Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли продать ипотечный дом сбербанк

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Ипотечное кредитование

Рефинансирование

Снижение платежей по ипотеке и другим кредитам, выданным в других банках.

Вторичное жилье

Ипотека на готовые квартиры, апартаменты и жилые дома.

Новостройки

Квартиры и апартаменты в домах от застройщика.

Ипотека для семей с детьми

Ипотека со сниженной ставкой для семей с ребенком, родившимся в 2018 году и позже или семей, где ребенку присвоена категория инвалидности.

Ипотека с господдержкой 2021

Квартиры в новостройках по льготной ставке.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Ипотека на строящуюся или готовую коммерческую недвижимость для физических лиц.

Кредит под залог недвижимости

Кредит на ипотеку или другие цели под залог недвижимости.

Скачайте мобильное приложение Уралсиб Онлайн

Чтобы управляйть своими кредитами прямо с телефона

Полезная информация

Часто задаваемые вопросы

Не нашли интересующий вас вопрос?

  • Кредиты
  • Ипотека
  • Банкоматы
  • Уралсиб Онлайн
  • Кредитные карты
  • Дебетовые карты
  • Премиум
  • Помощь

Адрес головного офиса банка: 119048, г. Москва, ул. Ефремова, д.8

  • О банке
  • Новости
  • Тарифы
  • Реализация имущества
  • Платежные реквизиты
  • Карьера
  • Офисы и банкоматы
  • Условия предоставления информации
  • Обработка персональных данных
  • Раскрытие информации по N 3921-У
  • Раскрытие информации
  • Ответственные за полноту, достоверность и актуальность публикуемых на сайте сведений
  • Центр раскрытия корпоративной информации
  • Взаимодействие со страховыми компаниями
  • Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами
  • Закупки
  • Версия для слабовидящих
  • Карта сайта
  • Сервис биометрической регистрации
  • Антикоррупционная политика

ПАО «БАНК УРАЛСИБ» использует файлы cookie для персонализации сервисов и повышения удобства пользования сайтом. Если вы не хотите использовать файлы cookie, отключите их в настройках браузера.

© 2005- 2021 ПАО «БАНК УРАЛСИБ». Генеральная лицензия Банка России №30 выдана 10.09.2015 г.

Покупка или продажа
ипотечной квартиры

Купить квартиру, которая приобретена в ипотеку любого банка

  • Как это работает
  • Условия
  • Документы

Не важно, в каком банке оформлена ипотека продавца —
предлагаем безопасную и удобную сделку в ВТБ

Банк ВТБ

Продавец и покупатель обращаются в банк для одобрения

Одновременные сделки

Кредит на погашение ипотеки в другом банке. Кредит на покупку квартиры с оформлением аккредитива

Росреестр

Погашение кредита в другом банке, получение закладной. Раскрытие аккредитива

Сделка прошла успешно

Продавец погасил кредит в другом банке и продал квартиру.
Покупатель приобрел квартиру с помощью ипотеки ВТБ

  • 7,8% — при первом взносе от 60% и покупке сервисов безопасной регистрации и безопасных расчетов
  • 8,3% — квартира более 65 м 2
  • 8,5% — для зарплатного клиента ВТБ
  • 8,8% — базовая ставка
  • Ставки при комплексном страховании и сумме кредита не более 80% от стоимости недвижимости.
  • 11% — для зарплатного клиента ВТБ
  • 11,2% — для не зарплатного клиента ВТБ с ипотекой другого банка
  • до 60 млн руб. — не больше 90% от стоимости жилья
  • до 30 млн руб. — не более 85% от стоимости жилья
  • до 30 лет
  • 0 руб.
  • страхование недвижимости: обязательно
  • страхование жизни и трудоспособности: по желанию Без страхования ставка увеличивается на 1%
  • страхование от утраты права собственности для вторичного жилья: по желанию в первые 3 года после покупки Без страхования ставка увеличивается на 1%
  • Для продавца страховка может быть оформлена на срок менее года — до окончания кредитной сделки. Расчет стоимости определяется пропорционально годовой стоимости страхования.
  • кредит должен быть получен не ранее 6 месяцев назад
  • квартира на вторичном рынке
  • Паспорт
  • СНИЛС и ИНН Военный билет для мужчин младше 27 лет
  • Подтверждение занятости — любой из этих документов:
  • – заверенная копия трудовой книжки или выписка на бланке компании
    – электронная выписка из ПФР Действительна только вместе со справкой 2-НДФЛ
    – электронная трудовая книжка
  • Подтверждение дохода за 12 месяцев — любой из этих документов:
  • – справка 2-НДФЛ, можно в электронном виде
    – справка по форме банка
    – выписка по зарплатной карте, можно из интернет-банка
  • или декларация 3-НДФЛ за 2 года со штампом налоговой
  • Супруг(а)-поручитель может не предоставлять документы о занятости и доходе, если не работает. А также если дохода заёмщика достаточно для получения ипотеки.
  • Кредитный договор
  • График платежей
  • Справка или выписка по рефинансируемому кредиту: оригинал или электронная версия. Оригинал должен быть заверен подписями должностных лиц и печатью банка
  • – наименование банка-кредитора
    – ФИО заёмщика
    – тип кредита
    – номер кредитного договора
    – дата кредитного договора
    – сумма и валюта кредита
    – остаток ссудной задолженности
    – отсутствие просроченной задолженности по основному долгу и процентам на дату формирования справки или выписки
    – сведения о качестве погашения за весь срок кредита
    – платежные реквизиты текущего кредитора для погашения рефинансируемого кредита
Читать еще:  Компенсация за частный детский сад в 2021 екатеринбург

Иногда могут потребоваться дополнительные документы. Ваш менеджер сообщит, если они понадобятся.

Сделайте первый шаг к собственному жилью

Информация для продавцов 8 (800) 100-24-24 или в любом ипотечном центре банка

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается. На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И ипотека Сбербанка не исключение.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Здесь возможно два сценария развития:

  1. Либо получение согласия Сбербанка, готовность к длительному и сложному оформлению.
  2. Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.

Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.

Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.

Причины и условия продажи ипотечной квартиры

Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или другого кредитного учреждения) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.

  • Кто-то продает квартиру, потому что не имеет средств на дальнейшие выплаты по кредиту.
  • Кто-то потому что способен платить за более дорогое жилье и хочет переехать в него.
  • Кого-то вынуждают к продаже личные обстоятельства: пополнение в семье, необходимость переезда, развод и др. Общих правил здесь нет. Но на практике прослеживаются некоторые повторяющееся зависимости:
  • Чем хуже положение и финансовые перспективы продавца, тем меньше он получит от продажи. Многие покупатели склонны пользоваться «вынужденной продажей».
  • Чем ниже предлагаемая цена – тем выше риски покупателя. Продавцы часто снижают цену при неспособности самостоятельно решать проблемы с банком и оформлением сделки. Но нет гарантии, что эти проблемы сможет решить покупатель.

Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка

Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.

Вернее всего Сбербанк даст согласие:

  1. Тем, кто не в силах платить по кредиту.
  2. И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.

В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.

Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.

Многое зависит и от условий ипотечного договора. В нем должно разрешаться досрочное погашение долга.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:

  1. Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
  2. Получает согласие банка на операцию.
  3. Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
  4. Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
  5. Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.

Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо. Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье.

Но! Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку. И еще меньше шансов, что Банк согласится выдать новому заемщику кредит на тех же условиях.

И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя.

Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя. Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность.

У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.

Как продать ипотечную квартиру без согласия Сбербанка?

Искать покупателя на жилье в ипотеке можно без ведома и согласия ПАО «Сбербанк». Но здесь ситуация становится рискованной не только для покупателя, но и для продавца.

Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее.

О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.

В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:

  • Продавец получает в Сбербанке справку о сумме невыплаченного остатка по ипотечному кредиту. И предъявляет ее покупателю.
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется нотариально.
  • Покупатель снимает две банковские ячейки в депозитарии. В одной размещается сумма на погашение ипотечного кредита, во второй разница между ценой квартиры и суммой погашения. Деньги из первой ячейки идут Банку, деньги из второй получает продавец.

Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку.

И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.

  • Взять в любом банке потребительский кредит.
  • Из его средств погасить ипотеку.
  • Продать не обремененную залогом квартиру.

Но для того, чтобы получить кредит сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход.

Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами. Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку. Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2021 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством. Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя.

Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?

Покупка квартиры по ипотеке Сбербанка

Поручите нам покупку своей квартиры. Мы окажем Вам юридическое сопровождение сделки любой сложности и в любом банке. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Требования Сбербанка к квартире

Заключение предварительного договора купли-продажи

Страхование квартиры

Зачисление первоначального взноса на счет

Как проходит сделка по ипотеке?

Минусы

Сравнение условий покупки Сбербанка с другими ипотечными банками

СбербанкДругие банки
Покупка квартир
в старом фонде
В любом домеМожно, но не во всех. Также есть требования к износу дома.
Срок действия
кредитного решения
4 месяцаВ основном 3 месяца
Подтверждение взносаТребуетсяНе требуется
Арендовать дополнительные ячейкиНельзяВозможно
Вписать условия доступаНельзяВозможно
Купить с перепланировкойНельзяВозможно
СтрахованиеОбязательно только страхование конструктиваВсе 3 вида рисков

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Брокер «Подбор Ипотеки»

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.

Помощь в получении ипотеки

  • О компании
  • Сотрудничество
  • Реклама
  • Инструкция
  • Карта сайта
  • Услуги
  • Подбор банка
  • Консультации
  • Рефинансирование
  • Документы на кредит
  • Бизнес ипотека
  • Заявка на ипотеку
  • Ипотечный калькулятор
  • Рефинансирование
  • Налоговый калькулятор
  • Калькулятор с досрочным погашением
  • Подбор ипотеки
  • Сравнить ставки
  • Новости
  • Статьи
  • Банки
  • Новостройки
    • PodborIpoteki Facebook Page
    • VK
    • Twitter
    • Google+ Page

    Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
    и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

    Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
    и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

    Можно ли купить ипотечную квартиру у родственника

    Покупка жилья — довольно хлопотное занятие. Чтобы избежать риска быть обманутым и потерять деньги, покупатель может проверить юридическое прошлое приобретаемой квартиры, подав запрос в специальные организации. Хороший способ избежать мошенничества — купить недвижимость у хорошо знакомых покупателю людей, а еще лучше — заключить сделку с близкими родственниками.

    Сделки с недвижимостью между родственниками законом не запрещены, сама сделка от обычной ни чем не отличается, если не рассматривать вариант с супругами или несовершеннолетними детьми.

    В каких банках можно заключить ипотеку с родственниками

    Вопрос покупки жилья в ипотеку сегодня очень актуален. Однако, еще несколько лет назад покупка жилья у родственников служила весомой причиной для отказа в предоставлении ипотечного кредита. Сегодня только малая доля кредитных организаций опасается выдавать жилищные ссуды для сделок между родственниками, ипотека с родственниками доступна в крупнейших финансовых учреждениях РФ таких, как Сбербанк, ВТБ 24 и т.д.

    Несмотря на риски для кредитных организаций, связанные с финансированием подобных сделок, процентные ставки на ипотеку между близкими или дальними родственниками не повышаются. Набор документов для оформления ипотеки также остается неизменным. А некоторые кредиторы и вовсе позволяют указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья.

    Особенности покупки жилья у родственников через ипотеку

    Несмотря на лояльность банков к подобным займам, у такого рода ипотеки существуют некоторые особенности, которые должен знать заемщик. Первая особенность, о которой расскажет консультант банка — все расчеты с продавцом должны проходить только безналичным способом, чтобы подтвердить факт перевода не только заемных средств, но и первоначального взноса.

    Другой особенностью является то, что действующее законодательство не позволяет заемщику получить налоговый вычет по ипотеке, если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками — женой и мужем, сыном и матерью, сестрой и братом. Такие лица считаются взаимозависимыми, поэтому вернуть часть ранее выплаченных налогов заемщик не сможет. А упустить экономию почти в 300 000 рублей не очень хочется.

    Также законом запрещается участие заемщика в некоторых льготных и социальных ипотечных программах, если он покупает жилье у близких родственников. Под запретом социальные программы по стандартам АИЖК, льготная ипотека для военнослужащих, для работников РЖД и сотрудников МВД. Данными льготными ипотечными программами запрещены любые родственные отношения между покупателем и продавцом.

    По каким причинам банки могут отказать

    Подобные «родственные» сделки не особо поощряются банками из-за предположения, что проделывая такие операции, родственники занижают рыночную стоимость жилья. Поэтому законом запрещено покупать жилую недвижимость с использованием ипотечных ресурсов у супругов или детей. Дети могут совершить подобную сделку только, если у родителей имеется другое жилье.

    Можно также совершить сделку купли-продажи между родственниками при помощи ипотеки, но заемщику необходимо знать основные причины отказа в ипотеке с близкими родственниками:

    • подозрение на сговор, между людьми, имеющими родственные связи, с целью занижения цены на недвижимость;
    • подозрение на фиктивную сделку с целью получить крупную сумму для потребительских нужд.

    Сам заемщик может отказаться по причине невозможности получения налогового вычета и участия в льготных программах ипотечного кредитования.

    Подводя итоги, можно сказать, что «родственные» сделки по ипотеке с одной стороны — самые безопасные и более выгодные в финансовом отношении, с другой стороны «родственная» ипотека — это практически полное ограничение доступа к государственным льготам и субсидиям. Выбор за вами.

    Остались вопросы? Обращайтесь в нашу юридическую службу и мы вам поможем!

    Как не остаться без квартиры и с долгами по ипотеке после развода

    Сейчас банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты только на одного из супругов, второй автоматически выступает созаемщиком, даже если у него нет дохода. Ведь имущество, приобретаемое на кредитные средства, является совместной собственностью супругов.

    Но нужно понимать: если дело дойдет до развода, раздел имущества, обремененное ипотечным кредитом, а также распределение долга между бывшими супругами очень сложная процедура.

    Специально для «Российской газеты» Андрей Шевченко, партнер юридической компании «МОЖНО», дал советы, как лучше разделить ипотеку при разводе:

    — Основная сложность здесь заключается в том, что непосредственным участником процесса выступает банк. И ориентироваться в большинстве случаев приходится не только на собственные интересы, но и на одобрение кредитной организации.

    Но тут есть несколько вариантов. При наличии ипотеки в случае развода супруги продолжают совместно ее выплачивать на существующих условиях до момента погашения долга. Также они могут обратиться в банк с предложением о разделе самой недвижимости и выплат по заключенному кредитному договору.

    Есть вариант, при котором один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Или супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего распоряжаются квартирой по своему усмотрению.

    И наконец, супруги могут продать ипотечную квартиру с согласия банка и поделить между собой остатки средств.

    Как это реально бывает в жизни

    Пример первый. Михаил и Валентина решили развестись в тот момент, когда оставалось погасить 70 процентов ипотечных выплат. Они обратились в банк для организации продажи квартиры. Банк согласился, и квартира была продана. При этом покупатель, в соответствии с договором, заплатил банку и каждому из супругов причитающиеся им доли.

    Пример второй. Мария и Сергей, планируя пополнение в семье, решили приобрести квартиру в ипотеку. Но потом возникли непримиримые разногласия. После развода Мария взяла на себя расходы по ипотеке, а Сергей, у которого была квартира до брака, передал Марии свою долю в ипотечной квартире.

    Пример третий. Василий и Ангелина развелись. При этом ко времени развода ипотека была погашена. Но треть ипотечного кредита Василий заплатил из собственных средств, полученных от продажи квартиры до брака с Ангелиной. Поэтому в суде Василий настаивал, что Ангелина может претендовать только на треть квартиры.

    Судебное разбирательство длилось больше года. Супруги никак не могли прийти к согласию и вели себя очень враждебно по отношению друг к другу. А заседания все продолжались. Доходило даже до того, что перед очередным заседанием судья выходила в комнату совещаний собираться с силами. В результате уже почти на финальном этапе бывшие супруги решили наладить отношения и начать все сначала. Соответственно, делить ничего не пришлось.

    Комментарий эксперта. Первые два примера описывают ситуации, когда бывшие супруги нашли возможность договориться и разделить ипотечный кредит на условиях, которые устроили всех. Думаю, что такой способ урегулирования споров наиболее предпочтителен, поскольку бережет время и избавляет от ненужного стресса.

    Раздел ипотеки из последнего примера хоть и закончился хорошо, но это скорее счастливый случай. Когда супруги не могут договориться полюбовно и дело доходит до суда, тяжбы между ними могут длиться годами. И далеко не факт, что суд примет именно то решение, которого ожидают супруги. Так как исход дела зависит от очень многих обстоятельств, в том числе и от человеческого фактора. Поскольку судья тоже человек, и какая из сторон сможет лучше убедить его в своей правоте — та и получит преимущество.

    Пример четвертый. Елена и Антон развелись, но не стали делить ипотечную квартиру, а договорились продолжать выплачивать долг на прежних условиях. Ежемесячный платеж составлял 50 тысяч рублей. Они договорились платить поровну — по 25 тысяч рублей.

    Потом у Антона появилась новая семья. И он отказался вносить платежи по ипотеке, мотивируя тем, что денег не хватает. Платеж для одной Елены оказался большим. Но она честно выплатила оставшуюся на тот момент сумму долга в размере 600 тысяч рублей. Затем обратилась в суд, чтобы взыскать с Антона 300 тысяч рублей. Суд встал на ее сторону.

    Комментарий эксперта. Самые большие сложности возникают в случае, если супруги не решают ситуацию сразу в момент развода. Они вроде как полюбовно договариваются выплачивать кредит после расторжения брака на прежних условиях. А потом распорядиться необремененной квартирой, ведь и продаваться она тогда будет легче, и цену можно поставить повыше.

    Но очень часто один из бывших супругов через какое-то время отказывается платить свою долю. И всё бремя ложится на плечи второго. Во-первых, эта ситуация опасна тем, что для одного платеж может оказаться очень большим. Накопятся долги, и тогда банк заберет квартиру.

    Во-вторых, в таких ситуациях практически невозможно обойтись без суда. При этом, бывший супруг, который внес большую часть, может требовать от второго как увеличения своей доли в имуществе, так и денежной компенсации (половину от понесенных расходов).

    Совет от Андрея Шевченко

    Лучшим решением проблемы может стать заключение брачного договора. В нем можно заранее определить доли каждого из супругов, а также порядок осуществления выплат по ипотеке в случае развода.

    Брачный договор можно заключить как до вступления в брак, так и после регистрации в ЗАГСе. Он должен быть удостоверен нотариально. По обоюдному согласию его можно изменить или расторгнуть.

    Но надо помнить, что, по условиям договора, имущество не может переходить только одному из супругов. В ситуации, когда одному — все, а другому — ничего, брачный договор достаточно легко расторгнуть через суд. И муж, и жена — оба должны что-то получить после развода.

    Внимание! Ежегодно выдается около 1,5 миллиона ипотечных кредитов. А доля разводов, по официальным данным, примерно 65 процентов от числа заключенных браков. С учетом этой статистики, стоит предусмотреть все варианты развития событий заранее.

    Как продать квартиру с материнским капиталом?

    Улучшение жилищных условий – самый популярный способ использования материнского капитала. Большинство получателей гасят за счет семейной выплаты ипотеку, часть семей направляют маткапитал на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома.

    При использовании семейной выплаты родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире. Это условие осложняет дальнейшую продажу такого жилья.

    Продажа квартиры с материнским капиталом: в чем сложность?

    Когда семья покупает квартиру в ипотеку, она направляет материнский капитал в качестве первоначального взноса, на гашение части долга по ипотеке или оплату процентов по кредиту. Чаще всего банки разрешают использовать средства МСК только при условии, что родители-заемщики выделят детям доли в праве собственности на объект после полного погашения ипотеки. Причина тому — квартира выступает залогом по кредиту, а обременять детские доли сложно.

    Через некоторое время, когда дети подрастут, семья может задуматься о расширении жилплощади. Однако продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, заемщики не смогут. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям.

    В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал, поясняет заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

    Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

    Идеальная ситуация – когда покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца.

    Для начала узнайте, согласится ли ваш банк на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если это возможно, для продажи квартиры нужно выполнить следующие действия.

    1. Получить в банке разрешение на выделение долей.
    2. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).
    3. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.
    4. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.
    5. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).
    6. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.

    Описанный способ требует меньше времени, поэтому предпочтителен для покупателя.

    Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая.

    1. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.
    2. Снимают обременение с квартиры.
    3. Наделяют детей долями.
    4. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
    5. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.

    «При такой сделке мы предлагаем сторонам заключить предварительный договор. В нем прописываем, что за счет средств покупателя продавцы гасят остаток долга по ипотеке, после чего обязуются наделить детей долями в собственности, как того требует Пенсионный фонд, и продать квартиру покупателю. Также ему выдается расписка в получении денег, — объясняет Светлана Русанова. — Это максимальная подстраховка, какая может быть».

    Для покупателя такая сделка сопряжена с рисками, поскольку он отдает немалую сумму денег и ждет минимум полтора – два месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать его продавцы могут только низкой ценой. Сейчас выбор на рынке недвижимости достаточно большой, и покупатели находят более безопасные для себя варианты.

    По описанной выше схеме, отмечает эксперт, ипотечные квартиры с материнским капиталом продают редко. Большинство продавцов предпочитают более простой путь: продать, как обычный ипотечный объект, не выделяя доли детям. Однако такая сделка серьезно нарушает правила использования материнского капитала, поэтому впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

    Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки

    Если ипотека уже погашена, нужно:

    1. Наделить детей долями.
    2. Получить в отделе опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого продавцы подают в орган опеки два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.
    3. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).

    Почему при покупке квартиры нужно проверять, не вложен ли в нее материнский капитал?

    Даже если в документах на квартиру нет собственников-детей, перед ее покупкой обязательно надо убедиться, что ее владельцы не направляли средства материнского капитала на погашение ипотеки по ней. Использование материнского капитала сейчас не отражается в правоустанавливающих документах. С этим связан риск для покупателей.

    Если собственники не выполнили свою обязанность при использовании материнского капитала и перед продажей не выделили доли детям, суд может признать сделку недействительной. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

    Напомним, в 2020 году Госдума рассмотрела в первом чтении закон, который предлагает делать в ЕГРН отметки о том, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Зарегистрировать сделку с такой квартирой можно будет, только если дети получили доли в собственности. Сейчас документ готовят ко второму чтению.

    Как узнать, был ли использован материнский капитал?

    Проверьте правоустанавливающие документы. Если продавец купил квартиру, а не приватизировал ее и не получил в наследство, узнайте, есть ли в семье дети. Материнский капитал получают семьи с двумя или более детьми, один из которых родился позже 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным позже 1 января 2020 года.

    Если семья имеет право на материнский капитал и внесла его как часть платы по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, это будет прописано в договоре. Но для квартиры, купленной в ипотеку, в договоре купли-продажи и ДДУ указывается только использование кредитных средств. Информация о том, что кредит гасили с помощью маткапитала, в нем не отражается. В этом случае можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о том, реализовано ли его право на материнскую выплату.

    «Более глубокую проверку проводит участвующий в сделке риелтор. Мы проверяем все квартиры уже на стадии задатка. Запрашиваем справку из банка, где сейчас есть действующая ипотека, о том, что на погашение ипотечного кредита не направляли средства маткапитала. Банки такие справки дают, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, юридическую чистоту проверяет нотариус. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за недостатка опыта. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки».

    Семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно прочитать здесь.

    Сбербанк поможет россиянам продать недвижимость

    Сбербанк открыл населению доступ к сервису по продаже недвижимости «Домклик». Теперь любой человек – владелец жилья может разместить на портале объявление о продаже, а госбанк даст покупателю скидку к ставке ипотеки. Об этом сообщила пресс-служба Сбербанка.

    До сих пор размещать объявления на портале «Домклик» могли только профессиональные участники рынка – риэлторы и агентства недвижимости.

    Стоимость публикации объявления на срок 90 дней – 1 руб. «Для собственников квартир, которые являются клиентами Сбербанка, сервис проводит подтверждение права собственности в автоматическом режиме через интеграцию с Росреестром. Объявления от подтвержденных собственников получают специальный значок «От собственника» и пользуются большей популярностью у покупателей», – говорится в сообщении банка. Проверка в Росреестре позволяет подтвердить существование указанной в объявлении квартиры по даному адресу, а также личность собственника.

    Через 30 дней после публикации объявления о продаже квартиры для ее покупателя начнет действовать скидка на ипотеку в размере 0,3 п. п., обещает представитель Сбербанка.

    Что такое «Домклик»

    «Домклик» – портал Сбербанка для совершения операций с недвижимостью. Он позволяет подать заявку на ипотеку онлайн, получить одобрение банка и выбрать подходящую квартиру, а также с июня 2018 г. – разместить объявление о продаже частным лицом. Все этапы поиска, покупки квартиры и оформления ипотеки проходят онлайн, в банк придется приехать только один раз – чтобы подписать кредитный договор. В процессе оформления ипотеки клиенты могут получать консультации в чате. Также клиенты могут заказать дополнительные услуги: экспертизу цены, оценку недвижимости, электронную регистрацию прав собственности, сервис безопасных расчетов и др. Имеет мобильное приложение «Домклик» для iOS и Android.

    «Сейчас на портале представлено более полумиллиона объектов недвижимости от профучастников. За год работы он стал пятой площадкой по поиску недвижимости в России, согласно рейтингу Simmilar Web», – рассказывает директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Николай Васев. Сервис может стать удобным инструментом для людей, желающих быстро продать жилье. Большинство клиентов приходят на портал, имея одобрение на ипотеку от банка, то есть готовы купить жилье, делится наблюдениями Васев, а дополнительная скидка на ипотеку – хорошая мотивация для покупки.

    «Греф не раз говорил, что Сбербанк создает вокруг клиента экосистему, которая должна обеспечивать его максимальным количеством услуг, не только финансовых, – напоминает руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко, – «Домклик» – как раз ее часть».

    Теперь Сбербанк будет напрямую конкурировать с сайтами объявлений о покупке-продаже недвижимости, но это не является его основной целью, считает Гордейко, — банку важнее привлечь и удержать клиента, чтобы тот пользовался его финансовыми услугами: стоимость привлечения клиента растет, а стоимость продаж сокращается. Сбербанк стремится к увеличению доли комиссионных доходов, для чего площадка «Домклик» крайне удобна, отмечает Гордейко.

    ЦИАН рассматривает как конкурента любую площадку для продавцов недвижимости, в том числе сайт банка для оформления ипотеки, следует из слов директора по продукту ЦИАНа Михаила Васильева. «Но начинать [для того чтобы привлечь большую аудиторию на портал недвижимости] нужно не с продажи, а с аренды, т. к. именно в этом сегменте формируется пользовательское предпочтение в сервисе для последующей покупки», — полагает он. В отличие от «Домклик», на ЦИАНе собственники могут размещать объявления бесплатно, срок размещения не ограничен. ЦИАН проверяет, действительно ли публикации делает собственник, однако изучить на этот предмет все объявления невозможно, добавил Васильев.

    Представитель Avito, где также можно размещать объявления о продаже недвижимости, не ответил на вопрос «Ведомостей» о том, расценивает ли сервис в качестве конкурента портал «Домклик». Он лишь отметил, что плата за размещение объявления о продаже недвижимости на Avito взимается только начиная со второй публикации. Например, в Москве размещение второго объявления о недвижимости на Avito будет стоить 249 руб. «Служба модерации Avito в постоянном режиме проверяет все объявления, которые поступают на сайт, и блокирует не соответствующие правилам Avito», — добавил он.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector