Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нужен Ли Акт Приема Передачи Квартиры При Покупке

Для чего нужен акт приема-передачи

При покупке квартиры акт приема-передачи или передаточный акт — настолько же необходимый документ, как и договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ). Расскажем, для чего необходим акт приема-передачи и как его правильно составить.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Это документ, подтверждающий фактическую передачу квартиру от продавца (или застройщика в случае долевого участия) к покупателю (дольщику) и исполнение обязательств по договору купли-продажи (или договору долевого участия).

Для чего необходим акт приема-передачи

При подписании акта покупатель/дольщик принимает ответственность и все обязательства по содержанию объекта недвижимости. Также в акте приема-передачи фиксируется состояние квартиры на момент передачи покупателю ключей. Этот документ очень важен, без него сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.

Как правильно составить акт приема-передачи

При покупке вторичной недвижимости

Каких-либо официальных требований к акту приема-передачи не предъявляется. Его составляют в простой форме по одному экземпляру для каждой стороны — продавца и покупателя.

Что должно быть в акте приема-передачи:

  • Дата и место составления документа;
  • ФИО и паспортные данные продавца (-ов) и покупателя (-ей);
  • Точный адрес квартиры;
  • Показания всех приборов учета;
  • Описание состояния передаваемой квартиры.

При обнаружении дефектов в объекте приема-передачи, их необходимо описать в акте. Также нужно определить и указать, каким-образом их будут устранять — продавец квартиры сделает ремонт самостоятельно или компенсируют ремонт дефектов. При нахождении дефектов после подписания акта приема-передачи, взыскать с продавца убытки будет невозможно.

Если все расчеты по договору купли-продажи произведены до подписания акта, это также необходимо зафиксировать в акте и указать, что у продавца отсутствуют претензии по оплате.

При покупке квартиры в новостройке от застройщика

При покупке квартиры от застройщика по договору долевого участия по завершению строительства застройщиком составляется акт в трех экземплярах. Один для застройщика, второй для дольщика, третий для комплекта документов, которые необходимо подать в Росреестр для регистрации права собственности.

Что должно быть в акте приема-передачи

  • Дата и место составления акта;
  • ФИО и паспортные данные дольщика (-ов) и реквизиты застройщика;
  • Точный адрес квартиры;
  • Отсутствие или наличие претензий к качеству передаваемой квартиры (в самом акте или в смотровом листе).

При обнаружении дефектов вы можете не подписывать акт приема-передачи до их устранения застройщиком, или подписать акт с условием устранения найденных дефектов. Во втором случае важно зафиксировать в акте сроки исправления всех недочетов.

Когда нужно подписывать акт приема-передачи

Акт подписывается после того, как продавец полностью освободит квартиру и в момент передачи ключей новому собственнику (покупателю).

Так как в акте фиксируется именно факт передачи объекта недвижимости, то и подписывать его нужно после его полного освобождения продавцом и в момент передачи ключей покупателю.

Где нужно подписывать акт приема-передачи

Подписание документа необходимо осуществлять, находясь в самом объекте недвижимости, чтобы сохранить квартиру в том состоянии, которое описано в акте приема-передачи.

Прием-передача квартиры: не забудьте составить акт

Большинство покупателей квартир считают, что сделка считается завершенной после регистрации права собственности, и удивляются, узнав о необходимости оформления еще одного обязательного документа — акта приема-передачи. Между тем, легкомысленное отношение к процедуре приема-передачи и законодательным нормам Гражданского кодекса может повлечь серьезные юридические последствия и значительные материальные потери.

Это не формальность!

«Процедура приема-передачи квартиры является обязательной. Статья 556 ГК РФ гласит, что недвижимость передается продавцом и принимается покупателем согласно двустороннему акту или другому документу о передаче, составленному в произвольной письменной форме и заверенному подписями контрагентов. Только после этого, при условии отсутствия взаимных претензий, сделка считается исполненной», — настаивает адвокат Андрей Комиссаров.

К сожалению, на практике процедура приема-передачи квартиры многими участниками сделок с недвижимостью воспринимается как пустая формальность. И если покупатели первичного рынка к данному документу относятся более сознательно, дабы обязать застройщика своевременно исполнить обязательства по исправлению недочетов, то участники «вторичных» сделок нередко пренебрегают процедурой.

Мало того, оформить передаточный акт очень часто забывают.

«К примеру, если договор отдается на регистрацию в Санкт-Петербурге, то участникам сделки никто не укажет на обязательность составления акта, так как его не требуют при регистрации. В некоторых других регионах России без акта документы не примут на регистрацию в Росреестре», — замечает адвокат.

Игнорирование процедуры приема-передачи квартиры чревато опасными последствиями для участников как первичного, так и вторичного рынка. Потому что только после приема имущества «по факту», закрепленного документально, покупателю передается весь набор прав и обязанностей по содержанию квартиры, а также вся ответственность за порчу и случайную гибель имущества.

Смысл процедуры

Заключение сделки купли-продажи, регистрация права собственности и непосредственно приемка жилого объекта покупателем происходят не одновременно. С момента подписания договора до передачи ключей состояние квартиры может претерпеть изменения по ряду субъективных причин и форс-мажорных обстоятельств – от коммунальных аварий до хищений и вандализма. Основной смысл акта как раз и заключается в том, чтобы подтвердить факт передачи жилого помещения в надлежащем состоянии, в том виде, в котором оно находилось на момент подписания основного договора.

То есть акт не привносит изменений в документ о покупке, а только удостоверяет факт соблюдения или нарушения указанных в нем условий.

Еще одна немаловажная задача акта – обозначить момент, с которого новый собственник принимает на себя обязательства по погашению коммунальных платежей и оплате других услуг.

«Важно отметить, что в случае отсутствия передаточного акта факт въезда нового владельца в квартиру в большинстве случаев признается судом как ее приемка и окончательное вступление в права», — напоминает Андрей Комиссаров.

Риски и роковые ошибки

1. Риски для продавца

Если жилое помещение не было передано по всем правилам, по закону все риски продолжает нести прежний собственник. Следовательно, нельзя исключить риск возникновения неприятных ситуаций. К примеру, объект, принятый без подписания акта передачи, через год или два может пострадать в результате стихийного бедствия, и новый владелец вправе предъявить претензии по финансированию восстановительных работ старому собственнику.

Спустя некоторое время после покупки квартиры новый хозяин может испортить дорогостоящую отделку, а после заявить, что состояние полученного им объекта недвижимости отличается от указанного в договоре. Суд в подобных случаях наверняка примет сторону ответчика, но сама перспектива подобных конфликтов и возникновения судебных споров вряд ли кого-то обрадует.

2. Риски для покупателя

Игнорируя процедуру приема-передачи жилого помещения и подписание соответствующего акта, наибольшему риску подвергает себя покупатель жилья в новостройке. Как показывает практика, в ходе осмотра новой квартиры клиенты очень часто обнаруживают недостатки и высказывают претензии представителям застройщика относительно качества отделочных работ, состояния отопительных систем, инженерных коммуникаций и так далее. Но так как договор априори исключает возможность подобных недочетов, единственным инструментом, позволяющим свести к минимуму любые риски, служит надлежаще составленный и подписанный сторонами акт приема-передачи жилого помещения.

На рынке вторичного жилья чаще всего поводом для конфликтов и судебных разбирательств становится ценное имущество. Речь может идти о «штучных» авторских предметах интерьера, дорогой бытовой технике, которые нередко реализуются одновременно с квартирами VIP-уровня. Стоимость роскоши порой достигает 5−20% от цены объекта недвижимости.

Случается, что недобросовестный продавец в самый последний момент, намеренно нарушая условия договора, забирает с собой ценную антикварную мебель.

От подобных рисков покупатель может легко застраховаться, заблаговременно включив в договор условие о выплате какой-то части стоимости жилья в ходе проведения процедуры приема-передачи квартиры.

3. Риски при совмещении передаточного акта с договором купли-продажи

Эксперты не советуют прибегать к широко распространенной на рынке недвижимости практике совмещения акта приема-передачи с договором, когда в теле договора заранее прописывается, что документ считается одновременно и передаточным актом.

Покупатель в момент подписания такого договора принимает на себя все риски повреждения объекта и обязанности по содержанию квартиры. И если, к примеру, до момента въезда в жилое помещение в нем произойдет возгорание или продавец вывезет из квартиры сантехнику, ни на какую материальную компенсацию с продавца или застройщика рассчитывать не придется.

Продавец рискует ничуть не меньше. Например, сделка может сорваться даже в процессе регистрации. И получить компенсацию с нового владельца, который уже предпринимает активные действия по перепланировке квартиры, будет практически невозможно.

4. Отказ в получении налогового вычета

Если передаточный акт отсутствует, покупатель неизбежно столкнется с проблемами при получении налогового вычета, потому как данный документ обязателен для представления в налоговую службу.

5. Риск привлечения к ответственности

Уклонение от подписания акта и процедуры приема-передачи приравнивается к неисполнению обязательств по договору купли-продажи. «Уклонисты» рискуют быть привлеченными к ответственности.

Им может грозить не только наложение штрафов, но и взлом двери квартиры (с участием органов правопорядка), ключи от которой продавец «позабыл» отдать покупателю.

«Все вышеперечисленные риски являются вполне реальными. Специалисты советуют не тратить силы и время на борьбу с последствиями непорядочности контрагента, а минимизировать риски на заключительной стадии исполнения сделки – в процессе приема-передачи квартиры», — говорит адвокат Андрей Комиссаров.

Необходим ли акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости?

Согласно пункта 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя обязанности принять имущество.

Согласно пункта 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002г. №184, при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять, в том числе факт исполнения её условий, с которыми закон и (или) договор связывает возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 55 ГК).

В соответствии со статьей 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю.

Таким образом, акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи обязательств, то есть обязанности покупателя принять его.

Анализ указанных норм показывает, что для государственной регистрации договора (сделки) купли-продажи недвижимого имущества предоставление передаточного акта не требуется.

При этом следует отметить, что по общему правилу на момент обращения за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимости на основании договора купли-продажи исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя должно подтверждаться актом приема-передачи (если договором или законом не установлено иное). Если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ( например, без составления передаточного акта или иного самостоятельного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре, либо если договором купли-продажи предусмотрено, что фактическая передача имущества покупателю будет осуществлена по акту приема-передачи по истечении определенного сторонами периода времени после государственной регистрации перехода права на данное имущество), акт приема-передачи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, может не предоставляться.

Читать еще:  Посуда столовая фаянсовая косгу в бюджете 2021

Как составить акт приема-передачи квартиры при продаже

Акт приема-передачи квартиры — это документ, который завершает сделку купли-продажи жилья. Разделяется на две категории: для новостроек при приобретении недвижимого имущества напрямую у застройщика и при оформлении сделки на вторичном рынке.

Зачем нужен такой документ

Документ о приеме-передаче используется как подтверждение того, что у сторон нет претензий друг к другу. Его подписание — это завершение сделки. Кроме того, он нередко требуется для регистрации перехода права собственности. Также в этой бумаге покупатель недвижимости отмечает все выявленные недостатки, которые продавец обязуется устранить в строго ограниченное время. Последнее касается сделок с застройщиками. При приобретении жилья на вторичном рынке все спорные ситуации необходимо улаживать до подписания окончательного договора.

Обязателен ли он

Да, это обязательный документ, который является частью договора (приложением к нему). Без него заключенный контракт потеряет свою силу.

Нужен договор купли-продажи квартиры? Бесплатно составьте его с помощью специального конструктора договоров от КонсультантПлюс.

Как его составить правильно

В этот документ необходимо включить следующую информацию:

  • название;
  • город подписания;
  • дата подписания;
  • реквизиты продавца недвижимости;
  • фамилия, имя, отчество покупателя;
  • ссылка на базовый договор (обязательно);
  • адрес дома, этаж и номер жилья;
  • краткое описание жилья (площадь, количество комнат, балконы, лоджии другие важные элементы, например наличие или отсутствие мебели, что актуально преимущественно для вторичного рынка);
  • претензии к жилью или факт их отсутствия;
  • подписи сторон.

Образцы для разных ситуаций

Для заполнения подходит простой образец акта приема-передачи квартиры 2020 года (скачайте и используйте, как шаблон):

со строительным номером № ___ (корпус __, этаж __)

по Договору № _____ от «__» ______________ 20 __ г.

г. ______________«__» _____________ 20 __ г.

Гражданин РФ ________________________________________________________,

___.___._____ года рождения, паспорт ____ _______, выдан ОВД района __________ г. ____________ ___.___.______ г., зарегистрированный по адресу: _____________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

Гражданин РФ ________________________________________________________,

___.___._____ года рождения, паспорт ____ _______, выдан ОВД района __________ г. ____________ ___.___.______ г., зарегистрированный по адресу: _____________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны составили настоящий Акт о нижеследующем:

  1. Покупатель выполнил свои финансовые обязательства перед Продавцом по Договору № ___ от «__» ______________ 20 __ г. о покупке квартиры жилого дома по адресу: г. ______________, ул. ___________________________, дом ___ в полном объеме стоимости __-комнатной квартиры со строительным номером ___, общей площадью (без учета балконов и лоджий) ___ кв. м, расположенной на ___ этаже, корпус ___, на общую сумму __________ (_________________________________________________) руб.
  2. Во исполнение своих обязательств по вышеуказанному Договору Продавец передал, а Покупатель осмотрел и принял вышеуказанную квартиру в состоянии, соответствующем условиям Договора.
  3. Покупатель подтверждает, что не имеет каких-либо претензий к состоянию квартиры.
  4. Стороны подтверждают отсутствие друг к другу финансовых, имущественных и иных претензий в отношении Договора.
  5. Настоящий Акт является неотъемлемой частью вышеуказанного Договора.
  6. Подписанный Акт является документом, дающим право на заселение в вышеуказанную квартиру. Ключи от квартиры получены Покупателем при подписании настоящего Акта.
  7. Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Вот примерный образец передаточного акта при покупке квартиры, который обычно составляется продавцом жилья на вторичном рынке:

Если в покупаемом на вторичном рынке жилье остается мебель или другое имущество прежних хозяев, используется такая форма:

Это образец для ситуации с приобретением жилья от застройщика (обычно составляется продавцом):

Сколько хранить документ

Документ такого типа является неотъемлемой частью основного договора и обязан храниться вместе с ним до тех пор, пока в этом есть необходимость, чаще всего все время, пока приобретенное недвижимое имущество остается в собственности текущего владельца.

Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.

В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья. Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.

Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.

В основном покупатели настаивают на акте при заключении нотариальной сделки, так как нотариусы включают в текст договора ссылку на ст. 556 ГК РФ, которая говорит, что передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу.

Зачем он нужен?

Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.

Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.

Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально. Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру. Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.

В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры

вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.

На вход с вещами… или без?

Если жилье продается с набором вещей (газовый котел, мебель, техника и т. д. ), которые по договоренности остаются у покупателя, но расчет за объект не «завязан» на акт передачи, нередко возникает недопонимание. После указанного в договоре купли-продажи времени на освобождение жилья покупатель приходит на приемку-передачу квартиры, и выясняется, что часть вещей, которые должны были там остаться, отсутствуют или квартира в принципе пустая.

В указанном случае необходимо заключать два разных договора купли-продажи: на объект недвижимости и на движимые вещи в квартире.

При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.

Если жилье с дефектом

Ситуация, когда в купленном объекте обнаруживаются трещины в стенах или иные конструктивные недостатки, не редкость. Такая история может развиваться по-разному, если покупатель принял недвижимость без оговорок о дефектах в акте приема-передачи, если акт не подписывался и если в составленном акте нашли отражение указанные недостатки.

В первом и втором случаях при обнаружении недостатков в разумный срок, по правилам ст. 477 ГК РФ, в течение двух лет с момента передачи (вступления в фактическое владение), а в последнем случае в разумный срок после подписания акта приема-передачи, покупатель заявляет требования к продавцу в порядке ст. 475 ГК РФ.

Покупатель вправе потребовать уменьшения стоимости жилья, возмещения понесенных расходов на устранение недостатков

или выполнения продавцом требований об устранении недостатков самостоятельно. В случае если дефект является существенным нарушением требованиям качества и устранение его несоразмерно покупке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с требованием о возмещении причиненного вреда истцу.

Спорные случаи и мошенничества

Говоря о передаче имущества в части исполнения сделки, нужно выделить два момента. Во-первых, расторгнуть договор по взаимному согласию во внесудебном порядке стороны вправе только до момента его исполнения. По общему правилу под исполнением понимается оплата жилья (принятие оплаты продавцом) и передача объекта (прием объекта покупателем), регистрация перехода права в Реестре.

Во-вторых и в-главных, большинство сделок с жильем в России проходят в простой письменной форме. Именно по такой форме сделок происходят основные мошенничества — двойные, тройные продажи.

Схема обмана проста: при сделке без юриста, нотариуса после подписания договора все оригиналы документов остаются на руках у продавца, и стороны с подписанными документами едут на регистрацию перехода прав, обычно через представителей по доверенности. Однако по пути до регистрирующего органа представители с продавцом заезжают еще на несколько сделок по продаже одной и той же квартиры.

В итоге мы имеем одного недобросовестного продавца и нескольких добросовестных приобретателей, между которыми встает законный вопрос: кто же собственник жилья?

Так вот, собственником суд признает того из покупателей, кто первый принял объект по акту приема-передачи!

Остальные покупатели (кредиторы) будут довольствоваться правом на возмещение убытков по ст. 398 ГК РФ.

Отдельно стоит отметить, что в случае спора между покупателем и продавцом о праве на жилье после заключения ими договора купли-продажи и до момента регистрации перехода права собственности в Реестре к покупателю, принявший недвижимость покупатель имеет преимущественное перед собственником право в ней проживать до момента расторжения договора или признания его судом недействительным.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Акт приема-передачи является последним документом, который подписывается при заключении сделки купли-продажи квартиры. Акт удостоверяет отсутствие претензий у сторон и подтверждает передачу денег по проданной квартире.

Для защиты прав покупателей (независимо от того, физическое это лицо или юридическое) в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 556, прописано, что передача продавцом жилого помещения и принятие его покупателем осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами. При этом, если иное не указано в договоре, обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания соответствующего документа — акта приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры — скачать образец

Образец акта приема-передачи к договору купли-продажи квартиры предоставлен генеральным директором юридической компании «Недвижимость и Право» Людмилой Анатольевной Царяпкиной

*Слова, выделенные курсивом, являются пояснениями к договору.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ
к Договору купли – продажи квартиры от ____________ года

г.Н.Новгород ____________ года

Читать еще:  Военным пенсионерам белоруси надбавки к пенсии за 75 и 80 пет возраста

________________________________________________________, ____________ года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», и
________________________________________________________, ____________ года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый далее «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны»,заключили настоящий Акт о нижеследующем:

1. Продавец передал в собственность (ПРОДАЛ), а Покупатель принял в собственность (КУПИЛ), принадлежащую Продавцу на праве собственности ______комнатную квартиру, общей площадью без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас __________________ кв. метров, в том числе жилой площадью _____________________ кв.м., площадь квартиры с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас составила _________________ кв.метра. Квартира расположена на ______________ этаже ________________этажного кирпичного/панельного (нужное выбрать) дома по адресу:г.Н.Новгород, ул. ___________, дом ________, корпус ________ квартира _________. При подписании настоящего договора Продавец передал в собственность, а Покупатель принял в собственность квартиру и право собственности на долю в местах общего пользования указанного жилого дома.
2. Претензий к качеству квартиры на момент подписания настоящего Акта приема-передачи у Покупателя нет.
3. Продавец также передал, а Покупатель принял комплект правоустанавливающих документов на квартиру, документов о техническом состоянии квартиры, а также квартиру.
4. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на Покупателя с момента подписания настоящего Акта.
5. Настоящий Акт приема-передачи составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, один – для регистрирующего органа.

Акт приема-передачи квартиры при продаже: образец 2021 года

Покупка собственного жилья – процедура приятная, но очень хлопотная. Обязательно между продавцом и покупателем заключается договор, подтверждающий факт передачи квартиры другому собственнику и оплаты прежнему владельцу. Но не менее важно составить приложение к договору — акт приема-передачи. При этом он оформляется независимо от того, где приобретено жилье: в новостройке или на «вторичке».

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры?

Передаточный акт является приложением к договору сделки и несет в себе следующие функции:

  • указывает на техническое состояние покупаемой квартиры с выделением возможных дефектов и изъянов;
  • завершает процедуру купли-продажи, подтверждая, что квартира была передана покупателю;
  • подтверждает, что покупатель полностью внес плату по договору, получил жилье в полное распоряжение.

Следует учитывать тот факт, что даты подписания договора сделки и передаточного акта могут не совпадать. Второй скрепляется подписями сторон только по фактическому переходу квартиры.

Передаточный акт своего рода гарант покупателю, что он получит жилье в том состоянии, которое было на момент подписания договора. В промежуток времени от него до фактической передачи может пройти некое время, затраченное на регистрацию права или иные обстоятельства, оговоренные в соглашении сторон. Если за этот период произойдут существенные изменения в недвижимом объекте и его характеристики не будут совпадать с перечисленными в акте, покупатель вправе отменить сделку.

Акт, в свою очередь, страхует продавца от моментов и претензий со стороны покупателя относительно приобретенной квартиры. Т.е. подписание документа сторонами говорит о том, что они не имеют взаимных претензий, и передача помещения состоялась. На этом сделка считается исполненной по нормам Гражданского Кодекса ст. 556.

В передаточном акте обязательно присутствие следующих сведений:

1. Дата и место составления.

2. Указание на договор, чьим приложением является акт. Дата и номер договора купли-продажи.

3. Реквизиты сторон сделки. Этот пункт полностью соответствует договору, указываются полные сведения об участниках со стороны продавца и покупателя.

4. Данные о предмете сделки. Обязательно должны присутствовать все характеристики, присущие передаваемой квартире:

  • вид жилья (квартира);
  • полный адрес;
  • площадь общая и жилая;
  • количество комнат.

Здесь же можно прописать уточняющие моменты относительно объекта с указанием на этаж, где квартира находится, и этажности дома в целом, уровней самой квартиры, если это присутствует и т.д. Словом все данные, взятые из выписки из ЕГРН.

5. Оплата по соглашению сторон. Факт передачи средств должен соответствовать договору сделки. Здесь же можно внести сведения, каким образом они были переданы с указанием даты расписки в получении. В передаточном акте стороны могут показать наличие или отсутствие задолженности по услугам ЖКХ, сформировавшейся на дату передачи помещения.

6. Состояние квартиры с перечнем имущества и имеющихся дефектов. И покупатель, и продавец заинтересованы в подробном составлении этого пункта, поскольку подписи под актом станут подтверждением отсутствия претензий. Квартира будет считаться переданной и принятой. Поэтому нужно тщательно прописать все состояние квартиры, присутствующие недочеты, оставляемую мебель, сантехнику, оборудование и прочее, а также наличие или отсутствие ремонта.

7. Подписи участников сделки. Подписание происходит всеми лицами, указанными в пункте сторон договора, и подтверждает передачу квартиры во владении нового хозяина. Нотариального заверения подписей не требуется.

В передаточном акте можно указать, что ключи от жилья переданы покупателю и количество комплектов.

Как правильно заполнить. Нюансы при заполнении

Заполнение передаточного акта обычно не вызывает особых затруднений, поскольку основные реквизиты можно взять из договора сделки. Но важно знать, как правильно описать объект, точнее квартиру, чтобы наиболее точно конкретизировать все моменты.

В гражданском законодательстве не перечисляются характеристики, которыми должна быть описана квартира в акте приема-передачи. Однако, юридическая полнота подразумевает присутствие там следующих данных:

  • указание на метраж жилой и общей площади квартиры по данным технического паспорта;
  • имеются ли уровни квартиры, если имеются, уточнить их количество;
  • наличие, состояние ремонта, а также его качество;
  • указываются характеристики комнат, их количество, метраж, расположение (раздельные входы, смежные комнаты и т.д.);
  • перечисляются имеющиеся коммуникации и их состояние (водоснабжение холодное и горячее, наличие газа и электричества и т.д.);
  • остальными нюансами могут быть прописаны наличие точки стационарной телефонии, качество оконных конструкций, присутствие балкона или лоджии, а также материал и состояние входных дверей.

Важно также внести в акт мебель и оборудование, которое остается от прежнего владельца. Это может касаться, в первую очередь, встраиваемой мебели и бытовой техники. Ведь на словах продавец может сказать, что все это имущество будет оставлено в квартире, и их стоимость в общем приводит к ее удорожанию. А по факту покупатель может получить не совсем то, что ожидал. Поэтому лучше закрепить все моменты в передаточном акте, который станет гарантом того, что договоренности будут исполнены.

В противном случае покупатель вправе затребовать исполнения обязательств или признания сделки недействительной в судебном порядке. В первом случае это касается приведения квартиры в тот вид, который был на момент подписания договора купли-продажи и случились обстоятельства, изменившие его. Покупатель вправе требовать произвести это за счет продавца.

Если акт приема-передачи квартиры не подписан

Конечно, далеко не многие обращают внимание при покупке квартиры на такие моменты, как ремонт, планируя переделать все по-своему. Но покупателю следует знать, что на словах продавец может казаться порядочным, а по факту наоборот. За свои деньги (далеко немалые) хочется получить квартиру и при этом затратить минимум нервов.

Если покупка жилья происходит на вторичном рынке, то требования к составлению и подписанию акта смягчены. Другое дело с процедурой передачи квартиры от застройщика. Собственник вправе требовать устранения всех недочетов до подписания акта, но знать, что при этом необходимо внести эти требования в смотровой лист и составить претензию. Иначе застройщик может по истечении 2 месяцев в одностороннем порядке оформить акт приема-передачи и закрыть на этом все отношения.

Уклонение с любой из сторон от подписания передаточного акта влечет за собой меры наказания. Поэтому этот пункт обязательно нужно прописать в договоре сделки. Нарушение сроков передачи недвижимости облагается штрафными санкциями, составляющими 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Если передаточный акт не подписан, могут возникнуть проблемы у покупателя, оформляющего налоговый вычет. Особенно это важно для тех, кто приобрел квартиру в новостройке по договору долевого строительства. К вторичному рынку такие требования со стороны налоговых органов не предъявляются.

Следует учитывать, что передаточный акт, как и договор сделки, не требует нотариального заверения. Он составляется приложением к договору в том же количестве экземпляров: каждой из сторон по одному и дополнительно один для Росреестра. При этом орган Росреестра вправе запросить передаточный акт для приобщения в пакет документов для регистрации права на объект недвижимости новому собственнику.

Видео: Акт приема-передачи — завершающий этап сделки

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Акт передачи квартиры по договору купли-продажи

Задайте вопрос юристу

Одним из важных этапов сделки купли-продажи квартиры является ее фактическая передача продавцом покупателю.

Как правило, продавец и покупатель еще до заключения договора купли-продажи квартиры, на этапе переговоров, определяют, когда продавец сможет освободить квартиру для покупателя. Риелторы называют указанное условие «сроком фактического освобождения» квартиры. Данный срок закрепляется в договоре купли-продажи квартиры.

С момента передачи вся ответственность за квартиру, в том числе риск утраты и порчи квартиры, переходит от продавца к покупателю. При этом по закону передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем должны осуществляться по отдельному документу (передаточный акт или иной документ).

Так, договор может содержать следующую формулировку: «Стороны договорились, что продавец передает покупателю, а покупатель принимает от продавца квартиру в течение 3 (трех) календарных дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру с составлением передаточного акта в соответствии со ст.556 ГК РФ».

Также стороны могут предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры условие о том, что оплата коммунальных услуг производится покупателем именно с момента передачи квартиры по передаточному акту, а не с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.

На практике же стороны после прошедшей государственной регистрации перехода права собственности зачастую забывают или считают лишним (ненужной «формальностью») составлять и подписывать документ о передаче квартиры.

Данное обстоятельство может негативно сказаться как на покупателе, так и на продавце, к примеру:

  • покупатель может потребовать от продавца устранения недостатков в квартире, которых не было на момент фактической передачи квартиры (но они «появились» уже в процессе эксплуатации квартиры покупателем), или требовать уплаты предусмотренной договором неустойки за несвоевременную передачу квартиры;
  • продавец же может потребовать возврата находящегося в квартире имущества (техники, предметов мебели и т.п.) или компенсации стоимости данного имущества;
  • если не будут зафиксированы показания приборов учета потребления электроэнергии, воды (ГВС, ХВС), газа, то у продавца и покупателя может возникнуть спор о том, кто и в каком размере должен оплачивать потребленные коммунальные ресурсы;
  • у покупателя в будущем могут возникнуть проблемы с последующей продажей квартиры, т.к. при проверке «чистоты» квартиры будет указано на риски, связанные с отсутствием передаточного акта.

Таким образом, при сделке купли-продажи квартиры передаточный акт является не факультативным, а обязательным документом. Именно в нем будет зафиксировано исполнение обязанностей продавца по передаче и обязанности покупателя по приему квартиры в соответствии с условиями договора.

Требований к содержанию и форме передаточного акта не установлено.

Читать еще:  Водоснабжение холодная вода одн

Формы составления передаточного акта

Передаточный акт составляется в простой письменной форме, но при желании стороны могут удостоверить его у нотариуса.

Документ о передаче следует подписывать при фактической передаче квартиры после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Но в отдельных регионах России передаточный акт относится к документам, которые необходимо предоставить для регистрации перехода права собственности на квартиру.

При отсутствии передаточного акта некоторые территориальные подразделения Росреестра принимают решение о приостановлении, а впоследствии и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, поэтому при продаже квартиры в таких регионах передаточный акт стороны вынуждены составлять до перехода права собственности. Для объектов, расположенных в Москве, необходимости составлять и предоставлять передаточный акт в Росреестр для регистрации права собственности нет.

Каким будет документ о передаче квартиры, продавец и покупатель определяют самостоятельно.

Что должно быть указано в передаточном акте?

При составлении передаточного акта рекомендуем указывать в нем следующие сведения:

1. Наименование документа о передаче квартиры в соответствии с договором купли-продажи квартиры: передаточный акт, акт приема-передачи квартиры, акт передачи и т.п. При отсутствии в договоре купли-продажи наименования данного документа укажите «Передаточный акт».

2. Дату и место составления передаточного акта. Место составления включает в себя указание на субъект Российской Федерации, район (при наличии) и населенный пункт, в котором расположена квартира. Например, город Москва, Московская область, город Красногорск; Москва, город Троицк. В качестве даты составления передаточного акта следует указать дату, когда стороны фактически передают объект и подписывают акт.

3. Данные продавца и покупателя. В отношении физических лиц следует указать полностью фамилию, имя и отчество (при наличии, в соответствии с документами, удостоверяющими личность), дату рождения, место рождения, пол, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (например, паспорт гражданина РФ 00 00 000000, выдан 00.00.0000 ГУ МВД по г. Москве, код подразделения 000-000), адрес регистрации по месту жительства (при отсутствии такового можно указать «ранее зарегистрированный по адресу…»).

Если акт подписывается от имени покупателя/продавца по доверенности, укажите реквизиты данной доверенности (каким нотариусом и когда удостоверена доверенность, реестровый номер). В отношении юридических лиц следует указать полное наименование, ОГРН, ИНН юридического лица, данные представителя (наименование должности и полностью фамилию, имя и отчество представителя, документ, на основании которого действует представитель).

4. Положение о том, что передаточный акт составлен во исполнение договора купли-продажи квартиры, сделав ссылку на его реквизиты (наименование и дату). Обратите внимание, что договор купли-продажи квартиры может также называться договором купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных (заемных) денежных средств и т.п.

5. Данные квартиры. Обязательно укажите адрес и кадастровый номер квартиры, дополнительно — площадь, этаж, на котором расположена квартира, и иные параметры.

6. Положение о том, что вместе с квартирой переданы и приняты комплекты ключей от всех входных дверей в квартиру (желательно указать количество данных комплектов), квитанции на оплату коммунальных услуг, телефонии и иные документы (при необходимости).

7. Состояние квартиры. Укажите, соответствует ли квартира (ее характеристики, качество) тому состоянию, которое определено условиями договора купли-продажи. Например, таким образом: «Покупатель перед подписанием настоящего Акта осмотрел квартиру и не обнаружил каких-либо видимых дефектов и недостатков. У покупателя отсутствуют претензии к продавцу по передаваемой квартире». При выявлении дефектов – отразите их. При продаже квартиры с находящимся в ней имуществом (техникой, кухонным гарнитуром и иной мебелью, оборудованием), входящем в стоимость квартиры, перечислите его в акте. В качестве доказательств состояния квартиры приложите к акту подписанные сторонами фотографии квартиры.

8. Показания приборов учета потребления электроэнергии, воды, газа (при их наличии) на дату составления акта. Дополнительно укажите, имеется или отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг, стационарного телефона и внесению платы за капитальный ремонт. Обратите внимание, что на покупателя в силу закона переходит обязанность по оплате задолженности предыдущих собственников по внесению взносов на капитальный ремонт, в отличие от задолженности по оплате коммунальных услуг.

9. Сведения о производстве расчетов по договору купли-продажи. Например, можно включить следующее положение: «Продавец подтверждает, что Покупатель в полном объеме произвел оплату цены квартиры в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры» или «Оплата цены квартиры осуществляется в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры».

10. Количество экземпляров передаточного акта. Обычно включается следующая формулировка: «Настоящий Акт составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для продавца и покупателя». Но если по договору купли-продажи имеется несколько продавцов и/или покупателей, то количество экземпляров должно быть увеличено. Например, при наличии двух покупателей: «Настоящий Акт составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один для продавца и два для покупателей». Если передаточный акт необходимо предоставить в Росреестр или банк, то необходимо увеличить количество экземпляров.

11. Подписи покупателя и продавца (или их представителей). Должны быть проставлены подписи всех продавцов и покупателей (при их наличии).

Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Когда квартира выбрана, договор купли-продажи подписан. Осталось завершить сделку и подтвердить выполнение всех ее условий подписанием акта приема-передачи квартиры.

Что такое акт приема-передачи квартиры при покупке?

Акт приема-передачи (далее АПП) также называют передаточным актом, является самостоятельным документом и неразрывно связан с соглашением о купле-продаже помещения.

Строгой формы документа не установлено действующим законодательством. Составляется в свободном виде с соблюдением основных правил документооборота. Рекомендовано в случае составления договора купли-продажи нотариусом им же оформить и удостоверить передаточный акт.

Для чего нужен передаточный акт к договору купли-продажи квартиры?

Двустороннее подписание акта вместе с передачей квартиры и ключей новому собственнику подтверждает:

  • выполнение продавцом своих обязательств перед покупателем (это закреплено в ст. 556 ГК РФ);
  • что покупатель принял квартиру в том виде, который его устраивает;
  • отсутствуют претензии сторон;
  • основание для перехода права собственности на имущество к покупателю.

Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?

Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.

Переход права собственности в отношении недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого в орган Росреестра в составе пакета документов передается договор купли-продажи. Если сторонами составлен и подписан передаточный акт, его можно приобщить к договору.

Когда подписывается акт приема-передачи?

Документ, подтверждающий передачу помещения новому владельцу, завершает сделку. С этого момента к нему переходят обязанности по оплате коммунальных счетов, риски гибели имущества и т.д.

Не рекомендуется подписывать передаточный акт до момента, пока прежние жильцы не освободят его полностью. Этот срок обычно оговаривается в ДКП. Если он не установлен, то жильцам дается разумный период времени, в течение которого возможно освободить квартиру. Обычно это один месяц.

При передаче документов на оформление перехода права собственности на квартиру в МФЦ могут запросить договор купли-продажи вместе с передаточным актом. Поскольку законодательством не установлено требование к подписанию акта, то и сделать это можно до момента обращения за регистрацией. Логично, что покупатель передал всю сумму за жилье продавцу и готов принять его, зафиксировав документально.

Если же не обязывают прикладывать акт приема-передачи в пакет документов, то стороны вправе подписать его уже после завершения регистрационных действий.

Как правильно заполнить акт приема-передачи в 2021 году?

Хотя строгих правил и требований к заполнению передаточного акта не установлено, но этот документ должен содержать ряд обязательных реквизитов.

На вторичном рынке

Передаточный акт при покупке вторичного жилья отражает только факт передачи квартиры. В отдельном пункте покупатель вправе указать внезапно обнаруженные крупные технические недостатки и потребовать устранить их. Также можно поступить и с серьезными коммунальными задолженностями.

При отказе продавца устранить недостатки или погасить долги, покупатель может затребовать сделать это через суд.

В акте должны быть прописаны:

  1. Дата и место составления;
  2. Реквизиты договора купли-продажи, к которому акт прилагается (дата и номер договора);
  3. Сведения о сторонах сделки.
  • ФИО, паспортные данные и адреса регистрации, если участниками договора купли-продажи являются физические лица;
  • наименование, код ОГРН, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице и подтверждающем полномочия документе, если одна из сторон юридическое лицо.
  1. Информация о квартире, переходящей в результате к другому собственнику. Данные должны соответствовать договору, где указываются характеристики квартиры, позволяющие точно идентифицировать ее среди других подобных помещений. Указываются точный почтовый адрес, номер по кадастровому учету, площадь помещения, количество комнат и иные существенные признаки. Все эти данные можно взять с выписки из ЕГРН.
  2. Здесь же можно указать количество комплектов ключей, передаваемых покупателю;
  3. Фиксируется стоимость принимаемого жилья и факт оплаты в соответствии с договором сделки (в акте необходимо указать, имеется или отсутствует задолженность по коммунальным или иным платежам на дату подписания акта);
  4. Перечень передаваемого имущества и общее состояние квартиры. В квартире помимо сантехники продавец может оставить и иное имущество, например, предметы мебели, бытовой техники и т.д. Все эти моменты необходимо внести в акт. Дополнительно нужно перечислить, в каком состоянии они переданы, а также состояние самой квартиры на дату составления акта. Это поможет избежать неприятных моментов и необоснованных претензий, которые впоследствии могут быть обнаружены покупателем. Потому рекомендуется не только тщательно все прописать в акте, но и осмотреть перед подписанием;
  5. Подписывается передаточный документ обеими сторонами сделки. Этим продавец и покупатель подтверждают, что не имеют друг к другу претензий (такую фразу можно прописать в самом акте).

Сколько нужно экземпляров передаточного акта?

Количество копий акта равно количеству экземпляров договора о купле-продаже помещения. Чаще всего их три, по одному сторонам сделки и один для хранения в Росреестре.

Ниже представлен простой образец акта приема-передачи квартиры между физическими лицами 2021 года.

На первичном рынке в новостройке

В случае приобретения квартиры в новостройке застройщик оформляет договор и передаточный акт самостоятельно по своим шаблонам. Эти документы обязательны при регистрации права собственности на жилье. Для начала важно удостовериться, что дом официально сдан в эксплуатацию и имеет почтовый адрес.

Покупатель вправе указать в акте все обнаруженные недостатки, которые застройщик обязан исправить иначе выплатить компенсацию.

Все претензии выносятся в отдельный пункт документа или лист осмотра, где фиксируются дефекты отделки и иные выявленные недочеты.

Подписание происходит на дату фактической передачи помещения и ключей после оформления регистрации перехода права собственности. Уже с даты подписания акта покупатель должен оплачивать коммунальные услуги по новой квартире.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector