Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

На Что Обратить Внимание При Покупке Квартиры Во Вторичке

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку вам нужно пройти 5 шагов и собрать 2 комплекта документов. Каких именно – рассказывает эксперт по недвижимости ООО «Урал-Эстэйт» Ольга Панферова.

Выбор банка

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную. Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту. Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там. Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

На что обращать внимание при покупке недвижимости?

В процессе приобретения квартиры легко упустить важные моменты, так как от долгожданной серьезной сделки и предвкушения переезда в новый дом слегка кружится голова. Однако нужно постараться учесть все нюансы, потому что некоторые ошибки будет трудно или уже невозможно исправить после подписания бумаг. На что же обращать внимание при покупке недвижимости?

Расположение дома

Чтобы впоследствии не разочароваться в своем выборе, специалисты в первую очередь рекомендуют уделить внимание следующим моментам:

  • Оценке удаленности от центра, характеристики района с точки зрения благополучия, развития социальной инфраструктуры и ее перспектив.
  • Заранее следует узнать, есть ли поблизости от дома детский сад и школа (если в семье есть или планируются дети), магазины, развлекательные центры, поликлиника, игровая площадка, места для отдыха, остановка общественного транспорта.
  • Нужно продумать, по какому маршруту ездить на работу в центр, но учесть, что трасса, расположенная рядом, может приносить много беспокойства в виде шума.
  • Для автомобилистов важно уточнить, как обстоят места с парковочными местами.
  • Стоит оценить репутацию района с точки зрения экологии.

При выборе жилья решающим вопросом является: «Покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке?». В зависимости от выбора, особое внимание нужно будет уделить различным аспектам. Также свои требования к объекту, если он приобретается с помощью ипотечного кредитования, предъявит банк.

На что обращать внимание при покупке недвижимости на вторичном рынке

По требованиям банка жилье должно соответствовать следующим условиям:

  • расположение в зоне ипотечной программы;
  • исправные каналы водоснабжения, канализации и система отопления;
  • важное условие – соответствие недвижимости санитарным нормам;
  • дом не должен иметь статус аварийного или ветхого жилья.

Покупая квартиру на вторичном рынке, нужно тщательно проверить как объект, так и продавца:

  • узнать, кто зарегистрирован и прописан в квартире, включая бывших собственников и несовершеннолетних детей, что является основанием права собственности;
  • навести справки о соседях и у соседей о собственнике;
  • узнать о недостатках дома и скрытых дефектах в квартире (проблемы с трубопроводом, санузлом);
  • запросить справку о состоянии имущества в бюро технической инвентаризации (БТИ), проверить, есть ли незарегистрированная перепланировка;
  • если покупка осуществляется через агентство, нужно также проверить риелтора.

На что обращать внимание при покупке недвижимости в новостройке

Приобретение квартиры на первичном рынке имеет свои особенности. Для банка могут быть важны следующие факторы:

  • присутствие застройщика на рынке в течение нескольких лет;
  • отсутствие у СК задержек по сдаче объектов минимум в течение последнего года;
  • наличие двух и более реализованных проектов, зданий, успешно введенных в эксплуатацию;
  • устойчивая репутация и отсутствие судебных споров.

Покупка недвижимости – на что обратить внимание покупателю:

  • Степень готовности. Дешевле приобретать квартиру в строящемся доме, однако нужно иметь четкие представления о сроках сдачи, проверить репутацию застройщика или управляющей компании. Если здание официально введено в эксплуатацию, следует убедиться, что подведены вода и свет, организована канализация. Можно обсудить состояние и проблемы дома с другими покупателями и уже заселившимися жильцами.
  • Тип договора. ДДУ (договор долевого участия) – самый надежный вариант, подтверждающий наличие у застройщика разрешения на строительство.
  • Выбор варианта отделки квартиры в строящемся здании. В помещении без отделки есть коммуникации, окна, дверь, стяжка полов, выровненные стены, но требуется предварительный ремонт. Предчистовая отделка включает межкомнатные перегородки и двери. Ремонт под ключ предусматривает наличие сантехники, подоконников и откосов, поклеенных обоев, напольного покрытия. Также можно приобрести квартиру со свободной планировкой, индивидуально обозначить расположение комнат (кроме функциональных помещений) и реализовать собственный дизайнерский проект с нуля.
  • Состояние потолка, стен, пола. Неприятные сюрпризы могут скрываться за натяжными конструкциями. Характеристики стен напрямую влияют на уровень шума и климат в помещении. Особое внимание полу следует уделить в квартире на первом этаже. Все покрытия должны быть ровными, без протечек и плесени – как в комнатах, так и на балконе.

Недостатки квартиры лучше искать при хорошем освещении. Главное – обратить внимание на недочеты жилья и потребовать исправления дефектов, выявленных на осмотре, до подписания Акта сдачи-приема, иначе застройщик может отказать в удовлетворении претензий.

Подробнее узнать об особенностях и сроках оформления сделки, системе оценки квартиры, принципах диалога с собственником или застройщиком и рисках можно на семинаре «На что обращать внимание при покупке недвижимости? 5 советов от практика», который пройдет в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» 3 апреля 2020 года.

Квартира с историей: на что надо обращать внимание при покупке «вторички»

Главными рисками связанными с недвижимостью на вторичном рынке являются обстоятельства, связанные с историей этой недвижимости. Первичная, только что сданная недвижимость тем и удобна, что покупается у застройщика, а не у предыдущего владельца. Однако, учитывая, что в последнее время новостройки в большинстве своём не отличаются высоким качеством, спрос на вторичном рынке недвижимости не снижается.

В первую очередь, при покупке вторичной недвижимости всегда нужно проверять покупаемую недвижимость на предмет обременений (залога, ипотеки, ареста). Сделать это можно, заказав справку с Единого государственного реестра недвижимости.

Эта же самая справка даст вам ценнейшую информацию о истории владельцев квартиры или дома, её необходимо внимательно изучить. Если владельцы за последние 3-4 года менялись достаточно часто – это повод насторожиться, поскольку это может свидетельствовать либо о том, что недвижимость проблемная (например, буйные соседи или засилье насекомых), либо о том, что с этой квартирой совершались мошеннические действия.

Именно с квартирным мошенничеством связан еще один серьезный риск — вероятность оспаривания сделки купли-продажи квартиры. В силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недвижимость продана вам мошенником, который незаконно присвоил себе право на эту квартиру, то лицо, у которого квартира была «украдена», имеет право истребовать квартиру обратно, хотя вы и являетесь добросовестным приобретателем.

Кроме того, оспорить сделку купли-продажи квартиры может, например, супруг продавца, без согласия которого была совершена сделка. Чтобы избежать этого, необходимо проверять паспорт продавца на предмет наличия в нем штампов о браке, а также напрямую спрашивать у продавца о наличии супруга.

При этом, даже если продавец разведен, это также может создать проблемы. Обязательно запросите у продавца судебное решение о разделе собственности, чтобы убедиться, что он полноправный владелец недвижимости

Схожая ситуация может возникнуть, если в собственниках квартиры значится несовершеннолетний, потому как, если на заключение договора купли-продажи квартиры не будет дано согласие органов опеки, эти же органы могут впоследствии оспорить сделку.

Ещё один риск связан с возможным наличием на объекте незаконных перепланировок. Внимательно изучайте техпаспорт, сравнивайте план квартиры, квадратуру с действительным состоянием и выпиской из ЕГРН. Если имеются различия – выясняйте, узаконены ли изменения, если нет – необходимо, чтобы продавец сделал это перед продажей.

Если покупаете не квартиру, а дом, то необходимо проверить разрешение на строительство, поскольку если его нет и оно оформлено с нарушениями, есть риск того, что дом признают самовольной постройкой и снесут. Или, в лучшем случае, вам придется пройти через нелегкий процесс узаконивания постройки.

Читать еще:  Как узнать бесплатно в чьей собственности находится земельный участок

Оформление договора купли-продажи вторичной недвижимости

При составлении договора важно максимально точно прописать спецификацию объекта, а именно, его адрес, кадастровый номер, технические характеристики (количество комнат, квадратура). Также необходимо проверить правильность паспортных данных продавца в договоре.

Кроме того, чрезвычайно важен момент передачи недвижимого имущества и денег за его покупку. Обыкновенно, это оформляется актом приёма-передачи, однако и сам договор может быть документом передачи, если в нем это указано. Однако, лучше, если передача денег и права собственности на недвижимость оформлены отдельным документом.

В качестве вариантов передачи денег обыкновенно используются банковский перевод, передача наличных через банковскую ячейку, либо наличными из рук в руки. Последний вариант, конечно же, является наименее безопасным и всегда специалисты советуют воспользоваться переводом или ячейкой. Это затратнее, но надёжнее. В целом, грамотное оформление момента передачи денег и объекта недвижимости позволит избежать множества различных споров.

После оплаты необходимо подавать в Росреестр договор купли-продажи, правоустанавливающие документы, а также иные необходимые документы (как, например, согласие супруга) и ждать регистрации. С недавнего времени нотариус может подать документы на регистрацию квартиры за вас и продавца.

В заключение необходимо сказать, что универсальной рекомендацией при покупке квартиры является совет обратиться к грамотному нотариусу. Именно нотариус проверит все вышеперечисленные подводные камни, удостоверит действительную волю сторон и грамотно оформит все необходимые документы.

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

  • Юридическую чистоту квартиры.
  • Личность продавца.
  • Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
  • Технические характеристики жилища.
  • Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

  1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
  2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Заключение договора внесения аванса
  5. Подготовка документов для оформления сделки.
  6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
  7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
  8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

  1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
  2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
  3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

  • Дата и место подписания.
  • ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
  • Информация о квартире с указанием технических характеристик.
  • Правоустанавливающие сведения продавца.
  • Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
  • Иные сведения о сделке.
  • Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

  • Адрес и цену квартиры.
  • Сумму передаваемого аванса.
  • Дату и время уплаты.
  • Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
  • Информацию о банке-посреднике.
  • Данные об участниках.
  • Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.
Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

  1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
  2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
  3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Грамотный осмотр квартиры при покупке

1. Не верить первому впечатлению. Как правило, первое, на что обращают внимание покупатели, — это качество выполненного в квартире косметического ремонта. Специалисты советуют оценивать прежде всего не внешний вид объекта, а состояние того, что может потребовать наиболее серьезных затрат в последующем: от сантехники до качественно выведенных стен и потолков.

«Как показывает практика, покупатели предпочитают квартиры с уже сделанным ремонтом, — рассказывает специалист компании «ГРАНТА-недвижимость» Валерий Коняхин. — Даже если ремонт этот косметический и небольшой. Квартира, в которой недавно наклеены обои и перестелен линолеум, выглядит для покупателей более привлекательно. Поэтому ряд продавцов, перед тем как выставить объект на рынок, проводят так называемую предпродажную подготовку, вкладывают небольшую сумму в обновление квартиры. Такие изменения действительно позволяют ускорить продажу квартиры, выделить ее на фоне других объектов с похожими характеристиками. При этом другой просмотренный покупателями объект может иметь даже чуть лучшие параметры, но покупатели выбирают тот, где сделана подготовка. Просто потому что он производит более приятное впечатление. Хотя такая квартира может потребовать больших затрат в последующем, например, на выравнивание стен и потолков».

2. Выяснить, была ли в квартире выполнена перепланировка. Сделать это можно, сравнив техническую документацию на квартиру (технический паспорт) с существующим состоянием объекта. Если перепланировка проведена и не узаконена, следует оценить возможные последствия покупки такой квартиры. Помимо прочего перепланировка может стать препятствием для использования кредитных средств на покупку квартиры. Ряд банков согласится одобрить объект с перепланировкой только при условии, что при ее проведении не были затронуты несущие конструкции. Банки не дают согласие на покупку в кредит квартир с перепланировками, в результате которых изменилась жилая площадь объекта.

3. Сразу проверять состояние приборов и конструкций. В числе наиболее распространенных ошибок покупателей специалист называет недостаточное внимание при осмотре квартиры к мелочам, которые вполне могут привести к появлению дополнительных расходов в дальнейшем. Например, во время осмотра покупатели видят, что в квартире установлены пластиковые окна и батареи, качество которых их устраивает. Затем, уже после того как договор подписан и ключи переданы, выясняется, что окна не открываются, батареи текут, а счетчики не проверены. Чтобы избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем, все эти моменты следует проверять сразу. Если окна установлены недавно, на них должна быть гарантия. На счетчики по вашей просьбе продавец должен предоставить паспорт. Иначе сразу после покупки квартиры семью ожидают новые расходы. Так, например, при установке счетчика речь идет о дополнительных затратах в размере пяти — семи тысяч рублей.

4. Оговорить с продавцом, что останется в квартире на момент ее передачи покупателю, и составить опись. Для этого на этапе подготовки предварительного договора составляется документ, в котором описывается, какая мебель и сантехника остается в квартире, в каком состоянии передается объект.

«При этом не нужно вдаваться в подробности, указывая производителя кафеля или батарей, достаточно просто перечислить: санузел в кафеле, на полу линолеум, на стенах обои. Но составить опись следует обязательно, — советует Валерий Коняхин. — Иначе может получиться так, что покупатель смотрел квартиру с качественным ремонтом, а получит объект в совсем другом состоянии. Бывают случаи, когда продавцы снимают линолеум, уезжая из квартиры. Документально закреплять состояние квартиры нужно еще и потому, что с момента заключения предварительного договора и до того, как подписан основной договор купли-продажи, может пройти время. За этот период может многое произойти. Например, если квартиру затопили соседи, то при составленной описи решением этих вопросов зай­мется продавец».

Чуть больше внимания специалисты советуют уделять квартирам, расположенным на первом и последнем этажах, а также угловым. На первом этаже при осмотре объекта нужно проверять, чтобы в квартире не были холодными полы. В объектах на последнем этаже покупателей должно интересовать состояние крыши, необходимо проверить углы на наличие подтеков.

5. Помимо прочего следует обращать внимание на то, кто живет по соседству. Ведь проживание в самом лучшем объекте, находящемся в идеальном месте, может стать некомфортным, если рядом живут шумные или неблагополучные соседи. Кроме того, в обязательном порядке нужно оценивать состояние инфраструктуры района. «Я бы рекомендовал покупателям приезжать на осмотр в вечернее время, так удастся лучше всего оценить реальную ситуацию с наличием у дома парковок», — говорит Валерий Коняхин.

Советы риелтора: на что обратить внимание при покупке квартиры

Покупка квартиры — это сделка, включающая в себя множество нюансов. Кто-то любит первый, кто-то последний этаж, кого-то привлекают только высотные новостройки, а кого-то — хрущёвки. Обо всех технических и юридических тонкостях при выборе жилья рассказала представитель агентства недвижимости «Компания Колизей» Марина Панина.

Технические аспекты

Новостройка

Во-первых, нужно обратить внимание на застройщика — отзывы о каждом можно найти в интернете. Здесь вы узнаете, по ГОСТу ли построены дома, какое качество застройки, какая управляющая компания обслуживает — вся информация будет важна для вас в дальнейшем.

Читать еще:  Коды оквэд на 2021 год розничной торговли строительных материалов

Во-вторых, стоит посмотреть на технологию постройки: устраивают ли вас технические характеристики этого конкретного дома. Хотите жить в монолитно-каркасном или кирпичном доме? Свои плюсы есть у каждого типа.

В-третьих, узнайте, где стоит само здание. В нашем городе с осторожностью нужно относиться к домам, построенным на мерзлоте и вблизи водоёмов. Лучше, чтобы была устойчивая земля.

Не менее важно уточнить, как сдавалась постройка. Меня всегда настораживает, когда дом долго не принимают, — значит, были какие-то неполадки, которые вполне вероятно могут проявиться позже. Если срок сдачи дома отличается от указанного застройщиком, нужно обязательно уточнить почему. Эту информацию можно найти в интернете на сайте компании или ознакомиться с ней непосредственно в офисе.

Лучше всего покупать квартиру в уже устоявшемся доме, с момента сдачи которого прошло хотя бы 4-5 лет. Часто возникают ситуации, когда человек приобрёл жильё, сделал ремонт, а через некоторое время в квартире начинает расходиться ламинат или потолки натяжные ведёт. Соответственно, всё приходится переделывать. Можно пройтись по соседям, поспрашивать, возникали ли у них сложности, особенно на верхних этажах: ощущались ли землетрясения, нет ли проблем с водой.

Проверьте квартиру на слышимость. У нас в городе есть дом, в котором в санузле на седьмом этаже слышно, как ругаются на десятом, а на первом моют руки. Квартира понравилась, а слышимость не устраивает? Готовьтесь к тому, что придётся тратиться на шумоизоляцию или мириться с тем, что вы будете слышать соседей, а они — вас.

Также стоит обратить внимание на отделку квартиры. Ремонт от застройщика обычно идёт самый бюджетный. Хотя есть те, кто старается делать всё качественно: стены выравнивают, в туалете кладут кафель, на полу — линолеум. Не советую покупать новостройки с ламинатом, если дому менее 4 лет. При усадке дом может повести, и красивый пол вздыбится или разойдётся.

Вторичное жильё

Я не советую своим клиентам приобретать квартиры в домах, которым больше 50 лет. Такие постройки часто страдают от грибка. Любой старый дом прежде всего нужно осмотреть внешне: чернота на углу может быть первым признаком плесени, от которой очень сложно избавиться. Чаще всего страдают кирпичные дома и здания, где нет горячего водоснабжения. К тому же такие помещения потом очень сложно перепродать — у нас сейчас лучше покупают новостройки.

Осмотрите перекрытия и уточните время проведения последнего капитального ремонта, а также управляющую компанию. Не рекомендую покупать квартиру в доме, где есть супермаркет или продуктовый магазин. Зачастую в таких домах есть тараканы, а иногда даже мыши.

Выбирая панельный дом, подождите до зимы – там часто бывает холодно, особенно в угловых комнатах и на первых этажах. Можно заказать мастера и утеплить квартиру — с внешней стороны дома закрыть все швы пеной или обшить. На сегодняшний день услуга обойдётся в среднем 100-150 тысяч рублей. Но даже в случае, когда такая процедура сделана предыдущим хозяином, советую повременить с покупкой до холодов. Если дополнительные утепления расположены внутри, будьте внимательны. Под ними может скрываться плесень и сырость.

Ещё в панельном доме необходимо обратить внимание на стены. Визуально под обоями и натяжными потолками их кривизну вы не заметите. Лучше не полениться и прийти на осмотр со строительным уровнем.

Самыми холодными, на мой взгляд, в панельных домах являются квартиры, расположенные по концам дома на первых этажах. Такое случается в 90% случаев, но бывают и исключения из правил. В кирпичных — одинаково тепло везде.

Осмотр квартиры

Самый дорогостоящий ремонт — это трубы, полы и окна. Пластиковые окна — не всегда хороши, оцените качество пластика и профиля. Если окно поставлено несколько лет назад и уже пожелтело — значит вскоре вам придётся его заменять.

С сантехникой всё просто: нужно посмотреть, заменены ли стояки и батареи, потому что распространённая болезнь вторичного жилья — проблемы с водой. И часто она возникает из-за неправильно поменянных труб. Особенно, когда дому больше 25 лет. Стоит насторожиться, заметив, что во всей квартире особого ремонта не проводилось, а санузел в новеньких панелях. Там может быть и плесень, и грибок, и тараканы. Попросите аккуратно снять одну панель, чтобы посмотреть, что за ней. И самым дорогостоящим пунктом являются полы: если они деревянные и скрипят, готовьтесь к тому, что тысяч сто вы потратите на их замену.

Не советую брать квартиру, где все закрыто натяжными потолками. Меня как риелтора такое всегда смущает. Под ними может скрываться плесень или следы того, что соседи постоянно топят. Старайтесь заглянуть в углы под обои, там, скорей всего, причина будет видна.

Внимательно изучите документы на наличие не узаконенной перепланировки. Обсудите это вопрос с продавцом. Он может предложить скидку, если вы будете готовы заниматься вопросом самостоятельно. Я не рекомендую так поступать без консультации опытного риелтора, потому что могут быть задеты несущие конструкции и пострадает безопасность жилья, а ещё это дополнительные временные и финансовые затраты.

Присмотритесь к соседям. Этим нужно озаботиться обязательно. У меня в практике было несколько случаев, когда через несколько месяцев, а то и недель, клиенты просили перепродать квартиру, потому что невозможно жить в ней по разным причинам, например, из-за большого количества домашних животных у бабушки за стеной.

Юридические аспекты

На мой взгляд, покупать квартиру в ипотеку безопаснее, потому что её будет проверять банк. Приобретая жильё за наличный расчёт, проверьте юридическую чистоту квартиры. Обязательно закажите выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), ознакомьтесь с правоустанавливающими документами продавца и проверьте собственников на сайте службы судебных приставов. Важно уточнить, выплачена ли ипотека за квартиру — это тоже может стать проблемой.

Совершая сделку через агентство, выбирайте проверенные компании, зарекомендовавшие себя на рынке, имеющие хорошие отзывы и официально зарегистрированные.

Не советую отдавать деньги до окончательного заключения договора — ситуации бывают разные. Полностью рассчитываться нужно только после регистрации права собственности (договор с залогом). Лучше всего, если сумма будет переведена со счета на счёт через банк, а на руках у обоих сторон будет расписка о совершённой сделке. Такое поведение наиболее безопасно и для покупателя, и для продавца.

Найти объявления о продаже и аренде жилья можно на Доске объявлений «Чита.Ру» – крупнейшем региональном ресурсе подобного плана с удобным поиском, универсальной системой продвижения, возможностью репоста объявлений в социальный сети и массой других возможностей. На доске размещено более 12 тысяч объявлений, в том числе более 5 тысяч объявлений в разделе «Недвижимость» и более 700 объявлений в разделе «Работа».

Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья. Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

  • цена на некоторые объекты ниже;
  • можно купить квартиру с ремонтом;
  • не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора ;
  • зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
  • жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

  • Документы на право собственности. До внесения задатка и договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
  • Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
  • Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
  • Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год

оформлена в наследство до истечения 6 месяцев

находится в собственности у нескольких лиц

находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

  • Выбор банка. Изучите доступные программы ипотеки: для военных, многодетных и молодых семей, с участием материнского капитала, с господдержкой. Сравните процентные ставки, размер первоначального взноса, условия кредитования. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки и рассчитайте ее полную стоимость.
  • Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.
  • Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор . На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.
  • Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор . Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре следует передать продавцу. Это можно сделать лично, сняв деньги со счета, или через Сервис Безопасных Расчетов банка.
  • Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке

паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры

свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор , наследования, дарения), выписку из ЕГРН

справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье

разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети

подтверждение отсутствия обременения на квартире

заключение оценочной экспертизы

Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Читать еще:  Платные группы в государственных детских садах москвы

Основные моменты вы можете проверить сами:

  • Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
  • Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
  • Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
  • Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
  • Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
  • Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Рекомендуем

Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

На что обратить внимание при самостоятельной покупке квартиры

Не все белорусы при покупке квартир прибегают к услугам риелторов, что иногда приводит к проблемам. Расскажем, на что стоит обратить внимание тем, кто решил обзавестись жильем без помощи специалиста.

Ежегодно в Минске совершаются тысячи сделок по купле-продаже квартир. При этом не у всех покупателей есть возможность обращаться за помощью к риэлтеру: люди решают, что все сделают сами. Однако такие сделки, по словам экспертов, достаточно сложные и требуют определенных знаний. Нередки случаи, когда самостоятельная покупка квартиры оборачивается для нового владельца неприятностями из-за подводных камней, которые он не учел.

Заместитель директора по договорной и общеправовой работе «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Андрей Кудакаев рассказал, на что стоит обратить внимание тем, кто решил приобрести жилье, не привлекая риэлтера.

С чего начать

Ежегодно часть сделок по купле-продаже жилой недвижимости в Беларуси признаются недействительными.

«И в 2017, и в 2018 году по Минску около 160 сделок были признаны такими. По самым разным причинам», – рассказал Андрей Кудакаев.

Чтобы не попасть в эту печальную статистику, нужно при покупке жилья хорошо подготовиться и максимально себя обезопасить.

«В первую очередь перед покупкой квартиру нужно тщательно и досконально осмотреть на предмет недостатков и достоинств. Основная задача покупателя – убедиться, что квартира его полностью устраивает. А юридических тонкостей очень много, и не во всех покупатель сможет разобраться без помощи специалистов», – отметил эксперт.

По его словам, каким бы образом квартира ни попала к продавцу – по завещанию, договору дарения, купли-продажи или при постройке долевым способом, в каждом случае могут быть свои подводные камни.

«Нужно выяснить, находится квартира в совместной собственности или же является личной собственностью титульного собственника. Также нужно убедиться в том, что продавец и те, кто дают согласие на совершение сделки, отдают отчет своим действиям. Это то, что можно узнать, получив некоторые документы. Все остальное – уже по запросу риэлтерской компании. Покупатель или продавец такую информацию самостоятельно не получат», – пояснил он.

Какие документы проверить

Покупатель может попросить у собственника показать документы на квартиру, в первую очередь техпаспорт.

«Это даст представление о том, делались ли перепланировки, которые не были утверждены. Необходимо также попросить предоставить документ, подтверждающий, каким образом была приобретена квартира. Если квартира молодая, то представление об этом даст копия лицевого счета. Если квартира с историей, копия, которую может взять продавец, полной информации не даст», – пояснил Андрей Кудакаев.

Можно также запросить выписку из ЕГРНИ (БРТИ), но она отражает лишь информацию по текущему моменту – есть ограничения на продажу или нет.

«Эту информацию проверяет нотариус, если будет ограничение, сделка не совершится. Стоит также попросить продавца и тех, кто дает согласие на продажу, взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о том, что они не стоят на учете. Это даст возможность убедиться, что они не страдают заболеваниями, препятствующими адекватному восприятию мотива сделки», – отметил собеседник.

Бывает, что квартира продается по доверенности. Установить, действующая ли она, можно без проблем – эта информация есть в открытом доступе на сайте Нотариальной палаты. Там можно проверить, отзывалась доверенность или нет.

«Вообще лица, которые удостоверяют договор купли-продажи, чаще всего сами проверяют такие моменты до подписания сделки. Они же могут выяснить, кто зарегистрирован в квартире. Также проверят паспорта участников сделки на подлинность», – перечислил специалист.

Кроме того, покупателю нужно убедиться, что нет задолженности по коммунальным и прочим платежам.

«По коммунальным платежам информацию можно получить из копии лицевого счета, которую продавец берет в расчетно-справочном центре – он может попросить сделать отметку, есть задолженность или нет. А есть ли долги по услугам «Водоканала», «Белтелекома», «Энергосбыта» и «Мингаза», можно уточнить в самих этих службах. Продавец квартиры может обратиться туда и взять справки, в которых указаны оплаченные показания. Покупатель может сверить их с действительными показаниями счетчиков», – объяснил Андрей Маратович.

Расчет при покупке квартиры покупатель с продавцом могут проводить так, как им удобно. «Те, кто выбирают безналичный расчет, больше задумываются о безопасности и не хотят ходить по улице с крупной суммой денег. Те, кого такие вопросы не смущают, спокойно рассчитываются наличными деньгами», – констатировал он.

Чего не стоит бояться

Эксперт утверждает: ничего страшного в ситуациях, когда выясняется, что у продавца есть родственники, которые находятся в местах лишения свободы, нет.

«Нужно просто проанализировать, как человек туда попал, какие права он имеет в отношении объекта недвижимости. Если у него есть такие права, продавцу нужно будет взять у него согласие на продажу. Он должен быть уведомлен о том, что квартира продается, и должен отказаться от своих прав на нее. Такие случаи бывают, все решается», – рассказал Андрей Кудакаев.

То же касается сделок с продавцами, ведущими асоциальный образ жизни. Не стоит их бояться, нужно просто быть бдительными.

«Я не говорю о случаях, когда речь идет о мошенничестве. Но если все происходит в рамках закона, квартира продается по рыночной цене, а адекватность продавца подтверждена документально, можно проводить сделку. Если в справках из психоневрологического и наркологического диспансера все же всплывает какой-то диагноз, нужно назначить дополнительную экспертизу и удостовериться, что человек осознает, что делает. Тогда риски минимальны», – подчеркнул собеседник.

Чем помогут риэлтеры

По словам Андрея Кудакаева, по возможности, покупателям лучше все же обращаться к риэлтерам.

«Во-первых, специалист четко укажет зону ответственности самого покупателя. Это касается каких-либо дефектов квартиры, инфраструктуры, соседей. Здравомыслящий покупатель и сам обратит внимание на эти моменты, но риэлтер может указать на неочевидные недостатки. Во-вторых, эксперт поможет сделать все юридически грамотно», – пояснил он.

Специалист отметил, что только 20-25% сделок можно назвать стандартными. «Остальные проходят с какими-либо нюансами. В этом случае часто решающим становится опыт риэлтера. Зачастую он выявляет такие небольшие проблемы, которые в будущем могут для покупателя вырасти до масштаба черной дыры», – подытожил Андрей Кудакаев.

Юридические риски при покупке «вторички»

Покупка жилья на вторичном рынке связана с рядом рисков. Большинство из них касается притязаний на недвижимость третьих лиц. Разберёмся, на что стоит обратить внимание, чтобы обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Основные опасности

Недвижимость на вторичном рынке всегда имеет историю. Покупатели перед совершением сделки эту историю должны тщательно проверить: не были ли ущемлены интересы третьих лиц, которые могут заявить права на имущество. Чаще всего речь идёт о нарушениях при наследовании или приватизации, но не только – каждый переход права собственности должен соответствовать закону. Это касается и проводимой сделки – необходимо убедиться в отсутствии оснований для признания её недействительной.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то проверку юридической «чистоты» обычно проводит банк.

Чтобы исключить возможность недосмотра или ошибки, стоит либо участвовать в этом процессе самостоятельно, либо обратиться за помощью к юристу. Иногда для этого не обязательно искать юридическую компанию. Например, при оформлении ипотеки в Сбербанке заёмщикам доступен сервис «Правовая экспертиза». Услугой могут воспользоваться покупатели и продавцы недвижимости, в том числе не претендующие на ипотечный заём.

Далее рассмотрим подробнее юридические риски, с которыми может столкнуться покупатель «вторички».

Наследники

Для начала ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Если квартира получена по наследству, проверьте соблюдение прав наследников. Установите состав семьи на момент вступления в наследство и количество лиц, имевших право на обязательную долю. Если такие лица объявятся после проведения сделки, то суд может признать за ними долю в квартире.

Перед заключением договора изучите документы, которые относятся к наследству.

Также распространённый на практике случай, когда умирает один из супругов, и второй не вступает в права наследования, считая, что квартира автоматически переходит в его собственность. В этом случае Росреестр вынесет отказ в регистрации, так как 1/2 доля в праве на квартиру не будет принадлежать продавцу. Конечно, такая ситуация решаема, но процесс оформления недвижимости затянется.

Обременения

В отношении квартиры, приобретённой на вторичном рынке, у третьих лиц могут быть притязания на собственность или право проживания в помещении. Во-первых, это касается приватизации. Так, на момент передачи жилья в собственность в квартире могли быть зарегистрированы лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили право проживания. Избежать проблемы просто – запросите архивную справку, в которой будут перечислены все зарегистрированные в квартире на момент приватизации.

Говоря о приватизации, стоит выделить отдельно и случай, когда в жилом помещении был зарегистрирован ребёнок. Если он не получил долю в квартире, то впоследствии может заявить о нарушении своих прав и подать иск о передаче доли в квартире либо о признании сделки недействительной. Это грозит судебными спорами и шансом остаться без денег, которые будет сложно получить от продавца, учитывая низкое качество работы исполнительных инструментов в России.

Заранее убедитесь в том, что права третьих лиц соблюдены при приватизации.

Также обременение в виде права проживания третьих лиц возможно, если недвижимость приобреталась по договору дарения или ренты. Такие права будут указаны в выписке ЕГРП, но во избежание ошибок и неожиданностей лучше внимательно изучить правоустанавливающие документы (договор дарения или ренты). Эти лица сохраняют право проживания в квартире и после перехода права собственности.

Основания для признания сделки недействительной

Если квартира оформлена в собственность с нарушением закона, сделка может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ). Также это касается сделки, совершённой недееспособным человеком. Этим объясняется требование кредитных организаций предоставить при оформлении ипотеки справку, подтверждающую, что продавец не является недееспособным из-за психического расстройства. Такая справка пригодится в суде, если кто-то попробует оспорить сделку на этом основании.

Признание сделки недействительной означает возврат каждой из сторон полученного по ней (ст. 167 ГК РФ). Но продавец может потратить средства, которые переданы за квартиру. В этом случае возврат денег зависит от того, будет ли приставами выявлено имущество, на которое обращается взыскание. Если такового нет, то покупатель останется с исполнительным листом, но без денег.

Сделка может быть оспорена по требованию кредиторов, если в отношении собственника жилья инициирована или будет инициирована в течение 1 года процедура банкротства.

Предугадать это сложно, так как продавец не обязан извещать о своём финансовом положении. Но оспорены могут быть только сделки, цена которых серьёзно отличалась от среднерыночной, и если есть доказательства того, что квадратные метры продавались с целью вывода активов должника. Нельзя сказать, что такие случаи часто встречаются, но лучше проверить наличие исков к продавцу квартиры на сайте районного суда по месту его регистрации.

Какая бы ни была ситуация при покупке квартиры, главное – внимательно изучить документы и убедиться, что при получении недвижимости продавец не нарушил ничьих прав. Если есть сомнения в законности предыдущих сделок с имуществом, лучше обратиться к юристу. Не забудьте и о подготовке доказательств того, что вы являетесь добросовестным покупателем. Такими доказательствами будут документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для признания сделки недействительной (архивная справка, подтверждение дееспособности продавца и т.д). Если дело дойдёт до суда, это сыграет роль для принятия решения в вашу пользу.

Открывайте вклады, не выходя из дома. Подобрать вклад

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector