Reka-home.ru

Река Хом
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Метод Разбивки На Участки При Оценке Земельных Участков Пример

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

  • метод сравнения продаж;
  • метод распределения;
  • метод выделения;
  • метод разбивки на участки;
  • техника остатка для земли;
  • капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

  • права собственности;
  • условия финансирования;
  • условия продажи;
  • условия рынка;
  • месторасположение;
  • физические характеристики;
  • доступные коммунальные услуги;
  • условия зонирования;
  • наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома – 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

  • расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
  • расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
  • налоги, страховка, заработная плата ИТР;
  • расходы на маркетинг;
  • прибыль и накладные расходы подрядчика;
  • прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течении 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 180 тыс. руб.; управление – 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. руб.; маркетинг – 20 тыс. руб.; налоги и страховка – 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 40 тыс. руб.

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

тыс. руб.,

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

МЕТОД РАЗБИВКИ НА УЧАСТКИ

Настоящий метод не предусмотрен методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка. Однако на практике его применение возможно.

Он применяется в том случае, когда разбивка участка на несколько меньших является наилучшим и наиболее эффективным использованием земли.

Порядок оценки данным методом следующий.

1. Определяется количество и размеры меньших участков, на которые разбивается данный участок.

2. Определяется потенциальный валовый доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой при этом является стоимость одного участка.

3. Определяется чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех затрат на улучшения и устройство участков.

Затраты на улучшения [11]:

— расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

— расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

— налоги, страховка, заработная плата ИТР;

— расходы на маркетинг;

— прибыль и накладные расходы подрядчика;

4. Стоимость на момент оценки определяется дисконтированием потока выручки от продаж.

Пример 9.7.Оценивается земельный участок, приведенный в примере 4.4. Затраты на улучшения составляют 32000 у.е. Планируется данный участок разбить на 30 частей и каждую из них продать в течение 4 лет по 2500 у.е. Определить стоимость данного участка на начало первого года продажи, т.е. на начало года продажи первой его части. Норма отдачи на капитал составляет 10%.

Решение:1) Определение количества участков и их размеры. По условию задачи размеры участков в оценке роли не играют. Их же общее количество – 30.

2) Определение потенциального валового дохода (ПВД). По условию задачи

3. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) I. Вначале определим чистый доход от продажи всего участка

и ежегодный ЧОД

4. Определение стоимости земельного участка на момент оценки

Поскольку ежегодный чистый операционный доход постоянен, то поскольку в соответствии с пятой функцией сложного процента

стоимость участка можно найти так

МЕТОД ПЕРЕНОСА

Настоящий метод является частным случаем метода распределения. Но в отличии от него здесь предполагается известным соотношением стоимости земли и улучшений. Тогда стоимость земли определяется произведением стоимости улучшения на данное соотношение. Метод методическими рекомендациями не предусматривается и применяется на практике редко.

Дата добавления: 2016-02-02 ; просмотров: 1445 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Пример 5

Исходные Ванные

Площадь участка — 7000 кв. м.

Общая площадь сооружений — 6300 кв. м.

Полезная площадь сооружений (65%) — 4095 кв. м.

Определение величины расходов:

Проектно-планировочные работы — 4000 дол.

Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./кв. м.

Всего: 7000 х 5 — 35 000 (дол.).

Электричество — 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 36 000 дол.

Канализация и дренаж — 50 000 дол.

Телефон — 7000 дол.

Стоимость строительства — 100 дол./кв. м.

Всего: 100 х 6300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы — 10 дол./кв. м в месяц.

Читать еще:  Очередь На Субсидию Военнослужащим По Личному Номеру 2021

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце перио­да владения — 700 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД — 10 х 4095 — 40 950;

ДВД — 40 950 х 0,95 — 38 902,5;

ЧОД — 38 902,5 х 0,8 — 31 122. 1-

PVAg* = М) х 31 122 — 27,773154 х 31122 — 864 356.

PVh 5 * = 700 000 х———— — 700 000 х 0,305 671 —

(1+0.025) 48
-213 969,7. v

Стоимость земли — 864 356 + 213 969,7 — 775 000 — 303 325,7

Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участкиприменяется, когда наиболее эффек­тивным использованием является разделение земельного массива

на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвогн-ной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участкивключает сле­дующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также эконо­мической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустрой­ство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сло­жившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных уча­стков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопостави­мых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освое­ние. Процесс разделения земли в первую очередь включает проект­ные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми до­мами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застрой­ку, должны учитывать следующие затраты:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

строительство дорог, улиц;

стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных соору­жений;

прибыль и накладные расходы подрядчика;

расходы на продажу и рекламу;

расходы на страхование;

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расче­та предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одно­го земельнрго участка, определенная методом сравнения продаж с уче­том корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освое­ние и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непродан­ными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выби­рается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на осно­ве анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земель­ных участков. Производится исходя из периода их продажи для полу­чения текущей стоимости неосвоенной земли.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков?

2. На каких принципах оценки базируется доходный подход?

3. Какие методы оценки земли включает доходный подход?

4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?

5. Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

6. Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

7. В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

8. В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений?

9. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

10. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

11. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

12. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?

13. В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка исполь­зуются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком
и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

Тест 2. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход : Ставка капитализации;

б) Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость — Износ;

д) все ответы неверны.

Тест 4.Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

Тест 5.Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

Тест 6.Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться:

а) метод остатка;

б) метод капитализации дохода;

в) метод распределения;
т) все указанные методы;
д) все ответы неверны.

Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.009 сек.)

Использование методов доходного подхода для оценки стоимости земельных участков производственного назначения

Боровкова, Ю. В. Использование методов доходного подхода для оценки стоимости земельных участков производственного назначения / Ю. В. Боровкова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2011. — № 3 (26). — Т. 1. — С. 143-145. — URL: https://moluch.ru/archive/26/2784/ (дата обращения: 05.08.2021).

В соответствии с ФСО №1 [3] для проведения оценки бизнеса существуют три основных подхода: затратный (имущественный), сравнительный (рыночный) и доходный. В рамках каждого подхода выделяются несколько конкретных методик оценки. Специалисты по оценке бизнеса в своих работах подробно рассматривают данные подходы и методики, использование которых зависит от целей оценки. Однако при этом не учитываются характер объектов оценки и их назначение, тогда как данные факторы непосредственно влияют на выбор методов оценки.

Одним из объектов, требующим оценки при определении стоимости производственного капитала предприятия, являются земельные участки.

Сделки с землей регули­руются Гражданским кодексом РФ, положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, положением о проведении кон­курсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г, № 480 «О до­полнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О по­рядке осуществления прав собственников земельных долей и имуще­ственных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации кон­ституционных прав граждан на землю».

Читать еще:  До какого числа можно менять негосударственный пенсионный фонд

В специальной литературе особенности земельных участков как объектов оценки практически не рассматриваются. В источнике [4, с. 384] данные объекты характеризуются следующим:

— земельный участок может выступать в роли природного ресурса, основы среды проживания населения, объекта бизнеса;

— выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени.

— земельные участки на рынке характеризуется неэластичностью предложения.

В основной массе источников для оценки земельных участков предлагаются те же подходы, что и для прочих объектов без учета назначения и характера использования земель.

Автор учебного пособия [1, с. 154] считает, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения буду­щего дохода. Рассмотрим возможность применения доходного подхода для оценки земельных участков производственного назначения.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости, исходящих из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и (или) возможной дальнейшей его продажи.

В рамках данного подхода рассмотрим наиболее часто предлагаемые методики для оценки земельных участков [1, с. 154], [2, с. 342], [4, с. 399]. 1) Метод остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый зем­лей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько шагов.

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зда­ниями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к здани­ям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умно­жить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

Y зд = V зд * R зд ,

где V 3 d — текущая стоимость зданий и сооружений; Y 3 d — чистый опе­рационный доход, приходящийся на здания и сооружения; R 3 d — ко­эффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

R зд = R возм + R зем ,

где R зд — коэффициент возмещения (возврата) капитала; R зем — ко­эффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возме­щения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый
к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается до­
ход, относимый к зданиям и сооружениям:

где Y зем — чистый операционный доход, относимый к земле; Y — об­щий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализа­ции остаточного чистого операционного дохода от земли:

V зем = Y зем / R зем ,

где V зем — остаточная стоимость земли; R зем — коэффициент капитали­зации для земли.

2) Метод капитализации.

Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации:

где Y ан — чистый операционный доход аналога; V ан — продажная цена аналога.

Определяется вероятная стоимость объекта оценки:

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земель­ного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и соору­жений, когда арендатор несёт ответственность за уплату поимуще­ственного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой аренд­ной платы в земельную собственность.

3) Метод разбивки на участки.

Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий.

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.


Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью мето­да сопоставимых продаж.

Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с про­дажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончатель­ной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подзем­ных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная пред­принимательская прибыль.

Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.

Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания из­держек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

Определяется ставка дисконта.

Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдель­ные участки.

Основные черты данных методик и возможность их применения для оценки производственных земельных участков обобщены в таблице 1.

Применение методов доходного подхода к оценке земельных участков производственного назначения

Методы доходного подхода

Сущность метода

Возможность применения

Метод капитализации доходов

Основан на определении величины дохода от владения участком и ставки капитализации. Целесообразен для оценки земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Не рекомендуется, для земель промышленности т.к они косвенно участвуют в получении дохода. Возможен для оценки с/х земель.

Метод остатка дохода, приходящегося на земельный участок

Основан на определении дохода от земельного, участка, застроенного объектами недвижимости. Оставшийся доход относится к земельному участку. Используется, когда объекты недвижимости новые или еще не построены.

Не рекомендуется, т.к существует трудность в распределении доходов, относящихся к пассивной и активной части основных производственных средств (земельным участкам, зданиям и производственному оборудованию).

Метод предполагаемого использования (разбивки на участки) (метод развития)

Основан на определении валового дохода от продажи земельных участков. Используется при определении стоимости участка, пригодного для разбиения на индивидуальные участки.

Не рекомендуется, т.к изначально не предполагается разбивка и продажа индивидуальных земельных участков.

Таким образом, применение методов доходного подхода для оценки земельных участков производственного назначения не рекомендуется, так как условия использования методик не соответствуют характеру указанных объектов и их назначению.

Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: учебное пособие/2-е изд. – СПб.:Питер, 2006. – 464с.

Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 736 с.

Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.07.2007 №256//СПС «Гарант».

Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности экономики и управления (060000)/ Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463 с.

Оценка стоимости земельных участков (стр. 11 из 32)

5)расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Площадь участка — 7000 кв. м.

Общая площадь сооружений — 6300 кв. м. Полезная площадь сооружений (65%) — 4095 кв. м. Определение величины расходов: Проектно-планировочные работы — 4000 дол. Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./кв. м. Всего: 7000 х 5 — 35 000 (дол.). Электричество — 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 36 000 дол. Канализация и дренаж — 50 000 дол. Телефон — 7000 дол.

Стоимость строительства — 100 дол./кв. м.

Всего: 100 х 6300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы — 10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения — 700 000 дол.

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массивана стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

строительство дорог, улиц;

стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельнрго участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5.Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу.(Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6.Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

1. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков?

2. На каких принципах оценки базируется доходный подход?

3. Какие методы оценки земли включает доходный подход?

4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?

5. Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

6. Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

7. В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

8. В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений?

9. Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

10. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

11. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

12. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?

13. В чем заключаются преимущества и недостатки доходного подхода к оценке земли?

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка используются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком
и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

Тест 2. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход: Ставка капитализации;

б) Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость — Износ;

д) все ответы неверны.

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

Тест 5. Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

Тест 6. Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться:

а) метод остатка;

б) метод капитализации дохода;

в) метод распределения;

г) все указанные методы;

д) все ответы неверны.

Задание 1. Стоимость земельного участка, купленного за 5000 дол., ежегодно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через восемь лет?

Задание 2. Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка земли со строениями, если через четыре года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка дисконтирования 12%.

Задание 3. Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 400 тыс. руб.?

Задание 4. Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн руб. куплен в рассрочку на пять лет под 10% годовых. Какую равновеликую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

Задание 5. Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн. руб., предоставленного под залог земельного участка на три года под 12% годовых, если по условиям погашения:

а) заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму кредита погашает в конце третьего года одним платежом;

б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а проценты выплачиваются каждый год с остатка основной суммы;

в) кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).

Задание 6. Определите оценочную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет.

Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%.

Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Задание 7. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн руб.

Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%.

В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.

Задание 8. Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин.

Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн. руб.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector