовестные соседи им написали, решать проблему придется собственнику.
  4. Будущая продажа квартиры, нужно знать, что клиентов купить такую квартиру на 50% меньше и стоимость может быть снижена на 10-20 %.
  5. Банки не дают ипотеку на покупку квартиры если в ней незаконная перепланировка.
  6. Кредит под залог квартиры, так же будет проблемной задачей.
  7. Любая авария в доме, например, затопили соседей, даже если и не из вашей квартиры то именно вас могут признать виновным и обязать выплачивать ремонт так как вы находитесь в не закона.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать?

  1. Оценить масштаб бедствия, получить Архивную копию поэтажного плана и экспликации на последнюю дату обследования (если в документах БТИ есть уже красные линии, тогда необходимо план квартиры на момент постройки дома), выписку из Росреестра, заказать все документы из БТИ, сделать актуальный план своей квартиры.
  2. Разобраться с документами и несоответствиями планировки, это может быть не простой задачей, в некоторых случаях потребоваться организовать поиск через архивы.
  3. Оценить свои силы и возможности для того что бы узаконить в купленной квартире перепланировку.
  4. Если самостоятельно не решить задачу, то выбрать компанию которая точно выполнит комплекс работ по согласованию переустройства. На этом этапе так же нужно быть внимательным и осторожным так как достаточно много частных лиц и новичков вам предложат за «дешево» решить проблему с перепланировкой. Ищите надежную компанию с большим опытом.
  5. Еще один вариант, это вернуть квартиру в исходное состояние, это возможно в том случае если в документах БТИ нет красных линий. Если красные линии в документах БТИ есть придется согласовывать выполненное переустройство, а в некоторых случаях восстанавливать коммуникационные/вентиляционные короба и проводить работы по усилению проемов в несущих стенах.
  6. И последний вариант, купили квартиру с перепланировкой и ничего не делаю, по сути, жду последствий, а вдруг не будет проблема пройдет стороной.

Покупка квартиры с перепланировкой во сколько может обойтись?

Из за того что квартиры разные, количество изменений в квартирах разное, дома в которых находятся квартиры разные и критичность самих выполненных работ разная – невозможно ответить однозначно и каждый случай необходимо оценивать для того что бы именно ваша перепланировка имела предварительную цену за весь комплекс согласований и постановки на учет.

ВАЖНО: Согласование перепланировки закончено если вы внесли все изменения в Росреестр, если Вам оценивают без этого этапа скорее всего это не те с кем вам нужно работать.

Стоимость складывается из необходимости прохождения этапов:

  1. Подготовительный этап. Сбор документов (выписка из Росреестра, Получение БТИ, создание эскиза)
  2. Проведение обследования квартиры и получения документа « техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки».
  3. Получение акта из Мосжилинспекции после посещения комиссии в квартиру.
  4. Внесение изменений после перепланировку в БТИ
  5. Внесение изменений в Росреестр , на основании ранее полученных документов и тех плана выполненного кадастровым инженером.

Список вроде бы безобидный, но внутри каждого пункта могут быть разного уровня сложности достаточно долгие и/или дорогие по их решению.

Минимально во сколько обойдется согласовать квартиру с выполненной перепланировкой в Москве от ста тысяч.

Выполненная перепланировка делится по сути на две категории:

  1. Перепланировка которую возможно согласовать или с минимальными потерями с планировкой, но все же можно.
  2. Перепланировка которую нельзя согласовать.

Что можно согласовать вы можете посмотреть в разделе согласование ранее выполненной перепланировки, а вот с тем, что невозможно, что делать?

Невозможно согласовать перенос кухни в жилую комнату, санузел разместить на жилой или кухне, снести короба технические, сделать проем в несущей который угрожает дому аварией и многое другое. На самом деле перечень очень значительный и его весь перечислять смысла нет так как нужен выход в каждой конкретной ситуации.

Давайте рассмотрим варианты как поступают собственники купившие квартиру с перепланировкой и переустройством:

  1. Ничего не делать
  2. За деньжищи все согласую
  3. Сделать новый ремонт, верну все на место по закону.
  4. Продать эту квартиру.

1. Пассивный вариант хорош до поры до времени все равно нужна чистая недвижимость. Узнайте истинную потребность у предыдущего собственника, зачем он продал квартиру с хорошим ремонтом, 25 % продаж квартиры с выполненной перепланировкой это собственник избавляется от проблемного актива. Как показывает практика, рано или поздно покупка квартиры с перепланировкой заставляет собственника заниматься узакониванием перепланировки или при новом ремонте квартиры задуматься о ликвидности своего жилья.

2. Решу за деньги. Может мы вас огорчим, но на сегодняшний день, ни один чиновник не подпишет документы, которые нарушают нормы и правила. Не все так просто, естественно найдутся «специалисты» которые возьмут деньги и что то пообещают решить, но нужно знать что в случае выявления «нечистых» документов их легко отменяют выявляют, а так же могут у собственника спросить их происхождение и не участвовал ли он в реализации или финансировании этого.

Давайте рассмотрим на примере, Я купила квартиру с перепланировкой, в квартире сан узел переехал на место кухни. Я заплатила и у меня есть документ из Мосжилинспекции (Почти фантастика), новый план БТИ с санузлом на кухне (ну допустим), все изменения внесены в Росреестр (почти фантастика) вроде бы все и хорошо но жизнь продолжается и есть еще много факторов испортить вам настроение, соседи простое заявление в службы города и вам придется объясняться как это и кто это вам разрешил явно несогласуемый вариант перепланировки. Следующим действием скорее всего будет отмена разрешения органа который «выдал» документ или судебная тяжба в которой все против собственника купивший квартиру с перепланировкой.

Квартира после всех негативных манипуляций может стать очень дорогой и проблемы не позволят вести свой обычный образ жизни владельцу.

3. Вернуть в исходное состояние квартиру до перепланировки, то есть сделать ремонт в только что купленной квартире. Для проведения работ в квартире и восстановления ее в прежний вид вам потратить придется от 1 до нескольких миллионов плюс 6 месяцев как минимум на сам ремонт.

4. Продать вариант хороший, да только купить то легко, а вот продать то сложнее.

Что делать, если Вы купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Сегодняшний рынок жилья существенно отличается от того каким он был 20-25 лет назад. Такого понятия, как типовая застройка почти не осталось, и застройщики радуют своих потенциальных покупателей многообразием планировок квартир. Несмотря на это, люди активно продолжают переделывать жилье «под себя», редко задумываясь на тему законно это или нет. Что делать, если вы купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с перепланировкой, то вам следует помнить, что:

Как распознать квартиру с незаконной перепланировкой?

  1. Если речь о старом фонде с типовыми планировками, то увидеть перепланировку можно при осмотре квартиры, либо при сверке квартиры и плана БТИ. При получении плана после проведения переустройства, все изменения будут отмечены красным цветом;
  2. Стоимость на подобные квартиры обычно ниже рыночной;
  3. Одним из условий сделки часто является «продажа только за наличные деньги, без использования ипотеки». Это связано с тем, что купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку практически невозможно, так как банки редко дают разрешение на покупку подобной жилой площади. Исключения есть и обычно они касаются незначительных изменений, произведенных квартире. Но даже в таких случаях, в кредитном договоре прописывается пункт, по которому покупатель квартиры обязуется в определенный срок узаконить перепланировку, и представить соответствующие документы в банк. В противном случае, банковская организация имеет право потребовать досрочного погашения кредита, либо при наступлении страхового случая, страховая компания откажет в выплатах.

Следует с большой осторожностью подходить к подобным вариантам. Ведь при покупке квартиры с перепланировкой, на которую не получено разрешение, все риски ложатся на нового собственника. Поэтому перед тем, как дать согласие на сделку обязательно проконсультируйтесь у специалистов и покажите им квартиру.

Согласно современному законодательству перепланировка бывает 3 типов:

  1. Не требующая согласования. К таким работам относятся, разбор стенных шкафов, установка кондиционера, остекление балкона, замена радиаторов и некоторые другие;
  2. Требующая согласования в жилищной инспекции, не нарушающая пожарных, санитарно-гигиенических и иных норм.;
  3. Запрещенная. Законодательство РФ запрещает проведение ряда работ, так как они могу привести к разрушению конструкции и являться угрозой для жизни и здоровья людей, проживающих в доме. К таким видам перепланировки относятся:
    1. работы с капитальными стенами;
    2. объединение кухонного помещения и жилой комнаты в квартире с газовым снабжением;
    3. перенос кухни/санитарных узлов под/над жилые соседские помещения;
    4. устройство камина, объединение лоджии и комнаты в панельном доме;
    5. организация теплого пола за счет системы общего теплоснабжения.

Как узаконить незаконную перепланировку?

В любом случае для того, чтобы её в последующем узаконить Вам придется заплатить административный штраф. Если перепланировка не коснулась несущих стен, не нарушает никаких правил, то новому собственнику надо будет получить техническое заключение на квартиру в проектной организации, либо у автора проекта дома, собрать пакет документов: заявление, паспорт, свидетельство о праве собственности, техническое заключение, согласие всех собственников жилого помещения и обратиться в жилищную инспекцию. Если речь идет о здании – памятнике архитектуры, то дополнительно нужно будет разрешение от органа власти, осуществляющего надзор за сохранностью исторических зданий.

Если Вы приобрели квартиру со сложными изменениями и у Вас в свидетельстве о праве собственности указано обременение: «квартира с незаконной перепланировкой», то следует помнить, что жилое помещение обязательно должно быть приведено в первоначальный вид в срок, установленный жилищной инспекцией.

Важно! К данному вопросу следует подойти со всей серьезностью, ведь халатное отношение, в лучшем случае приведет к тому, что жилищный орган решит продать Вашу квартиру с торгов, а в худшем к обрушению дома и человеческим жертвам.

Для наиболее быстрого и эффективного решения проблемы с незаконной перепланировкой рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам, которые на возмездной основе сделают все за Вас и избавят Вас от потери времени и нервов в очередях.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector