Reka-home.ru

Река Хом
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка Прав По Договору Аренды На Земельный Участок

Продажа права аренды земельного участка, принадлежащего государству: основные особенности и подводные камни

В Ст. 22 Земельного кодекса РФ обговорены следующие случаи использования земельных участков, находящихся в собственности у государственных или муниципальных образований:

  • в качестве залога;
  • как взноса в уставный капитал или пая;
  • для передачи в субаренду.

Кроме того, возможна продажа права аренды земельного участка третьим лицам. Эта процедура доступна и арендаторам — физлицам, и предприятиям при условии, что обратное не указано в договоре аренды.

Требуется ли уведомлять собственника при продаже прав аренды земельного участка в Москве

У арендатора есть возможность переуступки прав аренды (ППА) без получения разрешения от собственника. Необходимо соблюдение двух условий:

  • Действие договора аренды должно составлять более пяти лет.
  • В договоре должна быть указана возможность ППА без получения разрешения.

В противном случае продажа права аренды муниципальных земельных участков осуществляется только после получения разрешения от собственника. В случае, если речь идет об аренде земель или помещений Департамента имущества Москвы, обращаться для предоставления согласия на совершение сделки нужно в подразделения службы «Одного окна».

Какие документы подаются в ДИГМ?

  • Заявление на предоставление услуги.
  • Паспорт/документ, подтверждающий полномочия представителя.
  • 4 экземпляра договора на переуступку прав аренды, подписанных старым и новым арендаторами.
  • Документ, согласованный обеими сторонами, который содержит описание земельного участка.
  • 4 экземпляра акта приема-передачи.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лиц, подписавших договор.

Департамент имущества Москвы дает ответ — согласие или запрет на передачу прав аренды — в течение 35 дней.

В каких случаях при аренде государственной или муниципальной земли могут дать отказ на согласование продажи права аренды?

Есть несколько ситуаций, в которых с большой долей вероятности Департамент имущества Москвы или любой другой арендодатель земли даст отказ в продаже прав аренды. Во-первых, если на участке есть объекты, строительство или реконструкция которых были проведены без получения разрешения или с нарушением строительных норм. В частности, если на землях сельхозназначения велось строительство жилых зданий, то потребуется сначала оформить перевод земли в другую категорию, а затем заниматься продажей прав аренды. Во-вторых, если у арендатора есть невыполненные обязательства, предусмотренные по договору аренды, — например, задолженность по арендной плате. Наконец, если на сам участок или возведенные на нем строения наложен судебный запрет или в отношении недвижимости ведется гражданское или уголовное дело, то ППА также будет невозможна.

Некоторые правовые аспекты переуступки права аренды земельного участка

  1. Продажа права аренды земли возможна только в пределах срока, оговоренного изначальным договором с арендодателем.
  2. Изменение договора аренды при переуступке прав недопустимо: новый арендатор получает все права и обязанности, прописанные при заключении сделки старым арендатором и арендодателем.
  3. Если соглашение оформляется на срок больше, чем год, то необходима регистрация сделки в Росреестре. Понадобится заплатить государственную пошлину и предоставить:
  • документ, удостоверяющий личность/ выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ для юридических лиц;
  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • кадастровый паспорт и план участка;
  • оригинал и копии договора;
  • для физлиц — согласие супруга.
  1. Для составления договора переуступки прав аренды лучше обратиться к юристам, поскольку при любых отклонениях от установленных правил вы получит отказ от собственника либо сделка будет признана недействительной.

Если вас интересует продажа права аренды или муниципальные земельные участки, права аренды на которые можно выкупить на выгодных условиях, обращайтесь в компанию RFI consult. Сфера наших услуг включает поиск клиентов или подходящих под ваши требования вариантов, оформление документов, согласование договора переуступки прав аренды с собственником, регистрацию сделки. Мы всегда добиваемся для клиентов наиболее выгодных условий. С RFI consult купля продажа права аренды земельного участка будет оформлена по всем правилам и в кратчайшие сроки.

Узнайте больше об услуге и получите бесплатную консультацию у эксперта нашей компании прямо сейчас!

По вопросу заключения договора переуступки аренды земельного участка, приобретенного по результатам проведения торгов, с учетом п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации

Письмом ФАС России № ИА/90/16 от 11.01.2016 дано разъяснение применения законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.03.2015, предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев.

Согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 448 Гражданского кодекса РФ, вступившие в силу 01.06.2015.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 2 ст. 3 ГК РФ регламентировано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Таким образом, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ не должна входит в противоречие с п. 7 ст. 448 ГК РФ. Следовательно, с 01.06.2015 цессия по договорам, заключенным по итогам торгов, не допускается. Если договор может быть заключен только путем проведения торгов, их победитель не вправе уступать права по такой сделке (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Норма п. 7 ст. 448 ГК РФ является императивной.

Таким образом, по мнению антимонопольного органа, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ победитель торгов по аренде земельного участка не вправе уступать права по аренды земельного участка.

Продажа прав аренды земельного участка

Продажа прав аренды земельного участка — распространенный вариант увеличения прибыли. Владельцем становятся компании, граждане и городские власти. Нанимателем могут быть физические лица и публичные, непубличные организации. Продажа по найму земельных участков возлагается на муниципалитет. Объектом внимания служат любые угодья. Исключение составляет внеоборотная земля. Юридическое соглашение предусматривает взаимодействие собственника и нанимателя. Как происходит продажа прав аренды земельного участка Земельный кодекс регламентирует приобретение земельных участков. Продажа земли происходит платно и бесплатно, продается на торгах или без них. Для предоставления земельных площадей в личное пользование, в частности для строительства, необходимо обратиться в администрацию города или района, где расположен земельный участок. В течение месяца исполнительные власти принимают решение: ∙ Провести аукцион по продаже земельного участка; ∙ Провести аукцион по продаже прав по договору аренды; ∙ Земельный участок предоставить в аренду без конкурса. Есть два варианта: 1. Поступило единственное заявление гражданина или предприятия в течение месяца после публикации; 2. Если есть другие заявки, продажа совершается после проведения конкурса. Положения регламентируются местными органами исполнительной власти. Продавцом является местный комитет по управлению имуществом. Финансы на проведение мероприятия берутся из местного бюджета: ∙ Затраты на межевание; ∙ Утверждение технических условий; ∙ Иная планировочная документация; ∙ Изготовление дел по землеустройству; ∙ Разработка градостроительной документации; ∙ Государственный кадастровый учет земельного участка. После прохождения аукциона победитель полностью возмещает затраты. Прибыль от реализации значительно пополняет местную казну. Если участок находится в аренде, арендатор имеет право переуступить, если собственник не возражает. В договоре должна быть прописана возможность пользования землей третьими лицами в течение срока договора свыше пяти лет. В этом случае разрешается передавать постороннему лицу в пользование земельный участок. При других обстоятельствах необходимо иметь письменное одобрение правообладателя. Актуально, если владельцем являются муниципальные органы. Налогообложение и бухучет В бухгалтерских проводках у арендатора отображаются: ∙ Дебет 001– забалансовый учет арендованного участка; ∙ Дебет 76 «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор») Кредит 91 «Прочие доходы»– прочий доход от передачи земли; ∙ Дебет 91 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по НДС»– начислен НДС от передачи прав аренды; . Кредит 001– списание цены земельного участка; ∙ Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор») – получение денежных средств на счет предприятия. Продажа прав аренды земельного участка облагается НДС, если продавец является налогоплательщиком добавленной стоимости. Денежные средства, предназначенные прежнему арендатору, входят в его доходы от реализации имущественных прав, учитываемые для целей налогообложения прибыли, без учета НДС на день перехода прав аренды. Компания (прежний арендатор) может уменьшить доходы от реализации имущественных прав на сумму расходов по приобретению и реализации (подпункт 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ). Такими расходами будут затраты прежнего арендатора на заключение договора аренды. Если компания какую-то часть затрат уже списала, то в расходы списывается остаток – несписанная часть стоимости.

  • Новости компании
    • 2021
    • 2020
    • 2019
    • 2018
    • 2017
    • 2016
    • 2015
    • 2014
    • 2013
    • 2012
    • 2011
  • Новости законодательства
  • Пресс-релизы
    • 2021
    • 2020
    • 2012
    • 2011
    • 2010
  • Cтатьи и публикации
    • Все
    • МСФО
    • Право
    • Бухгалтерский учет
    • Налоги
    • Оценка
    • Прочее
Читать еще:  Кто основной владелец земельных участков в россии

Переуступка Прав По Договору Аренды На Земельный Участок

  • О компании
    • История и награды
    • Отзывы
    • Некоммерческие проекты
      • Профессиональные конкурсы
      • Работа с библиотеками
      • Работа с учебными заведениями
    • Карьера у нас
    • Контакты
    • Политика конфиденциальности
  • КонсультантПлюс
    • О программе
    • Сервисное обслуживание
    • Бесплатные приложения
    • КонсультантПлюс бесплатно
    • Обучение и сертификация
    • Бюллетень КонсультантПлюс
  • Комплекты
    • Бухгалтеру
    • Юристу
    • Адвокату
    • Бюджетнику
    • Кадровику
    • Руководителю
  • Услуги
    • Горячая линия
    • Служба заботы о клиентах
    • Правовые Консультации
    • Журнал «Главная книга»
    • Газета «Первая полоса»
    • Специальные предложения
  • Семинары
    • Расписание семинаров
    • Виды семинаров
    • Лекторы
  • Блог
    • Вопрос / ответ
    • Новости КонсультантПлюс
    • Новости «Альвенты»
    • Прошедшие семинары
    • Материалы «Первой полосы»
    • Идеи для повседневной жизни и вдохновения от Альвенты
  • Контакты

Вы здесь

Может ли арендатор уступить право по договору аренды другому юрлицу за деньги?

Арендатор по аукциону приобрел у муниципалитета право аренды земельного участка. Сейчас арендатор нам переуступил право аренды по договору о передаче прав и обязанностей. Может ли арендатор уступить право по договору аренды другому лицу за деньги?

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной истории России. После принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году на практике также получило развитие заключение договоров уступки прав аренды земельных участков без заключения нового договора аренды.
При аренде земельных участков понятие «уступка права аренды» определено в ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с п. 5 этой нормы арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Сделать это можно в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Уступка права аренды происходит на основании отдельного договора либо иных контрактов, влекущих передачу данного имущественного права.
Таким образом, организация-арендатор, заключившая договор аренды земли с муниципалитет

Ответ предоставлен на основе анализа документов из справочной правовой системы КонсультантПлюс:

  • Статья: Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством (Козырь О. М.) («Экологическое право», № 4, 2003). 
  • Статья: Покупка прав аренды. Как учесть затраты? (Красавина Е.) («Расчет», 2012, № 11). 
  • Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, заключила договор аренды земли с муниципалитетом. Впоследствии организация заключила договор уступки права аренды с другой организацией. Подлежит ли вознаграждение, полученное по договору уступки права аренды, налогообложению НДС? (Консультация эксперта, 2012).

Согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе передачу арендных прав земельного участка в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества

Согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе передачу арендных прав земельного участка в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка; на передачу в субаренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена.

Перечень документов

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;

3. Документ, подтверждающий полномочия представителя;

4. Документы, подтверждающие получение согласия лиц на обработку персональных данных

Способы подачи заявления

адрес: ул. Новомостовая, 8;

телефон: + 7(347) 246-55-33.

— Управление земельных и имущественных отношений

адрес: Проспект Октября, 56/3;

телефон: +7 (347) 279-04-18, +7 (347) 279-04-71;

факс: (347) 237-90-82;

официальный сайт УЗИО г.Уфы: www.uzio-ufa.ru;

Ежедневно, кроме субботы и воскресенья, с 09:00 до 18:00, обед с 13:00 до 14:00.

Проход в здание осуществляется по документам, удостоверяющим личность.

Перечень нормативных правовых актов
Порядок, размер и основания взимания государственной пошлины

За предоставление муниципальной услуги государственная пошлина не взимается.

Основания для отказа в приеме документов

Заявление, поданное в адрес УЗИО г. Уфы к рассмотрению не принимается если:

— некорректное заполнение обязательных полей в форме интерактивного запроса РПГУ ;

— представление электронных копий (электронных образов) документов, не позволяющих в полном объеме прочитать текст документа и/или распознать реквизиты документа;

— не соответствуют данные владельца квалифицированного сертификата ключа проверки электронной подписи данным Заявителя, указанным в заявлении о предоставлении муниципальной услуги, поданным в электронной форме с использованием РПГУ.

Основания для приостановления муниципальной услуги

Основания для приостановления предоставления муниципальной услуги отсутствуют.

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги

1) от заявителя поступило заявление об отзыве или прекращении рассмотрения обращения;

2) представленные документы не соответствуют требованиям, предъявляемым к ним законодательством;

3) представление заявителем недостоверных сведений;

4) наличие задолженности по арендной плате за земельный участок;

5) если услуга не может быть предоставлена без разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну;

6) предоставление муниципальной услуги нарушает права и законные интересы иных лиц;

7) непредставление (в том числе представление не в полном объеме) необходимых документов. В этом случае заявителю (представителю заявителя) направляется ответ с указанием документов, подлежащих представлению;

8) обращение неуполномоченного лица в случае подачи документов (за исключением поступления документов посредством почтовой или факсимильной связи, а также в электронном виде);

9) текст заявления не поддается прочтению;

10) содержание заявления не позволяет определить испрашиваемую услугу;

11) отсутствие в заявлении фамилии, имени, отчества (последнее – при наличии), подписи заявителя и адреса для ответа;

12) в заявлении содержатся нецензурные, либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу сотрудника, а также членов его семьи.

Срок предоставления муниципальной услуги

Срок выдачи результата муниципальной услуги исчисляется со дня подачи заявления не должен превышать тридцати календарных дней.

Результат оказания муниципальной услуги

— получение заявителем справки о согласии на переуступку прав третьим лицам по договору аренды земельного участка;

— получение заявителем справки о согласии на передачу земельного участка в субаренду;

— получение заявителем справки о согласии на передачу права аренды в уставный капитал хозяйственного общества (товарищества);

— получение заявителем справки о согласии на передачу в залог прав на земельный участок.

Порядок и способы предварительной записи на подачу заявления о предоставлении муниципальной услуги
Порядок получения сведений о ходе рассмотрения заявления о предоставлении муниципальной услуги и о результатах предоставления муниципальной услуги

Информация о ходе рассмотрения заявления о предоставлении муниципальной услуги и о результатах предоставления муниципальной услуги может быть получена Заявителем (его представителем) в «Личном кабинете» на РПГУ (при наличии в УЗИО г.Уфы технической возможности), а также в соответствующем структурном подразделении УЗИО г.Уфы при обращении Заявителя лично, по телефону, посредством электронной почты.

Информация по вопросам предоставления услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальной услуги

Услуги, которые являются необходимыми и обязательными, не предусмотрены.

Административный регламент

Административный регламент предоставления муниципальной услуги: «Согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе передачу арендных прав земельного участка в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка; на передачу в субаренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на который не разграничена» утвержден постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 29.06.2012г. № 2990

Переуступка Прав По Договору Аренды На Земельный Участок

Анастасия Зайцева 29 августа 2019, 18:01

Ответ эксперта

6 сентября 2019

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По делу со схожими фактическими обстоятельствами Президиумом Верховного судом РФ была сформулирована следующая правовая позиция.

По смыслу ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Читать еще:  Как узнать сроки выплаты назначенной пенсии

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Президиум пришел к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Таким образом, правовая позиция Президиума Верховного суда РФ заключается в том, что в случае заключения договора перенайма по договору аренды, предметом которого выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и заключённый на срок более пяти лет, то по долгам первоначального арендатора отвечает, как он сам, так и следующий арендатор солидарно.

Переуступка права аренды земельного участка

Земельный и Гражданский кодексы РФ позволяют арендовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства и ведения сельхозработ.

Статьи 15 (п. 2), 22 (п. 8) и 606 Гражданского кодекса РФ дают понятие аренды того или иного имущества для получения права использования его по целевому назначению без права распоряжаться им в будущем. В соответствии с этими нормами арендатор не может передавать земельный участок для пользования кому-то другому.

В настоящее время применяется договор цессии. На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя. Заключая такое соглашение, арендатор сразу же теряет полученное ранее право пользоваться участком. Все вопросы с собственником участка должен решать далее новый съемщик. Этим договор переуступки отличается от договора субаренды, когда основной стороной во взаимоотношениях с собственником остается основной арендатор.

Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Чаще всего земельные участки принадлежат государству. Основными их арендаторами являются муниципальные объединения. Второй крупнейший игрок недвижимости – коммерческие организации, получающие право владеть участком на аукционах. Второй же вид договора – цессии, как правило, заключается на многие десятилетия.

Любой договор переуступки права аренды между муниципальной властью и новым арендатором должен быть зарегистрирован при заключении его на срок более 1 года. Исключениями могут быть краткосрочные договора для сезонных сельхозработ.

Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:

  • заключения договора субаренды на одну из частей надела;
  • участия в совместном строительном предприятии;
  • реализации залоговых обязательств;
  • внесения взноса в уставной капитал компании.

Если один из этих поводов возник во время действия первоначального договора, то закон не обязывает извещать об этом собственника и получать от него согласие.

Когда запрещена реализация этого права

Земельный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда переуступка права аренды земельного участка запрещена.

Возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Невозможно будет осуществить такое право в случае, если фактическое назначение земельного надела не соответствует указанному в договоре изначально. Например, если на земле находились постройки и земля арендовалась для проживания, а затем постройки были проданы собственником отдельно от земли, то назначение земельного участка будет изменено. Или если земля арендовалась для сельхознужд, но на ней затем были возведены постройки для проживания.

Кроме этого, заключать договор переуступки муниципального земельного участка нельзя в случае:

  • наличия на нем построенных без разрешения объектов недвижимости. Это же относится к строениям, воздвигнутым по разрешению, но при нарушении строительных норм;
  • если земля находится под арестом или является предметом судебного спора;
  • постоянной задержки или невыплаты первоначальным арендатором предусмотренной договором арендной платы.

Нормативные акты для заключения договора

Заключение таких договоров осуществляется при непосредственном применении ключевых норм:

  • гл. 34 ГК РФ, регулирующей вопросы аренды, и ст. 606 этого кодекса;
  • гл. 24 ГК РФ, регулирующей вопросы переуступки прав от одного лица другому;
  • ст. 22 ЗК РФ, устанавливающей право на аренду земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель;
  • ст. 65 ЗК РФ, устанавливающей форму платы за пользование наделом.

Что сделать до заключения договора

Договор переуступки прав на аренду земельного надела заключается, как правило, в письменной форме; в его тексте нужно указывать значимые характеристики объекта, непосредственно определяющие стоимость совершенной сделки.

Перед заключением договора:

  • не должно быть выраженного несогласия одной из сторон с его условиями;
  • не должно быть задолженностей по плате со стороны первого арендатора;
  • сделка должна быть признана законной, что подтверждается нотариально заверенным согласием всех сторон-участников;
  • необходимо оговорить все существующие на конкретный участок обременения.

В тексте договора обязательно указывают цели перехода права от одного арендатора к другому.

Только при соблюдении этих требований сделка будет признана законной и может осуществляться ее регистрация в органах Росреестра.

Этапы заключения договора

Заключение договора переуступки – процесс двухэтапный.

На первом этапе наниматель и будущий арендодатель осматривают надел и определяют плату с учетом качественных характеристик.

Во время второго происходит оформление сделки и её непосредственная регистрация.

Документы для переуступки

Передача прав аренды земли является виртуальной сделкой. Материальными характеристиками сделки могут распоряжаться только собственники участка.

Для того чтобы придать этой сделке статус законного договора, следует подготовить предусмотренный законом пакет документов, в который входит:

  • поданное от имени арендодателя и будущего нанимателя заявление о переуступке (каждая из сторон заполняет свой экземпляр);
  • заверенная у нотариуса копия первоначально заключенного договора, по которому будет осуществляться процедура;
  • оригинал кадастрового плана на участок и его нотариально заверенная копия;
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за регистрацию перехода права;
  • сам договор о переуступки прав в 3 экземплярах (сторонам и собственнику участка), который подписывается в присутствии уполномоченного собственником земли лица.

Дополнительно нужно будет подготовить:

  • заверенную копию паспорта гражданина РФ или иностранного гражданина, которые представляются вместе с оригиналом этого документа;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение этой сделки. Если супруг отсутствует, надо документально подтвердить этот факт.

После проверки документов, проверки и подписания договора он регистрируется в соответствующем территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земли.

Регистрация сделки

Регистрация договора производится после уплаты сторонами госпошлины, которая для физического лица составляет 2 тысячи рублей.

Согласие основного арендодателя нужно получать при сроке аренды, превышающем 5 лет. Во всех остальных случаях стороны сделки обязаны только уведомить собственника об изменении пользователя участка.

Процедура переуступки прав аренды на участок земли пока не пользуется большой популярностью в земельных правоотношениях между физическими и юридическими лицами. Но именно благодаря ей первоначальный наниматель может быстро решить вопрос при возникновении проблемы и невозможности использования земли по назначению в своих интересах.

Образцы

В образце договора о переуступке права аренды земельного участка должны быть:

  • реквизиты и подписи сторон;
  • время его подписания;
  • срок, на который он заключен;
  • данные об участке, в том числе его размер и место расположения;
  • размер платы;
  • условия расторжения сделки.

Итак, главное при составлении договора – не наделать ошибок и не нарушить требований законодательства. В противном случае сделка будет признана недействительной. Для того чтобы правильно заключить соглашение о переуступке аренды земельного участка, следует обратиться за помощью к юристам нашей компании. Это позволит договору приобрести юридические права, после чего его можно будет зарегистрировать.

Переуступка прав аренды земельного участка ИЖС.

Надо внимательно читать договор аренды. Цессия только через МО ( администрацию). Участки выделяются очередникам , многодетным в аренду, с условием, что они построят и зарегят дом на себя. Поэтому скорее всего в Договоре аренды цессия не предусматривается. Легче договориться с кадастровым инженером, зарегить дом полностью, затем продавать.

Читать еще:  Фсс больничный лист узнать оплата

Аренду не продать , можно переуступить права , вимательно читать дог.аренды там есть ссыки на постан. Сов.народ . Депут.Или выкупить через стимул по письму с админ. Звоните помогу !‌‌‌

Добрый день!
Скорее всего понадобится предварительное согласие собственника ЗУ на переуступку (подробно данный момент должен быть отражен в договоре аренды). Далее составленный договор переуступки прав аренды. Подлинник и копия кадастрового плана, заверенные УЗР; Соответственно госпошлина; возможные доп документы (в зависимости от характера сделки)

список необходимых документов уточните в регистрационной палате.По всему остальному,многое может сказать договор аренды.

Посоветовала бы зарегистрировать продавцу право собственности на неоконченный строительством дом,можно упрощенным порядком.Затем купля–продажа дома и переуступка прав аренды зем.участка.

Упрощенным порядком — это как в ИЖС-е?

Письмо в районную администрацию,с отметкой и входящим номером ,а потом в регпалату договор-переуступки.

Аренда ровно 5 лет. Есть ньюансы по срокам и отметка с входящим номером не пройдет.

Согласен с Натальей Клепиковой. На сделку предоставляете 2 договора: купли-продажи недостроя и переуступки права аренды. По Волосовскому району только что такую сделку закрыл. По Тосненскому летом прошла. Покупатель потом в Администрации договор аренды на себя переделывает.

А что из доков на дом предоставляли? И было ли разрешение от собственника? А продавали ИЖС?

И Вам сразу зарегистрировали и дои м переуступку?

Игорь, позвольте возразить, без регистрации права собственности на строение с земельным участком вы ничего не сделаете. С уважением.

Игорь, а если землю переводить в собственность ее выкупать нужно (по кадастровой цене, например)? В договоре аренды нет таких пунктов по выкупу, но они могут подразумеваться и при получении разрешения на переуступку возникнуть. У Вас есть опыт по выкупу при оформлении в собственность? Спасибо.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нужно смотреть на дог. аренды внимательно — там могут быть нюансы.

Если хозяин продаёт срочно и по смешной цене (полцены участка без учёта затрат на дом) — имеет смысл быстро провести сделку по переуступке прав аренды, а потом зарегистрировать дом уже новому собственнику и перевести участок в собственность. Здесь лучше и быстрее работают районные спецы. Заодно доп. заработок для Вас на сопровождении.

Если никто не торопится и все хотят стабильности-надёжности — помочь нынешнему собственнику зарегистрировать дом, перевести участок в собственность, потом пойти через стандартный дог. купли-продажи. Но цена объекта, понятно, будет уже другая.

Предоставляли свидетельство на недострой,кадастровый паспорт. Зарегистрировали оба договора сразу.Администрацию о переуступке не уведомляли. Они сами говорили что не нужно. Договор аренды переоформляют на основании договора о переуступке. В обоих случаях — земля ИЖС,под постройку дома.

Ирина,после того,как регистрируется на арендованном участке жилой дом, выкупная стоимость земли порядка 5% от кадастровой стоимости участка. На это и статья закона есть. Весной того года мне по одному делу так и насчитали.

Николай, я же пишу в ответе: » договор на не дострой». Вы без свидетельства сможете описать объект в договоре? Я настолько низко умственную планку людей не опускаю.

Без прочтения договора о выделении Вам зем участка невозможно дать правильный совет!Возможны варианты развития событий. Например:
1.Аренда на 49 лет для строит ИЖ дома-нет никаких проблем с продажей данных участков и переоформлением на нового собственника.В области ,зачастую, механизм выкупа и даже стоимость выкупа прописана в самом договоре аренды
2.Краткосрочные договора аренды земельных участков как правило целевые(очередники,многодетные и т.д.).И в этом случае могут быть сложности с оформлением.
3.Льготный выкуп 5 % от кадастровой стоимости арендованной земли при наличии дома ИЖС заканчивается 1 марта 2015 года(( Новые ставки будут известны в марте

Про сроки о льготе — полезная инфрмация. Спасибо.

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование).

Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.

По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Что такое переуступка прав аренды

Сама аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто.

Это связано с тем, что изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли.

Но случаи бывают разные, и с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.

Для того, чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.

Как переуступить права аренды другому лицу?

В Гражданском кодексе (ч. 2 ст. 615) существует описание, как арендатор может пользоваться своими правами на арендованный земельный участок:

  • сдавать участок в субаренду (поднаем);
  • передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);
  • предоставлять землю в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права в залог;
  • использовать арендные права в качестве вклада в уставной капитал или как паевой взнос.

Все вышеуказанные действия с земельным участком арендатор должен согласовывать с арендодателем (если иное не вытекает из закона или договора).

При этом, перенаем — единственный случай из вышеперечисленных, когда ответственным по договору аренды перед арендодателем будет не арендатор, а перенаемщик (новый арендатор).То есть, то лицо, которому передаются права и обязанности по вновь заключенному договору.

Обращаем внимание, что, перенаем – это передача прав и обязанностей другому лицу, переуступка прав аренды земельного участка.

Уведомление о переуступке прав аренды и заключение соглашения

Итак, согласно ГК РФ, арендодателя нужно уведомлять о намерении передачи прав арендатором третьим лицам. Более, того, во многих случаях надо не только уведомлять, но и получать письменное согласие (соглашение переуступки прав аренды земельного участка).
В каких случаях что именно надо делать?

Уведомление о переуступке прав аренды

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе: передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка или законом не предусмотрено иное.

Но есть ряд арендаторов, к которым вышеуказанные правила переуступки прав аренды не относятся:

  • арендаторы земель республики Крым (получившие земли в аренду по закону от 29..11.2014 N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым»;
  • субъекты малого и среднего предпринимательства (СМП, ССП), арендующие муниципальные участки, из перечня государственного имущества (часть 4 ст. 18 ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».

После переуступки прав по договору аренды земельного участка ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, арендатор или правообладатель и будущий (новый) арендатор (правоприобретатель) заключают между собой договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

После заключения договора стороны уведомляют арендодателя и договор о переходе прав подают на регистрацию в Росреестр (в случае если основной договор аренды подлежал регистрации).

В каких случаях заключается соглашение переуступки прав аренды земельного участка

Мы выяснили, что арендатор в любом случае обязан уведомлять арендодателя о переуступке прав аренды.
Однако, есть случаи, когда уведомления недостаточно. Надо брать согласие у арендодателя:

  • согласие на переуступку прав аренды обязательно в случае, если арендодатель – муниципалитет или государство и договор аренды заключен на срок менее 5 лет (п.9 ст. 22 ЗК РФ)
  • в самом договоре аренды прямо предусмотрено согласование перехода прав.

Таким образом, необходимость согласия должно быть предусмотрено договором или нормативно-правовыми актами.

При этом, пленум Высшего Арбитражного суда в своем постановлении отмечает:

«Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя».

Документы для переуступки права аренды на земельный участок

Для того, чтобы оформить переуступку прав аренды в зависимости от отдельных условий договора аренды могут понадобиться следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность (для физ. лиц)
  • учредительные документы (для юр. лиц)
  • постановление муниципалитета о выделении земельного участка в аренду;
  • уведомление о переуступке прав аренды
  • согласие на смену арендатора;
  • договор переуступки права аренды земельного участка;
  • непосредственно сам договор аренды;
  • выписка из ЕГРН на земельный участок
  • иные документы, необходимые для регистрации соглашения о переуступке прав в Росреестре.

Резюмируем. Переуступка прав аренды оформляется письменным соглашением сторон.

Договор переуступки права аренды земельного участка — образец (скачать бланк)

В некоторых случаях, предусмотренных законом, переуступка прав на земельные участки возможна без согласия собственника, а в некоторых согласие обязательно.

Основным правилом соглашения с новым арендатором является то, что никакие существенные положения договора аренды не меняются, и срок соглашения не может превышать срок самой аренды.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector