Минимальный метраж студии

Будут ли после пандемии востребованы микроквартиры?

20 августа 2020, 10:22

Эксперты единодушно признают формат как временный, не приспособленный для длительного проживания

Москва. 20 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Режим самоизоляции выявил недостатки жилья, о которых раньше его обитатели и не догадывались. Например, речь идет о тесноте, то есть, небольшой площади. Тем не менее, на рынок по-прежнему выходят микроквартиры. Кому они нужны и каково будущее формата, «Интерфакс» уточнил у экспертов.

Минимальная площадь квартиры уменьшается с каждым годом. Если в промышленных многоэтажках Советского Союза минимальной была общая площадь около 26 кв.м., то к 2020 году она уменьшилась до 11 кв.м. Но это пиковые значения. В среднем, эксперты считают малогабаритными квартиры площадью 20 кв.м. и менее. Такие квартиры не массовый товар, тем не менее, по данным «Авито Недвижимость», в целом по России, доля малогабаритных объектов в общей структуре предложения на вторичном рынке недвижимости составляет 11%, спроса — 7,4%. В Москве квартиры площадью менее 20 кв. м интересуют 11% потенциальных покупателей. В свою очередь, доля предложения этой категории на столичном рынке составляет 13,4%: преимущественно, это студии, расположенные в пределах МКАД, чей метраж не превышает 18 кв. метров.

Есть купец

«Спрос на квартиры небольших площадей есть, и, скорее всего, он и дальше будет активен. Цена малогабаритных объектов конкурентоспособна, она может составлять порядка 3,5 млн рублей, что значительно ниже, чем стоимость полноценной однокомнатной квартиры, цена которых начинается от 6 млн рублей. Этим они привлекательны для покупателя», — рассказывает председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.

Подтверждает слова коллеги управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, которая отмечает, что в целом на студии в московских новостройках приходится примерно 9% сделок. Однако средняя площадь студии – 25 кв.м., поэтому доля малогабаритных квартир меньшего размера в структуре продаж еще ниже (порядка 3-4%).

«Такое жилье востребовано в основном клиентами с самыми низкими бюджетами – часто это одинокие молодые люди или пары, приехавшие в Москву из других городов. Малогабаритные студии приобретают иногда для студентов родители. Чаще всего такие варианты жилья можно встретить в крупных жилых комплексах на периферии Москвы (ближний пояс при МКАД и за МКАД), но есть подобные варианты и ближе к центру», — говорит эксперт.

Она поясняет, что в целом доля студий в структуре предложения растет. В июле она составила 13%. Такие квартиры в подавляющем большинстве случаев представлены в современных новостройках, так как в советское время минимальная площадь отдельной квартиры составляла порядка 30 кв.м.

«Правда, на рынке есть проекты реконструкции старых гостиниц или общежитий, где продаются студии площадью до 20 кв.м. В обычных многоквартирных домах инвесторы нередко приобретают большие квартиры (чаще трехкомнатные) на первых этажах и трансформируют их в отдельные студии», — отмечает Литинецкая.

Что за товар?

На самом деле, эксперты отмечают, что микроквартиры – это не тренд современного рынка недвижимости, строилось подобное жилье и раньше.

«Примеров подобного жилья не мало. Есть малогабаритные квартиры советских времен, когда для сотрудников предприятий строились дома гостиничного типа. Площадь таких квартир начинается от 12 кв.м., а кухни – от 3 кв.м. Так, например, такие варианты, представлены в пятиэтажном фонде во многих районах, например в Метрогородке, Южном Медведково, Ростокино, Нагорном, в районе станции метро Октябрьское поле, на Семеновской улице, улице Буракова и т.д., — говорит Толстик. — В новом жилом фонде малогабаритные квартиры представлены в современных комплексах апартаментов. Как правило, это квартиры-студии площадью от 12 метров».

Вообще, по словам руководителя Аналитического центра Циан Алексея Попова, на вторичном рынке есть несколько групп сверхкомпактных квартир:

• Переделанные из технических помещений. В домах 1930-50-х годов на первых этажах (а иногда и в полуподвалах) часто проектировались помещения для хранения уборочного инвентаря, для временного проживания дворников, сторожей, сотрудников дворовых котельных. В некоторых случаях эти дворницкие со временем превращались в служебное квартиры, а в 1990-е годы были приватизированы и затем стали полноценными участниками рынка жилья. В эту же категорию можно отнести и жилье на мансардных этажах.
• Переделанные из многокомнатных квартир на первых этажах. Такие квартиры-конструкторы получаются при “нарезке” многокомнатной квартиры на крохотные студии. При этом выполняется перенос мокрых зон (а это возможно легально осуществить только на первом этаже) и меняется конструкция общего коридора на этаже.
• Общежития или нежилые здания (здания институтов, АТС и пр.), подвергнутые реконструкции и превращенные в квартиры.
• Студии в недавно построенных новостройках. В отличие от рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области (где на них приходится 17% сделок) в Московском регионе таких лотов совсем немного (около 1,5%).

Ложка дегтя

Несмотря на более низкую стоимость и зачастую (если речь идет о вторичном рынке) хорошую локацию, есть в таком формате жилья и свои негативные стороны.

«Как правило – малогабаритная квартира – это некий стартовый, временный вариант. Зачастую малогабаритные квартиры приобретают молодые люди без семьи или пары без детей, и через какое-то время, в связи с изменением семейных обстоятельств, они эти квартиры продают. Поэтому покупая малогабаритную квартиру на вторичном рынке необходимо тщательно проверять ее историю», — говорит Толстик из МИЭЛЬ.

Попов из Циан добавляет, что “очень маленькие квартиры” (помещения площадью от 9 до 20 кв. метров — ИФ) не приспособлены для длительного проживания.

«Даже одному человеку в таком пространстве постоянно жить со временем станет некомфортно. Если для компактных квартир-студий (28-35 кв. метров) есть ряд решений по эргономике помещения, которые позволяют наладить быт в таком небольшом пространстве, то для 20 квадратных метров они отсутствуют. В связи с этим реальный интерес покупателей к таким лотам находится на очень низком уровне», — считает эксперт.

Кроме того, он отмечает, что основной риск при покупке жилья на вторичном рынке — неизвестные к моменту сделки претензии со стороны бывших собственников. Правда, этот фактор здесь не так актуален, так как большинство этих помещений не имело сложной истории смены собственников, в них ниже вероятность прописки детей (права которых могли бы быть нарушены) и так далее.

«В таких сделках важнее следить, что к выделению этого помещения в качестве отдельной квартиры нет претензий со стороны управляющей компании, а само оно не является долей в квартире (т.е. имеет отдельный лицевой счет, кадастровый номер и т.д.)», — говорит Алексей Попов.

Фургон с пряниками

Возможно, для длительного проживания микроквартиры и не годятся, но инвестиционный интерес все же представляют. Именно так считает руководитель направления посуточной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин.

«Малогабаритное жилье — популярный формат в краткосрочной аренде. В случае, если человек бронирует квартиру на 3-4 дня, ему зачастую не нужна большая квартира, важнее удобная локация и хороший чистый ремонт. Поэтому такие маленькие объекты популярны у управляющих компаний как во вторичке, так и в новостройках. По сути, такие объекты – альтернатива номеру в гостинице, при этом более функциональная, с лучшим расположением, по более доступной цене. Поэтому неудивительно, что большинство объявлений (приблизительно 55%) о краткосрочной аренде малогабаритного жилья располагается в туристически привлекательных регионах России. Среди них курортные города Краснодарского Края, Крымского полуострова, Москва и Санкт-Петербург», — говорит эксперт.

Примирительную точку в споре ставит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, которая отмечает, что на западе тренд появления микроквартир был связан с развитием формата mixed-used, когда в концепции проекта заложено развитие сильных общественных пространств. Это позволяет человеку проводить минимум времени в ограниченном пространстве. Но после опыта пандемии мы видим изменение отношения людей к личному пространству. Покупатели готовы платить больше за лучшее качество и метраж. И это линия поведения усиливается. Россия не Гонконг, земли у нас достаточно. Кстати, по статистике в 2018 году в 27 странах ЕС в квартирах проживало только 46% населения, а в отдельно стоящих домах – 34,7%», — заключает эксперт, поясняя, что тренд на микроквартиры даже в Европе сходит на нет.

Самые маленькие студии в новостройках России

Для многих покупателей недвижимости небольшие студии в новостройках – это едва ли не единственная возможность приобрести комфортное жилье. Кроме того, такая недвижимость идеально подходит в качестве первого жилья для достигших студенческого возраста детей, а также для инвестиционных целей – компактные студии хорошо сдаются в аренду и вложения довольно быстро окупаются. При этом, как показало исследование ЦИАН, в зависимости от региона России минимальные площади студий в новостройках могут сильно отличаться. Где-то самое маленькое жилье – это 13-15 «квадратов», в других субъектах габариты студий начинаются от 25-27 кв. м. На основе собранных данных специалисты подготовили рейтинг регионов страны по минимальной площади студий в новостройках.

Для данного рейтинга эксперты ЦИАН отобрали малогабаритные объекты (квартиры и апартаменты) в новостройках, реализуемые как на вторичном, так и на первичном рынке. Учитывались только лоты без отделки, за исключением жилых комплексов, где эта опция предусмотрена проектом. Кроме того, рассматривались строящиеся дома, а также новостройки, сданные в эксплуатацию не более пяти лет назад. При совпадении площади более высокую позицию заняли наиболее доступные по цене объекты.

1 место. Московская область

13,3 кв. м / 750 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2018 годаЛидером по минимальной площади жилья в новостройках сегодня является Московская область, где можно приобрести компактную студию площадью всего 13,3 кв. м. Данный лот предлагается в ЖК «Солнечный град» в деревне Ворщиково Воскресенского района, он обойдется в 750 тыс. рублей. Причем за дополнительную плату в размере 150 тыс. рублей можно приобрести помещение площадью 9,5 кв. м в цокольном этаже и оборудовать двухуровневую квартиру.

2 место. Калужская область

13,7 кв. м / 685 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2020 годаВторое место у жилого комплекса «Бригантина» в Козельске Калужской области. В этом проекте самая компактная студия площадью 13,7 кв. м предлагается за 685 тыс. рублей. При этом объект располагается в самом центре города в шаговом доступе от городской администрации, городского суда и Благовещенского собора.

3 место. Краснодарский край

14 кв. м / 650 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2018 годаВ Краснодарском крае самая компактная студия продается в Сочи. Квартира площадью 14 «квадратов» расположена в составе жилого комплекса «Грин Хоста» примерно в шестистах метрах от Черного моря. Стоимость лота – 650 тыс. рублей.

4 место. Республика Крым

14,6 кв. м / 1,8 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 годуНа морском побережье можно приобрести компактное жилье в Крыму. Студия площадью 14,6 кв. м продается в жилом комплексе «Ялта 178», от которого до набережной можно доехать всего за 5 минут. Правда, стоимость квартиры намного выше, чем в Сочи – 1,8 млн рублей.

5 место. Санкт-Петербург

14,79 кв. м / 2,38 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2019 годаЗамыкает первую пятерку Санкт-Петербург с показателем 14,79 кв. м. Это площадь небольшого гостиничного номера в апарт-отеле VerticalWe& I. Проект расположен в шаговом доступе от метро «Лесная», а также недалеко от Выборгской набережной. Стоимость самого компактного лота – 2,38 млн рублей.

6 место. Свердловская область

15 кв. м / 450 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 годуВ Свердловской области самая маленькая квартира в новостройке имеет площадь 15 кв. м, а обойдется в 450 тыс. рублей. Причем данный лот предлагается в уже сданном в эксплуатацию жилом комплексе «Шале Таежный». Расположен проект в городе Реж в 80 км от Екатеринбурга.

7 место. Красноярский край

15,2 кв. м / 1,14 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 3 кв. 2018 годаСедьмое место у Красноярского края, где предлагается гостиничный номер площадью 15,2 кв. м в апарт-отеле «Парк Сити». Проект находится в центре Советского района Красноярска напротив новой ледовой арены «Кристалл», рядом со зданием районной администрации и парком 400-летия Красноярска. Стоимость апартаментов – 1,14 млн рублей.

8 место. Республика Башкортостан

15,72 кв. м / 990 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: 4 кв. 2020 годаМинимальная площадь на первичном рынке Республики Башкортостан сегодня составляет 15,72 кв. м, что позволяет региону занимать 8 место рейтинга. Самый компактный лот продается за 990 тыс. рублей в комфорт-квартале Московский в Кировском районе Уфы.

9 место. Москва

16,03 кв. м / 2,59 млн рублей

Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2018 годаМосква занимает девятое место благодаря апартаментному комплексу Cleverlandи студии площадью 16,03 кв. м. Проект удобно расположен рядом с несколькими станциями метро и Московского центрального кольца, а также в шаговом доступе от Главного ботанического сада РАН. Самая компактная студия в новостройках Москвы обойдется в 2,59 млн рублей.

10 место. Кировская область

16,1 кв. м / 580 тыс. рублей

Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 годуИ замыкает первую десятку рейтинга регионов России по самой маленькой площади студий в новостройках Кировская область. Лот площадью 16,1 кв. м выставлен на продажу за 580 тыс. рублей в жилом комплексе «Верхние Черемушки» в микрорайоне Нововятск в Кирове.

Места с 11 по 20 в порядке убывания заняли: Пермский край (от 16,4 кв. м), Тюменская область (от 16,57 кв. м), Воронежская область (от 16,7 кв. м), Республика Адыгея (от 16,95 кв. м), Курганская, Кемеровская и Нижегородская области (в каждой из трех – от 17 кв. м), Челябинская область (17,1 кв. м), Севастополь (от 17,66 кв. м ) и Новосибирская область (от 18 кв. м).

7 правил поиска студии для сдачи в аренду

При этом арендные ставки в студиях обычно не меньше, чем в однокомнатных квартирах во вторичном фонде, что определяет их высокую доходность. Однако счет таких объектов на рынке идет на тысячи и далеко не все они ликвидны. Эксперты компании «Метриум» составили семь правил, которыми следует руководствоваться инвестору, чтобы подобрать наиболее доходную студию для сдачи в аренду.

Поиск высокодоходной студии для сдачи в аренду можно условно разделить на две части. На первом этапе вам необходимо определиться с жилым комплексом, а на втором – сфокусироваться на поиске самой студии уже в выбранном проекте. При этом важно понимать, что инвестор стремится минимизировать вложения, чтобы максимизировать прибыль. Это значит, что при поиске объекта на первый план выходит его стоимость, а качественные характеристики автоматически становятся второстепенными. Именно поэтому студия для сдачи в аренду скорее всего не обладает, к примеру, лучшим видом из окна или удачным расположением на этаже, ведь все эти характеристики делают ее дороже.

Правило 1: Бюджетное – значит хорошее

По данным «Метриум», на первичном рынке столичных новостроек комфорт- и бизнес-класса представлено 40 проектов, в которых можно приобрести малогабаритную студию. Средняя стоимость таких объектов составляет порядка 4,5 млн руб., однако на рынке представлена масса куда более бюджетных предложений. К примеру, в ЖК «Level Амурская» студию можно приобрести за 3,2 млн руб. Поскольку большая часть рынка аренды представлена массовым жильем, инвестору необходимо искать жилье, рассчитанное на клиента со средним доходом. Чем дешевле жилой комплекс, тем больше вероятность найти в нем наиболее бюджетную студию, а впоследствии – отыскать для нее арендатора.

Руководствуясь этой логикой, в первую очередь следует обратить внимание на комплексы апартаментов. Во-первых, средняя цена квадратного метра в них примерно на 15-20% ниже, чем в аналогичных по классу и расположению жилых комплексах. Во-вторых, кадастровая стоимость апартаментов может быть на порядки ниже, чем в жилых помещениях. Это значит, что несмотря на более высокую ставку налога на имущество (0,5% от кадастровой стоимости) малогабаритный апартамент может оказаться не менее доходным, чем большая студия, относящаяся к жилым помещениям.

Правило 2: Метрополитен – наше все

Главное для арендатора – мобильность, поэтому близость жилища к метро – это фактически основной критерий выбора объекта, не считая цены вопроса. С этой точки зрения необходимо безжалостно отмести все комплексы, расположенные на удалении более 15 минут пешей прогулки от ближайшей станции метрополитена.

Однако инвестор должен понимать, что чем ближе новостройка к метро, тем выше ее цена. Поэтому аналитики «Метриум» рекомендуют остановиться на «золотой середине»: лучше выбрать объект, расположенный в 7-10 минутах ходьбы, но подешевле, чем в 5 минутах – но подороже. Разница в бюджете покупки между ними может достигать 20%, а для арендатора лишние 3-5 минут большого значения не имеют.

Обратите внимание на путь до метро. Если маршрут изрезан пересекающими его безбрежными проспектами, плохо освещенными пустырями и другими препятствиями, то положительным образом на выбор арендатора они не повлияют. Поинтересуйтесь у застройщика планами благоустройства этого пути.

Не пренебрегайте анализом местных сетей наземного транспорта. В некоторых локациях они могут оказаться даже более удобными, чем метро. Остановка рядом с домом всегда будет плюсом любого арендного жилья.

Правило 3: Чем ближе к центру, тем лучше

География проектов массового сегмента в Москве очень разнообразна. Среди них вы можете встретить как новостройки на самом юге возле МКАД, так и объекты в паре километров от ТТК. Какими бы ни были ограниченными финансовые ресурсы арендатора, он всегда будет стремиться жить ближе к центру. Поэтому при прочих равных условиях (скажем, одинаковая близость метро) предпочтение следует отдать объектам, находящимся недалеко от центра, даже если их площадь меньше, чем у тех, которые расположены на периферии столицы. Также следует оценивать и стоимость объекта: конечно, самая дешевая студия находится на окраине города, однако если можно найти объект на 10-15% дороже, но значительно ближе к центру, предпочтение стоит отдать последнему.

Изучая девелоперскую карту Москвы, аналитики «Метриум» рекомендуют в первую очередь взглянуть на восток. Географически этот район ближе к центру, чем другие бюджетные локации (юг, юго-восток, север). Кроме того, он не обделен хорошей транспортной сетью, инфраструктурой и другими преимуществами.

Правило 4: Развитая инфраструктура

Наконец, для оценки потенциально самого удачного комплекса для выбора студии необходимо окинуть взором инфраструктуру локации. Проект может быть расположен не в самом престижном районе, но если в шаговой доступности находится крупный торговый центр, хотя бы один недорогой супермаркет и аптека, то арендатор может закрыть глаза на другие минусы локации.

Правило 5: Отталкиваться от цены

Подобрав наиболее перспективный проект, инвестор начинает поиски конкретного объекта. Главный критерий – это минимальный бюджет покупки, считают эксперты «Метриум». Чем дешевле студию вы найдете, тем больше она принесет денег. Поэтому отправляясь на просмотр, обращайте внимание на все характеристики объекта, которые были бы минусами для постоянных жильцов, но абсолютно безразличны арендаторам.

Первая из них – вид из окна. Застройщики всегда делают наценку на объекты с презентабельным видом, поэтому следует рассмотреть менее дорогие варианты. Как правило, расценки ниже на студии с видом на дорогу, ЛЭП и другие подобные объекты. Второй аспект – этаж. Обычно чем выше расположено жилье, тем оно дороже, поэтому поиски лучше начать с нижних этажей.
Расположение объекта на этаже также влияет на его стоимость: квартиры рядом с лифтовыми шахтами продаются с дисконтами. А вот угловое помещение, которое наверняка отвергнет суеверный покупатель постоянного жилья, посчитав, что оно холодное, для инвестора – отличная находка. В такой студии возможны два окна, что позволит удачно организовать внутреннее зонирование с выделением приватных и гостевых пространств.

Правило 6: С отделкой и только

Подавляющее большинство новостроек в Москве сдаются в эксплуатацию без отделки, отмечают эксперты «Метриум». Конечно, такой полуфабрикат не нужен арендатору, который и без затрат на ремонт прекрасно осознает, что вкладывается в чужой актив.

Самостоятельный ремонт силами инвестора имеет два больших минуса. Во-первых, закупая стройматериалы и нанимая мастеров для одной студии, вы неизбежно потратите больше, чем девелопер, который сделает то же самое для нескольких сотен объектов. Покупка студии с отделкой – это экономия средств. К примеру, в ЖК «Level Амурская» ремонт студии от застройщика обойдется всего в 14 тыс. руб. за кв. м, то есть примерно в 1,5 раза дешевле, чем своими силами.

Во-вторых, вам придется самостоятельно контролировать процесс и ждать завершения ремонта, а инвестор заинтересован в том, чтобы как можно раньше выставить студию на «витрину». Приобретя объект с отделкой от застройщика, вы сможете начать поиски арендаторов почти сразу после ввода новостройки в эксплуатацию. Таким образом, вы сэкономите еще и время.

Правило 7: Урезать метраж

Сама суть студии – малые размеры – уже обуславливает портрет вашего потенциального арендатора. Таким жильем интересуется молодежь, одинокие люди, студенты. Проще говоря, для вашего клиента дом – это то место, куда он заходит только переодеться и поспать. С этой точки зрения следует отдавать предпочтение объектам с минимальным метражом. На рынке сегодня представлены студии площадью от 16 кв. м и выше.

Однако ударяться в крайности не следует. Когда при прочих характеристиках, удовлетворяющих семи выше перечисленным правилам, вы можете подобрать объект большей площади, так и сделайте. Если расположение проекта, инфраструктура комплекса и локации позволяют предполагать, что вашей студией может заинтересоваться семейная пара арендаторов, то нижний предел площади – 25 кв. м. Если же ваш потенциальный клиент – «одиночка», то для него хватит и 20 кв. м. Чтобы у инвестора был большой выбор планировок, лучше найти жилой комплекс с широкой линейкой студий.

«На сегодняшний день студия в новостройке – это потенциально самый прибыльный объект на рынке жилой недвижимости, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE – По нашим оценкам, наиболее доходная студия на рынке новостроек массового сегмента может приносить своему владельцу до 13% годовых, а срок ее окупаемости достигает восьми лет. В натуральном выражении годовой доход инвестора может составить 330 тыс. руб. При этом размер стартовых вложений не превысит 3,5 млн руб. Тем не менее к выбору объекта следует подходить очень тщательно: если внимательно изучить рынок, то можно обнаружить, что потенциалом доходности свыше 7% обладает только пятая часть всех студий».

Жизнь в капсуле. Захватят ли мини-квартиры рынок недвижимости?

На рынке недвижимости России появились квартиры-студии, и с тех пор тенденция к сокращению площадей только нарастает. Эксперты отмечают, что за пять лет минимальная площадь квартиры в столице сократилась в три раза, а за границей люди уже давно покупают студии площадью 10 м 2 . Есть ли в нашем регионе такие предложения?

Японские капсулы и микроквартиры Парижа

В больших городах Японии распространены не просто мини-квартиры, а целые капсульные отели, проживание в которых может потянуть далеко не каждый. Маленькую квартиру-студию площадью 16 м 2 можно купить примерно за 6 млн рублей, а 10 квадратов обойдутся в 4 млн рублей.

Небоскрёб Nakagin Capsule Tower. Размер каждой «коробки»: длина 2,3 метра, ширина 3,8 метра, высота 2,1 метра. Фото

Чаще всего квартира-студия в Японии выглядит так: 9–10 м 2 ; на одной стене встроенная система хранения, с другой стороны санузел с ванной для сидения, над которой миниатюрная раковина.

В старинных европейских городах, так же как и в Азии, жилая недвижимость не просто дорогая, но и дефицитная. Например, в Париже даже бывшие чуланы моментально находят хозяев, потому что многокомнатные апартаменты не всем по карману.

За студию площадью около 10 м 2 придётся отдать от 6 500 000 рублей. Аналогичные квартиры метражом побольше – 15-25 м 2 – стоят уже в два раза больше.

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Японии: экономкласс – от 215 000 рублей, премиум-класс – от 600 000 рублей.

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Париже: от 270 000 рублей.

Кошмар клаустрофоба

Россия старается не отставать от модных тенденций и, глядя на пример «заморских» городов, тоже предлагает крохотные студии. В Екатеринбурге квартиры-студии стали популярными лет пять назад, как только предложения малогабариток появились на рынке. Здесь можно найти квартиры-студии, которые по площади меньше машино-места – всего 11 м 2 .

Так, в Кировском районе предлагают «уютную, светлую» студию 11,5 м 2 за 1 100 000 рублей. В объявлении говорится, что «на днях закончили ремонт, всё абсолютно новое». На 100 000 рублей дороже можно приобрести квартиру площадью 12 м 2 в Октябрьском районе (10 минут до м.Ботаническая). Квартиры практически не отличаются друг от друга, на разницу влияет близость к метро.

Также на цену за жилплощадь влияет наполнение квартиры. Например, в студии 12 м 2 на ЖБИ есть всё необходимое: «в квартире сделан хороший ремонт, установлены сейф-дверь, счётчики на горячую и холодную воду, пластиковые стеклопакеты, ванная комната и санузел в кафеле» и даже доброжелательные соседи. Такие хоромы стоят уже 1 700 000 рублей.

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Екатеринбурге: от 70 000 рублей.

Московские квартиры-лилипуты

Ажиотаж на квартиры-студии обострился летом 2019 года в Москве. Люди умудряются выживать на 10 м 2 , потому что такие квартиры-крохи в три раза дешевле полноценных студий. Несмотря на то что, по словам риелторов, оптимальный размер студии – около 23–27 м 2 . Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 м 2 . Площадь ванной, совмещённой с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 м 2 .

Если же взглянуть внутрь квартиры-капсулы, которую покупают москвичи, можно сильно удивиться. Здесь есть всё необходимое для жизнедеятельности человека: кухня, туалет, душ и другие опции. Чаще всего в таких квартирах кровать встроена в платяной шкаф, а туалет совмещён с жилой зоной. Удобство таких квартир – спорный вопрос, тем не менее микроапартаменты вызывают огромный интерес у потенциальных покупателей – москвичи скупают «скворечники» как горячие пирожки.

Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве. В самых отдалённых районах столицы и в Подмосковье можно найти студии до 12 м 2 стоимостью менее 1 млн руб. А вот на Остоженке (одной из самых дорогих московских улиц) студия 10 м 2 обойдётся в 5 000 000 рублей (примерно так же стоит полноценная однушка в новых ЖК за МКАД).

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Москве: от 115 000 рублей.

Новосибирский бум

Другие города тоже пытаются освоить новый рынок – с разной степенью успешности. В студенческом Новосибирске люди охотно соглашаются посмотреть квартиры-лилипуты и покупают их, не раздумывая. Чаще всего – для детей-студентов, чтобы не платить несколько лет за съёмное жильё. Ведь если снимать квартиру за 25 тысяч рублей, через пять лет вы заплатите 1 млн 500 тысяч рублей. Именно столько и стоит (а то и меньше!) квартира-студия в Новосибирске.

«Полноценная изолированная квартира-студия рядом со станцией метро по цене комнаты. Тёплая, светлая и в хорошем состоянии, идеально подойдёт для проживания небольшой семьи или сдачи в аренду», – читаем в объявлении. Стоимость такой квартиры 900 000 рублей за 10 м 2 .

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Новосибирске: от 70 000 рублей.

Тюменцам тесновато

На рынке недвижимости в Тюмени квартир-студий много, а вот цена квадрата в них, как правило, выше, чем в многокомнатных квартирах в тех же самых домах. Тюменцам в крошечных квартирах тесно. Об этом они пишут на форумах и в соцсетях. Но что интересно, продолжают покупать малогабаритки.

«В доступности магазины, Тюменский нефтегазовый университет, Медицинская академия. Очень удобно проживать студентам», – написано в объявлении. Цена такой квартиры – 550 000 рублей за 10 м 2 .

Эксперты уверены, что в Тюмени любовь к квартирам-крохам не приживётся и увеличится количество просторных квартир. Они считают, что тюменцы в квартире хотят именно жить, а не выживать. Застройщики стали увеличивать среднюю площадь многокомнатных квартир.

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Тюмени: от 65 000 рублей.

Итак, на российском рынке недвижимости тоже стали появляться квартиры-студии площадью от 8 до 12 м 2 . Такой формат жилья редко бывает комфортным, тем не менее, крошечные студии на вторичке пользуются популярностью. А вот объём предложений студий на первичном рынке не превышает трёх процентов.

И всё-таки квартиры-студии запретили. Но тайно

Найдено постановление Александра Дрозденко, не допускающее жильё менее 30 квадратов. Застройщиков не предупредили. А им не избавиться от спроса.

Пошёл восьмой месяц с момента морального ограничения в Ленинградской области квартир-студий. Губернатор Александр Дрозденко осенью прошлого года предложил ввести запрет на приёмку проектов планировки территорий (ППТ), если там будут квартиры площадью 28 квадратных метров. Объяснялось это желанием избежать трудностей с обеспечением территорий массового строительства социальной инфраструктурой. Как выразился тогда глава региона, речь и не о квартирах вовсе, а о пеналах или шкафах-купе.

В начале обсуждения этой идеи собеседники 47news сомневались в её реализации, а чиновники из строительного блока пребывали в растерянности. Судя по данным из открытых источников, переживания пока никак не отразились на реальности — в Ленобласти можно по-прежнему приобрести недвижимость любого метража.

Проверить это можно, заглянув на сайт комитета государственного строительного надзора. Раз речь шла о запрете с начала года, логично было бы предположить, что ведомство не должно было выдавать разрешения на строительство жилых комплексов, не подпадающих под новые параметры.

Начиная с января 2019 года, Госстройнадзор выдал девять разрешений на строительство в отношении восьми объектов. Заметим, показатель явно не достигнет прошлогоднего, ведь в 2018 году было выдано 93 таких документа. Изучив информацию о каждом, 47news пришёл к выводу, что ни один из девелоперов не собирается отказываться от своих установок по квартирографии.

Так, во Всеволожском районе официальный старт 5 февраля был дан ЖК «ID Kudrovo» компании Euroinvest development. В проектной декларации сказано, что доля студий площадью от 23 до 27,5 квадратных метров в проекте больше трети — 106 из 308 квартир. Генеральный директор Станислав Данелян по этому поводу пояснил 47news, что теоретические разговоры о запрете на малый метраж он слышал, но юридически его об этом никто не уведомлял.

— Даже если речь о будущем, то мне не понятно, как можно запретить то, что востребовано. Вопрос не к строителям, а к спросу, ведь и в трёшке может один человек проживать, и в студии — четверо. К тому же, никто не вспоминает о рынке аренды, который застройщики точно не будут контролировать. Регламенты по плотности и этажности мы не нарушаем. По моему опыту, новостройки часто заполняются на две трети, так что зря нас зажимают по метражу, — высказался он.

В январе получило новое разрешение на строительство ООО «КВС девелопмент». Исходя из кадастрового номера, речь идёт об участке в Янино, то есть, о ЖК «Ясно-Янино». В компании подтвердили догадки 47news и заверили, что ни сейчас, ни в перспективе отказываться от студий не намерены.

— Они пользуются спросом. Не бойтесь, это не похоже не общежития, у нас типы квартир перемешаны друг с другом, — объяснила менеджер по продажам.

25-26 квадратов здесь обойдутся в 1,9 млн рублей, 26-27 — в 2,2 млн рублей, зато с полной отделкой и обязательством довести дело до ума к концу 2020 года.

В январе обзавелась одним, а в июне вторым разрешением на строительство компания «Балт-строй», возводящая в Кингисеппе ЖК «Ямбург». Ознакомиться с документом на сайте фирмы нельзя. По телефону разъяснили, что из-за нового федерального законодательства решили построить здания за счёт собственных средств, а уже потом продавать. Одно почти готово, а второе достроено до пятого этажа. Судя по предложениям, говорить здесь можно о студиях площадью 25-27 квадратов, но может попасться и более комфортное жильё, более 34 квадратных метров, причём, за 1,9 млн рублей.

— Закон про запрет студий был, но мы в него не попали, — уверенно отрапортовали нам.

В ООО «Специализированный застройщик «Городские кварталы» уладили дела с разрешением на строительство в июне этого года. Там рассказали, что речь о восьмиэтажных домах ЖК «Эта вилладж», старт которых намечен на сентябрь. Студия площадью 27,5 квадратных метров обойдётся в 2,75 млн рублей с черновым ремонтом со сроком сдачи в первом квартале 2021 года.

Киришскому ООО «Строительная компания «Козерог» Госстройнадзор выдал соответствующий документ в марте. Однако в отделе продаж заявили, что не имеют недостроенных домов. Исполнительный директор Владимир Егоров объяснил, что это был технический момент.

— Студии у нас были, конечно. Но спрос в Киришах не такой, как у вас, в Питере. У нас в маленькую площадь переезжают не студенты с прицелом потом купить что-нибудь попросторнее, а пожилые люди, освобождающие недвижимость молодым, — рассказал он о тонкостях.

Единственным застройщиком, которого явно не стоит рассматривать в призме прощания со студиями — это «Строительный трест», чей филиал, «СТ Новоселье», возводит в одноимённом посёлке ЖК NewПитер. Отличительной особенностью этого объекта является отказ от маленьких площадей в пользу комфорта, исчисляемого, как сказано в рекламе, 55 квадратами. Про установки ООО «Гард Эстейт» из Новодевяткино и «СРВ Выборг» из Выборга сказать ничего не получится, поскольку не обнаружены актуальные контакты.

Все опрошенные собеседники 47news заявили, что до них не доводилась информация о юридических ограничениях на продажу студий. Однако, как подсказали 47news в строительном блоке, следует обратить внимание на постановление правительства № 227, подписанное 20 мая Александром Дрозденко.

В нём рассказывается о введении нового порядка подготовки документации по планировке территории. На пятой странице есть пункт 18, где сказано, что одним из правил является соблюдение минимальной площади квартиры в 30 квадратных метров. Исключением являются дома, строящиеся по программе расселения граждан из аварийного жилья, поскольку там минимальный метраж следует считать в 28 квадратов.

Ответственные и задействованные лица разошлись во мнении, каким образом трактовать обнаруженное постановление. Так, председатель Госстройнадзора Денис Горбунов уверен, что речь должна пойти о тех ППТ, что когда-либо будут получены девелоперами. Заметим, сам документ является довольно громоздким и неповоротливым, и меняют его редко.

Бывший вице-губернатор по строительству Георгий Богачёв, впрочем, настаивает, что комитет не может просто так взять и принять ППТ в пакете с остальными документами, а должен перепроверить на соответствие актуальному законодательству. То есть, теоретически, по его мнению, как минимум двум компаниям из нашего перечня, кому выдали разрешения в июне, должны были отказать.

— Допустим, ППТ получено в 2011 году, и там сказано, что можно строить до 25 этажей. Этот пункт ведь не соответствует региональным нормативам градостроительства и проектирования. Так и здесь. Раз вышло новое постановление — все застройщики должны подправить свои документы в соответствие с ним. Другое дело, вряд ли кому-то нужно требовать строгого соблюдения, — высказался он.

Нынешний главный по стройке, Михаил Москвин, сообщил, что он не в курсе существования обсуждаемого постановления. Посматривая в сторону закона, выразил мнение, что речь идёт о новых ППТ, и заставлять застройщиков переделывать их не нужно.

— По ощущениям, много осталось проектов планировки территорий, которые ещё можно применить?

— Не много, в Кудрово и Мурино по ним уже всё застроено.

Любопытно, что и финансовый вице-губернатор Роман Марков, в зоне ответственности которого с февраля находится архитектура, признал, что соответствующих документов не видел. И он дал прогноз: «Пусть сначала это продадут».

Юлия Гильмшина,
47news

Студии не для художников

Борясь за клиента, девелоперы совершенствуют планировочные решения квартир-студий. Несмотря на совсем уж бюджетный по меркам рынка недвижимости формат, застройщики задумываются о комфорте покупателей. В результате, самая компактная квартира остается востребованными.

Квартиры-студии в проектах петербургских девелоперов появились более двух десятков лет назад. «Наибольшее распространение они получили после 2014 года, — говорит заместитель генерального директора компании Glorax Development Александр Андрианов. – Такая недвижимость представляет собой своеобразный антикризисный продукт, поэтому спрос на нее устойчив».

У студии обычно меньшая, чем у однокомнатных квартир площадь, и, следовательно, для покупки они требуют меньший бюджет. «Площадь студий, представленных сейчас в Петербурге, начинается от 19 кв. м, — говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – В комплексах комфорт+ и комфорт-класса минимальный метраж больше. Например, девелопер Setl Group проектирует в своих домах квартиры от 24 кв. м. Комфорт будущих жителей зависит не только от метража, но и от планировки. Например, в жилых комплексах Setl Group есть студии, которые позволяют зонировать пространство, а также варианты с двумя окнами».

В проектах премиум-класса студии занимают совсем небольшую долю. Как правило, в элитных жилых комплексах в качестве квартир «для себя» представлены просторные однокомнатные варианты. По данным консалтингового центра, сделки со студиями площадью 40-50 кв. м занимают всего около 0,1% от общего числа покупок. Такие квартиры встречаются редко: например, в апарт-отелях бизнес- и премиум- классов. «В элитных жилых комплексах чаще встречаются квартиры свободных планировок, — говорит Ольга Трошева. – Они представляют собой большое единое пространство, позволяющее владельцам воплотить любые решения».

В проектах класса масс-маркет студий тоже становится меньше, поскольку вслед за падением спроса девелоперы сокращают долю этих квартир. В аналитическом центре «Главстрой Санкт-Петербург» отмечают, что к июню доля квартир-студий в структуре спроса на рынке масс-маркет Петербурга и области вышла на уровень 23%. В январе 2019 года этот показатель составлял 30%.

«Квартирография наших проектов также все больше ориентируется на семейный формат, — говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. – Например, в комплексе «Северная долина» количество проданных студий в первом полугодии снизилось на 48% к аналогичному периоду прошлого года. При этом количество реализованных двухкомнатных квартир увеличилось в 2,3 раза, а трехкомнатных – в 2,6 раза».

Некоторые застройщики не замечают падения спроса на студии. Точнее говоря, интерес покупателей к этим квартирам падает, а продажи растут. Например, по данным ГК «КВС», в 2017 году такими квартирами интересовались 21% клиентов компании. В 2018-м – 20,9%, в 2019-ом – 20,2%. Однако объем фактических сделок со студиями, напротив, растет. Он вырос с 17,1% в 2017 году до 20% в 2019-м. «Снижение ставки по ипотеке и развитие льготных программ, действительно, позволили ряду горожан при том же бюджете выбрать квартиру большего метража, — комментирует разнонаправленные тенденции генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Но одновременно доступная ипотека дает возможность раньше решиться на покупку и новым клиентам. Кроме того, решающей в вопросе бюджета покупки остается сумма первого взноса. Она должна быть не менее 10-15% от стоимости квартиры. Поэтому не думаю, что спрос на студии в ближайшее время будет значительно меняться».

Обеспечить минимально приемлемый комфорт своему жильцу может и обычная, не 50-и метровая студия. «Для определенных категорий людей студии – это наиболее комфортное решение, — говорит Анжелика Альшаева. – Например, для тех, кто живет вместе с родителями или в коммунальной квартире, студия – это улучшение жилищных условий за приемлемую плату. Другим нравится сама атмосфера открытого пространства».

А есть решения с изысками. Например, на пятом этаже жилого комплекса «Наутилус» расположены просторные 28-метровые студии с большим мансардным окном и выходом на балкон. Такая планировка обладает уникальной атмосферой, и именно поэтому привлекает покупателей. В пригородных комплексах «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино» есть большие студии с двумя окнами и кухнями-нишами. Они удобны для проживания одного или двух человек. Если потребности изменятся, квартиру всегда можно разбить на две отдельные комнаты. «У нас нет студий-пеналов, — говорит Анжелика Альшаева. – Площадь большинства студий составляет порядка 25 кв. м».

По словам эксперта студии часто приобретают уже зрелые семейные пары, решая, к примеру, оставить более просторную квартиру детям или внукам. Такие клиенты обращают внимание на квартиры ближе к природе, например, в микрогороде «Новое Сертолово». Помимо демократичной цены, в таких квартирах ниже коммунальные платежи, проще и быстрее делать уборку. Многие молодые покупатели выбирают студию еще и потому, что большая квартира им попросту не требуется. Они проводят минимум времени дома, возвращаясь в свою квартиру зачастую только переночевать.

Квартиры-студии: плюсы, минусы и цены

Квартиры-студии начали набирать популярность в России в 2008 году. Данный евроформат жилья использовался девелоперами в качестве инструмента привлечения клиентов. Такой подход смог себя оправдать: о покупке новой жилплощади начали задумываться даже те, кто раньше не мог себе позволить отдельное жилье.

И вот спустя десяток лет рынок малогабаритных квартир оказался перенасыщен предложениями от различных застройщиков. Однако востребованность таких объектов все еще остается на весьма высоком уровне. Что собой представляет квартира-студия и достойна ли она внимания потенциальных покупателей?

Что такое квартира-студия?

Данное архитектурно-планировочное решение впервые было воплощено в 20-е годы ХХ века. Первооткрывателями стали жители США.

Студия – это квартира-комната, в которой кухня, гостиная, рабочая и столовая зоны объединены в единое пространство. Изолированным является лишь санузел. В последнее время комфортабельность студий растет за счет наличия прихожих и балконов.

Тенденции современного рынка недвижимости стремятся к уменьшению площади квартир. Если в 2000 году средний метраж «однушки» составлял примерно 55 м2, то в 2014 году данный показатель снизился до 40 м2. Ввиду наступившего экономического кризиса этот тренд только усилился. В 2016 году начали появляться квартиры студии площадью 25-28 м2. Сегодня минимальная площадь студии составляет порядка 18-20 м2, а максимальная редко выходит за пределы 29 м2.

За счет уменьшенной площади сокращается и стоимость недвижимости, а это, в свою очередь, обеспечивает студиям повышенный спрос со стороны покупателей.

Преимущества и недостатки квартир-студий

Главным и очевидным плюсом студий является их доступная цена. Например, в Ленинградской области и на окраинах Санкт-Петербурга можно приобрести студию по цене от 1,4 млн рублей. Также квартиры-студии отличаются эффективностью использования пространства.

Чем меньше жилплощадь, тем проще ее содержать и тем дешевле она обходится своим владельцам (стоимость коммунальных услуг и налоги ниже).

Малая площадь одновременно является и недостатком. Это оптимальный вариант для проживания одного человека. Пара без детей также может выбрать студию, однако комфортная жизнь в этом случае уже под вопросом, поскольку личного пространства практически не остается. Семье с ребенком в студии средней площади однозначно будет тесно.

Далеко не все считают данную планировку удобной. Чем меньше квартира, тем сложнее подобрать мебель и придумать дизайн. Усложняется и решение бытовых задач, поскольку повседневная готовка рискует навеки пропитать мягкую мебель и вещи хозяев сопутствующими запахами. Кроме того, отсутствие личного пространства причиняет психологический дискомфорт – а это существенный минус, который присущ студиям.

Стоит ли приобретать студию для ее последующей перепродажи или сдачи?

Такая стратегия не принесет больших дивидендов, особенно если речь идет о квартирах, построенных в рамках проекта КОТ. В одной локации будет находиться много подобного жилья, что заставит их владельцев конкурировать между собой. В результате арендные ставки могут значительно снизиться.

Кроме того, самыми популярными у арендаторов квартирами являются однокомнатные площадью 35-40 м2.

Какой вариант является более выгодным: комната в центре города или отдельная студия на окраине?

Специалисты сходятся во мнении, что студия все-таки выгоднее с точки зрения окупаемости.

В качестве примера рассмотрим квартиру-студию на окраине Санкт-Петербурга стоимостью 1,5 млн. рублей и аналогичную по цене комнату в коммунальной квартире, расположенной в центре. Стоимость аренды комнаты возле метро «Маяковская» находится в районе 12-14 тысяч рублей, в то время как среднемесячная аренда студии у метро «Девяткино» составляет 17-20 тысяч рублей.

Стоимость квартир-студий в Петербурге

В границах города самые доступные студии можно найти в районе метро «Парнас» и «Рыбацкое», а также в активно застраиваемой части Приморского района. Цены на студии здесь начинаются от 1,9 млн рублей.

В Ленобласти (Мурино, Бугры, Янино или Кудрово) цены за квартиры-студии в среднем составляют 1,5-2 млн рублей.

Заключение

Актуальность квартир-студий вряд ли будет снижаться в ближайшие 10 лет, так как подобная планировка позволяет обзавестись собственной жилплощадью покупателям с небольшим бюджетом.

Минимальный метраж студии

Власти Ленинградской области ввели ограничение на строительство однокомнатных квартир и студий. Теперь такие квартиры не должны будут занимать более 40% жилого дома. Изменения также коснулись и площадей. Согласно постановлению, подписанному губернатором Ленинградской области Александром Дрозденко, площадь квартиры в многоквартирном доме должна составлять не менее 24 кв. м. Ранее власти обсуждали возможность более строгих ограничений (минимальная площадь квартиры должна была составить 28 или даже 30 «квадратов»), но затем пошли на уступки бизнесу.

По словам губернатора, такие меры власти региона вынуждены принять из-за того, что в новостройках эконом-класса в ближайших пригородах Санкт-Петербурга половину занимают дешевые малогабаритные квартиры-студии. Это приводит к быстрому росту населения и избыточному давлению на социальную инфраструктуру. «Из-за этого в городах и поселках с массовой застройкой возникает перенаселение, и власти не успевают создавать инфраструктуру для их жителей», — отметил глава региона. Так, по данным аналитиков LIVING, в Мурине на сегодня введено в эксплуатацию 2,9 млн кв. м жилья, где проживают примерно 97 тыс. человек. Согласно же генеральному плану населенного пункта до 2030 года (из расчета площади жилых помещений 30 кв. м/чел) в Мурине должно проживать в 2,4 раза меньше — 36,5 тыс. человек. Между тем, на разных стадиях строительства находится около 2 млн кв. м жилья, что приведет к увеличению населения еще на 67,6 тыс. человек. В результате в муринских школах, рассчитанных на 3075 мест, фактически обучается на 13,7% учеников больше. Аналогичная ситуация и с детскими садами, которые рассчитаны на 2300 малышей, но в 2018-2019 году в них поступило 3038 детей.

Участники рынка встретили нововведение неоднозначно. По итогам прошлого года именно студии минимального метража стали самым востребованным продуктом на рынке. На сегодняшний день это едва ли не единственный способ обзавестись собственным жильем для молодежи. «Основной плюс студий для покупателя — доступная цена», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. А заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин считает, что нельзя просто так отменить или ограничить строительство малогабаритного жилья. «Наши клиенты покупают его не из-за того, что им хочется приобрести дешевую квартиру маленькой площади, а потому, что ничего другого они сейчас не могут себе позволить», — говорит он. По мнению руководителя проектов Gatchina Gardens Натальи Осетровой, инициатива областного правительства по отказу от малогабаритного жилья совершенно понятна: люди, которые покупают и заселяют самое скромное жилье, платят меньше налогов, но зато предъявляют основные требования к социальной инфраструктуре.

Аналитики по-разному оценивают возможные последствия решения областных властей для рынка жилья. Хотя новые правила касаются только будущих проектов и не распространяются на жилые комплексы, по которым уже оформлены документы, возможно снижение спроса на жилье на территории Ленобласти и уход части покупателей на рынок Петербурга. Но есть мнение, что часть покупателей станет покупать квартиры большей площади. Так, вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин отметил, что после того, как с 1 мая ставки по ипотеке опустились до 6,5%, обозначился новый тренд: двухи трехкомнатные квартиры, которые долго не продавались, стали пользоваться спросом.

По данным Росреестра, в 2019 году на квартиры площадью до 30 кв. м (студии и однокомнатные квартиры) приходилось до 35% от общего количества квартир, реализованных на рынке Ленинградской области. Средняя площадь таких квартир составляла 24,6 кв. м. В Петербурге, несмотря на более высокий уровень доходов, студии и малогабаритные квартиры также популярны — доля квартир площадью менее 30 кв. м в общем объеме спроса составляет не менее 30%.

Студия или однушка. Что выбрать для комфортной жизни

Появившиеся в 2014 году на российском рынке недвижимости квартиры-студии с каждым годом становятся все популярнее. Их ключевым отличием от традиционных «однушек» является планировка и низкая цена. Портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ совместно с управляющим директором компании «Метриум» Надеждой Корркой выяснял плюсы и минусы квартир-студий, а также уточнил, какие трудности ждут будущих владельцев такой недвижимости.

Отличие студии от однокомнатной квартиры

Управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка отметила, что квартиры-студии – это новый формат недвижимости на российском рынке жилья, который начал набирать популярность после кризиса 2014 года. Тогда на фоне сокращения покупательской способности россиян, застройщики стремились снизить стоимость квартир и уменьшали жилую площадь.

Риелтор выделяет несколько основных отличий студии от однокомнатной квартиры. Во-первых, это планировка. Студия представляет собой единое пространство, в котором нет перегородок между кухней и комнатой. Единственное изолированное помещение – это санузел. За счет отсутствия коридоров и нежилых квадратных метров жилое пространство максимально оптимизировано.

Во-вторых, площадь таких квартир. На российском рынке массового сегмента средний размер студии составляет 26,5 кв. м, а однокомнатной квартиры – 40,8 кв. м. В бизнес-классе эти показатели равны 32,2 кв. м. и 46,5 кв. м. То есть в среднем площадь студии примерно на 30-35% меньше площади однокомнатной квартиры.

— Отсюда и третье отличие – цена. Студии действительно являются самыми бюджетными квартирами (или апартаментами). Минимальная стоимость недвижимости обусловлена небольшим метражом. Но при этом цена за квадратный метр, как правило, оказывается выше, чем у других типологий квартир. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем больше площадь объекта, тем дешевле квадратный метр. И наоборот: чем меньше метраж, тем дороже «квадрат», — заявляет Надежда Коркка.

Риелтор уверяет, что из-за относительно низкой цены чаще всего студии приобретаются в качестве первого жилья с дальнейшей перспективой сменить его на более просторную квартиру. Основные покупатели квартир-студий – одинокие молодые и пожилые люди, а также бездетные пары, которые только начинают семейную жизнь. Элитные студии приобретают в качестве дополнительного или временного жилья молодые бизнесмены и менеджеры высшего звена, которые либо часто ездят в командировки, либо имеют загородный дом.

Кроме того, студии обладают высоким инвестиционным потенциалом. Они более ликвидны, чем однокомнатные квартиры и являются конкурентами «однушек» на арендном рынке.

Удобные и неудобные планировки студий

Управляющий директор отметила, что в идеале квартира-студия должна быть в форме квадрата, так в помещении будет высокий уровень естественного освещения. Также такая форма позволит с удобством расставить мебель.

— Хорошо, если в помещении предусмотрено два окна, это даст дополнительные возможности для зонирования. В узкой и вытянутой студии часть пространства будет плохо освещена, а мебель вдоль стен затруднит проход и приведет к еще большему зрительному сжатию пространства, — поясняет риелтор.

Если в студии высокие потолки, можно организовать антресольный уровень, увеличив полезную площадь. Однако спорным остается размер санузла. В некоторых студиях застройщики устанавливают душевые кабины вместо полноценной ванны, чтобы минимизировать площадь. Для некоторых покупателей это может быть недостатком. Также в тесной ванной комнате далеко не всегда можно поставить стиральную машину, и тогда ее приходится выносить в кухонную зону.

Отличие студий в новостройках и старом жилом фонде

Формат студий появился на российском рынке недвижимости в период кризиса 2014-2015 гг. Ранее в домах массовых серий типологии квартир начинались с «однушек». Отсюда и основные различия между студиями в новостройках и в старом жилом фонде.

— В новостройках студии имеют тот же юридический статус, что и остальные форматы недвижимости. Это изначально либо квартиры, либо апартаменты. Причем последние, как правило, имеют статус гостиницы, что позволяет оформить в них временную регистрацию сроком до 5 лет, — поясняет риелтор.

В старом фонде под видом студий нередко продаются комнаты в коммуналке, которые обладают некоей автономией. Тем не менее по документам такие помещения нередко оказываются все теми же комнатами. Также на вторичном рынке предлагаются студии на первых этажах домов: это изначально нежилые помещения, принадлежащие городу. Их приобретают с торгов, а затем продают как апартаменты. Однако юридический статус таких помещений, скорее всего, не позволит зарегистрироваться в них.

Студии в новостройках изначально включены в квартирографию проектов. Поэтому в их отношении соблюдаются все строительные и санитарные нормы, они отличаются более продуманными планировками, в них совершенно законно подведены необходимые коммуникации.

В старом фонде появление студий носит стихийный и хаотичный характер. В лучшем случае это бывшая комната. Однако в качестве апартаментов на вторичном рынке продают также и нежилые помещения, которые вообще не были предназначены для проживания.

Плюсы и минусы студии и «однушки»

Основное преимущество компактных типологий – это низкая цена. Например, в Москве стоимость студий начинается от 3,6 млн рублей, в Нижнем Новгороде от 1,4 млн рублей, в Воронеже от 800 тысяч рублей. Стоимость однокомнатных квартир в столице начинается от 4,5 млн рублей, в Нижнем Новгороде от 2, 2 млн рублей и в Воронеже от 1,3 млн рублей.

— Оба формата привлекательны с точки зрения инвестиций, как для перепродажи, так и для последующей сдачи в аренду. В остальном плюсы и минусы будут варьироваться в зависимости от конкретного покупателя и универсального ответа нет, — резюмирует риелтор.

Для определенной аудитории – студентов, молодых пар без детей, пожилых людей – студии и «однушки» зачастую являются оптимальным вариантом проживания. Кроме того, налог на недвижимость и коммунальные платежи в таких квартирах меньше. Семейные пары, напротив, заинтересованы в более просторных квартирах с несколькими комнатами, поэтому для них небольшой метраж будет недостатком.