Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок расчетов при продаже земельного участка

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет ( пп. 22 , 24 , 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 , п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? Узнать →

Как оформить куплю-продажу земельного участка?

При покупке земельного участка необходимо учитывать особенности оформления сделки, чтобы она считалась законной. Участники – физические или юридические лица, предмет – конкретный участок земли. Стоит обратить внимание на подготовку необходимых документов, наличия обременений, правильность оформления договора и порядок подачи заявления в Росреестр.

Как правильно купить земельный участок – процесс купли-продажи земли

Процесс покупки начинается с изучения рынка земли. После того, как вы найдете участок, покупатель и продавец должны обсудить условия сделки. В договоре должно быть подробное описание надела:

  • площадь;
  • адрес и месторасположение;
  • кадастровый номер;
  • вид разрешенного использования;
  • основания для владения землей и подтверждающие документы.

Допустимо включить в договор другие пункты, которые необходимы по мнению сторон и не противоречат российскому законодательству.

Требования к земле и продавцу:

  • надел должен быть в собственности у продавца, что подтверждается выпиской из ЕГРН;
  • земля не должна находиться в общем пользовании, быть памятником природы и относиться к другой категории, где она не может продаваться;
  • земля не должна находиться под арестом или находиться под залогом;
  • продавец должен быть дееспособным.

Оформление договора купли-продажи

Соглашение оформляется в форме стандартного письменного соглашения. Можно самостоятельно заполнить типовой акт, но лучше доверить это важное дело юристу, который подготовит документацию с учетом обязательных условий.

Обязательные данные:

  • место и дата заключения сделки;
  • паспортные данные, адреса, телефоны;
  • права и обязанности сторон;
  • технические данные участка: кадастровый номер, схема расположения, площадь, назначение;
  • стоимость покупки и порядок расчетов;
  • порядок передачи участка от продавца покупателю.

Требования к форме договора купли-продажи земли

Простая письменная форма

Согласно статье 550 ГК РФ эта форма подходит для большинства случаев. Продавец и покупатель заверяют договор подписями, затем передают его на государственную регистрацию.

Нотариальная форма

По законодательству РФ нотариальная форма обязательна:

  • для сделок по отчуждению участка, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
  • при отчуждении долей в праве общей долевой собственности.

Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи земли

  1. Обсуждение существенных условий:
    • предмет сделки;
    • стоимость и порядок расчетов — единоразово или по частям, через банковскую ячейку или переводом средств;
    • распределение расходов на оплату юриста, госпошлины;
    • необходимость внесения задатка;
    • порядок передачи участка;
    • форма заключения договора;
    • заключение предварительного соглашения.

  2. Сбор документов:
    • заявление;
    • правоустанавливающие документы;
    • документы, устанавливающие личность для физлиц;
    • свидетельство о регистрации, учредительные документы для юрлиц;
    • реквизиты организации;
    • кадастровый паспорт;
    • акт приема-передачи;
    • квитанция об оплате пошлины.

  3. Составление и подписание соглашения сторонами. Правильно оформить покупку земли поможет грамотный юрист.
  4. Подача заявления в Росреестр на госрегистрацию купли-продажи.
  5. Внесение сведений в ЕГРП и получение документов сторонами сделки.

Сколько стоит оформить покупку земельного участка

Цена государственной пошлины:

  • для физических лиц – 2 000 ₽;
  • для юридических лиц – 22 000 ₽.

Стоимость регистрации огородных, садовых земель, ЛПХ, ИЖС или под строительство гаража – 350 ₽.

Составление договора у юриста обойдется примерно в 5 000 ₽.

Регистрация прав собственности стоит 10 000–15 000 ₽.

Предоставляя свои персональные данные Пользователь даёт согласие на обработку, хранение и использование своих персональных данных на основании ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 г. в следующих целях:

Осуществление клиентской поддержки
Получения Пользователем информации о маркетинговых событиях
Проведения аудита и прочих внутренних исследований с целью повышения качества предоставляемых услуг.
Под персональными данными подразумевается любая информация личного характера, позволяющая установить личность Пользователя/Покупателя такая как:

— Фамилия, Имя, Отчество
— Дата рождения
— Контактный телефон
— Адрес электронной почты
— Почтовый адрес

Персональные данные Пользователей хранятся исключительно на электронных носителях и обрабатываются с использованием автоматизированных систем, за исключением случаев, когда неавтоматизированная обработка персональных данных необходима в связи с исполнением требований законодательства.

Компания обязуется не передавать полученные персональные данные третьим лицам, за исключением следующих случаев:

1. По запросам уполномоченных органов государственной власти РФ только по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ

2. Стратегическим партнерам, которые работают с Компанией для предоставления продуктов и услуг, или тем из них, которые помогают Компании реализовывать продукты и услуги потребителям. Мы предоставляем третьим лицам минимальный объем персональных данных, необходимый только для оказания требуемой услуги или проведения необходимой транзакции.

Компания оставляет за собой право вносить изменения в одностороннем порядке в настоящие правила, при условии, что изменения не противоречат действующему законодательству РФ. Изменения условий настоящих правил вступают в силу после их публикации на Сайте.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Отчуждение земельного участка происходит путем заключения договора купли-продажи, условия которого согласовываются сторонами и оформляются в письменном документе. От соблюдения требований к оформлению договора зависит не только наступление определенных правовых последствий для каждой из сторон, но и порядок осуществления регистрационных действий.

Требования к форме договора купли-продажи

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие формы для совершения сделки купли-продажи участка земли:

1) Простая письменная форма. Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило для оформления договоров купли-продажи имущество, которое применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. Стороны договора, заключаемого в простой письменной форме, заверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Законодательство не предусматривает общего правила обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено в нормативных актах.

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи является обязательным в следующих случаях:

  • а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все дольщики распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и переход права собственности от продавца к покупателю.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.

Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента поиска контрагента до государственной регистрации в органах Росреестра, состоит из следующих этапов:

  • Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора;
  • Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон);
  • Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста или специалистов нотариальной конторы;
  • Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
  • Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Список необходимых документов

Официальный сайт Росреестра содержит электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

  • Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе стороны закрепляют все существенные и факультативные условия сделки отчуждения земли. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
  • Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
  • Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ имеется у каждого участка, прошедшего процедуру кадастрового учета и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
  • Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Стоимость оформления (услуги юриста, государственная пошлина)

Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи, однако в этом случае существует риск не указать в документе все необходимые условия.

Квалифицированную помощь в оформлении договора могут оказать юристы, занимающиеся частной практикой. Стоимость таких услуг зависит от региона и развитости рынка юридических услуг. Для городов федерального значения стоимость услуги составляет не менее 5 тысяч рублей.

За государственную регистрацию сторонам необходимо уплатить государственную пошлину – 1000 рублей за регистрацию договора купли-продажи и 1000 рублей за регистрацию каждого перехода права собственности.

Образец договора купли-продажи земельного участка с условием оплаты после регистрации перехода права собственности на покупателя, заключаемого между физическими лицами

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее – «Участок») в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

1.2. План Участка приводится в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о собственности № от « » 2021 г., выданным .

1.4. Местонахождение Участка: .

1.5. Регистрационный номер Участка: .

1.6. Кадастровый номер Участка: .

1.7. Общая площадь Участка: .

1.8. Обременения Участка: .

1.9. Ограничения использования: .

1.10. Разрешенное использование: .

1.11. Разрешение на застройку Участка: .

1.12. Использование соседних земельных участков: .

1.13. Качественные свойства земли: .

1.14. Иная информация, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке Участка: . К договору прилагается кадастровый паспорт Участка (Приложение №3), который является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.15. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ, ст. 25 — 26 ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1.16. Продавец гарантирует, что продаваемый Участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права его покупки, права Продавца на Участок не оспариваются, Участок под арестом не находится, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения использования Участка, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.

1.17. Продавец гарантирует, что продаваемый Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.1. Передать Покупателю по передаточному акту Участок в течение календарных дней после подписания настоящего договора.

2.1.2. Передать Покупателю Участок свободным от любых прав третьих лиц.

2.1.3. Предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

2.1.4. Уплатить все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.

2.1.5. Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

2.2.1. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Участок.

2.2.2. Уплатить предусмотренную настоящим договором цену Участка в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.3. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (Приложение №2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.4. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя в порядке, установленном данным договором, и государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.

2.5. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента передачи Продавцу наличных денежных средств в размере, установленном разделом 3 настоящего договора, что должно быть подтверждено распиской Продавца.

2.6.Покупатель имеет право:

  • проверять сведения об Участке, предоставляемые ему Продавцом;
  • в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложных сведений об Участке, которые могут оказать влияние на решение Покупателя о покупке Участка, требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего договора и возмещения причиненных ему убытков.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Договорная цена Участка составляет рублей. Стоимость Участка установлена в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ – расчет цены прилагается (Приложение №4) и является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. Сумма, указанная в п.3.1, выплачивается Покупателем Продавцу в течение календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.

3.3. Сумма, указанная в п.3.1, выплачивается Продавцу Покупателем путем передачи наличных денежных средств.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

8.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, а третий — .

Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки?

Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов – когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

Последовательность действий и возможные риски

Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

  • Подписать договор купли-продажи;
  • Передать продавцу требуемую сумму;
  • Переоформить участок на покупателя.

Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

  • Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
  • После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
  • Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

Подготовка сделки

Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить – составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

Предварительный договор

Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

Задаток или аванс

Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

Оформление передачи денег

Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец – переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

  1. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
  2. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
  3. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
  4. Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку

Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:

  • Покупатель участка арендует ячейку в банке, куда закладывает нужную сумму, при этом продавец удостоверяется, что сумма в ячейке соответствует условиям договора;
  • В договоре с банком фиксируется порядок предоставления доступа к этой ячейке. То есть – продавец участка может получить доступ к деньгам только в том случае, если представит документы о регистрации участка на имя покупателя;
  • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
  • Если сделка не состоялась (условия не выполнены в течение определенного периода времени), тогда доступ к ячейке получает несостоявшийся покупатель и забирает свои деньги.

Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.

Перечисление денежных средств по аккредитиву

Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:

  • Покупатель открывает в банке аккредитив — специальный счет, с которого банк перечислит деньги продавцу при наступлении определенных условий (оформление участка на имя покупателя);
  • Покупатель перечисляет со своего счета на аккредитив деньги, которые не имеет возможности забрать в течение определенного периода (30-60 дней);
  • Продавец удостоверяется в наличии аккредитива, в наличии на этом счете достаточной суммы и знакомится с условиями банковского договора;
  • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
  • Продавец отправляется в банк, где предъявляет свидетельство. Банк перечисляет на его текущий счет сумму, указанную в договоре;
  • Если в оговоренный срок аккредитив остается невостребованным, банк возвращает средства покупателю, перечисляя деньги на его текущий счет.

Использование аккредитива имеет некоторые преимущества – покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением

ДОГОВОР купли – продажи земельного участка

ДОГОВОР купли – продажи земельного участка №____

г. Новокуйбышевск «___»____________2014 г.

От имени муниципального образования городской округ Новокуйбышевск Администрация городского округа Новокуйбышевск Самарской области, именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице руководителя КУМИ Администрации г.о. Новокуйбышевск Брусенцова Сергея Викторовича, действующего на основании постановления Администрации городского округа Новокуйбышевск от «27» августа 2014 года №3220 «Об организации и проведении аукциона по продаже земельных участков для целей, не связанных со строительством», с одной стороны, и ________________________именуемый в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет и цель договора

1.1. По настоящему договору Продавец передает в собственность Покупателя земельный участок, отнесенный к землям населенных пунктов, (далее – «Участок»), с кадастровым номером _______________ общей площадью _____ (__________) кв. м, распложенный по адресу: _____________________________, с разрешенным использованием: садоводство, а Покупатель принимает Участок и уплачивает за него цену, предусмотренную в настоящем договоре.

1.2. Границы Участка, а также категория земель обозначены на кадастровом паспорте земельного участка, который прилагается к настоящему договору.

1.3. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ, ст. 25-26 ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1.4. Продавец гарантирует, что продаваемый Участок свободен от прав третьих лиц и свободен в обороте. Информация об обременениях: _______________________________________.

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Цена Участка определена согласно протоколу ______________ от «___» ________2014 г. и составляет ________(______________) рублей.

2.2. Внесенный Покупателем задаток в размере __________ (____________) рублей засчитан в счет оплаты стоимости Участка, указанной в п. 2.1. настоящего договора.

2.3. Оставшаяся часть платы должна быть произведена до регистрации права собственности на Участок.

2.4. Оплата производится в рублях. Реквизиты для перечисления платы: Управление Федерального Казначейства МФ РФ по Самарской области (администратор платежа: Администрация городского округа Новокуйбышевск, л/с 04423004160), ИНН 6330001300/КПП 633001001, расчетный счет № 40101810200000010001, в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области, г. Самара, БИК 043601001, код ОКТМО 36713000, КБК 95211406012040000430.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Продавец обязан:

3.1.1. Передать Покупателю Участок в течении 5 (пяти) рабочих дней после поступления денежных средств указанных в разделе 2 настоящего договора на счет Продавца.

3.1.2. Представить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. Нести все расходы, связанные с переходом права собственности на Участок, в том числе, за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на него и представить копии документов государственной регистрации Продавцу.

3.2.2. Уплатить предусмотренную настоящим договором цену Участка в порядке и в сроки, предусмотренные разделом 2 настоящего договора.

3.2.3. Использовать Участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

3.3. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами передаточному акту.

4. Ответственность Сторон

Имущественная ответственность сторон по настоящему договору определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. Срок действия настоящего договора

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств или до его расторжения, если это произойдет раньше.

6. Разрешение споров

Спорные вопросы при не урегулировании Сторонами в процессе переговоров разрешаются в судебном порядке.

7. Заключительные положения

7.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

7.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

7.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

7.4. Настоящий договор подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для Продавца, Покупателя и Органа, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7.5. Вместе с договором покупателю передаются:

-акт приема-передачи земельного участка к договору №_____от ____________ — (1 экз.);

8. Реквизиты сторон

Продавец: Администрация городского округа Новокуйбышевск Самарской области,

446200, Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Миронова, 2, ИНН6330001300, КПП633001001, дата гос. регистрации-02.09.1994, наименование органа, осуществившего гос. регистрацию – Инспекция Министерства РФ по налогам и сборам по городу Новокуйбышевску Самарской области ОГРН 1026303118841, ГРН1026303118841, ОКВЭД 75.11.31.

Налог с продажи земли

Налог при продаже участка земли — это НДФЛ, уплачиваемый с полученного дохода, если срок владения имуществом составил менее 3 лет при наследовании или получении в дар и 5 лет — при покупке. Срок оплаты — до 15 июля года, следующего за тем, в котором совершена сделка.

НДФЛ при продаже земли

При продаже земельного участка у человека образуется доход, с которого он обязан уплатить налог на доходы физических лиц, установленный главой 23 Налогового кодекса РФ . Но не всегда получение этого дохода накладывает на физлицо такие обязательства. Существуют условия, когда не надо платить налог с продажи земельного участка или когда его разрешено уменьшить. В налоговой системе постоянно происходят значимые изменения, которые касаются порядка исчисления НДФЛ и определения вычетов по нему. В 2021 году в Налоговый кодекс внесли очередные поправки, которые скорректировали условия налогообложения доходов физлиц.

Плательщики НДФЛ

Налог на доходы физлиц платят обычные граждане и индивидуальные предприниматели. Плательщиками НДФЛ с продажи земельного участка являются не только граждане РФ, но и иностранцы. Сама земля обязательно находится на территории России.

При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:

  • резиденты;
  • нерезиденты.

К первой категории относятся физлица, проживающие на территории РФ более полугода (точнее, на протяжении 183 дней) в течение 12 месяцев. Физические лица, проживающие меньший срок на территории РФ, относятся ко второй категории. Статус влияет на то, какой налог на продажу земельного участка им придется платить (ставки заметно отличаются).

Важно знать, что в соответствии с международными договорами, гражданин признается резидентом РФ и при нахождении в границах РФ менее 183 дней, если у него есть постоянное место жительство в стране. В соответствии с письмом ФНС РФ от 11.12.2015, в каждом конкретном случае статус физлица устанавливается индивидуально.

Ставка НДФЛ и обязанность декларирования при реализации земли

Установлено налогообложение с продажи земельного участка физическим лицом в 2021 году по ставке:

  • для резидентов — 13%;
  • для нерезидентов — 30%.

Налогоплательщики самостоятельно заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ и подают ее в контролирующий орган ФНС. Срок подачи отчета — до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Бланк декларации и инструкция по заполнению 3-НДФЛ утверждены приказом ФНС России № ЕД-7-11/615@ от 28.08.2020 .

Направляют отчет в налоговую службу по месту регистрации налогоплательщика тремя способами:

  • непосредственно в инспекцию ФНС лично или через представителя;
  • по почте;
  • в режиме онлайн на сайте налоговой службы или с помощью специальных сервисов.

Если продавец недвижимости не попал в число освобожденных от налогообложения, ему придется заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и направить ее в налоговую инспекцию по месту жительства (месту регистрации или пребывания). Подать декларацию с целью получения налогового вычета разрешено в любое время. В декларации указывают сумму полученного дохода, примененные вычеты и рассчитывают, какой налог с продажи дачи в 2021 году необходимо заплатить (или при реализации другой земли).

Форму заполняют как на компьютере, так и от руки. Существуют специальные программы, которые сформируют бланки установленного образца автоматически. На сайте ФНС РФ есть личный кабинет налогоплательщика, в котором доступно заполнение декларации. Для отправки отчета потребуется квалифицированная подпись, которую тоже устанавливают через личный кабинет (сертификат ключа с 01.07.2021 бесплатно оформляет и выдает ФНС).

Освобождение от налогообложения и декларирования

В статье 217.1 НК РФ указаны случаи, когда доходы от реализации недвижимости, включая землю, освобождаются от налога, то есть с какой суммы не платится налог при продаже земельного участка в 2021 г. К ним относится и реализация недвижимости, бывшей в собственности более пяти лет. Если человек приобрел землю в 2016 г. или ранее, то при ее продаже в 2021 году никаких налоговых обязательств у него не возникает. Существуют ситуации, когда этот срок сокращается до 3 лет.

В части 3 статьи 217.1 НК РФ определены случаи, когда не платится налог на продажу земельного участка менее 3 лет в собственности:

  • земля поступила в собственность в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • земля поступила в собственность в порядке приватизации;
  • земля получена плательщиком по договору пожизненного содержания.

Эти правила введены с начала 2016 г., а так как для этой статьи НК РФ не установлено, что закон имеет обратную силу, то для правоотношений, возникших до этого момента, действуют старые нормы о максимальном сроке владения (3 года). Для определения момента начала правоотношений имеет значение не дата подписания договора, а дата совершения сделки и получения платы. Это единственные ситуации, когда ответ на вопрос, нужно ли платить налог с продажи земельного участка, отрицательный.

Сроки уплаты НДФЛ

Срок уплаты налога в бюджет при реализации земли — 15 июля года, следующего за отчетным. Раньше заплатить можно, позже нельзя. За опоздание предусмотрены пени и штраф в размере 20% от суммы недоимки.

Вычеты по НДФЛ

Если владелец земельного участка обязан рассчитать и уплатить налог, он вправе получить налоговый вычет при продаже земли в размере 1 000 000 рублей по ст. 220 НК РФ. Вычет производится из налоговой базы, то есть из выкупной цены.

При желании гражданин вправе применить другой способ снижения налога, заменив положенный фиксированный вычет нефиксированным: вычесть из полученной в результате сделки суммы сумму, уплаченную ранее за участок, но только с документальным подтверждением. Дополнительно разрешается возместить расходы на приобретение (нотариальное удостоверение, комиссию риелтора и т. п.). В результате, какая сумма не облагается налогом при продаже земельного участка, зависит от суммы документально подтвержденных расходов. Заявить их к вычету разрешается всего один раз.

Льготы по налогу при продаже земли

Установлено, что налог с продажи земельного участка для пенсионеров в 2021 г. не отличается от того, который платят другие граждане. Никаких преференций для несовершеннолетних или пожилых налогоплательщиков в этом случае не предусмотрено.

Комментарий специалиста: что будет с налогом, если занизить стоимость при продаже земельного участка

На практике часто встречается, что продавец указывает в договоре заниженную стоимость земельного участка, чтобы сократить сумму налога. Государство нашло способ борьбы с такой схемой, и вот уже несколько лет в Налоговом кодексе РФ закреплены следующие нормы: если цена реализации земельного участка по договору ниже кадастровой стоимости, то эту цену сравнивают с кадастровой оценкой на начало года, в котором произошла продажа.

Эти нормы применяются, когда продается любая недвижимость, в том числе и к земельным участкам, приобретенным с 01.01.2016. Для расчета налогооблагаемой базы в таком случае применяется коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости.

Рассмотрим пример: гражданин Веселов А.П. получил в наследство земельный участок в январе 2021 года и через полгода продал его за 450 000 руб. Кадастровая стоимость участка составила 1 600 000 руб. Рассчитаем базу для налога с продажи: 1 600 000 × 0,7 = 1 120 000 руб. После применения имущественного вычета база уменьшится на 1 000 000 рублей и останется 120 000 руб. С этой суммы он заплатит НДФЛ, который равен: 120 000 × 13% = 15 600 руб.

Если бы кадастровая стоимость этого участка оказалась менее 1 500 000 рублей, то после уменьшения ее на коэффициент 0,7 и применения вычета НДФЛ платить и вовсе бы не пришлось. Расчет такой: 1 400 000 × 0,7 = 900 000 руб. — 1 000 000 руб.= 0 руб.

Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

КАК ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 N ОГ-Д23-4562):

— сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;

— сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

В остальных случаях документы могут быть представлены гражданами самостоятельно.

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

  1. заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (может заполняться непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);
  2. договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
  3. паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
  4. нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
  5. документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
  6. акт приема-передачи.

Справка. Размер госпошлин

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883; п. п. 1.2, 1.6, 3 Положения, утв. Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.04.2019 N П/098):

— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Доходы от продажи участка облагаются НДФЛ, если он был в собственности менее установленного срока, с предоставлением продавцу имущественного вычета в установленном размере. Покупатель вправе воспользоваться вычетом, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом. Также он становится плательщиком земельного налога (п. 17.1 ст. 217, пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 388 НК РФ).

Подготовлено на основе материала
адвоката Богаткова С.А.

«Электронный журнал «Азбука права», 2019
Документ предоставлен КонсультантПлюс

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Гражданство канады по рождению ребенка у нерезидентов
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector