Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Минимальный ращмер студии

Квадратный метр с кепкой: количество малогабаритных квартир удвоилось

За последние пять лет количество малогабаритных квартир в российских городах удвоилось. Жилье в новостройках уже уступает по размеру хрущевкам, где средняя площадь однушек составляет около 35 кв. м. Сейчас на рынке 6,5% предложений — до 30 кв. м, около 1% — 20 кв. м и меньше, а в Москве появились даже 11-метровые студии. Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Мир квартир», с материалами ознакомились «Известия». Статистику подтверждают и эксперты. Они говорят, что количество малогабаритных квартир будет и дальше расти, тем более что законодательно девелоперов не ограничивают в адаптации предложения под скромные возможности покупателей.

Мелко, да метко

В российских городах за последние пять лет удвоилось количество квартир общей площадью менее 30 кв. м. Если в 2014 году на рынке предлагалось 122,6 тыс. кв. м такого жилья, то сейчас — 246,9 тыс. В настоящий момент в новостройках 0,7% студий имеют площадь 10–20 кв. м, а 6,5% — 20-30 кв. м, а на вторичном рынке — 1,9% и 6,8% соответственно. Об этом свидетельствуют данные аналитического центра «Мир квартир», с которыми ознакомились «Известия».

По информации управляющего директора «Авито Недвижимость» Ивана Дубровина, за год средняя площадь студий в новостройках по стране уменьшилась на 7%.

В Москве в новостройках массового сегмента сегодня 0,8% квартир имеют площадь до 20 кв. м, а 5% — до 30 кв. м, сообщили «Известиям» в риэлторской компании «Метриум». В целом объём предложения малогабаритного жилья в столице (площадью 16–28 кв. м) за последние два года увеличился с 8% до 12%, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

С каждым годом «мини-квартиры» становятся всё компактнее, подчеркнула управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Если еще в 2012 году лидером среди малогабаритного жилья в новостройках столицы была студия размером 29,5 кв. м, то в III квартале 2019-го в продажу вышли лоты общей площадью 11,1 кв. м и 11,6 кв. м, рассказала она. По данным компании, за семь лет теснее стало и в других типах квартир в новостройках. В частности, минимальный размер однушек сократился с 33,4 кв. м до 29,4 кв. м, двушек — с 51,7 кв. м до 43,6 кв. м, трешек — с 73,2 кв. м до 62,6 кв. м.

При отсутствии роста реальных доходов населения небольшие квартиры-студии пользуются особым спросом, пояснил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. При этом по санитарным нормам минимальная жилая площадь на человека составляет 6 кв. м, поэтому закон при продаже небольших квартир не нарушается, отметила руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

В первую очередь малогабаритные квартиры привлекают покупателей своей низкой ценой в сравнении с обычными. Но, по информации «Авито Недвижимость», на самом деле средняя стоимость 1 кв. м такого жилья выше –– на 7–10%. Например, в Москве квартиры площадью до 20 кв. м в массовом сегменте предлагают в среднем за 234,5 тыс. рублей за 1 кв. м (по данным «Метриума»). Цена же квадратного метра обычного жилья в новостройках составляет чуть больше 221 тыс. рублей (по информации «Мира квартир»), а на вторичном рынке — около 177 тыс. рублей (по данным ИРН).

Переплюнули хрущевки

Длительное проживание в малогабаритке, особенно площадью около 11 кв. м, может привести к депрессивному состоянию, поэтому такие квартиры лучше использовать только как временный вариант, отмечает психолог Татьяна Балашова. Того же мнения придерживаются опрошенные «Известиями» девелоперы.

По мнению управляющего партнера девелоперской компании «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, жизнь на ограниченной площади делает человека раздражительным и агрессивным.

–– Студия 11 кв. м — это жесткий компромиссный вариант. Она может подойти, например, молодому человеку, который большую часть времени находится на работе, –– считает Игорь Сибренков.

Он уверен, что оптимальная площадь студии для комфортного проживания начинается от 18 кв. м, поскольку в такой квартире можно сделать планировку с кухней-гостиной и прихожей. Также эксперт подчеркнул, что в ЖК должны быть представлены разные виды квартир, а студий площадью 16–30 кв. м может быть не более 15–20% от общего объема жилья в доме.

Современные малогабаритные квартиры значительно уступают по площади хрущевкам, которые сейчас активно сносят в столице по программе реновации. По словам старшего научного сотрудника Музея Москвы Дениса Ромодина, средняя жилая площадь однушек в хрущёвках составляет 30,08 кв. м, а с учетом санузла и балкона — примерно 35 кв. м. При этом, когда начиналась программа реновации, неоднократно отмечалось, что планировка квартир с кухнями по 5 кв. м «морально устарела», напомнил он. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в настоящий момент средняя стоимость на 1 кв. м в столичных хрущевках составляет 120–135 тыс. рублей.

По прогнозам экспертов, количество малогабаритного жилья в новостройках будет увеличиваться. По мнению Андрея Колочинского, в основном такие квартиры будут появляться в проектах точечной застройки, а также в ЖК рядом с метро и транспортно-пересадочными узлами.

Население массово мигрирует в крупные города, создавая спрос на жилье, а доходы растут медленнее цен на квартиры. При этом законодательно девелоперов не ограничивают в адаптации предложения под скромные возможности покупателей, пояснила Мария Литинецкая.

Но это не значит, что нужно «строить и продавать людям шестиметровые конуры», считает член комитета по транспорту и строительству Госдумы Дмитрий Ионин. Он полагает, что стоит внести изменения в нормативы о минимальной площади жилого помещения.

По мнению депутата Госдумы Александра Якубовского, вопрос ограничения минимального количества квадратных метров жилья на продажу не должен решаться законодательно.

–– Наша задача — путем реализации нацпроектов, совершенствования мер поддержки молодых семей стимулировать людей к покупке квартир больших площадей. Тогда этот вопрос будет снят, –– сказал он.

Действительно, в отдельных проектах ЖК сегодня встречаются квартиры минимальной площади — таких в Москве менее 1%, рассказали «Известиям» в Минстрое. Однако тенденция российских девелоперов — создание качественного, просторного и удобного жилья, добавили в ведомстве. Министерство совместно с ДОМ.РФ разработало Стандарт комплексного развития территорий, включающий и готовые решения по планировке квартир.

Как ранее писали «Известия», цены на жилье в новостройках растут, но параллельно снижаются ипотечные ставки. В августе впервые в этом году они упали ниже 10%. По прогнозам аналитического центра ДОМ.РФ, во второй половине 2020 года ставки впервые в истории уменьшатся до 8,7%.

Статьи

Правильная студия: какой она должна быть?

На что нужно обратить внимание при выборе студии? Какие студии не стоит покупать?

Студия считается наиболее выгодным вариантом жилья на рынке первичной недвижимости, особенно в кризисные времена. И за счет сниженных ставок по ипотеке такое жилье стало доступно многим людям. Но при этом важно понимать, что не каждая студия будет комфортной и удобной для проживания. При выборе студии следует учитывать множество нюансов, чтобы в дальнейшем не пожалеть о своем приобретении.

В этой статье мы рассмотрим важные параметры, на которые необходимо обращать внимание при покупке студии небольшого размера.

Площадь студии

Чаще всего в новостройках массового сегмента встречаются студии, обладающие очень маленькой площадью. Самая минимальная площадь типичной студии в новостройках составляет всего 18 кв.м. Что касается максимального размера обычной студии, то, как правило, ее площадь не превышает 40 кв.м.

Однако при небольшом бюджете на покупку жилья покупателю нередко приходится останавливать свой выбор лишь на маленьких квартирах. И если человек планирует жить в студии один, то он вполне может временно пожить в студии, имеющей площадь 18 кв.м. Но если в студии планируют жить двое, то потребуется студия гораздо большего размера — не меньше 28 кв.м.

Форма квартиры-студии

В первую очередь при выборе небольшой студии необходимо начинать с выбора формы будущего жилья. Если студия имеет несоразмерные смежные стены, нарушенную симметрию помещений и иные искажения в плане геометрии, то она будет малофункциональной и не особо комфортной для проживания, даже если при этом будет просторной.

Для начала нужно смотреть на соотношение сторон студии. В идеале в основе такой квартиры должен быть прямоугольник 4:3. Однако в реальности студии небольшой площади нередко оказываются вытянутыми и узкими. И чем меньшую площадь имеет студия в форме «пенала», тем сложнее грамотно использовать имеющееся пространство жилья. В целом оптимальной шириной квартиры считается ширина не менее 3,5 м.

Также следует избегать студий, имеющих явное нарушение геометрии (например, округлые стены, тупые либо острые углы), поскольку подобные дизайнерские идеи мешают с пользой использовать каждый квадратный метр пространства и без того маленького помещения.

В идеале при подборе студии лучше всего останавливать свой выбор на тех студия, в которых установлено два окна.

Правильная планировка студии

Обычно студии по техническим нормам имеют всего одну выделенную санитарную зону — ванную комнату. Тогда как прочие помещения, как правило, никак не отделены перегородками между собой, хотя это возможно с гипотетической точки зрения. При подборе студии следует уделить внимание следующим зонам:

В этой зоне можно разместить либо гардероб, либо шкаф для хранения вещей. Нередко сюда ставят и стиральную машинку, если позволяет место. Но если же прихожая имеет вытянутую и узкую форму, то использовать это пространство с пользой практически невозможно. Поэтому на это тоже следует обращать внимание при выборе студии.

Самая минимальная площадь санузла — 2,9 кв.м. Но в идеале будет лучше, если ванная комната будет иметь площадь 3,2 кв.м. Тогда в ней удастся разместить не только раковину, унитаз и душевую кабину, но и поставить стиральную машину.

  • Кухня и гостиная

Желательно, чтобы кухня-гостиная имела форму правильного прямоугольника, который продольно вытянут в направлении окна. Гораздо хуже варианты студий, имеющие узкое помещение «коридорного типа» либо полностью квадратную кухню-гостиную. Поскольку в первом варианте сложно грамотно меблировать такое помещение, а во втором варианте будут трудности с зонированием.

В помещении, которое имеет форму пенала, невозможно поставить мебель друг напротив друга. В этом случае мебель необходимо будет чередовать, что будет создавать свои трудности при проходе от входной двери к единственному окну в помещении. Что касается квадратной кухни-гостиной, то здесь будет непросто выделить отдельные зоны под кухню, зону отдыха и зону для сна, тогда как в более вытянутом помещении такие зоны можно расположить поочередно и даже разделить их перегородками либо занавесками.

Оконные проемы

Количество окон, их размеры и расположение могут сделать небольшую студию комфортной для проживания. В идеале при подборе студии лучше всего останавливать свой выбор на тех студия, в которых установлено два окна. Поскольку у второго окна можно сделать отдельное огороженное пространство, например спальню. Однако если студия имеет узкую форму, а окна при этом находятся на одной стене и рядом, то установить перегородку будет непросто. Лучше всего выбирать студии, у которых окна находятся на смежных стенах.

Что касается размера окон, то следует учитывать, что чем они меньше в размере, тем меньше в помещении будет дневного света, что в свою очередь будет плохо сказываться на уюте жилья. Поэтому желательно, чтобы окно было большим. Также следует учитывать и то, на какую сторону выходит окно. Студии с окном на восток больше всего подойдет «жаворонкам», поскольку утром из него будет виден восход, но вечером в такой студии будет темно. Тогда как студии с окном на запад больше подойдут для «сов», потому что утром в таком жилье будет темно, а вечером можно будет наслаждаться закатом.

Высота потолков в студии

Желательно, чтобы в студии были высокие потолки, потому что они визуально могут сделать любую студию более уютной и светлой. Однако в новостройках массового сегмента редко можно найти студии с высокими потолками.

Помимо этого встречаются студии, имеющие потолки высотой от 3,5 м и даже выше. В таких помещениях можно сделать второй ярус, который можно использовать в качестве спальни или домашнего кабинета. Такое решение поможет значительно сэкономить место в нижней части квартиры и при этом с пользой использовать верхнюю часть жилья.

Также при выборе студии следует учитывать тот факт, что нередко квадратный метр студии может иметь высокую стоимость. Поэтому прежде чем принять решение о покупке студии, следует изучить и предложения по однокомнатным квартирам, которые могут обойтись более выгодными по стоимости, нежели студия. И если вам нужна помощь в выборе и покупке квартиры, то вы можете обратиться к специалистам компании ДОКТОР КЛЮЧ, которые смогут подобрать для вам наиболее оптимальный и выгодный вариант.

Требования к системе для семейства продуктов Visual Studio 2019

Обзор

На этой странице перечислены минимальные требования к системе для семейства продуктов Visual Studio 2019. Сведения о совместимости см. в разделе Целевая платформа и совместимость Visual Studio 2019. См. дополнительные сведения по повышению производительности Visual Studio.

Новые возможности

Новые возможности Visual Studio 2019

Скачать

Нажмите кнопку, чтобы скачать последнюю версию Visual Studio 2019. Инструкции по установке и обновлению Visual Studio 2019 см. в документации по обновлению до последнего выпуска Visual Studio 2019. Кроме того, см. инструкции по установке в автономном режиме.

Требования к системе для предыдущих версий Visual Studio см. в разделах по Visual Studio 2017, Visual Studio 2015, Visual Studio 2013 или Visual Studio 2012.

Как обстоят дела?

Мы будем рады узнать ваше мнение! Вы можете сообщить о проблемах, щелкнув пункт Сообщить о проблеме в правом верхнем углу установщика или самой IDE-среды Visual Studio. Классу находится в правом верхнем углу. Вы можете отслеживать проблемы в сообществе разработчиков Visual Studio, где можно задать интересующие вопросы, найти нужные ответы и отправить предложения по продуктам. Вам доступна бесплатная поддержка в чате по вопросам с установкой.

Требования к системе Visual Studio 2019

Минимальные требования к системе относятся к следующим продуктам.

Поддерживаемые операционные системы

Visual Studio 2019 может устанавливаться и запускаться в следующих операционных системах (рекомендуется 64-разрядная версия; ARM не поддерживается):

Оборудование

Поддерживаемые языки

Visual Studio доступна на следующих языках: английский, китайский (упрощенное и традиционное письмо), чешский, французский, немецкий, итальянский, японский, корейский, польский, португальский (Бразилия), русский, испанский и турецкий.

Язык Visual Studio можно выбрать во время установки. Установщик Visual Studio доступен на тех же четырнадцати языках и будет соответствовать языку Windows (если он доступен).

Читать еще:  Документы Для Постановки Объекта Недвижимости На Кадастровый Учет

Примечание. Установщик интеграции Team Foundation Server с Office 2019 с Office доступен на десяти языках, поддерживаемых Visual Studio Team Foundation Server 2019.

Дополнительные требования

Требования к системе для инструментов удаленной отладки, средств производительности и изолированного сборщика IntelliTrace для Visual Studio 2019

Для инструментов удаленной отладки, средств производительности и IntelliTrace Standalone Collector предъявляются те же требования к системе, что и Visual Studio, со следующими отличиями:

  • Также поддерживается установка в Windows 10 на ARM, Windows 10 Корпоративная LTSC, Windows Server 2012 и Windows Server 2008 R2 с пакетом обновления 1 (SP1)
  • При использовании архитектуры x86 или AMD64/x64 требуется процессор с тактовой частотой не ниже 1,6 ГГц
  • Требуется 1 ГБ ОЗУ (1,5 ГБ при запуске на виртуальной машине)
  • Требуется 1 ГБ доступного пространства на жестком диске
  • Требуется разрешение экрана не ниже 1024 на 768
  • Для получения наилучших результатов используйте средства диагностики с самым последним обновлением для вашей версии Visual Studio.

Microsoft Visual Studio Build Tools 2019: требования к системе

Для Build Tools предъявляются те же требования к системе, что и для Visual Studio, со следующими отличиями.

  • Также устанавливается на Windows Server 2008 R2 с пакетом обновления 1 (SP1)
  • Также устанавливается в рамках установки основных серверных компонентов (Server Core) для Windows Server 2016 и Windows Server 2019.
  • Также устанавливается в контейнер Windows.
  • Требуется от 2,3 до 60 ГБ доступного места на диске в зависимости от установленных компонентов.

Распространяемый пакет Microsoft Visual C++ 2015-2019: требования к системе

Чтобы скачать распространяемый компонент Visual C++ 2015–2019, см. страницу visualstudio.microsoft.com/downloads. visualstudio.microsoft.com/downloads. Распространяемый компонент Visual C++ 2015-2019 поддерживает те же требования к системе, что и Visual Studio, со следующими изменениями.

  • Они также поддерживают установку на Windows 10 Корпоративная LTSC, Windows Server 2012, Windows Server 2008 R2 с пакетом обновления 1 (SP1), Windows Vista с пакетом обновления 2 (SP2), Windows Server 2008 с пакетом обновления 2 (SP2), Windows Server 2003 с пакетом обновления 2 (SP2) и Windows XP с пакетом обновления 3 (SP3) для поддержки приложений, созданных с помощью средств сборки VC++ 2017 и VC++ 2015
  • Требуется 1 ГБ ОЗУ (1,5 ГБ при запуске на виртуальной машине)
  • Требуется 50 ГБ доступного пространства на жестком диске

Агент тестирования Microsoft Visual Studio 2019: требования к системе

Агент тестирования Visual Studio поддерживает те же требования к системе, что и Visual Studio, со следующими изменениями.

  • Требуется процессор с тактовой частотой не ниже 2,6 ГГц Рекомендуется использовать как минимум четырехъядерный процессор.
  • Требуется 4 ГБ ОЗУ или больше для создания нагрузки
  • Требуется 10 ГБ пространства на жестком диске

Microsoft Visual Studio Test Controller 2019: требования к системе

Visual Studio Test Controller поддерживает те же требования к системе, что и Visual Studio, со следующими изменениями.

  • Требуется процессор с тактовой частотой не ниже 2,6 ГГц Рекомендуется использовать как минимум четырехъядерный процессор.
  • Требуется 4 ГБ ОЗУ или больше
  • Требуется 10 ГБ пространства на жестком диске

К началу страницы —>

Будут ли после пандемии востребованы микроквартиры?

20 августа 2020, 10:22

Эксперты единодушно признают формат как временный, не приспособленный для длительного проживания

Москва. 20 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Режим самоизоляции выявил недостатки жилья, о которых раньше его обитатели и не догадывались. Например, речь идет о тесноте, то есть, небольшой площади. Тем не менее, на рынок по-прежнему выходят микроквартиры. Кому они нужны и каково будущее формата, «Интерфакс» уточнил у экспертов.

Минимальная площадь квартиры уменьшается с каждым годом. Если в промышленных многоэтажках Советского Союза минимальной была общая площадь около 26 кв.м., то к 2020 году она уменьшилась до 11 кв.м. Но это пиковые значения. В среднем, эксперты считают малогабаритными квартиры площадью 20 кв.м. и менее. Такие квартиры не массовый товар, тем не менее, по данным «Авито Недвижимость», в целом по России, доля малогабаритных объектов в общей структуре предложения на вторичном рынке недвижимости составляет 11%, спроса — 7,4%. В Москве квартиры площадью менее 20 кв. м интересуют 11% потенциальных покупателей. В свою очередь, доля предложения этой категории на столичном рынке составляет 13,4%: преимущественно, это студии, расположенные в пределах МКАД, чей метраж не превышает 18 кв. метров.

Есть купец

«Спрос на квартиры небольших площадей есть, и, скорее всего, он и дальше будет активен. Цена малогабаритных объектов конкурентоспособна, она может составлять порядка 3,5 млн рублей, что значительно ниже, чем стоимость полноценной однокомнатной квартиры, цена которых начинается от 6 млн рублей. Этим они привлекательны для покупателя», — рассказывает председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.

Подтверждает слова коллеги управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, которая отмечает, что в целом на студии в московских новостройках приходится примерно 9% сделок. Однако средняя площадь студии – 25 кв.м., поэтому доля малогабаритных квартир меньшего размера в структуре продаж еще ниже (порядка 3-4%).

«Такое жилье востребовано в основном клиентами с самыми низкими бюджетами – часто это одинокие молодые люди или пары, приехавшие в Москву из других городов. Малогабаритные студии приобретают иногда для студентов родители. Чаще всего такие варианты жилья можно встретить в крупных жилых комплексах на периферии Москвы (ближний пояс при МКАД и за МКАД), но есть подобные варианты и ближе к центру», — говорит эксперт.

Она поясняет, что в целом доля студий в структуре предложения растет. В июле она составила 13%. Такие квартиры в подавляющем большинстве случаев представлены в современных новостройках, так как в советское время минимальная площадь отдельной квартиры составляла порядка 30 кв.м.

«Правда, на рынке есть проекты реконструкции старых гостиниц или общежитий, где продаются студии площадью до 20 кв.м. В обычных многоквартирных домах инвесторы нередко приобретают большие квартиры (чаще трехкомнатные) на первых этажах и трансформируют их в отдельные студии», — отмечает Литинецкая.

Что за товар?

На самом деле, эксперты отмечают, что микроквартиры – это не тренд современного рынка недвижимости, строилось подобное жилье и раньше.

«Примеров подобного жилья не мало. Есть малогабаритные квартиры советских времен, когда для сотрудников предприятий строились дома гостиничного типа. Площадь таких квартир начинается от 12 кв.м., а кухни – от 3 кв.м. Так, например, такие варианты, представлены в пятиэтажном фонде во многих районах, например в Метрогородке, Южном Медведково, Ростокино, Нагорном, в районе станции метро Октябрьское поле, на Семеновской улице, улице Буракова и т.д., — говорит Толстик. — В новом жилом фонде малогабаритные квартиры представлены в современных комплексах апартаментов. Как правило, это квартиры-студии площадью от 12 метров».

Вообще, по словам руководителя Аналитического центра Циан Алексея Попова, на вторичном рынке есть несколько групп сверхкомпактных квартир:

  • Переделанные из технических помещений. В домах 1930-50-х годов на первых этажах (а иногда и в полуподвалах) часто проектировались помещения для хранения уборочного инвентаря, для временного проживания дворников, сторожей, сотрудников дворовых котельных. В некоторых случаях эти дворницкие со временем превращались в служебное квартиры, а в 1990-е годы были приватизированы и затем стали полноценными участниками рынка жилья. В эту же категорию можно отнести и жилье на мансардных этажах.
  • Переделанные из многокомнатных квартир на первых этажах. Такие квартиры-конструкторы получаются при “нарезке” многокомнатной квартиры на крохотные студии. При этом выполняется перенос мокрых зон (а это возможно легально осуществить только на первом этаже) и меняется конструкция общего коридора на этаже.
  • Общежития или нежилые здания (здания институтов, АТС и пр.), подвергнутые реконструкции и превращенные в квартиры.
  • Студии в недавно построенных новостройках. В отличие от рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области (где на них приходится 17% сделок) в Московском регионе таких лотов совсем немного (около 1,5%).

Ложка дегтя

Несмотря на более низкую стоимость и зачастую (если речь идет о вторичном рынке) хорошую локацию, есть в таком формате жилья и свои негативные стороны.

«Как правило – малогабаритная квартира – это некий стартовый, временный вариант. Зачастую малогабаритные квартиры приобретают молодые люди без семьи или пары без детей, и через какое-то время, в связи с изменением семейных обстоятельств, они эти квартиры продают. Поэтому покупая малогабаритную квартиру на вторичном рынке необходимо тщательно проверять ее историю», — говорит Толстик из МИЭЛЬ.

Попов из Циан добавляет, что “очень маленькие квартиры” (помещения площадью от 9 до 20 кв. метров — ИФ) не приспособлены для длительного проживания.

«Даже одному человеку в таком пространстве постоянно жить со временем станет некомфортно. Если для компактных квартир-студий (28-35 кв. метров) есть ряд решений по эргономике помещения, которые позволяют наладить быт в таком небольшом пространстве, то для 20 квадратных метров они отсутствуют. В связи с этим реальный интерес покупателей к таким лотам находится на очень низком уровне», — считает эксперт.

Кроме того, он отмечает, что основной риск при покупке жилья на вторичном рынке — неизвестные к моменту сделки претензии со стороны бывших собственников. Правда, этот фактор здесь не так актуален, так как большинство этих помещений не имело сложной истории смены собственников, в них ниже вероятность прописки детей (права которых могли бы быть нарушены) и так далее.

«В таких сделках важнее следить, что к выделению этого помещения в качестве отдельной квартиры нет претензий со стороны управляющей компании, а само оно не является долей в квартире (т.е. имеет отдельный лицевой счет, кадастровый номер и т.д.)», — говорит Алексей Попов.

Фургон с пряниками

Возможно, для длительного проживания микроквартиры и не годятся, но инвестиционный интерес все же представляют. Именно так считает руководитель направления посуточной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин.

«Малогабаритное жилье — популярный формат в краткосрочной аренде. В случае, если человек бронирует квартиру на 3-4 дня, ему зачастую не нужна большая квартира, важнее удобная локация и хороший чистый ремонт. Поэтому такие маленькие объекты популярны у управляющих компаний как во вторичке, так и в новостройках. По сути, такие объекты – альтернатива номеру в гостинице, при этом более функциональная, с лучшим расположением, по более доступной цене. Поэтому неудивительно, что большинство объявлений (приблизительно 55%) о краткосрочной аренде малогабаритного жилья располагается в туристически привлекательных регионах России. Среди них курортные города Краснодарского Края, Крымского полуострова, Москва и Санкт-Петербург», — говорит эксперт.

Примирительную точку в споре ставит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, которая отмечает, что на западе тренд появления микроквартир был связан с развитием формата mixed-used, когда в концепции проекта заложено развитие сильных общественных пространств. Это позволяет человеку проводить минимум времени в ограниченном пространстве. Но после опыта пандемии мы видим изменение отношения людей к личному пространству. Покупатели готовы платить больше за лучшее качество и метраж. И это линия поведения усиливается. Россия не Гонконг, земли у нас достаточно. Кстати, по статистике в 2018 году в 27 странах ЕС в квартирах проживало только 46% населения, а в отдельно стоящих домах – 34,7%», — заключает эксперт, поясняя, что тренд на микроквартиры даже в Европе сходит на нет.

Московское счастье: зачем покупать квартиру-студию

Недвижимость в столице – дорогая. Этим фактом уже никого не удивить. Но периодически вопросы вызывает ценообразование: так, за ту же квартиру-студию площадью 18 кв. метров в новостройке просят от 6,5-7 млн рублей. Справедливо ли это, можно ли впоследствии выгодно сдавать или продать такое жилье, стоит ли ради него брать ипотеку, Domofond.ru рассказали эксперты отрасли.

В Москве малогабаритные квартиры, в том числе студии, традиционно пользуются большим спросом. Это наиболее доступный вариант обзавестись собственным жильем и получить заветную регистрацию. Кроме того, на фоне уменьшения реальных доходов населения и небывалого роста стоимости жилья в столичных новостройках популярность квартир-студий только увеличилась.

«Сейчас на их долю приходится 16% от общего предложения на рынке массовых новостроек Москвы. Для сравнения – еще несколько лет назад этот показатель едва дотягивал до 5%», – приводит цифры управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Вместе с тем эксперты считают, что покупка стандартной однокомнатной квартиры в сравнении с покупкой студии экономически более выгодна: именно в студиях самая высокая цена квадратного метра.

«Возьмем в качестве примера квартиру-студию площадью 30 кв. метров в корпусе на высокой стадии строительной готовности. Ее в нашем ЖК можно купить за 8,2 млн рублей. Стоимость квадратного метра составляет 273 тыс. рублей. В то время как цена кв. метра в однокомнатной квартире площадью 38,5 кв. метров в корпусе на таком же этапе строительства – 241 тыс. рублей», – добавляет Андрей Колочинский.

Однако, когда речь идет о бюджете покупки, покупателя, как правило, волнует не цена квадратного метра, а стоимость всего объекта. Ведь, если средств не хватает на покупку большой площади, более низкая цена квадратного метра станет слабым утешением.

Сдача внаем

На столичном рынке жилой недвижимости квартиры-студии считаются самым выгодным форматом жилья для сдачи внаем. Как рассказывает директор отдела продаж компании IKON Development Светлана Капранова, арендная плата за них всего на 10-20% уступает сумме аренды за однокомнатную квартиру, покупка которой обойдется на 30-40% дороже студии в силу большего размера. При этом спрос будет всегда.

«Лоты с современным ремонтом, находящиеся в хорошей локации, экспонируются на рынке не более одной недели: поток клиентов на такое жилье постоянный. И даже в случае расторжения договора с одним арендатором в течение месяца точно найдется следующий. В связи с чем в новых комплексах очень небольшие по площади и стоимости квартиры и апартаменты реализуются в первую очередь», – комментирует Светлана Капранова.

Вложение накоплений

Квартира-студия – выгодный вариант, когда нужно вложить накопления и получать пассивный доход посредством ее сдачи внаем. Доходность будет ненамного выше, чем по депозиту, но зато есть актив, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:

«На депозите деньги быстро обесцениваются. Квартиры-студии же будут приносить прибыль. Они подойдут консервативным инвесторам, которые не готовы идти со своим капиталом на рынок ценных бумаг».

Перепродажа

Как и любую другую жилую недвижимость, квартиры-студии в новостройках выгоднее всего покупать на ранних стадиях строительства. Чем ближе срок завершения работ и сдачи объекта в эксплуатацию, тем цены на предлагаемые квартиры выше. Но одно дело – покупать для себя, и совсем другое – для инвестиционных целей, в частности для перепродажи. Поскольку интерес к квартирам-студиям не угасает, на разнице стоимости лотов на разных этапах готовности дома можно заработать даже до того, как он будет сдан.

Читать еще:  Как написать заявление в тсж на установку пандуса для детских колясок

«Лучше вкладываться в такую квартиру на стадии котлована, однако при этом нужно быть уверенным в застройщике. Если все будет происходить так, как должно, спустя год из проекта можно выйти с доходностью 25-35%. Если ждать окончания строительства, прирост составит 60-75% за весь период», – рекомендует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Тем не менее удачно перепродать студию, когда строительство дома будет завершено, может и не получиться. Из-за относительно доступного бюджета многие приобретают такую недвижимость, чтобы уберечь накопленные средства от девальвации.

«В итоге к моменту завершения строительства на продажу выставляется большое количество студий от инвесторов, которые также конкурируют с предложениями от застройщика», – комментирует Андрей Колочинский.

Покупка квартиры-студии для себя

Считается, что квартиры-студии в Москве подходят не всем. Так, «целевая аудитория» этого формата – молодые люди, решившие съехать от родителей, или одинокие иногородние граждане, планирующие осесть в столице. Может показаться, что для семей с детьми жилье меньше 25 кв. метров совсем не предназначено. Однако удобство жильцов зависит от правильно выбранной планировки.

«Даже 18 кв. метров можно спланировать для очень комфортного проживания, если «ширина» (сторона с окном или окнами) студии превышает «глубину» (сторону, перпендикулярную входу). Основная проблема московских студий именно в том, что подавляющее большинство планировок имеют «пенальный» тип, где ширина к глубине относится, как 1:2, а то и 1:3. Во втором случае планировка практически безнадежна. Здесь и 30 кв. метров будут использованы нерационально: квартира будет тесной», – комментирует Ирина Доброхотова.

Ипотека

Многих покупателей, раздумывающих над приобретением квартиры-студии, смущает вопрос, стоит ли входить в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, чтобы впоследствии стать обладателями такого камерного жилья.На самом деле брать жилищный кредит с минимальным первоначальным взносом в принципе нецелесообразно вне зависимости от типа жилой недвижимости. Наглядный пример для Domofond.ru привела управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.:

«В марте 2021 г. студия в массовом сегменте первичного рынка, в среднем, стоила 6,5 млн рублей. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотеке по программе государственной поддержки составляет 6,5%, средний срок ипотечного кредита – 19 лет. При первоначальном взносе в размере 15% (минимальный в рамках льготной ипотеки) с учетом процентов по кредиту придется заплатить 9,6 млн рублей (ежемесячный платеж – 42,3 тыс. рублей). В свою очередь, если у покупателя на руках есть 20% стоимости студии, она обойдется в 9,1 млн рублей с ежемесячным платежом в 39,8 тыс. рублей. При этом величина экономии (500 тыс. рублей) полностью покрывает 5% разницы между размерами первоначального взноса (325 тыс. рублей)».

«Квартирная карьера»

Квартира-студия в столице может стать отправной точкой в построении «квартирной карьеры» – когда через определенный временной промежуток на продаже лота можно заработать и вложить деньги в квартиру большей площади. Важный момент в этой ситуации – не упустить время. Управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Ирина Пешич считает, что выгодным такое приобретение будет только при его продаже через 2,5 года. Стоимость на квартиру вырастет, и при последующей продаже владелец сможет погасить кредит и даже оставить у себя часть суммы, которая вполне может оказаться выше, чем первоначальный взнос на квартиру большей площади.

«Если выплата по кредиту за квартиру-студию растянется на 5-10 лет, ее последующая продажа не принесет желаемой выгоды. Из-за выплат по ипотеке, которые в первые годы идут на погашение банковского процента, сумма самого займа значительно не уменьшится», – резюмирует Ирина Пешич.

Впрочем, даже если вы пропустили срок в 2-3 года, есть еще один вариант удачно сменить квартиру-студию на более просторное жилье. Как отмечает генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов, в течение десяти лет после покупки можно воспользоваться услугой трейд-ин: «Квартиры в новых домах – а таковыми являются большинство студий, купленных в последние годы на первичном рынке – без проблем принимаются застройщиками по данной программе. Их оценка адекватна».

Жилье формата «квартира-студия» в Москве может стать как инвестиционным проектом, так и неплохим стартом для жизни в столице. Безусловно, привлекательная цена играет свою роль, но также обращайте внимание и на окружение ЖК: далеко ли до метро, как развита инфраструктура, что находится поблизости и т.д. Все эти факторы безоговорочно влияют на ценник и спрос при ее дальнейшей аренде/продаже.

Квартира студия — Маленькая но своя, что нужно знать перед покупкой студии

Оптимальный размер, цена и планировка — эти и другие советы по выбору компактной квартиры от экспертов

Маленькие квартиры-студии прочно заняли свое место на рынке и в квартирографиях современных новостроек. Обычно они составляют небольшую долю от общего числа квартир в доме, поскольку не подходят для большинства среднестатистических семей из-за весьма скромных размеров. Тем не менее, у студий есть своя постоянная аудитория благодаря невысокой цене.

Мы расскажем, какие студии сегодня есть на рынке, как сориентироваться в ценах, а также правильно выбрать размер и планировку такой квартиры.

Самые бюджетные предложения

Студии — самые бюджетные предложения на рынке жилья. В среднем студия в новостройке Анапы обойдется в 1 325 000 руб., минимальный бюджет покупки составляет 1.1 млн руб., максимальный — 2 млн руб.

«Невысокая стоимость студий связана исключительно с небольшим метражом. Если же посмотреть на цену одного «квадрата», то она окажется выше, чем у многокомнатных квартир. Например, средняя стоимость 1 кв. м в студии равна в массовом сегменте 50 тыс. руб., а в многокомнатных квартирах в том же классе — 46 тыс. руб. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании студий и однокомнатных квартир, ведь в таком случае стоимость 1 кв. м выходит дороже, а прибыль — больше».

В Районе — дешевле

Стоимость студий в Анапском районе в полтора-два раза ниже, чем в Анапе (даже если не рассматривать исключительно дальние районы). По данным в Анапском районе можно найти студии стоимостью менее 1 млн руб. К примеру, студия без отделки в поселке Супсех или станице Анапской.

Оптимальный размер

Оптимальный размер студии — около 23-27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19-23 «квадратов». Площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5-4 кв. м.

Средняя площадь студий в составляет 26,5 кв. м — то есть в принципе соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража. Самые маленькие студии в новостройках, имеют площадь 23 кв. м.

Студии и «евродвушки»: как меняются малогабаритные квартиры из-за спроса

«В одних проектах 33 кв. м — это полноценная «однушка», а в других — может быть студией. Часто в прайс-листах или проектных декларациях не рассматриваются отдельно студии и «однушки». Поэтому для разделения нередко используют границу — 32 кв. м: объекты с меньшей площадью — студии, с большей — квартиры. Но это деление, конечно, очень условное».

Важна разнообразная квартирография

Эксперты советуют отказаться от дома, в котором до 15-25% предложения отдано под студии. Такой подход девелопера к квартирографии в итоге приведет к банальному перенаселению, как следствие, регулярным очередям у лифта, нехватке парковочных мест во дворе и прочим неудобствам. Желательно, чтобы на этаже было не более 6-8 квартир.

Студии подходят для сдачи в аренду

Площади студий меньше, чем «однушек», кроме того, их можно приобрести за меньшую цену. Но арендные ставки в них вполне сопоставимы со ставками в однокомнатных квартирах. Это значит, что владелец быстрее вернет вложенные средства и начнет получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются.

Оптимальная планировка и высота

Выбору планировки студии нужно уделить особое внимание, поскольку перед покупателем стоит задача выжать максимум из 22-26 кв. м. «Лучше отказаться от покупки «вагончиков» — вытянутых студий, в которых расстояние между стенами напротив не позволяет разместить, к примеру, раскладной диван, чтобы рядом с ним осталось место для прохода. Самый удобный вариант — студия с двумя окнами, максимально приближенная по форме к квадрату. При такой планировке можно разделить перегородкой единое пространство, получив два помещения».

Студия или однушка. Что выбрать для комфортной жизни

Появившиеся в 2014 году на российском рынке недвижимости квартиры-студии с каждым годом становятся все популярнее. Их ключевым отличием от традиционных «однушек» является планировка и низкая цена. Портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ совместно с управляющим директором компании «Метриум» Надеждой Корркой выяснял плюсы и минусы квартир-студий, а также уточнил, какие трудности ждут будущих владельцев такой недвижимости.

Отличие студии от однокомнатной квартиры

Управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка отметила, что квартиры-студии – это новый формат недвижимости на российском рынке жилья, который начал набирать популярность после кризиса 2014 года. Тогда на фоне сокращения покупательской способности россиян, застройщики стремились снизить стоимость квартир и уменьшали жилую площадь.

Риелтор выделяет несколько основных отличий студии от однокомнатной квартиры. Во-первых, это планировка. Студия представляет собой единое пространство, в котором нет перегородок между кухней и комнатой. Единственное изолированное помещение – это санузел. За счет отсутствия коридоров и нежилых квадратных метров жилое пространство максимально оптимизировано.

Во-вторых, площадь таких квартир. На российском рынке массового сегмента средний размер студии составляет 26,5 кв. м, а однокомнатной квартиры – 40,8 кв. м. В бизнес-классе эти показатели равны 32,2 кв. м. и 46,5 кв. м. То есть в среднем площадь студии примерно на 30-35% меньше площади однокомнатной квартиры.

— Отсюда и третье отличие – цена. Студии действительно являются самыми бюджетными квартирами (или апартаментами). Минимальная стоимость недвижимости обусловлена небольшим метражом. Но при этом цена за квадратный метр, как правило, оказывается выше, чем у других типологий квартир. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем больше площадь объекта, тем дешевле квадратный метр. И наоборот: чем меньше метраж, тем дороже «квадрат», — заявляет Надежда Коркка.

Риелтор уверяет, что из-за относительно низкой цены чаще всего студии приобретаются в качестве первого жилья с дальнейшей перспективой сменить его на более просторную квартиру. Основные покупатели квартир-студий – одинокие молодые и пожилые люди, а также бездетные пары, которые только начинают семейную жизнь. Элитные студии приобретают в качестве дополнительного или временного жилья молодые бизнесмены и менеджеры высшего звена, которые либо часто ездят в командировки, либо имеют загородный дом.

Кроме того, студии обладают высоким инвестиционным потенциалом. Они более ликвидны, чем однокомнатные квартиры и являются конкурентами «однушек» на арендном рынке.

Удобные и неудобные планировки студий

Управляющий директор отметила, что в идеале квартира-студия должна быть в форме квадрата, так в помещении будет высокий уровень естественного освещения. Также такая форма позволит с удобством расставить мебель.

— Хорошо, если в помещении предусмотрено два окна, это даст дополнительные возможности для зонирования. В узкой и вытянутой студии часть пространства будет плохо освещена, а мебель вдоль стен затруднит проход и приведет к еще большему зрительному сжатию пространства, — поясняет риелтор.

Если в студии высокие потолки, можно организовать антресольный уровень, увеличив полезную площадь. Однако спорным остается размер санузла. В некоторых студиях застройщики устанавливают душевые кабины вместо полноценной ванны, чтобы минимизировать площадь. Для некоторых покупателей это может быть недостатком. Также в тесной ванной комнате далеко не всегда можно поставить стиральную машину, и тогда ее приходится выносить в кухонную зону.

Отличие студий в новостройках и старом жилом фонде

Формат студий появился на российском рынке недвижимости в период кризиса 2014-2015 гг. Ранее в домах массовых серий типологии квартир начинались с «однушек». Отсюда и основные различия между студиями в новостройках и в старом жилом фонде.

— В новостройках студии имеют тот же юридический статус, что и остальные форматы недвижимости. Это изначально либо квартиры, либо апартаменты. Причем последние, как правило, имеют статус гостиницы, что позволяет оформить в них временную регистрацию сроком до 5 лет, — поясняет риелтор.

В старом фонде под видом студий нередко продаются комнаты в коммуналке, которые обладают некоей автономией. Тем не менее по документам такие помещения нередко оказываются все теми же комнатами. Также на вторичном рынке предлагаются студии на первых этажах домов: это изначально нежилые помещения, принадлежащие городу. Их приобретают с торгов, а затем продают как апартаменты. Однако юридический статус таких помещений, скорее всего, не позволит зарегистрироваться в них.

Студии в новостройках изначально включены в квартирографию проектов. Поэтому в их отношении соблюдаются все строительные и санитарные нормы, они отличаются более продуманными планировками, в них совершенно законно подведены необходимые коммуникации.

В старом фонде появление студий носит стихийный и хаотичный характер. В лучшем случае это бывшая комната. Однако в качестве апартаментов на вторичном рынке продают также и нежилые помещения, которые вообще не были предназначены для проживания.

Плюсы и минусы студии и «однушки»

Основное преимущество компактных типологий – это низкая цена. Например, в Москве стоимость студий начинается от 3,6 млн рублей, в Нижнем Новгороде от 1,4 млн рублей, в Воронеже от 800 тысяч рублей. Стоимость однокомнатных квартир в столице начинается от 4,5 млн рублей, в Нижнем Новгороде от 2, 2 млн рублей и в Воронеже от 1,3 млн рублей.

— Оба формата привлекательны с точки зрения инвестиций, как для перепродажи, так и для последующей сдачи в аренду. В остальном плюсы и минусы будут варьироваться в зависимости от конкретного покупателя и универсального ответа нет, — резюмирует риелтор.

Для определенной аудитории – студентов, молодых пар без детей, пожилых людей – студии и «однушки» зачастую являются оптимальным вариантом проживания. Кроме того, налог на недвижимость и коммунальные платежи в таких квартирах меньше. Семейные пары, напротив, заинтересованы в более просторных квартирах с несколькими комнатами, поэтому для них небольшой метраж будет недостатком.

Жизнь в капсуле. Захватят ли мини-квартиры рынок недвижимости?

На рынке недвижимости России появились квартиры-студии, и с тех пор тенденция к сокращению площадей только нарастает. Эксперты отмечают, что за пять лет минимальная площадь квартиры в столице сократилась в три раза, а за границей люди уже давно покупают студии площадью 10 м 2 . Есть ли в нашем регионе такие предложения?

Читать еще:  Порядок Получения Ипотеки На Вторичное Жилье В Сбербанке

Японские капсулы и микроквартиры Парижа

В больших городах Японии распространены не просто мини-квартиры, а целые капсульные отели, проживание в которых может потянуть далеко не каждый. Маленькую квартиру-студию площадью 16 м 2 можно купить примерно за 6 млн рублей, а 10 квадратов обойдутся в 4 млн рублей.

Небоскрёб Nakagin Capsule Tower. Размер каждой «коробки»: длина 2,3 метра, ширина 3,8 метра, высота 2,1 метра. Фото

Чаще всего квартира-студия в Японии выглядит так: 9–10 м 2 ; на одной стене встроенная система хранения, с другой стороны санузел с ванной для сидения, над которой миниатюрная раковина.

В старинных европейских городах, так же как и в Азии, жилая недвижимость не просто дорогая, но и дефицитная. Например, в Париже даже бывшие чуланы моментально находят хозяев, потому что многокомнатные апартаменты не всем по карману.

За студию площадью около 10 м 2 придётся отдать от 6 500 000 рублей. Аналогичные квартиры метражом побольше – 15-25 м 2 – стоят уже в два раза больше.

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Японии: экономкласс – от 215 000 рублей, премиум-класс – от 600 000 рублей.

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Париже: от 270 000 рублей.

Кошмар клаустрофоба

Россия старается не отставать от модных тенденций и, глядя на пример «заморских» городов, тоже предлагает крохотные студии. В Екатеринбурге квартиры-студии стали популярными лет пять назад, как только предложения малогабариток появились на рынке. Здесь можно найти квартиры-студии, которые по площади меньше машино-места – всего 11 м 2 .

Так, в Кировском районе предлагают «уютную, светлую» студию 11,5 м 2 за 1 100 000 рублей. В объявлении говорится, что «на днях закончили ремонт, всё абсолютно новое». На 100 000 рублей дороже можно приобрести квартиру площадью 12 м 2 в Октябрьском районе (10 минут до м.Ботаническая). Квартиры практически не отличаются друг от друга, на разницу влияет близость к метро.

Также на цену за жилплощадь влияет наполнение квартиры. Например, в студии 12 м 2 на ЖБИ есть всё необходимое: «в квартире сделан хороший ремонт, установлены сейф-дверь, счётчики на горячую и холодную воду, пластиковые стеклопакеты, ванная комната и санузел в кафеле» и даже доброжелательные соседи. Такие хоромы стоят уже 1 700 000 рублей.

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Екатеринбурге: от 70 000 рублей.

Московские квартиры-лилипуты

Ажиотаж на квартиры-студии обострился летом 2019 года в Москве. Люди умудряются выживать на 10 м 2 , потому что такие квартиры-крохи в три раза дешевле полноценных студий. Несмотря на то что, по словам риелторов, оптимальный размер студии – около 23–27 м 2 . Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 м 2 . Площадь ванной, совмещённой с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 м 2 .

Если же взглянуть внутрь квартиры-капсулы, которую покупают москвичи, можно сильно удивиться. Здесь есть всё необходимое для жизнедеятельности человека: кухня, туалет, душ и другие опции. Чаще всего в таких квартирах кровать встроена в платяной шкаф, а туалет совмещён с жилой зоной. Удобство таких квартир – спорный вопрос, тем не менее микроапартаменты вызывают огромный интерес у потенциальных покупателей – москвичи скупают «скворечники» как горячие пирожки.

Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве. В самых отдалённых районах столицы и в Подмосковье можно найти студии до 12 м 2 стоимостью менее 1 млн руб. А вот на Остоженке (одной из самых дорогих московских улиц) студия 10 м 2 обойдётся в 5 000 000 рублей (примерно так же стоит полноценная однушка в новых ЖК за МКАД).

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Москве: от 115 000 рублей.

Новосибирский бум

Другие города тоже пытаются освоить новый рынок – с разной степенью успешности. В студенческом Новосибирске люди охотно соглашаются посмотреть квартиры-лилипуты и покупают их, не раздумывая. Чаще всего – для детей-студентов, чтобы не платить несколько лет за съёмное жильё. Ведь если снимать квартиру за 25 тысяч рублей, через пять лет вы заплатите 1 млн 500 тысяч рублей. Именно столько и стоит (а то и меньше!) квартира-студия в Новосибирске.

«Полноценная изолированная квартира-студия рядом со станцией метро по цене комнаты. Тёплая, светлая и в хорошем состоянии, идеально подойдёт для проживания небольшой семьи или сдачи в аренду», – читаем в объявлении. Стоимость такой квартиры 900 000 рублей за 10 м 2 .

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Новосибирске: от 70 000 рублей.

Тюменцам тесновато

На рынке недвижимости в Тюмени квартир-студий много, а вот цена квадрата в них, как правило, выше, чем в многокомнатных квартирах в тех же самых домах. Тюменцам в крошечных квартирах тесно. Об этом они пишут на форумах и в соцсетях. Но что интересно, продолжают покупать малогабаритки.

«В доступности магазины, Тюменский нефтегазовый университет, Медицинская академия. Очень удобно проживать студентам», – написано в объявлении. Цена такой квартиры – 550 000 рублей за 10 м 2 .

Эксперты уверены, что в Тюмени любовь к квартирам-крохам не приживётся и увеличится количество просторных квартир. Они считают, что тюменцы в квартире хотят именно жить, а не выживать. Застройщики стали увеличивать среднюю площадь многокомнатных квартир.

Средняя стоимость квадратного метра в мини-студии в Тюмени: от 65 000 рублей.

Итак, на российском рынке недвижимости тоже стали появляться квартиры-студии площадью от 8 до 12 м 2 . Такой формат жилья редко бывает комфортным, тем не менее, крошечные студии на вторичке пользуются популярностью. А вот объём предложений студий на первичном рынке не превышает трёх процентов.

7 правил поиска студии для сдачи в аренду

При этом арендные ставки в студиях обычно не меньше, чем в однокомнатных квартирах во вторичном фонде, что определяет их высокую доходность. Однако счет таких объектов на рынке идет на тысячи и далеко не все они ликвидны. Эксперты компании «Метриум» составили семь правил, которыми следует руководствоваться инвестору, чтобы подобрать наиболее доходную студию для сдачи в аренду.

Поиск высокодоходной студии для сдачи в аренду можно условно разделить на две части. На первом этапе вам необходимо определиться с жилым комплексом, а на втором – сфокусироваться на поиске самой студии уже в выбранном проекте. При этом важно понимать, что инвестор стремится минимизировать вложения, чтобы максимизировать прибыль. Это значит, что при поиске объекта на первый план выходит его стоимость, а качественные характеристики автоматически становятся второстепенными. Именно поэтому студия для сдачи в аренду скорее всего не обладает, к примеру, лучшим видом из окна или удачным расположением на этаже, ведь все эти характеристики делают ее дороже.

Правило 1: Бюджетное – значит хорошее

По данным «Метриум», на первичном рынке столичных новостроек комфорт- и бизнес-класса представлено 40 проектов, в которых можно приобрести малогабаритную студию. Средняя стоимость таких объектов составляет порядка 4,5 млн руб., однако на рынке представлена масса куда более бюджетных предложений. К примеру, в ЖК «Level Амурская» студию можно приобрести за 3,2 млн руб. Поскольку большая часть рынка аренды представлена массовым жильем, инвестору необходимо искать жилье, рассчитанное на клиента со средним доходом. Чем дешевле жилой комплекс, тем больше вероятность найти в нем наиболее бюджетную студию, а впоследствии – отыскать для нее арендатора.

Руководствуясь этой логикой, в первую очередь следует обратить внимание на комплексы апартаментов. Во-первых, средняя цена квадратного метра в них примерно на 15-20% ниже, чем в аналогичных по классу и расположению жилых комплексах. Во-вторых, кадастровая стоимость апартаментов может быть на порядки ниже, чем в жилых помещениях. Это значит, что несмотря на более высокую ставку налога на имущество (0,5% от кадастровой стоимости) малогабаритный апартамент может оказаться не менее доходным, чем большая студия, относящаяся к жилым помещениям.

Правило 2: Метрополитен – наше все

Главное для арендатора – мобильность, поэтому близость жилища к метро – это фактически основной критерий выбора объекта, не считая цены вопроса. С этой точки зрения необходимо безжалостно отмести все комплексы, расположенные на удалении более 15 минут пешей прогулки от ближайшей станции метрополитена.

Однако инвестор должен понимать, что чем ближе новостройка к метро, тем выше ее цена. Поэтому аналитики «Метриум» рекомендуют остановиться на «золотой середине»: лучше выбрать объект, расположенный в 7-10 минутах ходьбы, но подешевле, чем в 5 минутах – но подороже. Разница в бюджете покупки между ними может достигать 20%, а для арендатора лишние 3-5 минут большого значения не имеют.

Обратите внимание на путь до метро. Если маршрут изрезан пересекающими его безбрежными проспектами, плохо освещенными пустырями и другими препятствиями, то положительным образом на выбор арендатора они не повлияют. Поинтересуйтесь у застройщика планами благоустройства этого пути.

Не пренебрегайте анализом местных сетей наземного транспорта. В некоторых локациях они могут оказаться даже более удобными, чем метро. Остановка рядом с домом всегда будет плюсом любого арендного жилья.

Правило 3: Чем ближе к центру, тем лучше

География проектов массового сегмента в Москве очень разнообразна. Среди них вы можете встретить как новостройки на самом юге возле МКАД, так и объекты в паре километров от ТТК. Какими бы ни были ограниченными финансовые ресурсы арендатора, он всегда будет стремиться жить ближе к центру. Поэтому при прочих равных условиях (скажем, одинаковая близость метро) предпочтение следует отдать объектам, находящимся недалеко от центра, даже если их площадь меньше, чем у тех, которые расположены на периферии столицы. Также следует оценивать и стоимость объекта: конечно, самая дешевая студия находится на окраине города, однако если можно найти объект на 10-15% дороже, но значительно ближе к центру, предпочтение стоит отдать последнему.

Изучая девелоперскую карту Москвы, аналитики «Метриум» рекомендуют в первую очередь взглянуть на восток. Географически этот район ближе к центру, чем другие бюджетные локации (юг, юго-восток, север). Кроме того, он не обделен хорошей транспортной сетью, инфраструктурой и другими преимуществами.

Правило 4: Развитая инфраструктура

Наконец, для оценки потенциально самого удачного комплекса для выбора студии необходимо окинуть взором инфраструктуру локации. Проект может быть расположен не в самом престижном районе, но если в шаговой доступности находится крупный торговый центр, хотя бы один недорогой супермаркет и аптека, то арендатор может закрыть глаза на другие минусы локации.

Правило 5: Отталкиваться от цены

Подобрав наиболее перспективный проект, инвестор начинает поиски конкретного объекта. Главный критерий – это минимальный бюджет покупки, считают эксперты «Метриум». Чем дешевле студию вы найдете, тем больше она принесет денег. Поэтому отправляясь на просмотр, обращайте внимание на все характеристики объекта, которые были бы минусами для постоянных жильцов, но абсолютно безразличны арендаторам.

Первая из них – вид из окна. Застройщики всегда делают наценку на объекты с презентабельным видом, поэтому следует рассмотреть менее дорогие варианты. Как правило, расценки ниже на студии с видом на дорогу, ЛЭП и другие подобные объекты. Второй аспект – этаж. Обычно чем выше расположено жилье, тем оно дороже, поэтому поиски лучше начать с нижних этажей.
Расположение объекта на этаже также влияет на его стоимость: квартиры рядом с лифтовыми шахтами продаются с дисконтами. А вот угловое помещение, которое наверняка отвергнет суеверный покупатель постоянного жилья, посчитав, что оно холодное, для инвестора – отличная находка. В такой студии возможны два окна, что позволит удачно организовать внутреннее зонирование с выделением приватных и гостевых пространств.

Правило 6: С отделкой и только

Подавляющее большинство новостроек в Москве сдаются в эксплуатацию без отделки, отмечают эксперты «Метриум». Конечно, такой полуфабрикат не нужен арендатору, который и без затрат на ремонт прекрасно осознает, что вкладывается в чужой актив.

Самостоятельный ремонт силами инвестора имеет два больших минуса. Во-первых, закупая стройматериалы и нанимая мастеров для одной студии, вы неизбежно потратите больше, чем девелопер, который сделает то же самое для нескольких сотен объектов. Покупка студии с отделкой – это экономия средств. К примеру, в ЖК «Level Амурская» ремонт студии от застройщика обойдется всего в 14 тыс. руб. за кв. м, то есть примерно в 1,5 раза дешевле, чем своими силами.

Во-вторых, вам придется самостоятельно контролировать процесс и ждать завершения ремонта, а инвестор заинтересован в том, чтобы как можно раньше выставить студию на «витрину». Приобретя объект с отделкой от застройщика, вы сможете начать поиски арендаторов почти сразу после ввода новостройки в эксплуатацию. Таким образом, вы сэкономите еще и время.

Правило 7: Урезать метраж

Сама суть студии – малые размеры – уже обуславливает портрет вашего потенциального арендатора. Таким жильем интересуется молодежь, одинокие люди, студенты. Проще говоря, для вашего клиента дом – это то место, куда он заходит только переодеться и поспать. С этой точки зрения следует отдавать предпочтение объектам с минимальным метражом. На рынке сегодня представлены студии площадью от 16 кв. м и выше.

Однако ударяться в крайности не следует. Когда при прочих характеристиках, удовлетворяющих семи выше перечисленным правилам, вы можете подобрать объект большей площади, так и сделайте. Если расположение проекта, инфраструктура комплекса и локации позволяют предполагать, что вашей студией может заинтересоваться семейная пара арендаторов, то нижний предел площади – 25 кв. м. Если же ваш потенциальный клиент – «одиночка», то для него хватит и 20 кв. м. Чтобы у инвестора был большой выбор планировок, лучше найти жилой комплекс с широкой линейкой студий.

«На сегодняшний день студия в новостройке – это потенциально самый прибыльный объект на рынке жилой недвижимости, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE По нашим оценкам, наиболее доходная студия на рынке новостроек массового сегмента может приносить своему владельцу до 13% годовых, а срок ее окупаемости достигает восьми лет. В натуральном выражении годовой доход инвестора может составить 330 тыс. руб. При этом размер стартовых вложений не превысит 3,5 млн руб. Тем не менее к выбору объекта следует подходить очень тщательно: если внимательно изучить рынок, то можно обнаружить, что потенциалом доходности свыше 7% обладает только пятая часть всех студий».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector