Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

На Что Обратить Внимание При Сдаче Квартиры В Аренду

Осмотр квартиры

Недавно я получила рассылку по электронной почте. Мне пришла рассылка от известного портала недвижимости. Статья об аренде. В этой статье настоятельно советуют торговаться при съёме жилья. В статье дан целый ряд советов арендаторам.

Прочитала я статью и подумала: » Ещё одна статья человека, который не занимается арендой». Возможно в других городах всё происходит именно так, только не в Санкт-Петербурге.

Что написано в статье: . Да и с теми собственниками, которые пока морально не готовы «упасть в цене», можно провести профилактическую беседу с привлечением математических выкладок, в цифрах доказывающих неоспоримый факт: если долго ждать своего идеального клиента, можно сильно потерять в прибыли. Обсудите с квартировладельцем в общих чертах экономическую ситуацию в России.

Большей чуши в жизни я не читала: «провести профилактическую беседу с привлечением математических выкладок. » Представила себе ситуацию, когда на просмотре человек, желая снизить арендную плату, обсуждает экономическую ситуацию России в целом, санкции и прочее.

Итак, нужно ли торговаться? И вообще когда это делать?

Как правильно делать осмотр квартиры? На осмотре надо быть предельно аккуратным, доброжелательным и стараться произвести хорошее впечатление. Если вы будете дружелюбным и позитивным, то сможете это сделать. Все любят культурных, интеллигентных и позитивных людей. Никто не любит нахрапистых и наглых.

Как НE НАДО вести себя на просмотре. Как-то я сдавала двухкомнатную квартиру. На просмотр пришла семья врачей. Ожидалась интеллигентная семья. Не успела я и глазом моргнуть, как муж полез что-то крутить в канализации, тогда как жена побежала по комнатам и стала разбирать на запчасти мебель. При этом она находила недостатки и говорила, что это плохая квартира. В доказательство этого она сорвала сидушку с кресла и стала вертеть им перед моим носом.

Когда она стала раскладывать диван, я попросила её этого не делать. Я просто перепугалась, что она со своей скоростью и энтузиазмом сломает его, а потом скажет, что это плохая мебель.

К слову сказать, квартира была хорошей планировки, в новом доме, с евроотделкой, с новой бытовой техникой. Она была сделана под себя, а не для сдачи. Под предлогом того, что квартира плохая и они уже нашли лучше, они попросили скидку. Как вы думаете, стали сдавать им квартиру?

Нельзя прийти в чужую квартиру и без всякого разрешения там всё трогать и открывать. Нужно быть вежливым и тактичным. Никто не любит бесцеремонность. Если бы в вашу квартиру пришли люди, перебрали все вещи, технику и мебель и вынесли вердикт: ужасная квартира. Совет: не нужно хаять в присутствии хозяина или агента квартиру, даже если она вам не понравилась.

Осмотр обычно проводится в присутствии хозяина и агента, они вам показывают квартиру, а не наоборот.

Это их территория, а не ваша. Если вы хотите что-то узнать, можно поинтересоваться и попросить разрешения посмотреть. Если вы надумали снимать квартиру и получили согласие, то на этом этапе можно попросить продемонстрировать, как раскладывается диван и как подключены фильтры для воды или стиральная машина. Не раньше.

Если вам не дали согласия на съём жилья, значит речь об аренде пока не идёт. Тогда встаёт вопрос: зачем вникать во все детали, если Вы не получили согласие?

Итак, алгоритм примерно следующий:

1. Сначала внешний осмотр квартиры.
2. Потом более детальный осмотр с разрешения собственника.
3. Если всё устраивает, то узнаём подробности: стоимость коммунальных услуг, количество комплектов ключей и прочие детали.

Про скидки и торг. Правила торга при аренде квартиры. Когда можно говорить про скидки. Если вы чувствуете, что произвели хорошее впечатление, то можно заикнуться о скидке у хозяина. По моему опыту хозяева редко уступают от заявленной стоимости, так как прекрасно разбираются в рыночных ценах. На скидку можно рассчитывать ранней весной, когда на рынке аренды полный штиль и квартиру сдать трудно. Когда квартира простоит в сдаче месяц-другой, тогда хозяева согласны уступить.

Бывают случаи, когда хозяину очень-очень понравились арендаторы. В этом случае хозяин готов подвинуться по цене, но ненамного. В августе – сентябре я бы даже не стала заикаться о существенных скидках. Все хозяева прекрасно разбираются в сезонности аренды. В конце лета и начале осени квартиры уходят быстро. Тут действует принцип: не возьмешь ты, возьмёт кто-то другой. Хотя попросить о скидке можно на просмотре у хозяина. Здесь как повезёт.

Как-то в августе позвонил мужчина, он выбрал один вариант квартиры из городской базы, который ему очень понравился. Квартира стоила 25 тыс. руб. + оплата коммунальных услуг. Стильная квартира с очень хорошим ремонтом и дизайном. Мужчина позвонил и попросил меня поторговаться. Посмотрев фото, я сразу поняла, что торговаться бессмысленно. Эта квартира стоит этих денег, её можно сдать и дороже.

Это понимает и хозяин квартиры и агентство, которое сдаёт. Когда я позвонила насчёт квартиры, мне сказали, что уже четыре пары записались на просмотр. В этот же день квартира была сдана. Ну и какой тут торг? И какие тут увещевания хозяина и математические выкладки? Тут действуют законы рынка.

Если квартира понравилась, нужно быть оперативным, пока другие не успели дать согласие. В августе и начале сентября всегда ажиотаж на рынке аренды. Обычно у хозяев своё сложившееся представление о стоимости арендной ставки. И они редко меняют своё мнение.

Что тут можно посоветовать? Старайтесь снимать жильё ранней весной и в первой половине лета, а не в августе, когда в Петербург съезжаются тысячи студентов со всей России и СНГ.

В своих заметках я не претендую на истину в последней инстанции, я лишь делюсь опытом практикующего агента недвижимости в Санкт-Петербурге.

На что обратить внимание при сдаче квартиры в аренду

В России многие семьи снимают недвижимость, поскольку приобрести в собственность квартиру достаточно дорого, а ипотечные кредиты готовы брать на себя далеко не все. Любой юрист посоветует обязательно снимать квартиру официально, то есть, заключив договор. Рассмотрим, какие документы нужно проверить у хозяина квартиры, а также, что требуется указать в договоре.

Какие документы нужно запросить и проверить перед тем, как снять квартиру?

  • паспорт лица, с которым будет заключаться договор, для того чтобы сравнить данные в паспорте с данными в документах на квартиру и убедиться, что вы общаетесь с собственником;
  • нотариальную доверенность от собственника с правом сдачи квартиры – если вы будете заключать договор не с владельцем. Действительность нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • выписку из ЕГРН/ЕГРП, свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года) – чтобы узнать, кому принадлежит эта квартира и не в залоге ли она.
  • договор найма/аренды и соответствующее согласие собственника – если вам сдают квартиру в поднайм/субаренду. При этом в основном договоре должно быть указано, что наниматель/арендатор вправе сдать жилье в поднайм/субаренду.

Квартиросъемщику нужно сделать копии перечисленных документов и хранить их у себя.

Какой договор заключить?

Чаще всего граждане заключают договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК), однако иногда хозяева квартир предлагают заключить договор безвозмездного пользования (он же договор ссуды; гл. 36 ГК).

Если с договором найма (аренды) все понятно, то по договору безвозмездного пользования квартиросъемщик (ссудополучатель) живет бесплатно. Чаще всего такой договор арендодатель предлагает заключить, чтобы скрыться от налогов.

Что нужно прописать в договоре?

  • полные паспортные данные сторон;
  • сведения об имуществе (адрес, площадь, кадастровый номер);
  • срок, на который заключается договор;
  • плату за жилое помещение, порядок и сроки ее внесения, возможность пересмотра. Важно определить, входят ли в плату за жилье коммунальные услуги, содержание имущества, телефон, интернет;порядок внесения/возврата залога, если он предусмотрен;
  • сведения о постоянно проживающих в квартире лицах.
  • обязанность производить текущий/капитальный ремонт. Арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК). Что касается найма жилого помещения – текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – наймодатель (ст. 681 ГК). А если заключен договор ссуды, все эти расходы несет ссудополучатель, то есть жилец (ст. 695 ГК).
  • условия расторжения договора. Например, можно указать, что договор расторгается, если на съемщика жалуются соседи или он портит имущество. Договор заключается в двух экземплярах – для квартиросъемщика и хозяина квартиры.

Договор заключается в двух экземплярах – для квартиросъемщика и хозяина квартиры. Каждая из сторон должна расписаться на договоре в присутствии другой стороны.

Если жилье передается за наличную плату, нужно составить расписку о получении денег. Также не помешает акт приема-передачи помещения.

На что обращать внимание при длительной аренде квартиры

В ГК РФ (статья №671) регулируется наем жилых строений, а также указано обязательство заключения договора по данной сделке. Основная идея договора в том, что владелец жилья отдает арендатору свое жильё во временное пользование.

Юридические лица также могут брать жилые помещения в аренду, с учетом, что те будут использованы только для проживания людей, а не для рабочих целей.

Правовая сторона вопроса и основные положения

Гражданский Кодекс гласит, что договор об аренде жилого помещения должен быть оформлен письменно. Также ГК РФ указывает на то, что арендная плата устанавливается только собственником жилого помещения. Это указывает нам на необходимость тщательной проверки документов арендодателя на предмет владения данной собственностью.

Для этого необходимо попросить арендодателя предоставить документы на собственность. В отличии от посуточной аренды, такими документами могут являться:

  • договор купли-продажи,
  • акт о приватизации жилья
  • или свидетельство о принятии наследства.

Хорошо, когда собственником помещения является один человек. В договоре необходима будет только его подпись. Также поставить подпись может его доверенное лицо, доверенность которого заверена нотариально. В случаях, когда владельцев помещения несколько, понадобится согласие всех, кому оно принадлежит. В противном случае сдача такого помещения будет не правомерна.

Как поступить, если хозяин помещения не хочет предоставить документы? Скорее всего, лучше с ним не связываться, это может быть обман. При заключении недействительного договора проблемы возникнут уже у Вас.

Какие вопросы необходимо задать владельцу квартиры?

Поинтересуйтесь планировкой квартиры, количеством комнат в ней. Будет хорошо, если предоставят фотографии квартиры. Следующим пунктом следует обсудить количество собственников этого помещения, попросить документы, подтверждающие это.

Также следует спросить, будет ли кто-нибудь кроме Вас проживать в этой квартире. Когда все ответы на вопросы Вас удовлетворят, можно обсудить оплату аренды:

  • какова будет стоимость,
  • кто будет принимать оплату,
  • в какое время и где,
  • будут ли включены в оплату коммунальные платежи.

Что следует указывать в договоре?

Кроме стандартных вопросов, нужно обсудить время посещения квартиры её владельцем. Также стоит указать срок, в который хозяин должен предупредить о своем приходе. Допустим, это будут следующие условия: хозяин приходит 1 раз в месяц и договаривается с Вами по телефону. При внезапном визите владельца квартиры можно будет указать ему на данный пункт в договоре.

Вы можете оформить акт приема-передачи имущества. В акте отражаются все указанные дефекты внутренней отделки квартиры и мебели. Это позволит Вам избежать лишних проблем при выезде из квартиры, если хозяин вдруг обнаружит «новые, ранее не существовавшие» повреждения, и потребует с Вас возмещение ущерба.

Наш совет — каждый платеж по аренде квартире, неплохо бы подкреплять распиской о передаче денег. Данное действие поможет при конфликтах по оплате. В расписке должна быть указана точная дата передачи денег, за какой месяц аренды передаются деньги, сумма переданных денег. Подписывают расписку обе стороны.

Если договором оговорено, что коммунальные платежи оплачиваются Вами, то необходимо регулярно выполнять их оплату, и обязательно сохранять все квитанции. Они также помогут разрешить многие конфликты.

Наличие домашних животных должно быть оговорено с хозяином заранее. Такой пункт может включаться в договор или быть оговорен устно.

Все возможные спорные ситуации описать не получится. Случается, что хозяин квартиры может попросить о временном въезде родственников или других людей. А порой даже требовать подобное. Мало кому понравится такое поведение. Поэтому подобные пункты нужно сразу включить в договор. Подобная внимательность к мелочам позволит даже не решать конфликт, а вовсе его не начинать.

Если пришло время съезжать?

Самое время рассмотреть варианты расторжения договора.

  1. Ничего не делать и ожидать окончания его срока действия, после чего съехать.
  2. При необходимости расторгнуть договор раньше его окончания, когда это необходимо Вам: Вы съезжаете, а оставшиеся после уплаты деньги остаются хозяину помещения.
  3. Если же договор расторгается раньше времени по требованию владельца квартиры – требуйте вернуть плату и задаток.

Перед подписанием договора, обязательно продумайте все мелочи и условия, укажите все в договоре. А перед подписанием – читайте внимательно и ничего не упускайте.

Читать еще:  Кому нельзя отключать электричество

На что обратить внимание при аренде квартиры

Как правило, квартиры, которые сдаются в аренду, наниматели находят через риелторов. Присутствие посредника на показе не гарантирует арендатору защиты от мошенников. Отдавая деньги за месяц проживания человеку, которого вы видите впервые в жизни, убедитесь, что он вправе распоряжаться этой недвижимостью и вам как новому жильцу не грозят неприятности.

Как узнать, кому принадлежит квартира?

Первым делом изучите правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации. Обязательно требуйте оригинал, потому что копии легко подделать.

Вместо правоустанавливающего вам могут показать правоподтверждающий документ — свидетельство о праве собственности. Такие свидетельства есть у владельцев квартир, право на которые зарегистрировано до 15 июля 2016 года. После этой даты свидетельства выдавать перестали. Их заменил другой документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Информация о зарегистрированных правах в этой выписке быстро устаревает. Сразу после ее выдачи квартиру могут продать, подарить, заложить или арестовать, а вы об этом не узнаете. Поэтому надежнее всего будет получить актуальную информацию самостоятельно или попросить собственника заказать свежую выписку перед оформлением договора аренды.

Как проверить арендодателя?

Сверьте данные о владельце в документах на квартиру с паспортом человека, который хочет вам ее сдать. Если это не собственник, то он обязательно должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, где оговаривается его право заключать договор аренды и получать деньги у арендатора. Родственники, агенты по недвижимости или соседи не могут распоряжаться квартирой без доверенности. Договор с ними будет недействителен, если появится хозяин и попросит освободить жилье.

Если есть и другие собственники, удостоверьтесь, что они не против вашего заселения. Для этого они должны выдать своему представителю, заключающему сделку, письменное согласие на сдачу квартиры в аренду либо доверенность на право подписывать договор с правом получения денег. Другой вариант — все они могут быть указаны в договоре аренды как арендодатели и должны этот документ подписать.

Как проверить задолженность по квартире?

Попросите у хозяина квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг. Если вы увидите в ней задолженность, потребуйте, чтобы владелец погасил долг. В противном случае он может переложить эту сумму на вас. По закону платить вы не обязаны, но по чужой вине можете столкнуться с коммунальными неудобствами. После длительной неуплаты управляющая компания может пойти на крайнюю меру — отключить в квартире должника свет или горячую воду.

Как оформить договор аренды?

Если квартиру показывает риелтор, значит, он же выдаст вам бланк договора аренды, когда вы обсудите с владельцем все нюансы. В случаях, когда собственник сдает квартиру самостоятельно, стороны используют типовой договор из Интернета.

Обратите внимание не только на те пункты договора, которые вы заполняете от руки. Существенные условия договора, которые нужно проверить, прежде чем подписывать:

ФИО и паспортные данные собственника;

срок аренды и размер платы;

оплата коммунальных услуг (обычно это свет, вода и Интернет);

условия повышения стоимости аренды;

условия и порядок досрочного расторжения договора;

количество визитов собственника.

По закону договоры сроком до одного года не подлежат регистрации в Росреестре. Как правило, большинство собственников заключают договор аренды на 11 месяцев, чтобы информация о сроке и цене аренды не попала в официальные органы, в том числе в налоговую службу. При этом даже без регистрации подписанный договор имеет юридическую силу. Соответственно, его стороны имеют право на защиту своих интересов в суде.

Как составить опись мебели при аренде квартиры?

Прежде чем подписывать договор, осмотрите квартиру еще раз — теперь более внимательно и детально, чем в начале визита. Проверьте, исправны ли все бытовые приборы и сантехника, везде ли горит свет. Возьмите с собой на осмотр зарядное устройство для телефона и включите его во все розетки. Откройте и закройте для проверки окна и двери.

Выдвиньте ящики шкафов и откройте все дверцы корпусной мебели, посидите на стульях. Проверьте подлокотники и ножки мягкой мебели, попросите наймодателя разложить и собрать при вас диван. Покажите ему пятна на обоях и поцарапанные двери, чтобы к вам потом не было претензий. Если в квартире остаются на хранение хозяйские вещи — обговорите, что и когда владелец заберет.

Всю информацию о состоянии отделки квартиры, мебели и бытовой техники фиксируйте в приложении к договору аренды — описи имущества. Для каждого предмета укажите модель, цвет, материал, техническое состояние, примерную стоимость. Вместо расплывчатой формулировки «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии» пишите конкретные недочеты и повреждения. По этому списку владелец квартиры будет принимать имущество, когда вы решите съехать, и за поврежденные или отсутствующие позиции придется возместить ущерб.

Какие вопросы задавать собственнику?

Приглядитесь к человеку, в чьей квартире вы будете жить. Как он станет к вам относиться, вы сможете понять, если расспросите его о людях, которые снимали его жилье до вас. Множественные претензии к прежним арендаторам должны вас насторожить. Не исключено, что это предвзятое отношение распространяется на всех, кто пользуется его имуществом.

Конечно, случаи, когда собственники донимают арендаторов частыми проверками, происходят не так часто, такого поведения можно ожидать разве что от мнительных недоверчивых пенсионеров. Но нелишним будет заранее договориться о количестве визитов владельца.

Поиск съемной квартиры и переезд — дело затратное. Поэтому, прежде чем подписать договор найма, постарайтесь разузнать, какова вероятность, что вас попросят освободить помещение раньше, чем вы сами решите съехать.

О том, что в будущем квартиру планируют продать, собственник вам вряд ли признается на этапе знакомства. Обычно это выясняется, когда арендатор уже обживется на новом месте. Но вам добавит спокойствия, если вы будете знать причину, по которой квартира пустует.

Широко распространена ситуация, когда семья вкладывает свободные деньги в покупку недвижимости для малолетнего ребенка, чтобы обеспечить его к совершеннолетию собственным жильем. В этом случае взятый на квартиру ипотечный кредит гасится за счет дохода от аренды, и временные жильцы могут не переживать за свое будущее.

Еще часто сдаются квартиры тех, кто уехал работать в другой город, но планирует приехать обратно. Когда вернется владелец и где он будет жить — вот вопрос, который поможет выяснить реальный срок сдачи. Чистую правду вам могут и не сказать, но по сбивчивому ответу или уходу от темы можно сделать соответствующие выводы.

Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры

Снять хорошую квартиру в привлекательной локации и по приемлемой цене — почти то же самое, что выиграть в лотерею. Нередко поиск квартиры превращается в настоящее испытание.

Еще хуже — когда после десятков просмотров квартир нужный вариант найден, но внезапно вскрываются несколько неприятных фактов: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые. Вместе с риелторами рассказываем о самых распространенных уловках при аренде жилья.

Договор всему голова

Первое, на что советуют обратить внимание риелторы, — договор. Этот документ не стоит рассматривать как нечто условное. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Договор нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие вас пункты — от оплаты до ремонта.

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня абсолютное большинство — до 85% — соглашений о долгосрочном найме квартиры или комнаты в Москве подтверждается письменным договором.

До подписания договора нужно тщательно проверять все правоустанавливающие документы — они должны быть оригиналами, а не копиями. Бывают случаи, когда человек говорит, что он живет в квартире с мамой, показывает паспорт с пропиской и отмечает, что мама живет в деревне, рассказывает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. Арендаторы заселяются, а через два дня приезжает мама. Она сообщает, что ничего не знает, и выгоняет жильцов. Именно поэтому при подписании договора необходимо присутствие всех собственников жилья или нотариальное согласие на сдачу квартиры в аренду.

Иногда случается так, что вместе с квартирой будущему жильцу переходят и долги за коммуналку. Оказывается, что собственник является должником, а квартирант в итоге остается без электричества. Арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а жильцу приходится делать выбор: искать другую квартиру и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.

«До подписания договора следует попросить отчет о коммунальных платежах. Если решились на погашение долга, оформите письменно, что эта сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания», — рекомендует замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

Обещанного ремонта три года ждут

Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель. Все это он обязуется исполнить сразу после заселения. Однако проходит время, а неисправности так и остаются. Чтобы не стать заложником подобной ситуации, арендатору следует прописать в договоре найма особые условия. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупку нужной мебели.

Также нередко нарушается устная договоренность о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, вы делаете ремонт квартиры за свой счет и не платите за аренду несколько месяцев. Однако некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Зачастую у сторон возникают разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда дело и вовсе доходит до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее, рекомендует Оксана Полякова.

Ты мне больше не друг

Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключаются. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому лучше заключить договор, даже если вы снимаете квартиру у своего дяди или близкого друга.

Есть случаи, когда квартиры сдаются по доверенности, где указано: доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. «Но в доверенности не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация: квартирант исправно вносит арендную сумму доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире», — предостерегает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости». В данном случае следует тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.

Существует достаточно распространенный вариант обмана с техникой. Например, при заселении собственник говорит, что все работает. Арендатор верит ему на слово, подписывает акт приема-передачи квартиры. Спустя время выясняется, что не работает стиральная машина, и вина ложится на арендатора. Доказать, что собственник знал об этом, практически невозможно. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. Аналогичный механизм применяется к мебели.

О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, и узнать об этом достаточно трудно. По квартирам идти не имеет смысла, не стоит надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт.

«Чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, обратите внимание на места общего пользования — подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с шумом у вас не будет. Но если вы заметите ободранную дверь, разбитую и неубранную лампочку и т. д., то можно сделать вывод, что рядом живет неблагоприятный персонаж», — говорит управляющий директор «Миэль-Аренда Мария» Жукова.

Клопы и тараканы

Еще одно неприятное соседство — насекомые. По словам экспертов, в последнее время в бюджетных вариантах квартир стали попадаться тараканы, клопы или муравьи. Есть дома, где справиться с такой проблемой сложно. Собственники умалчивают об этом, показывают квартиру только в светлое время суток, когда насекомые прячутся, отмечает Роман Бабичев. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать живность. Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Собственник будет отпираться, убеждать, что принесли это в квартиру сами арендаторы. Может заставить сделать дезинфекцию. Поэтому, чтобы обезопасить себя, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.

По словам риелторов, очень распространена история, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать депозит. Обычно депозит равняется полной стоимости месячной аренды, сумма приличная. Но из-за досрочного расторжения владельцы отказывают. Чтобы не попадать в такую ситуацию, необходимо правильно составить договор и внести в него необходимый пункт, рекомендует Мария Жукова.

Читать еще:  Мне 48 лет живу в чернобыльской зоне во сколько лет я пойду на пенсию

Популярность арендного жилья в России из года в год растет. Почти каждый десятый россиянин в настоящее время арендует жилье. По оценкам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в прошлом году около 10 млн жителей России снимали жилье, почти половина из них планирует и дальше жить в съемных квартирах. По подсчетам Domofond, средняя плата за аренду жилья в России составляет около 15 тыс. руб., или треть дохода. Аренда жилья в прошлом году в среднем подорожала на 5–7%.

Какую квартиру выбрать для сдачи в аренду?

На что обращать внимание при покупке такого жилья.

В этом материале мы поговорим о том, как выбрать квартиру для будущей аренды, какие есть нюансы и критерии, и на что нужно обращать внимание при покупке такого жилья.

Шаг 1

Начните с анализа рынка аренды: какие квартиры пользуются наибольшей популярностью и сколько стоит месяц арендной платы. По статистике, хорошим спросом пользуются студии, одна или двухкомнатные квартиры с простым ремонтом с или без бытовой техники и мебели в спальных районах, или же однушки со старым, «советским» интерьером в центре вблизи учебных заведений. На этом этапе важно определиться, кому вы хотите сдавать квартиру, так как от этого будет зависеть количество комнат, новостройка или вторичка, а также стоимость.

Шаг 2

Итак, вы изучили спрос и определились с выбором арендаторов. Если это студенты, то варианта по-прежнему остается два: новая студия/однушка/двушка в спальном районе или же вторичное жилье возле вузов. Здесь главное — недорогой сегмент жилья. Но не выбирайте квартиры эконом-класса или требующие капитального ремонта — это невыгодно. Оптимальный вариант — квартиры с ремонтом от застройщика или вторички с относительно недавним косметическим ремонтом и без проблем (исправная электрика, канализация и все в порядке с отделкой). Студенты не ищут максимальных удобств, но квартира должна быть конкурентоспособной среди других.

Если вы хотите видеть вашими квартиросъемщиками семью с детьми или без, то присмотритесь к новостройкам в обжитых районах. Для них важна развитая инфраструктура, как социальная (магазины, больницы, школы, сады, аптеки ), так и транспортная — из места проживания должно быть удобно и по возможности быстро добираться до работы и крупных объектов города. Не менее значимым моментом будет качество самого района, дома и двора, адекватность соседей. Если люди выбирают квартиру для долгосрочной аренды на несколько лет, то им необходим комфорт и обустроенность и в квартире, и районе проживания.

Шаг 3

Выбирая объект, узнайте о том, из каких материалов построен дом, если это новостройка, и год постройки, если вторичка. По возможности изучите все возможные проблемы — как внутренние, так и внешние. Это нужно, чтобы предупредить или оперативно устранить при возникновении все неприятные моменты. Что можно к ним отнести? Протекание крыши, появление сырости, возникновение трещин, негерметичность окон и балконных дверей, плохое качество ремонта. Конечно, в новостройке сразу определить такие нюансы невозможно, так как дому требуется усадка, а это может занять до шести лет. Но все же стоит быть очень внимательным ко всему: это ваш будущий доход, а не убыток.

Шаг 4

Теперь поговорим о ремонте. Он должен быть простым, недорогим и практичным. Для новостроек можно выбрать вариант ремонта от застройщика, но если решили делать самостоятельно, следуйте этим правилам:

1. Покрасьте/освежите потолки.

2. Поклейте нейтральные обои — можно под покраску.

3. Выложите плиткой санузел и рабочую зону на кухне.

4. Между душевой кабиной и ванной выбирайте ванну.

5. Не покупайте свисающие люстры и светильники, их легко разбить. Оптимально — встраиваемые.

6. Не ставьте гипсокартонные перегородки — они невыгодны и требуют обстоятельного ремонта.

7. Материалы для ремонта и строительства приобретайте с запасом на будущие возможные форс-мажоры и небольшие обновления.

8. Двери для комнат выбирайте по принципу «самые дешевые» или «крепкие и массивные». Первые легко заменить, вторые прослужат долгие годы.

9. Сантехника должна быть качественной и приличного внешнего вида.

Шаг 5

Что касается мебели и бытовой техники, то от их наличия напрямую зависит стоимость квартиры. Обязательны:

стол и стулья/табуретки;

кухонный гарнитур — пусть и самый простой;

шкафы — хотя бы минимальное количество;

гладильная доска с утюгом, стиральная машина;

микроволновка, чайник, роутер wi-fi, пылесос;

телевизор также желателен, но необязателен;

постельное белье и полотенца;

кухонная утварь — базовый набор (кастрюля, сковородка, несколько кружек, тарелок и столовых приборов).

Если вы собираетесь сдавать квартиру студентам, то наличие всего этого значительно повысит интерес к вашему варианту у арендаторов. Если же семьям, то тут необходимо учесть, что хоть и хорошо обставленная квартира куда предпочтительнее, но есть жильцы, которые переезжают со своей мебелью и техникой.

Обратитесь к экспертам, чтобы получить максимальную выгоду

Выбор квартиры для последующей аренды может занять куда больше времени и усилий, чем вы себе можете представить. Чтобы не ошибиться в своем выборе и не потратить время впустую, рекомендуем вам обратиться в агентство недвижимости «Сова», которое специализируется на инвестициях в недвижимость по всей России. Специалисты не только подберут для вас ряд объектов с максимальной инвестиционной привлекательностью, но и помогут оформить его в ипотеку с выгодной ставкой. За бесплатной консультацией вы можете обратиться по телефону: или написать в чат на официальном сайте: sova72.ru.

Как правильно сдать квартиру? Как избежать ошибок и отдать свою квартиру в хорошие руки

Эксперты рынка недвижимости рассказали The Village о том, как сдать квартиру самостоятельно и не ошибиться с выбором жильцов.

Инструкция

На что обратить внимание при сдаче квартиры?

Подготовьте квартиру к сдаче

Правильно презентуйте квартиру

Составьте мнение о потенциальных квартиросъёмщиках

Оформите договор и обговорите все детали

Подготовьте квартиру к сдаче

Для начала посмотрите на квартиру глазами будущих жильцов: оцените, насколько свеж в ней ремонт, проверьте, исправна ли техника и коммуникации. После того как все возможные проблемы устранены, наведите в квартире порядок. На просмотре жильё должно выглядеть опрятно и уютно, что повысит ваши шансы на сдачу квартиру в короткий срок. Не забудьте сделать опись имущества и снять показания счётчиков.

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-недвижимость»: Если речь идёт о квартире класса «эконом» или «комфорт» с выгодной локацией, то для повышения её ликвидности и для сокращения срока экспозиции потребуется проверить состояние и выполнить или обновить ремонт. Есть правило: чтобы аренда такой жилплощади была рентабельна, следует вкладывать в ремонт сумму, не превышающую размер арендной ставки за два-три месяца. Главное — исправность электропроводки, сантехники, бытовой техники. Если до кризиса наличие косметического ремонта, соответствующего статусу квартиры, было способно повысить размер арендной ставки примерно на 5–10 % в экономклассе и на 10–15 % — в бизнес-классе, то сейчас никакие дополнительные преимущества и бонусы не влияют на увеличение стоимости аренды. Они могут лишь сделать объект более привлекательным и спасти его от простоя, а его хозяина — от потери дохода. О стиле по опыту можно сказать, что следует избегать ярко выраженной индивидуальности — лучше придерживаться спокойной классики, которая никого не раздражает и всегда в тренде.

Игорь Калганов, основатель сервиса для аренды и продажи недвижимости «33 слона»: Часто у собственника жилья желание побыстрее сдать квартиру столь сильно, что старые жильцы едва успевают собрать вещи, а новые уже ждут на пороге. Мало кто задумывается, что квартиру стоило бы как следует отмыть, сделать мелкий ремонт, заменить лампочки, подкрасить — в общем, привести в человеческий вид. Каждый раз, попадая на просмотр жилья, я вижу одну и ту же картину: стоит включить воду — брызги во все стороны. Оторванные плинтуса часто так и остаются оторванными, неприбитые полки могут и дальше стоять у стены. Мелочи? Но они влияют на стоимость аренды: неухоженное, неопрятное жилище всегда стоит дешевле. Стоит навести порядок — и ту же самую квартиру можно сдать по другой цене. По нашему опыту, разница составляет 2–3 тысячи рублей в месяц.

К подготовке перед сдачей можно отнести и оформление страхового полиса на квартиру. Так как самая частая причина конфликтов с соседями и последующая денежная яма — затопление или другой ущерб. Мы рекомендуем обязательно застраховать перед сдачей не только квартиру, но и ответственность третьих лиц. Страховой полис стоит небольших денег (около 3 тысяч рублей в год), а покрывает ущерб на миллион.

Площадкой для объявления можно выбрать как специализированные сервисы или группы в соцсетях, так и собственный профиль — как правило, кто-то из знакомых оказывается в поиске жилья. Важно задуматься о самом объявлении: в нем желательно указать все параметры (район, размер квартиры, наличие мебели, цену) и возможные ограничения (чтобы, например, хозяин питомца не тратил ни свое, ни ваше время на просмотр квартиры, если вы не готовы пускать арендаторов с животными). Фотографии тоже важны: снимки плохого качества могут испортить впечатление даже от хорошей квартиры.

Игорь Калганов: Мы всегда советуем сделать качественные профессиональные фото квартиры — чем лучше картинка, тем больше у объявления просмотров. Можно обратиться как к фотографу-фрилансеру, так и к специализированному сервису. Не забудьте убрать из кадра личные вещи, игрушки, одежду — интерьер должен быть максимально обезличенным. Тогда, рассматривая объявление, человек может легче оценить интерьер и быстрее принять решение о просмотре. По нашей практике, объявления с хорошими фото сдаются за три-пять дней, в то время как средний срок сдачи жилья в Москве — около 20 дней.

Правильно презентуйте квартиру

На встрече с будущими квартиросъёмщиками попытайтесь представить квартиру так, чтобы её захотелось снять. При этом, конечно, не переусердствуйте: не стоит забывать, что любой обман быстро вскроется, и вам придётся снова искать жильцов.

Оксана Полякова: Практика показывает, что при первой встрече собственники и потенциальные арендаторы находятся в некоторой эйфории, желают создать о себе благоприятное впечатление. Следует вести себя спокойно и по возможности органично, не лукавя: вам придётся общаться с квартирантом долгое время, и, если у вас сразу возникает обоюдное неприятие, лучше отказаться от взаимодействия.

Каждый арендодатель знает, что необходимо показать квартиру в самом выгодном свете. Во-первых, представить именно те достоинства жилплощади, которые интересны конкретным арендаторам. Например, квартиранту с детьми следует рассказать об удобной инфраструктуре (детсад, поликлиника, школа, секции, детские площадки и т. д.), показать, какая светлая квартира, и указать лучшее место для организации занятий школьника. А паре без детей эти подробности совершенно неинтересны, но важно, что есть большая студия-гостиная, где можно принимать гостей. Или жильцы с собакой: они не станут снимать квартиру там, где совершенно нет возможности гулять с питомцем.

Составьте мнение о потенциальных квартиросъёмщиках

Лучше лично познакомиться с теми, кто планирует снимать ваше жильё. Не помешает и поинтересоваться тем, чем занимаются будущие квартиросъёмщики, с кем собираются жить. На этой же встрече можно обсудить правила и условия съёма квартиры.

Игорь Калганов: В Штатах практика поверки жильца привычна и обязательна, у нас же многие не думают о том, каких людей пускают в свой дом. И мы говорим не только о том, что в жильцы может попасться преступник (в России в федеральном розыске находятся больше 100 тысяч человек). Проверить стоит и платёжеспособность арендатора: если он задерживает выплаты по кредитам, вероятность того, что будут проблемы с оплатой за аренду, приближается к 100 %. Правда, самостоятельно такую проверку устроить не получится.

Оксана Полякова: В объявлении можно иногда увидеть приписку «без маленьких детей». Я же, наоборот, очень положительно отношусь к таким квартирантам и совершенно не понимаю, почему присутствие детей в доме пугает некоторых арендодателей. Они боятся, что дети разрисуют обои? Но ведь это пустяки по сравнению с тем, что семья повышает вероятность порядка в доме, а также того, что здесь не будет шумных компаний, что люди не станут расторгать договор раньше срока, скакать по арендным квартирам.

Составьте договор и обговорите все детали

После того как вам понравились жильцы, а им понравилась ваша квартира, можно перейти к составлению договора. О том, как не сделать ошибку и составить его качественно, мы писали.

Оксана Полякова: Среди арендодателей наблюдается общая тенденция довольно беспечно относиться к ведению документации в период найма. Например, в 60 % случаев они игнорируют составление актов о продлении договора, подписание бланков для дополнительных договорённостей, расписок в получении арендной платы и т. д. Многим кажется, что, выступая за подписание бумаг, они проявляют недоверие ко второй стороне сделки. Другой пример: абсолютное большинство собственников обеспокоено сохранностью имущества в сданных квартирах, при этом только 3 % из них заранее, ещё до подписания договора найма, составляют подробную опись вещей (и, кстати, все эти арендодатели — владельцы дорогостоящих квартир). Как правило, опись ограничивается перечислением крупных предметов бытовой техники и интерьера с пометками «новое» или «бывшее в употреблении». Однако, по статистике нашей компании, причиной 30 % споров и претензий в период найма является именно порча или утеря арендуемого имущества.

Читать еще:  Возврат за детский сад в 2021 году многодетным если оба супруга работают

В условиях кризиса и высокой конкуренции на рынке аренды (предложение в 1,5 раза превышает спрос) некоторые собственники соглашаются разделить сумму страхового депозита на две, а то и три части: сроки выплаты, как и сроки внесения ежемесячной арендной платы, прописываются в договоре найма жилого помещения. Некоторые владельцы наиболее низколиквидных квартир в неудовлетворительном состоянии или квартир, которые сдаются «под ремонт», соглашаются не взимать залоговую сумму — просто потому, что портить в этом жилище нечего.

Игорь Калганов: Нужно всегда заранее продумывать, к кому обращаться в случае конфликтов и юридических проблем. Бывают форс-мажорные ситуации, когда начинаются выяснения отношений с жильцами — такое всегда происходит неожиданно, и очень часто нет стандартного решения проблемы. Мы, например, сотрудничаем с охранным агентством, и в случае конфликта оно в качестве третьей стороны присоединяется к разговору, чтобы обезопасить собственника. Не раз было, что арендатор, не желающий гасить долг или возмещать ущерб, сразу признавал вину и шёл на попятный, как только понимал, что собственник не оставит ситуацию и ему есть к кому обратиться. У владельца жилья обязательно должен быть номер доверенного юриста, охранного агентства, бухгалтера — своеобразная «тревожная кнопка» на все случаи жизни. Если об этом позаботиться заранее, очень многих проблем удастся избежать.

На Что Обратить Внимание При Сдаче Квартиры В Аренду

  • Прием объявлений
    • Сдам квартиру/комнату/дом
    • Сниму квартиру/комнату/дом
    • Продам квартиру/комн./дом/участ.
    • Куплю квартиру/комн./дом/участок
    • Правила приема объявлений
  • Консультации специалистов
    • Оставить вопрос
    • Найти ответ
  • Аренда
  • Продажа
  • Компании
    • Агентства
    • Госучреждения
    • Профобъединения
    • Вакансии компаний
  • Справочные материалы
    • Частным лицам
    • Рекламодателям
  • Рекламодателям
    • Агентствам
    • Строительным компаниям
    • Собственникам
    • Другим организациям
    • Закрытая база
Аренда в Санкт-Петербурге

Нет времени на поиск?

Оставьте бесплатный запрос

поиск агентства
ВОПРОС/ОТВЕТ

15 сентября `11

На что больше всего нужно обращать внимание при заключении договора найма жилого помещения?Какие документы должен иметь агент?

Порядок проведения сделки аренды (найма)
1. Просмотр объекта происходит в присутствии агента, арендодателя и арендатора
Важно убедиться в том, что агент действительно является сотрудником профессиональной риэлторской компании. Сотрудник агентства, проводящего сделку, должен иметь при себе и предъявить клиенту:
— паспорт;
— доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства, или в ряде фирм используются удостоверения агента с голограммой или штрих-кодом.
Если агент предъявляет доверенность, не стесняйтесь сверить паспортные данные агента с теми, что указаны в доверенности, а также обратите внимание на срок ее действия, наличие подписи гене-рального директора и печати.
2. Прежде чем снять квартиру, ее необходимо тщательно осмотреть. Скрупулезное изучение потен-циального жилья избавит в будущем от неприятных сюрпризов. И какой бы непростой ни оказалась си-туация между собственником и арендатором, последний должен помнить, что, имея на руках договор аренды, он смело может отстаивать свои права в суде.
3. Если жилье вас устраивает, вам совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы владельца квартиры, подтверждающие право владения объектом, это могут быть (паспорт с регистрацией по адресу объекта, свидетельство о праве собственности на объект: дого-вор купли-продажи, приватизации, дарения и пр.).
4. Подписание договора найма
При аренде квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодате-лем) и нанимателем (арендатором). Присутствие риэлтора при этом должно быть подтверждено спе-циальным протоколом.
В договор найма необходимо включить пункт, в котором наймодатель подтверждает, что согласо-вал вопрос о сдаче помещения со всеми заинтересованными лицами. Для сверки данных вы можете попросить предъявить справку «Ф-9», где указаны все граждане, зарегистрированные в данной квар-тире.
В тексте договора обязательно указываются:
— паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц);
— размер арендной платы;
— порядок внесения арендной платы (сроки, пени в случае просрочки платежа);
— штрафные санкции в случае нарушения условий договора;
— условия возможного расторжения и ответственность сторон
— величина залоговой суммы и способы ее использования;
— согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире)
— дата заключения договора;
— срок действия договора.

При подписании договора аренды комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования (МОП). Поэтому наниматель должен закрепить свои права пользования жилым помещением в договоре найма, максимально подробно прописав все условия пользования комнатой и местами общественного пользования. Чем подробнее в нем будут отражены эти условия, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут разногласия с собственни-ком или соседями по квартире.
К договору найма прилагаются (заполняются с помощью агента).
— акт приемки передачи квартиры (комнаты);
— опись имущества переданного вместе с квартирой (комнатой);
— расписка о расчетах между сторонами;
— согласие всех проживающих (в письменной форме).
— Договор (соглашение) об оказании (и оплате) услуг фирмы (если принята такая форма);
Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у арен-датора, второй – у арендодателя.
5. После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора либо рас-писку о получении комиссионных.

Как правильно составить договор найма жилья

Зачастую наниматели (как и собственники жилья) уделяют недостаточно внимания составлению договора найма. Если между сторонами этой сделки возникнет конфликт, а пути его решения в договоре не указаны, урегулировать спорную ситуацию будет непросто. БН решил рассказать читателям о важнейших аспектах, на которые следует обратить внимание при составлении договоров найма жилых помещений.

Аренда или наем?
Для начала определимся с терминологией. Согласно Гражданскому кодексу РФ, понятие «наем» относится исключительно к жилым помещениям. А термин «аренда» используется лишь в отношении коммерческих. И хотя в обиходе мы часто используем словосочетание «аренда жилья», с юридической точки зрения это некорректно.

Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения: соглашение можно заключить в простой письменной форме и на любой срок. Отношения между собственником жилья (наймодателем) и нанимателем регулируются 35-й главой Гражданского кодекса РФ. В ней подробно описаны права и обязанности сторон, порядок заключения и расторжения договора найма. Главная функция собственника – предоставить нанимателю помещение, пригодное для проживания. В свою очередь, наниматель обязан использовать предоставленный ему объект исключительно для проживания, своевременно вносить плату за проживание и, если это предусмотрено договором, оплачивать коммунальные услуги.

Вместе с тем директор департамента аренды агентства недвижимости Home estate Елена Журавлева советует прописать в договоре найма список лиц, постоянно проживающих в квартире. «Неотъемлемой частью договора является акт приемки-передачи – в этом документе хозяин квартиры указывает находящееся в ней имущество, описывает его состояние и цену. Еще одно обязательное приложение к договору – расписка о получении денег за наем помещения», – рассказала Елена Журавлева.

Кроме того, в договоре найма указывается сумма страхового депозита – эти деньги наниматель передает собственнику жилья в качестве гарантии сохранности имущества. «Такой задаток хранится у хозяина до истечения срока договора. Сумму депозита обычно определяет сам хозяин, но, как правило, она равна стоимости месячной аренды», – пояснила Елена Журавлева.

Лучше – меньше
Отдельно скажем о сроках договора найма жилья. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, максимальный срок такого соглашения составляет пять лет. Помните, что, если договор не определяет срок действия, он автоматически считается заключенным на пять лет. Это таит в себе серьезную опасность для собственника – ведь, согласно Гражданскому кодексу, в течение всего времени действия договора он не имеет права корректировать его условия. И, к примеру, если владелец квартиры решит найти нового нанимателя, прежний может обратиться в суд и потребовать признать такую сделку недействительной.

Законодательство запрещает досрочное расторжение договора найма по инициативе собственника. Аннулировать соглашение можно только через суд. Но для обращения к служителям Фемиды нужны веские основания (наниматель не платит в течение шести месяцев, разрушает или портит помещение или использует его не по назначению – например, под офис).

Вообще в вопросах досрочного расторжения договора найма Гражданский кодекс ставит наймодателя в заведомо невыгодное положение. Закон запрещает собственнику аннулировать договор без серьезных на то причин. Зато дает такую возможность нанимателю: по 687-й статье Гражданского кодекса квартиросъемщик должен предупредить о своем желании съехать с квартиры как минимум за три месяца до того, как освободит помещение. Так что в договоре необходимо прописывать все условия досрочного расторжения договора по инициативе как квартиросъемщика, так и владельца жилья.

По общему правилу, наймодатель не может менять размер платы за наем в течение всего срока действия договора. Поэтому, если стороны хотят подписать долгосрочный договор, в нем лучше указать возможность изменения размера платы.

«В целом, долгосрочный договор найма таит в себе риски для собственника. Именно поэтому 99% соглашений заключаются на 11 месяцев, а затем, в случае отсутствия разногласий сторон, продлеваются», – отмечает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Нанимаем комнату
Об особенностях найма комнат в коммунальных квартирах лучше сказать отдельно. В договоре найма имеет смысл оговорить условия пользования общим имуществом коммунальной квартиры – кухней, санузлом, коридором и т. д. Не секрет, что во многих коммуналках существуют свои порядки: в одних места общего пользования убирают строго по графику, в других принято занимать ванную комнату не более 20 минут.

Нарушать устоявшиеся порядки не стоит – во избежание конфликтов с обитателями «коммунального рая». А особые условия проживания, если таковые имеются, лучше прописать в договоре найма.

Многие задают вполне резонный вопрос: нужно ли собственнику комнаты, который планирует ее сдать, получать на это одобрение соседей? «В прошлом году Санкт-Петербургский городской суд установил, что такого согласия не нужно. Судьи посчитали, что передача права пользования комнатой третьим лицам не нарушает интересы остальных жильцов, поскольку комната – это самостоятельный объект права собственности. Но в данном случае объект был выделен в натуре – оформлен порядок пользования комнатами, свидетельство о праве собственности на каждую из комнат», – рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Согласие соседей потребуется лишь в том случае, если комната, которую собираются сдать, не выделена в качестве самостоятельного объекта (к примеру, «двушкой» владеют два собственника, каждому из которых принадлежит половина квартиры). В этом случае владелец одной комнаты, желающий ее сдать, должен получить добро у соседа. «Если не определено, что доле наймодателя соответствует та или иная комната, собственники должны договориться о порядке пользования жилыми помещениями, в том числе – по вопросам их сдачи внаем. При этом сам договор найма заключается в отношении конкретной комнаты, а не доли в праве собственности», – пояснил Алексей Комаров.

С посредниками и без
Во многих случаях к процессу поиска квартиросъемщиков и заключения договора найма подключаются агентства недвижимости. Если сделка проводится с помощью такого посредника, в договоре необходимо предусмотреть обязанность компании бесплатно найти нового нанимателя или объект недвижимости, если, например, квартиросъемщик или собственник решат его расторгнуть досрочно.

Договор найма очень редко заверяется у нотариуса. Помощь юриста требуется тогда, когда одна из сторон договора хочет застраховать себя от откровенно мошеннических действий другой. Риэлторы припоминают несколько случаев, когда уже после заключения договора с нанимателем собственник подписывал новую версию соглашения, включал туда заведомо неприемлемые для квартиросъемщика условия и подделывал подпись нанимателя под таким договором. К счастью, в последние несколько лет подобных ситуаций в Петербурге не было (по крайней мере, БН о них не знает). Так что, по мнению опрошенных БН риэлторов, пользоваться услугами нотариусов при подписании соглашения о найме жилья вовсе не обязательно.

Сами нотариусы, разумеется, считают иначе. «Мы отвечаем за законность удостоверяемого договора, устанавливаем личность сторон, проверяем подлинность подписи. К тому же разъясняем сторонам правовые последствия сделки. Один из подписанных экземпляров заключенного договора остается у нотариуса – стороны сделки могут в любой момент получить дубликат соглашения», – рассказывает Алексей Комаров.

Большинство наймодателей не разбираются в тонкостях содержания договора найма. Чаще всего владельцы и квартиросъемщики пользуются стандартной формой соглашения, скачанной из интернета, и редко задумываются о негативных последствиях, к которым может привести неправильно составленный документ. Прежде чем подписать договор найма, не поленитесь изучить 35-ю главу Гражданского кодекса РФ, регулирующую взаимоотношения собственников и нанимателей жилья. А лучше – посоветуйтесь с грамотным юристом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector