Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Управляющая Компания И Управляющая Организация В Чем Разница

ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

  1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
  2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
  3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
  4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
  5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
  • Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
  • Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
  • ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
  • Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.
  • Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
  • Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
  • Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.

Как оформить договор управления между УК и ТСЖ

Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:

  1. Адрес дома и список общего имущества;
  2. Список работ, которые будут выполняться;
  3. Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
  4. Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
  5. Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.

Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.

Управляющие организации для СНТ

Перед тем, как говорить о возможности найма управляющей организации для СНТ обратимся к 217 закону, п.3 ст.4 которого однозначно говорит нам, что «садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости» (далее ТСН). В свою очередь гражданский кодекс, относя ТСН к типу некоммерческих корпоративных организаций (т.е. организаций не преследующих своей основной целью извлечение прибыли), также чётко определяет нам (ст.123.12), что «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами».

То есть ТСН СНТ – это уже, по сути, управляющая организация, созданная для совместного использования общего имущества его членов. Конечно же, ТСН СНТ по решению своих членов вправе передать в управление на содержание и обслуживание своё общее имущество или его часть сторонней организации, а также делегировать ей для этого все или часть своих полномочий. Гражданское законодательство такое вполне допускает. Но какой может или должна быть эта организация, чтобы удовлетворить данные потребности ТСН СНТ, если они имеют место быть?

Понятие управляющей организации, детальные требования к ней, порядку её выбора, оформлению договорных отношений с ней содержатся уже в Жилищном кодексе и его подзаконных актах. Но следует иметь ввиду, что эти нормы и требования к управляющим организациям (в том числе и обязательное лицензирование), распространяются лишь на особый вид ТСН – товарищества собственников жилья (ТСЖ). Для СНТ никаких специальных требований к управляющим организациям 217-й закон не устанавливает. Однако основные положения жилищного кодекса в отношении управляющих организаций можно использовать в качестве ориентира. Так например, п.2. ст.162 ЖК РФ гласит, что «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, …) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам …, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». А п.2.2. ст.161 ЖК РФ определяет, что «при заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Очевидно, что в случае для ТСН СНТ эти требования мало чем отличатся.

Но тут следует учесть и существенную разницу между 217-ФЗ и ЖК РФ. Эта разница заключается в том, что, согласно жилищному кодексу, собственники жилых помещений обязаны нести бремя содержания общего имущества, а органы местного самоуправления обязаны следить за этим и в случае бездействия собственников принудительно выбирать и назначать управляющую организацию, а также устанавливать минимальный тариф на обслуживание этого имущества и коммунальные услуги. А вот 217 закон ничего подобного не устанавливает — вроде как общее имущество в СНТ есть, но вот в случае неисполнения обязанности по его содержанию кто и какие действия должен предпринимать, закон не говорит. Единственная реплика на сей счёт в ст.26 закона гласит, что органы госвласти и местного самоуправления могут в целях поддержки садоводства «по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности». Эта норма, а также нежелание большинства собственников недвижимости в СНТ вообще платить за что-либо, подвигает многие товарищества на отказ от общего имущества с требованием признать его бесхозным, передать в муниципальную собственность и призывать к ликвидации СНТ.

Иными словами, 217 закон, вопреки намерениям его авторов, стал катализатором процесса распада СНТ. Сейчас реально возникла мрачная перспектива превращения, пусть плохо, но управляемых, садоводческих товариществ в огромные бесхозные необслуживаемые и неконтролируемые территории. В деревнях и поселках есть хотя бы институт старост, который поддерживается местной властью. А развалившиеся СНТ присоединять к населённым пунктам у муниципалитетов нет ни возможности, ни желания, ибо это сложнейшая и дорогая процедура, завязанная на градостроительное и земельное законодательство. Да и лишних денег в местных бюджетах на содержание этого вдруг появившегося имущества просто нет.

Очевидно, что в сложившейся ситуации, необходимо не откладывая принимать изменения в 217-ФЗ и сопутствующие законы, согласно которым, по аналогии с жилищным законодательством, собственники недвижимости в ТСН СНТ обязаны нести бремя содержания общего имущества, а муниципалитеты должным следить за исполнением этой обязанности. И в случае, если товарищество, по каким-либо причинам не обслуживает свое имущество, принимать меры для обеспечения его содержания. Этот опыт уже успешно отработан в ЖКХ. Однако в случае с ТСН СНТ не нужно, и даже вредно вводить практику назначения минимального тарифа на обслуживание, ибо общее имущество в СНТ существенно отличается от такового в ЖКХ. Для садоводств и дачников достаточно разработать и утвердить упрощённую методику расчёта оценки и стоимости обслуживания типовых имущественных объектов: внутренних дорог, водопроводов, внутренних электросетей и т.п. Кстати, такие методики необходимы не только в связи с трендом на ликвидацию, но и для вполне благополучных товариществ, поскольку 217-й закон установил необходимость принятия финансово-экономического обоснования приходно-расходной сметы СНТ (основного финансового документа товарищества, по которому оно живёт и работает), но ни слова не говорит как его делать.

Вот тут-то и возникает вопрос о необходимости появления управляющих организаций, поскольку при неспособности СНТ к самоуправлению и самообслуживанию, муниципалитет должен будет кому-то поручить эту функцию. Почему же сегодня практически отсутствует рынок услуг управляющих компаний (УК) для СНТ. Определяющим является платёжеспособный спрос. Размер ежемесячной платы за обслуживание общего имущества в ЖКХ в 3-5 раз выше, чем сложилось в СНТ. Причина этого – отдельный предмет исследования, в основе которого не только низкая платёжеспособность собственников, но и теневой оборот услуг и взносов в СНТ и ряд других проблем. Именно поэтому управляющим компаниям неинтересно приходить на этот рынок – кто же будет работать себе в убыток. И здесь намечается два разнонаправленных вектора движения по оптимизации цены обслуживания: с одной стороны, это безусловно увеличение цен до уровня минимальной доходности УК, но с другой, это существенное снижение издержек управляющих организаций за счёт централизации и цифровой трансформации всех основных процессов управления и обслуживания в СНТ.

Читать еще:  Жилье за уход за престарелыми приму в дар

Энтузиасты уже работают над этой проблемой и, возможно, уже в ближайшее время на рынке услуг для СНТ появятся первые управляющие организации.

Управляющая Компания И Управляющая Организация В Чем Разница

Какие способы управления многоквартирным домом существуют?

Жилищный Кодекс Российской Федерации предлагает три способа управления многоквартирным домом:

— управляющая организация;
— товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Как выбрать способ управления многоквартирным домом?

Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое управляющая организация?

Управляющая организация – организация, уполномоченная собственниками помещений в многоквартирном доме управлять жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

В чем отличие управляющей организации и обслуживающей организации?

Управляющая компания несет ответственность перед собственниками помещений МКД за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Управляющая организация предоставляет коммунальную услугу, получает плату за коммунальную услугу, осуществляет расчет за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми управляющей организацией заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения. Обслуживающая организация выполняет работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.

Что такое ТСЖ?

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме (нескольких домах) для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (нескольких домах).

Кто принимает решение о создании ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ и утверждении его устава принимается собственниками помещений в МКД на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление – это управление без посредников, самостоятельно. При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Кто будет нести ответственность за работы по содержанию и ремонту жилья, если собственники избрали непосредственный способ управления?

Собственники помещений в многоквартирном доме, где количество квартир не больше 30, могут самостоятельно нанимать работников для надлежащего обслуживания своего дома. Если количество квартир в многоквартирном доме более 30, собственники обязаны для выполнения необходимых работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома нанимать управляющую организацию.

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

– Поясните, пожалуйста, в чем разница между управляющей компанией, управляющей организацией и ООО, занимающимся обслуживанием дома? И вправе ли ООО, занимающееся обслуживанием дома, требовать наряд на работы в подъезде по подключению абонентов к интернету, если оборудование интернет-провайдера находится в самом подъезде и для этого не требуется выход на чердак или в подвал?

Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):

Если мы говорим про управление, то оно предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения. В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках. Сама же обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ. Стоит отметить, что финансирование работ также определяется собственниками.

Управление управляющей организацией не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома. Кроме того, управляющая компания полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу. Сами собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, подачу заявок по текущим проблемам.

Если говорить про различия, то управляющая компания ответственна за содержание многоквартирного дома, предотвращение и устранение аварийных ситуаций, а обслуживающая организация нет. За уборку территории, обслуживание и текущий ремонт, подготовку отопительного сезона управляющая компания ответственна, а обслуживающая организация – только если эти услуги предусмотрены договором подряда.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Жители многоквартирных домов самостоятельно могут выбрать способ управления хозяйством жилого фонда. Один из самых распространенных способов – это управляющая компания, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов. Это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее. Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать. Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Мудрые застройщики часто приглашают управляющую компанию еще на этапе строительства в качестве «технадзора» за генподрядчиком, чтобы заранее учитывать интересы жильцов будущего дома. Тогда и людям в этом доме будет жить комфортно, и у застройщика не возникнет потом необходимости что-то переделывать и отбиваться от претензий разочарованных жителей.

Любая управляющая компания должна понимать, что основная ее задача – это благополучие жильцов дома, их бытовые проблемы. Только тогда она будет успешна во всех смыслах. Все текущие расходы УК являются плановыми. При этом жильцы дома не должны оплачивать долги соседей. Текущий или капитальный ремонт, уборку территории, вывоз мусора осуществляют нанятые подрядные организации. Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств. В случае возникновения конфликтных ситуаций с поставщиком специалисты УК решают возникшие вопросы. Но экономия средств жильцов не всегда является целью работы компании, так как это коммерческая организация.

Другой вариант управляющей организации – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это некоммерческое объединение. Жители более заинтересованы в экономии своих средств, поскольку сами оплачивают содержание консьержей, комендантов, ремонтников и т. п. За счет их грамотного распределения жильцы могут сэкономить, но за все свои долги сообщество отвечает самостоятельно. ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом. Все решения принимаются общественностью на общем жилищном собрании, где осуществляется полный контроль за оплатой коммунальных услуг. ТСЖ более заинтересовано в урегулировании жилищных вопросов. С другой стороны, ТСЖ могут возглавлять некомпетентные люди, которые не всегда способны вести дела грамотно. Управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов. В УК решения принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т. д.

Помещения, которые не являются частями квартир в многоквартирном доме, принадлежат собственникам помещений. К ним относятся несущие и ненесущие конструкции, лестничные клетки, подвалы и т. д. Поэтому решения принимаются на общем собрании. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию организация (в том числе и ООО) получает на основании договора с управляющей организацией. Органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников данного дома, а не группа жильцов, которая хочет провести интернет. УК тоже не имеет права автоматически, лишь по праву управления, распоряжаться общим имуществом дома. Таким образом, без проведенного и оформленного надлежащим образом общего собрания собственников вход посторонних лиц для установки какого-либо оборудования невозможен, и ООО не может требовать наряд на работы в подъезде по подключению абонентов к интернету.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Управляющая компания вместо генерального директора

  • Что говорит закон об управляющей компании как исполнительном органе общества
  • Как оформить договор с управляющей компанией в качестве ЕИО
  • Как зарегистрировать изменения в ЕГРЮЛ в случае, когда единоличный исполнительный орган — управляющая компания
  • Кто фактически осуществляет функции руководителя при передаче полномочий управляющей компании
  • Как отразить расходы на управление организацией в бухгалтерском и налоговом учете
  • Итоги

Что говорит закон об управляющей компании как исполнительном органе общества

Возможность избрать в качестве единоличного исполнительного органа (ЕИО) управляющую компанию предусмотрена как в обществах с ограниченной ответственностью (ООО), так и в акционерных обществах (АО).

В п. 1 ст. 42 закона «Об ООО» от 08.02.1998 № 14-ФЗ определена возможность передачи полномочий ЕИО управляющему. Понятие управляющего раскрывается в подп. 2 п. 2.1 ст. 32 закона. Им может быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель.

Для акционерных обществ определения несколько иные. Пункт 1 ст. 69 закона «Об АО» от 26.12.1995 № 208-ФЗ разделяет понятия управляющей организации (коммерческое предприятие) и управляющего (индивидуальный предприниматель). При этом принять решение о назначении управляющей организации или управляющего может только общее собрание акционеров по предложению совета директоров или наблюдательного совета.

Почитайте об индивидуальном предпринимателе, исполняющем функции руководителя ООО, в публикации «Может ли ИП быть генеральным директором ООО?».

ВАЖНО! Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность передачи полномочий ЕИО нескольким физическим или юридическим лицам (п. 3 ст. 65.3 ГК РФ). Но такая норма должна быть прописана в Уставе организации. Это дает возможность передавать каждой управляющей компании лишь часть полномочий гендиректора. Кроме того законодательством не запрещено передать лишь часть полномочий управляющей компании или ИП, но в данном случае потребуется либо оставить директора для осуществления не переданных управляющей компании полномочий, либо распределить их между другими органами ООО.

Как оформить договор с управляющей компанией в качестве ЕИО

Договор с управляющим или управляющей организацией подписывает лицо, председательствовавшее на собрании, на котором было принято решение об избрании ЕИО. Если при заключении договора с гендиректором-физлицом необходимо руководствоваться как гражданским, так и трудовым кодексом, то заключение договора на управление предприятием с юрлицом избавляет собственников от трудовых правоотношений с руководителем.

Руководителем компании может быть и индивидуальный предприниматель. Нюансы оформления отношений с третьим лицом — управленцем, не входящим в трудовой коллектив предприятия, подробно рассмотрены в КонсультантПлюс. Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Четких требований к содержанию договора на передачу полномочий ЕИО управляющей компании нет. Суды определяют договор на управление организацией отдельным видом договора, не имеющим отношение к доверительному управлению имуществом. Такую позицию высказал, например, ФАС Поволжского округа в своем постановлении от 21.05.2009 № А55-13261/2008.

ВАЖНО! В договоре с управляющей компанией может быть предусмотрено и ведение бухучета предприятия, юридическое обслуживание и иные услуги. Такой вывод содержится, например, в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2012 № А78-7551/2011.

Как зарегистрировать изменения в ЕГРЮЛ в случае, когда единоличный исполнительный орган — управляющая компания

В течение 3 рабочих дней после вступления в силу договора с управляющей компанией необходимо подать заявление для внесения записи в ЕГРЮЛ по форме 13014. Если этого не сделать вовремя, то регистрирующий орган вправе наложить административный штраф в размере 5000 рублей или выписать предупреждение (п. 3 ст. 14.25 КоАП). Если этого не сделать совсем, то штраф предполагается в размере от 5000 до 10 000 рублей (п. 4 ст. 14.25 КоАП).

Почитайте о том, как внести сведения о документе, удостоверяющем личность руководителя, в ЕГРЮЛ, в публикации «Смена паспортных данных учредителя и директора ООО».

При передаче полномочий гендиректора управляющей компании возникает спорный вопрос с адресом организации. Закон не обязывает менять адрес предприятия на адрес управляющей компании. Несовпадение адреса организации и адреса управляющей компании не может служить причиной для отказа в госрегистрации изменений в ЕГРЮЛ. Такие разъяснения даны в письме Минфина РФ от 12.12.2016 № 03-12-13/74221. Есть и арбитражная практика, подтверждающая такую позицию (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.10.2016 № Ф06-13202/2016 по делу № А65-3626/2016).

Читать еще:  Что дают в воронежской области за 3 ребенка

Кто фактически осуществляет функции руководителя при передаче полномочий управляющей компании

После внесения записи в ЕГРЮЛ без доверенности представлять интересы предприятия может только генеральный директор управляющей компании. Но он вправе оформить доверенность на представление своих интересов на иное лицо. Изменение доверенного лица или ЕИО управляющей компании не обязывает организацию вносить запись в ЕГРЮЛ. Такую позицию подтверждает письмо ФНС России от 31.01.2014 № СА-4-14/1645@ (приложение 1, графа 14.2.05.36).

Закон не обязывает нотариально удостоверять доверенность, выдаваемую руководителем управляющей компании. Подтверждает это и арбитражная практика (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 № 10АП-19144/2014).

Формулировки в документах организации будут достаточно длинными и могут звучать следующим образом: ООО «История» в лице действующего на основании договора на передачу полномочий ЕИО № 1 от 08.06.2017 и Устава управляющего — ООО «Управляющая компания» в лице директора Барсукова И. С., действующего на основании Устава (или в лице Ступчикова А. П., действующего по доверенности № 5 от 15.06.2017).

В банковской карточке в качестве лиц, обладающих правом подписи платежных документов, указывается управляющая организация в лице ее руководителя или ее представителя, которого наделяют соответствующими полномочиями на основании распорядительного акта или доверенности. Об этом говорится в п. 7.5 инструкции Банка России «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» от 30.05.2014 № 153-И.

Как отразить расходы на управление организацией в бухгалтерском и налоговом учете

Налоговые органы не всегда признают расходы по договору с управляющей компанией. Причиной тому является отсутствие подобных затрат в закрытом перечне расходов, предусмотренных НК для уменьшения налогооблагаемой базы по единому налогу при УСН.

А в случае с налогом на прибыль причиной часто является неправильная трактовка налоговиками положений договора на управление. Как, например, в уже упомянутом постановлении ФАС Поволжского округа № А55-13261/2008. Налоговые органы рассматривают управляющую компанию не как ЕИО, а как исполнителя, оказывающего услуги по управлению предприятием, что в понимании налоговиков должно исключать одновременное наличие в штате предприятия любых специалистов, занимающих управляющие должности.

Для того чтобы снизить вероятность появления претензий со стороны ФНС, следует очень четко прописать предмет договора на управление.

А в случае с упрощенкой даже хорошо составленный договор не поможет уменьшить налогооблагаемую базу. Письмо Минфина РФ от 13.02.2013 № 03-11-06/2/3694 дает однозначное разъяснение о том, что это невозможно даже несмотря на то, что в расходы принимаются бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги. Затраты по договору на осуществление полномочий ЕИО к таким услугам не относятся. Нельзя их включить и в материальные издержки.

В бухучете расходы по договору с управляющей компанией относятся на тот же счет, на который начислялась бы зарплата руководителя. В зависимости от вида деятельности проводка может выглядеть так:

Дт 20, 26, 44 Кт 60

Итоги

Законом описаны далеко не все тонкости, возникающие при назначении управляющей компании вместо генерального директора. Поэтому некоторые вопросы, вероятно, придется решать в судебном порядке. Но если максимально подробно описать взаимодействие с управляющей компанией в договоре, то многих проблем удастся избежать.

Разница между ТСЖ и управляющей компанией

Что такое ТСЖ и УК

ТСЖ — это некоммерческая организация, объединяющая собственников квартир для содержания общего имущества многоквартирного дома. Жители могут оказывать влияние на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Обеспечивать безопасное пребывание в здании и надлежащее содержание общего имущества обязано ТСЖ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Под управляющей компанией понимается коммерческая организация, имеющая лицензию на управление МКД и оказывающая соответствующие услуги за деньги. Если дом содержится организацией, она отвечает перед жильцами за благополучие здания и коммунальное обеспечение (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В «КонсультантПлюс» есть готовые решения, в том числе о том, какие есть способы управления многоквартирным домом. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Чем ТСЖ отличаемся от УК

Различия между юридическими лицами таковы:

ТСЖ

УК

Может быть образовано только жильцами многоквартирного дома

Осуществляет управление домом на основании договора, заключенного с собственниками квартир

Можно управлять жилым зданием без какого-либо дополнительного разрешения

Не может оказывать услуги по содержанию дома без специальной лицензии

Председатель и правление ТСЖ отвечают за благоприятное проживание жильцов (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ)

Отвечает за содержание МКД и поставку коммунальных услуг отвечает (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ)

Смена формы ведения дел дома проводится путем прекращения деятельности ТСЖ и выбора нового способа. Например, заключается договор с управляющей компанией (ч. 8 ст. 135 ЖК РФ)

Правоотношения с организацией прекращаются после расторжения договора управления на основании решения общего собрания жильцов

Коммунальные платежи формируются на специальном счете МКД под контролем председателя ТСЖ, оплата за содержание выставляется по факту выполненных работ

Управляющая компания производит ежемесячные начисления и ведет финансовую бухгалтерию дома в соответствии с условиями договора

Плюсы и минусы ТСЖ

  • Жители принимают непосредственное участие в содержании МКД, в том числе уполномочены определять платежи за коммуналку и контролировать обеспечение энергоресурсами.
  • Все вопросы, связанные с содержанием дома, решаются на общем собрании жителей.
  • Собственники квартир могут выбирать организации для выполнения работ по ремонту МКД, обеспечения технической и пожарной безопасности.
  • Есть председатель ТСЖ, уполномоченный организовывать деятельность товарищества и выступать от его имени во всех учреждениях и органах власти.
  • Предусмотрено право заключать договор управления с коммерческой компанией и вести контроль за ее деятельностью.
  • Несложные работы можно проводить силами жильцов дома (облагораживание придомовой территории, покраска стен), что позволит сэкономить.
  • Есть риск избрать некомпетентного или сумасбродного председателя правления.
  • Без должного контроля за деятельностью правления и председателя они могут тратить деньги не по целевому назначению, собирать больше, чем нужно на самом деле.
  • Поскольку правление и председатель ТСЖ избираются из жильцов дома, есть шанс избрать некомпетентных руководителей — не все жильцы обладают необходимыми знаниями и навыками в области управления многоквартирными домами.
  • Домом управляет профессиональная организация, оснащенная необходимой техникой и персоналом сотрудников.
  • Помимо проведения ремонтных работ управляющая компания обеспечивает пожарную безопасность, контролирует санитарное состояние в МКД, проводит мероприятия по подготовке дома к отопительному сезону, отвечает за качественную поставку коммунальных услуг в пределах домовладения.
  • Деятельность организации можно проконтролировать на сайте ГИС ЖКХ или обязать УК предоставлять жильцам дома ежемесячный отчет.
  • За ненадлежащее исполнение обязанностей управляющая компания несет административную или уголовную ответственность перед надзорными органами исполнительной власти.
  • Цель любой коммерческой организации — зарабатывание денег, поэтому за содержание дома управляющей компанией жильцы платят больше денег, чем за услуги ТСЖ.
  • Качество выполняемых работ бывает плохое, а затраты не соответствуют качеству. При этом вину управляющей компании трудно доказать.

Что выгоднее — ТСЖ или УК?

Самая надежная и экономичная форма управления многоквартирным домом — это товарищество собственников жилья. Правда, многое зависит от председателя ТСЖ и гражданской активности остальных жителей. Если в правление избраны инициативные люди, проживать в МКД станет удобнее и дешевле.

При этом добросовестная управляющая компания может обеспечить более благоприятные условия проживания в доме с помощью имеющихся технических ресурсов и работников с опытом управления в сфере ЖКХ, однако расходы будут больше.

Если жильцов не будет устраивать деятельность управляющей организации, они всегда могут расторгнуть с ней договор и создать товарищество собственников жилья. Но нужно разбираться, имеют ли жильцы дома опыт управления многоквартирными домами, знают ли председатель и члены правления ТСЖ нормы законодательства в сфере ЖКХ.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».

Управляющие компании и организации – есть ли разница

Задумывались ли вы когда-нибудь над вопросом, можно ли считать равнозначными в сфере ЖКХ понятия «управляющая организация» и «управляющая компания»? Дело осложняется тем, что на сегодняшний день нет чёткого разграничения этих понятий. Давайте вместе попробуем разобраться в данной статье.

В статье 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом, из которых собственники помещений выбирают тот, который кажется им наиболее приемлемым:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
  2. ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.
  3. Управляющая организация.

Жилищное законодательство не предусматривает способ управления МКД управляющей компанией.

Определение «управляющая организация» легко найти, оно дано в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ. Это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом.

Не найдя в жилищном законодательстве определения понятия «управляющая компания», РосКвартал обратились за разъяснениями в Минстрой РФ. Им прислали следующий ответ.

Таким образом, по мнению Минстроя РФ термин «управляющая компания» по своему содержанию и значению равнозначен термину «управляющая организация».

Второй вопрос, который появляется, после того, как мы определились, что термины «управляющая организация» и «управляющая компания» равнозначны, – считаются ли ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК управляющими организациями.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признаётся добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Товарищество собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст. 123.12 ГК РФ).

Цели такого объединения и создания товарищества собственников жилья аналогичны ТСН.

Согласно ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в этом доме, в нескольких многоквартирных или нескольких жилых домах.

ТСЖ обеспечивает владение, пользование и распоряжения общим имуществом в МКД либо совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД или нескольких жилых домах.

Кроме того, ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению ОИ в МКД, предоставляет коммунальные услуги потребителям, осуществляет другую деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Управляющая организация же – это юридическое лицо, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 162 ЖК РФ).

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что такие организации, как ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК не являются управляющими организациями.

ТСЖ или управляющая компания: какой способ управления лучше?

Многие жители многоквартирных домов сталкиваются с проблемами со стороны управляющих лиц или организации.

Как правило источник их недовольства — это завышенные тарифы и услуги ЖКХ низкого качества. Часто домовым управлением занимается УК. Но бывают случаи, когда жильцы должны брать инициативу в свои руки и контролировать управление домом. Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Давайте разберёмся.

Что собой представляет ТСЖ?

ТСЖ – некоммерческая организация, главная цель которой это не получение доходов, как у УК. Люди объединяются, чтобы отстоять свои интересы, а значит завышать расходы, чтобы сделать свою деятельность финансово оправданной, у них нет. Деятельность большинства товариществ достаточно прозрачная. И не удивительно, ведь председатель и правление действуют во благо себе и другим жильцам. И они сами являются жильцами дома. Им незачем конкурировать с другими компаниями на рынке, как УК.

А вот управляющая компания обслуживает и содержит дом на основе возмещения. Управляющие компании бывают трех разновидностей:

  • Управляющие – нанимают субподрядчиков, ухаживающих за придомовой территорией и непосредственно домом.
  • Эксплуатационные – непосредственно предоставляют ряд услуг, обслуживая дома.
  • Гибридные – содержащие дом и ухаживающие за ним, предоставляющие коммунальные услуги.

Функции у ТСЖ и УК очень похожие. Они заключают договора с подрядчиками, поддерживают надлежащее состояние многоквартирного дома, нанимают персонал, ухаживающий за придомовой территорией, рассчитываются с коммунальщиками. Также и ТСЖ и УК занимаются сбором оплаты за коммунальные и иные услуги, работы и оплачивают налоги (здесь надо понимать что налогообложение ТСЖ и УК тоже различно). Но есть отличие ТСЖ от управляющей компании: ТСЖ не извлекает из своей деятельности коммерческой прибыли. Управленческую деятельность ведут выбранные жильцами собственник помещений многоквартирного дома — председатель и правление ТСЖ.

Читать еще:  Как правильно заполнить платежку в сбербанке онлайн фиксированный платеж омс ип

Плюсы и минусы ТСЖ

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией – это возможность выбирать любую эксплуатационную компанию. А также сменить организацию, предоставляющую услуги (в том числе — коммунальные), при условии что он показывает неудовлетворительную работу, завышает расценки.

Большой плюс ТСЖ и то, что жильцы фактически свободно распоряжаются общими средствами. Если в подъездах надо поменять двери и окна, ждать планового ремонта не придется. При условии, что денег накопилось достаточно, выполнить ремонт можно в любое удобное время. Также жители дома вправе обустраивать свой дом: подъезды, детские площадки, помещения свободного назначения, крыши и т.д., исходя из своих представлений о комфорте, безопасности и удобствах.

Преимущества ТСЖ перед УК еще и в том, что товарищество собственников жилья имеет право получать доход от помещений, сдаваемых арендаторам под офисы и магазины.

А вы знали что мы предоставляем услуги по созданию ТСЖ ?

  • Бухгалтерия ведется самостоятельно. На практике это означает, что уполномоченные правлением люди рассчитывают квартплату и занимаются ее сбором и выполняют ряд других действий.
  • В большинстве ТСЖ квартплата выше. Это связано с необходимостью оплачивать дополнительные услуги.
  • При возможных спорах с органами власти или недобросовестными подрядчиками, приходится нанимать адвокатов или защищать себя в суде самостоятельно.
  • Придется постоянно взаимодействовать с различными муниципальными службами в процессе облагораживания придомовой территории.

Основные преимущества и недостатки УК:

Если приходится делать выбор ТСЖ или УК, веский аргумент в пользу последнего – профессионализм. Большинство управляющих компаний оперативно реагируют на любые внештатные ситуации.

К достоинствам УК причислим:

  • Налаженная коммуникация с коммунальщиками и субподрядчиками.
  • Расчетами квартплаты и других платежей занимается бухгалтерия управляющей компании.
  • Если возник конфликт между жильцами и коммунальщиками, представлением их интересов в суде занимаются юристы УК.
  • Собственный штат работников и специалистов, которые обладают определенной квалификацией, знаниями и навыками.

Но управляющие компании имеют и ряд недостатков. Многие жители многоквартирных домов не могли полностью проконтролировать расход средств УК. Недобросовестные управляющие компании могут расхищать средства жителей, злоупотреблять полномочиями или халатно относится к выполнению своих функций.

Распространенные проблемы, возникающие, когда домом управляет компания – непрозрачная схема начисления платы за квартиру. Часто управляющая компания работает на несколько домов, поэтому вынуждены обслуживать несколько объектов параллельно. Из-за этого содержание домов ухудшается. Что касается дополнительных доходов от аренды, они уходят в пользу УК, а не жильцов.

Есть ли различия в управлении УК и ТСЖ?

ТСЖ или управляющая компания – что лучше? Рассматривая этот вопрос, проанализируем различия в управлении. ТСЖ обслуживает один многоквартирный дом, а УК много различных объектов. Это не дает правлению управляющей компании сосредоточиться на проблемах одного дома. Неизбежно возникнут ситуации, когда руководство УК перекладывают ответственность за один дом на жильцов другого дома.

ТСЖ – это коллективное управление, председатель выражает мнение большинства жильцов. В управляющей компании все решения принимает директор организации.

Деятельность правления ТСЖ легче проконтролировать. Этим занимается ревизионная комиссия и собрание, состоящее из собственников помещений дома. А УК проверяет органы контроля и надзора (жилищные инспекции), прокуратура.

Так что лучше ТСЖ или УК?

Однозначно можно сказать что ТСЖ. Но в связке с УК. На основе договора оказания эксплуатационных услуг. Таким образом моделируется качественная схема управления МКД: заинтересованные собственники, нанимают опытную УК и обеспечивают контроль за работой УК. При этом собственники в лице председателя и правления ТСЖ отчитываются о своих действиях ежегодно, в том числе и за действия УК. Но стоит учитывать, что если дом небольшой (до 50 помещений), его содержание будет достаточно дорогим и здесь можно своими силами и знаниями обойтись, нанять персонал и самостоятельно не только управлять, но и эксплуатировать.

Также желательно чтобы:

  • Жильцы были хорошо знакомы между собой и доверяли друг другу. Это означает, что каждый будет добросовестно платить все расходы за принадлежащее ему помещение.
  • В доме проживало большинство собственников, а не нанимателей квартир.
  • В доме была инициативная группа и лидер, которая возьмет на себя функции председателя и правления добровольных началах.

Можно выбрать и компромиссный вариант, избрать совет дома, поручить ему заключить ему договор на управление и эксплуатацию с конкретной УК. И требовать с совета дома и председателя обеспечение контроля за УК.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, их преимущества и недостатки, что лучше — ТСЖ или УК

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

Формы управления многоквартирными домами

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2021-й год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Выбор способа управления

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • некоммерческий характер;
  • личная заинтересованность жильцов в результат;
  • прозрачность расходования средств;
  • большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

  • профессиональную основу деятельности;
  • наличие ответственности пред собственниками;
  • освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
  • возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Что выбрать: ТСЖ или УК?

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.

Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций. Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК. Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.

Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector