Reka-home.ru

Река Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возможно Ли Продать Квартиру Купленную На Материнский Капитал

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Можно ли продать квартиру в новостройке купленную с использованием материнского капитала?

Семьи, в которых появляется второй ребенок, получают государственную финансовую поддержку – сертификат на материнский капитал. Воспользоваться сертификатом можно несколькими способами: потратить средства на образование детей, увеличение пенсии матери или улучшение жилищных условий. Большинство семей в России выбирают последний вариант – приобретают собственное жилье. Можно купить квартиру в новостройке или частный дом.

Нередко возникают ситуации, когда жильё, купленное на семейный маткапитал нужно продать. Как осуществить продажу квартиры, чтобы не нарушить закон?

Продажа квартиры. Какие есть ограничения?

В Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не упоминается о каких-либо запретах на продажу жилья, купленному с использованием семейного сертификата. Однако, согласно статье 2 пункта 36 ГК РФ, чтобы продать квартиру, купленную на средства материнского капитала, необходимо наличие специального разрешения, которое выдается органами опеки и попечительства. По закону, чтобы воспользоваться сертификатом, необходимо соблюдение единственного, но очень важного условия – у каждого из членов семьи должна быть своя доля в приобретаемой квартире. Даже совсем маленькие дети становятся собственниками. Поэтому, прежде чем продать квартиру, необходимо заранее уведомить соответствующие органы о сделке, которая предстоит.

Разрешение выдаётся органами опеки, если:

  • Дети не будут лишены своей доли;
  • Жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам;
  • Новое жилье будет лучше предыдущего.

Если проигнорировать эти условия, совершив покупку или продажу жилья без специального разрешения, то сделка может быть аннулирована. Чтобы не потерять новую квартиру от застройщика в новостройке, лучше не рисковать, и сделать всё по закону.

Какие нужны документы, чтобы получить разрешение?

Продажа квартиры осуществляется в присутствии представителей органов опеки. Если вы побеспокоились заранее и получили разрешение этих органов, то в их присутствии нет необходимости. Родителям нужно будет написать заявление и предоставить следующие документы:

  • Заявление родителей/опекунов, которое пишется по утвержденной форме, лично, от руки. В случае отсутствия родителей, предоставляется соответствующий документ (свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав, справка из мест лишения свободы).
  • Паспорта взрослых и свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия.
  • От взрослых членов семьи требуется написание ответственного заявления о согласии на участие в предстоящей сделке ребенка.
  • Документ об оценочной стоимости недвижимости.
  • Документы на жильё.
  • Справка о том, что задолженность за коммунальные услуги отсутствует.

Если вы хотите обменять квартиру на частный дом, то нужно будет предоставить документы о наличии в нем всех необходимых коммуникаций. Также потребуется документ о качестве материалов, используемых для строительства дома. Если все документы в норме, то трудностей с выдачей разрешения возникнуть не должно.

Также есть возможность обмена недвижимости на меньшую по площади. В этом случае доля ребёнка в новой квартире должна остаться такой же по площади – это главное условие для осуществления сделки.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Сам по себе «материнский капитал» с того момента, как только появился, стал довольно серьезным подспорьем для желающих приобрести жилье. Большая половина семей отправили заветный сертификат именно на улучшение жилищных условий. Но со временем была обнаружена проблема, заключающаяся в том, что квартиру, которая была куплена на государственные средства, довольно сложно продать.

Выделение долей

Основная трудность заключается в том, что среди собственников имеются дети. Однако сложно совершенно не означает, что невозможно. Только для этого нужно будет приложить больше усилий. Поэтому давайте более детально рассмотрим, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и последовательность шагов, которые являются обязательными при заключении подобной сделки.

В случае использования государственных денег при приобретении квартиры родители обязуются выделить каждому члену семьи определенную долю, особенно детям. При покупке уже готового жилья выделение долей осуществляется сразу. Однако, если материнским капиталом дом или квартира оплачиваются еще на момент непосредственно строительства, или же были привлечены кредитные средства, то эта процедура осуществляется после сдачи квартиры или выплаты ипотеки. При этом ограничение заключается в распоряжении жилплощадью, которая принадлежит несовершеннолетним. Подобные сделки тщательно контролируют органы опеки и попечительства. Именно поэтому столь актуальным является вопрос, можно ли продать квартиру с материнским капиталом.

Читать еще:  Енвд за неполный месяц в 2021 году

Поиск подходящих вариантов

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Подобное жилье просто продать не разрешается, ведь в таком случае детям просто на просто будет негде жить. Среди исключений из этого правила следует выделить наличие необходимости прохождения дорогостоящего лечения ребенку. Но если не рассматривать критические ситуации, идеальным будет вариант, подразумевающий обмен квартирами либо же одновременная продажа и покупка жилья. Для отчуждения собственности, которая принадлежит детям, потребуются веские основания. Поэтому можно продать жилье, купленное на материнский капитал, только при соблюдении ряда условий:

  • детям будет принадлежать не меньше квадратов в собственности, нежели до момента продажи;
  • дом, где находится квартира, должен отличаться аналогичным уровнем комфорта (обмен на разваливающийся дом никогда не будет одобрен);
  • положительное решение выносится при переезде из провинции в большие города, из окраин в центр города;
  • важно, чтоб стоимость нового жилья превышала цену старой квартиры.

Также в качестве варианта можно рассмотреть выделение долей для ребенка в квартирах родственников до того момента, пока не будет решена квартирная неопределенность.

Согласование сделки с государственными органами

Все сделки, подразумевающие отчуждение детских жилых помещений, в обязательном порядке предполагают наличие разрешения от представителей органов опеки и попечительства. Только там смогут точно сказать, можно ли продать квартиру, погашенную материнским капиталом. В противном случае прохождение госрегистрации будет невозможным. Исключением может быть только случай, когда ребенок уже стал совершеннолетним, и уже не находится под защитой органов опеки. Для получения разрешения соответствующего образца вам потребуется собрать такой пакет документации:

  • заявление, заполненное по установленным нормам и стандартам;
  • паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
  • документ о заключении брака (или о его расторжении);
  • свидетельство, подтверждающее наличие прав собственности на жилье;
  • паспорт квартиры и справка про лица, которые прописаны по указанному адресу;
  • документальное заключение относительно технических характеристик жилья.

После того, как квартира была продана, вам потребуется предоставить документацию, в которой указаны доли несовершеннолетних в новом жилье. Речь идет про выписку ЕГРН и договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала. Таким образом, при соблюдении всех установленных норм и условий, выдвинутых уполномоченными органами, процедура может считаться завершенной законным путем. Если вас интересует, можно ли продать квартиру, оплаченную материнским капиталом быстро, то в данном случае потребуется обращаться к профессионалам. Специалисты нашей компании помогут в кратчайшие сроки собрать перечень необходимых документов и разрешений, благодаря чему процедура завершится гораздо быстрее. Для получения консультаций вы можете позвонить по номеру телефона, представленному на экране.

Облагается ли НДФЛ продажа квартиры, купленной за материнский капитал?

Письмо Министерства финансов РФ №03-04-05/10015 от 15.02.2021

Минфин России в письме от 15.02.2021 № 03-04-05/10015 разъяснил уплату НДФЛ при продаже квартиры, купленной под материнский капитал. Чиновники отмечают, если жилье было куплено на средства материнского (семейного) капитала, то эти суммы являются расходами при покупке жилья. Разберем подробно.

Когда жилье куплено под материнский капитал

Материнский капитал разрешается потратить, в частности, на приобретение квартиры, покупку готового, или строительство нового жилого помещения, а также на реконструкцию жилого дома. Также его можно внести в качестве первого взноса по ипотечному кредитованию.

Жилье, приобретенное на материнский (семейный) капитал или его часть, оформляется в общую собственность родителей и детей. При этом размер долей на каждого члена семьи определяется по соглашению.

Когда и как нужно платить НДФЛ, если родители продают такую недвижимость, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям?

Сколько жилье находилось в собственности?

Согласно п. 3-4 статьи 217.1 Налогового кодекса, при продаже квартиры, приобретенной по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), которая находилась в собственности менее 5 лет (или менее 3 лет, если жилье было оформлено в собственность до 1 января 2016 года), необходимо уплатить НДФЛ.

Освобождается от уплаты НДФЛ только та недвижимость, которая находилась в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения или дольше (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения недвижимого имущества супругами исчисляется с даты государственной регистрации одним из супругов права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

Значит, если не прошел срок минимального владения, то нужно уплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ на каждого члена семьи, который имеет долю в недвижимости.

Имущественный вычет при продаже жилья с использованием материнского капитала

Если жилье и доли в них находились в собственности менее минимального предельного срока владения, то при их продаже можно применить имущественный вычет по НДФЛ. Его размер составляет не более 1 миллиона рублей. С суммы, превышающей 1 миллион рублей, нужно заплатить налог.

Вместо имущественного вычета доход от продажи жилья можно уменьшить на сумму расходов по ее покупке, подтвержденных документально (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Чиновники в комментируемом письме отмечают, что направление средств материнского сертификата на покупку недвижимости является расходами на приобретение имущества. Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов.

Таким образом, можно уменьшить доход от продажи общего жилья на всю сумму расходов по ее покупке. В том числе, на сумму материнского капитала, за счет которого оно куплено.

Обратите внимание: если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях. В случае продажи жилплощади они учитываются при расчете налоговой базы по НДФЛ пропорционально.

При этом важно, чтобы расходы были понесены одним из родителей: владельцем сертификата или его супругом (супругой). Также величина расходов на приобретение жилья в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода, не должна учитываться ранее другими членами семьи.

Поделиться

Распечатать

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала

Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Квартирный вопрос особенно важен для семей с детьми. Государство помогает его решить, предоставляя различные меры поддержки. Воспользовавшись ими, иногда бывает непонятно, как поступать при дальнейшем улучшении своих условий проживания. Разберем, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как это сделать правильно.

Все о продаже квартиры с маткапиталом

Запрещает ли закон продажу квартиры, купленную с использованием материнского капитала

Маткапитал предоставляется семьям как мера социальной поддержки. Выделяется он из государственного бюджета, поэтому расходоваться может только по назначению. А именно для улучшения условий проживания. Получивший такую господдержку обязан отчитаться в целевом использовании средств. За исполнением всех требований законодательства в этой области следят специалисты из опеки, прокуратуры и ПФР.

Купленную с привлечением маткапитала недвижимость при необходимости можно продавать. Но обязательно соблюдается целый ряд ограничений и требований. Они составлены так, чтобы защитить интересы детей, не допустить ухудшения условий их проживания и предотвращения мошенничества, например, обналичивания средств. Таким образом, если все требования закона выполнены, жилье можно продавать.

Продаем по правилам: чек-лист необходимых действий

Чтобы не столкнуться с проблемами, при продаже надо точно выполнять все требования законодательства. Мы подготовили шпаргалку действий, как продать квартиру с материнским капиталом.

1. Выделение долей

ПФР выдает маткапитал с условием, что в течение полугода после его получения все члены семьи выделят доли в совместной собственности. Сроки действительны, если покупается уже построенное жилье. В случае, когда оно находится в стадии строительства или выдан ипотечный кредит, полугодовой срок отсчитывается с момента получения свидетельства собственника либо погашения ипотеки.

Размеры долей не регламентируются законодательством. Но они должны быть выделены для каждого члена семьи. На практике обычно реализуется один из двух возможных вариантов: можно выделять равные части или разделить их пропорционально полученной сумме маткапитала. Если реализуется последний, надо учитывать, что по санитарным нормам на человека не может приходиться меньше 6 кв. м.

2. Поиск новой квартиры

Все сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних собственников, совершаются только с разрешения службы опеки. Оно не будет получено, если взамен продаваемого жилья младшие члены семьи не получат новое. Поэтому необходимо его подыскать. В идеальном варианте продажа и покупка совершаются одновременно или же проводится обмен. При выборе нового жилья нельзя ущемлять интересы несовершеннолетних, поэтому необходимо учесть несколько важных моментов.

  • Дети получат равные или большие части в стоимости недвижимости и в кв. метрах.
  • Кадастровая стоимость приобретаемой недвижимости выше, чем старой. Если нет, то в качестве компенсации размер детских долей увеличивают.
  • Покупаемая квартира должна быть комфортной и удобной не меньше, чем продаваемая. Условия проживания ребенка нельзя ухудшать. Это касается наличия отдельной комнаты, если она была, ее метража, комфортности и т.п.

Хорошо, если предполагается переезжать с окраины ближе к центру или из неблагополучного района в тот, где лучше развита инфраструктура. Служба попечительства с осторожностью относится к сделкам, потенциально нарушающим интересы ребенка. Например, количество собственников увеличится или предполагается привлечь ипотечные средства. Разрешение в таком случае получить намного сложнее или даже невозможно.

3. Согласование со службой опеки

Получить такое разрешение надо обязательно. Без него невозможна государственная регистрация заключаемой сделки. Даже если обманом удастся ее совершить, это признается мошенничеством со всеми вытекающими последствиями, поскольку по закону отчуждение собственности ребенка проводится только с согласия органов попечительства. После того как дети становятся совершеннолетними, такое разрешение не требуется.

Для получения согласования из опеки необходимо написать заявление, к которому прикладывается пакет документов. С их списком надо ознакомиться в отделе. Специалисты разъяснят, какие именно бумаги необходимы в каждом случае. Срок принятия решения составляет 15 дней.

Как продать купленную на материнский капитал квартиру?

  • Правовой статус квартиры, приобретенной на средства материнского капитала
  • Возможна ли продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
  • Иные ограничения на распоряжение недвижимостью
  • Как получить разрешение органов опеки
  • Можно ли заложить квартиру, купленную на материнский капитал
  • Ответственность за совершение неправомерной сделки
  • Споры, связанные с продажей квартиры, купленной на материнский капитал
Читать еще:  Месячный лимит на снятие наличных в валюте

Правовой статус квартиры, приобретенной на средства материнского капитала

Квартира или иное жилье, приобретенное на средства материнского капитала в порядке, предусмотренном ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее — закон № 256-ФЗ), должны быть оформлены в общую долевую собственность детей и родителей. Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ построенное или купленное за счет материнского капитала жилье оформляется в долевую собственность родителей и детей от первого до третьего и последующих. Доли определяются на основании договоренности участников долевой собственности.

Если при использовании средств на приобретение квартиры или постройку дома супруг распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель капитала, которым будет один из родителей, направляет в ПФР нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей в собственности в будущем. Это обязательство должно быть выполнено в течение 6 месяцев, но поскольку ПФР не наделен правами по контролю за его соблюдением, часто оно остается нереализованным.

Соответственно, распоряжение недвижимостью, оформленной в долевую собственность, возможно только при получении согласия всех ее участников. Соблюдение интересов детей, не достигших совершеннолетия, контролируют органы опеки и попечительства. Распоряжение неправомерно оформленной на одного из супругов квартирой, купленной за маткапитал, формально не требует согласия членов семьи или органа опеки, однако высок риск оспаривания сделки (об этом мы расскажем ниже).

Возможна ли продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Каким образом можно продать купленную на материнский капитал квартиру? Есть 2 варианта решения:

  • если дети достигли совершеннолетия, реализация недвижимости происходит без каких-либо ограничений;
  • если этого не произошло, необходимо оформление согласия органов опеки и попечительства.

Если в составе сособственников имущества есть несовершеннолетние, Росреестр при регистрации перехода права к покупателю проверит наличие согласия органов опеки, выданного в соответствии с нормами ст. 8, 20, 21 закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ (далее — закон № 48-ФЗ).

Покупателя наличие в юридической истории квартиры маткапитала интересует с точки зрения устойчивости будущей сделки. Если квартира в собственности одного из родителей и она была приобретена недавно, а в составе семьи есть дети, велика вероятность, что обязательство перед ПФР оформить жилье в общую собственность осталось неисполненным. Покупатель в этом случае может попросить у продавца справку из Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он эквивалентен размеру маткапитала, то риска при покупке не будет.

Иные ограничения на распоряжение недвижимостью

Ограничения на продажу купленной с использованием материнского капитала квартиры могут быть связаны с залогом объекта. Сейчас существует 3 способа продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием средств материнского капитала:

  • погасить кредит досрочно и освободить имущество от залога;
  • получить разрешение банка на продажу заложенного имущества и продать его с сохранением залога;
  • одновременно с продажей имущества перевести на покупателя долг по кредиту (возможно только с согласия банка).

Все эти ситуации требуют глубокой юридической проработки, и велика вероятность того, что органы опеки не дадут согласия на совершение такой сделки. В связи с этим на вопрос, как продать купленную на материнский капитал квартиру в ипотеке, приходится ответить так: либо погасив сначала кредит и освободив ее от залога, либо с разрешения банка.

Как получить разрешение органов опеки

Как продать купленную на материнский капитал недвижимость с предварительным получением согласия органов опеки? Родителям придется представить их сотрудникам доказательства того, что продажа не ущемит права и интересы несовершеннолетних и по ее результатам:

  • дети получат равноценные доли в праве собственности на новое жилое помещение;
  • их жилищные условия не будут ухудшены (как минимум площадь, приходящаяся на ребенка, не будет меньше, чем в реализуемом объекте).

Сейчас при выдаче такого согласия все еще действует письмо Минобразования «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 № 09-М. Согласно ему разрешение должно быть выдано в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления, и оно должно быть подписано руководителем данного органа.

На практике сотрудники органов опеки проверяют не только площадь, но и техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений.

Можно ли заложить квартиру, купленную на материнский капитал

Существуют и другие способы распорядиться имуществом или использовать его для повышения благосостояния семьи. Если ответ на вопрос, можно ли продать купленную на материнский капитал квартиру, положительный, то можно ли заложить ее, чтобы из полученных средств приобрести новый объект недвижимости? Закон № 48-ФЗ (ст. 21) запрещает производить без согласия органов опеки такие сделки, как:

  • предоставление жилплощади в аренду;
  • любые формы отчуждения;
  • передача квартиры в залог.

Таким образом, если права ребенка на долю в праве общей собственности на квартиру формализованы в ЕГРН, передать недвижимость в залог без согласия органов опеки будет невозможно. Разрешение должно быть предоставлено в течение 15 дней с момента обращения за ним. Если органы опеки откажут, то отказ должен быть мотивирован и его можно впоследствии оспорить в суде. Истцами могут выступать как родители, так и прокурор.

Ответственность за совершение неправомерной сделки

Существует ли ответственность, если неправомерно продать купленную с использованием материнского капитала квартиру в ситуации, когда доли еще не были выделены? По общему правилу ГК РФ начинают работать последствия недействительности сделки, о которых можно прочитать в статье «Основания для признания сделки недействительной». Среди лиц, имеющих право оспаривать такую продажу, будут:

  • территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором депонировано нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга;
  • органы опеки и попечительства;
  • члены семьи, чьи доли не были выделены, или их представители.

Исковая давность по таким требованиям составляет 3 года для госорганов или взрослых членов семьи с момента, как они узнали о затрагивающей их интересы ситуации, и 3 года после достижения 18 лет для несовершеннолетних. Интересно, что если доли детей не были оформлены на них до продажи квартиры, но при ее продаже и покупке новой интересы детей были учтены и их доли оформлены, то суд не будет применять последствия недействительности первой сделки или удовлетворять требования о возврате средств материнского капитала исходя из норм закона № 256-ФЗ (см. решение Медвежьегорского районного суда Республики Карелии от 21.05.2015 по делу № 2-277/15).

Споры, связанные с продажей квартиры, купленной на материнский капитал

Проработанные позиции судебной практики в области маткапитала нашли отражение в Обзоре практики рассмотрения судами в 2014–2015 годах дел, связанных с реализацией права на материнский капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016.

ВАЖНО! Зачастую основа правовой позиции судов — это ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, которая обязывает государство придавать особое значение интересам ребенка, которые в приоритете над интересами родителей (см. решение Октябрьского суда г. Самары от 15.12.2017 по делу № 2-4953/17).

В связи с этим обычно суды следуют интересам детей. Например:

  • когда ответчик, воспользовавшись правом на материнский капитал, приобрела жилой дом в собственность, а обязательство в течение 6 месяцев оформить жилой дом в долевую собственность супругов и детей не исполнила, сделку купли-продажи признали недействительной (см. апелляционное определение ВС Татарстана от 01.08.2016 по делу № 33-11377/2016);
  • в случае неоформления жилья в долевую собственность отказ покупателю в удовлетворении заявления об использовании средств материнского капитала считается судами правомерным (см. определение Ленинградского облсуда от 24.04.2013 № 33-1752/2013).

Продажа купленной на материнский капитал квартиры не должна ущемлять права ребенка. Получение предварительного согласия органов опеки призвано выявить все возможные злоупотребления и исключить такие ситуации.

Как обменять квартиру, купленную на материнский капитал

Что такое материнский капитал? Куда можно потратить положенную государством субсидию? Можно ли обменять квартиру, купленную на «материнские средства»? Ответим на эти и другие вопросы…

Кому полагается гос.субсидия, называемая «материнский каптал»?

Законодательством предусмотрено получение «сертификата мамы» семьям, в которых родился второй (или последующий) ребенок в период с начала января 2007 года по 31.12.2016 года (последняя дата может быть, как увеличена, так и уменьшена — законодатели решают этот вопрос). Возраст матери при этом не играет никакой роли.

Получить положенные средства можно и за рождение родных детей, и за усыновление приемных малышей.

Право на получение субсидии за рождение ребенка предоставляется единожды (пока законодатели не решили вопрос о получении сертификата за рождение последующих детей).

Какая сумма выплаты положена по материнскому сертификату

Размер положенной выплаты ежегодно индексируется: так в 2007 году сумма была 250 000 руб. в 2014 году – 429 409 рублей. Если владелец сертификата распорядился только частью положенных средств, остаток денег будет индексироваться.

На что разрешено тратить «материнские деньги»?

  • Улучшение жилищных условий.

Законодательством предусмотрено приобретение квартиры (строительство дома), частичное погашение кредитных обязательств (в том числе ипотечного), а также реконструкция существующего (этот вариант возможен только, если реконструкция приведет к увеличению общей площади в соответствии с нормами).

  • Получение ребенком (детьми) образования.

Деньги можно вложить в образование ребенка (ребенок к моменту получения образования не должен быть старше 25 лет) также средствами можно воспользоваться для оплаты проживания в общежитии учреждения образования.

  • На формирование накопительной части пенсии матери.

Причем при накоплении определенного процента, владелец сертификата может написать в ПФ отказ от этого расходования мат.капитала и направить финансы на другие нужды.

Выплаты по «сертификату мамы» не обязательно расходовать на какую-то одну из целей. Можно тратить их на разные потребности и по частям.

Законом также не предусматривается обмен мат.капитала на наличные деньги.

Когда можно начать тратить «материнские деньги»?

Распоряжаться деньгами, согласно закону, владелец сертификата может только после того, как ребенку исполнится 3 года.

Читать еще:  Трудовой кодекс рф 2021 увольнение

До достижения малышом трех летнего возраста существует возможность применить субсидию на погашение кредитных (ипотечных) или заемных обязательств, полученных на приобретение жилья или строительство дома (а также участие в долевом строительстве). А также на уплату процентов по ним.

Как правильно оформить квартиру, чтобы учесть интересы ребенка?

Жилье, которое покупается с применением денег от «сертификата мамы», обязательно должно быть оформлено с выделением долей на несовершеннолетних детей.

Если оформить недвижимость в собственность сразу нельзя (ипотека или участие в долевом строительстве не позволяет это сделать сразу), то Пенсионный Фонд дает разрешение на оформление в собственность на одного из родителей. Только обязательно с него берется заверенное у нотариуса обязательство, что потом в квартире (или доме) будет выделена необходимая доля на несовершеннолетних детей.

Возможен ли обмен квартиры с доплатой деньгами от материнского капитала?

Да, при обмене жилья с меньшей площади на большую, можно использовать средства мат.капитала.

Здесь есть важный момент! Этими средствами можно воспользоваться только после достижения малышом трех лет возраста.

Самое распространенное на сегодняшний день решение: это продажа квартиры и покупка нового жилья, уже с привлечением средств мат.капитала.

Как обменять квартиру, купленную на материнский капитал?

Можно ли обменять квартиру, купленную с использованием «материнских средств», на квартиру большей площади?

Как вариант – оформляется договор мены, в котором четко указывается, что детям будут выделены доли. Причем размер долей должен быть не меньше, чем в первоначальном жилье. Если правильно оформить все документы, то опека всегда пойдет навстречу родителям, которые хотят улучшить условия жизни для своих детей.

Остались вопросы и нужна
бесплатная консультация?

Продать квартиру купленную на мат капитал и построить дом

Я приобрела квартиру на мат. капитал. Доли еще не выделяла, но если надо то выделю. Суть вопроса в том, что я хочу продать квартиру и построить на эти средства дом большей площадью естественно. Но даст ли опека разрешение? Ведь я не смогу выделить им доли в доме пока он не будет построен. А начать стройку без продажи квартиры не могу так как средств нет.

Ответы на вопрос:

Продать квартиру и построить на эти средства дом большей площадью опека разрешит только если вы на счёт детей положите определённую сумму.

Соответственно опека вам не даст разрешения пока вы не выделите доли детям и не положите на счета детей сумму равную в денежном выражении их доле. Вы внимательно просчитайте шансы построить дом и получить все разрешения на строительство включая подвод коммуникаций проект и выделение участка под строительство.

Вам следует обратится в орган опеки и обсудить данный вопрос с ними. Возможно Вам разрешат продать квартиру.

Вы обязаны сначала выделить доли детям, иначе ПФР обяжет Вас вернуть деньги в бюджет. Далее Вам действительно придется получать согласие органа опеки, которое Вам выдадут только в случае, если Вы предоставите доказательство того, что дети получат аналогичные доли в приобретенном доме.

Без предоставления вашим детям другого жилого помещения Разрешение на Продажу данного жилого помещения, Опека и попечительство Согласия НЕ даст.

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 08.06.2017 г.

Ксения Геннадьевна! За невыделение долей в купленной за счет средств материнского капитала квартире законом предусмотрена ответственность; возможность продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, и строительство дома Вам стоит согласовать с органами опеки. С уважением и готовностью помочь, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.

Похожие вопросы

Вопрос о продаже дома под материнский капитал.

Здравствуйте, скажите пожалуйста. Я знаю, что можно продать дом купленный под материнский капитал если выделить доли детям в другом доме большей площадью. Хотела бы узнать а земельную долю тоже надо выделять или это не обязательно. Главное чтобы доли в доме были. Так или нет.

Скоро выплачу ипотеку, сказали, что нужно выделить доли детям так как использовался мат. капитал. В агентстве мне сказали, что нужно выделять самую малую долю и желательно у бабушки. Т.к не сможем продать квартиру пока не исполнится детям 18 лет. В планах купить квартиру большей площади. Как правильно выделить долю, чтоб далее не было проблем при продаже.

Имеется квартира 23 м.кв которая принадлежит двум несовершеннолетним детям (приобреталась с использованием мат. капитала), эту квартиру хотим продать и купить дом большей площади. В доме все коммуникации есть. Как получить разрешение опеки на продажу? У меня есть квартира площадью 62 кв.м. Где выгоднее выделить доли детям, в доме или квартире, что бы опека разрешила сделку? В таком случае дом я могу оформить на себя?

Вопрос такой, мы продаем дом, использовали в нем мат капитал, после этого выделили детям доли, получается теперь у нас по 1/4 доли, органы опеки требуют для продажи дома выделить где то им равноценные доли, только потом они дадут свое разрешение на продажу жилья, вопрос в том, что нам негде выделить эти доли, так получается я не смогу продать этот дом пока им не исполниться 18 лет?

Мы продаем квартиру с использованием мат капитала, чтобы купить участок и построить дом. То есть продажа свободная. Что бы получить согласие опеки на продажу мы должны выделить равноценную долю несовершеннолетней дочери. У совершеннолетнего сына есть доля в другой недвижимости (частный дом). Может ли совершеннолетний брат передарить свою долю в этом частном доме, что бы опека дала разрешение на продажу квартиры?

Я собираюсь продать свою квартиру (собственность за долго до брака) и купить большей площадью с использованием мат капитала, через займ до достижения младшей 3-х лет. Обязательно ли выделять долю мужу? Если нужно выделять, то возможно ли выделить минимальную долю меньше 1/4. Так как по факту он не участвует финансово в покупке квартиры.

В 2013 г. полностью на средства материнского капитала была приобретена квартира, т.е. затрачивались только средства мат капитала. При составлении договора купли-продажи покупателями прописаны я и двое детей в равных долях, т.е. по 1/3 у каждого. Я находилась на тот момент в браке. Детям необходимо было выделить доли, а про супруга и речи не было. Я сама спрашивала, надо ли супругу выделять долю, отвечали тогда, что это не обязательно. В результате свидетельства о собственности только у меня и у детей.

В этом году решили продать эту квартиру. Нотариус говорит, что мужу нужно выделить долю, и только потом смогу продать. У меня есть нотариально заверенное согласие на продажу общего имущества от мужа. Нотариусу этого не достаточно, говорит, что все равно сейчас надо ему выделять долю. Верно ли это? И 2 года назад в семье родился третий ребенок. Ему тоже что ли надо долю выделять? Или доли должны быть выделены только двоим имеющимся на момент покупки под мат капитал квартиры?

Статьи

Как продать квартиру с маткапиталом?

Можно ли продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского сертификата? Какие условия нужно соблюсти?

C 2020 года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первенца. Использовать сертификат можно только на определенные цели, среди которых значится улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья является самым популярным способом использования субсидии.

Однако, в случае продажи такой недвижимости могут возникнуть определенные сложности, которых можно избежать, если разбираться в нюансах.

Детские доли

Продать квартиру, купленную с использованием маткапитала можно. Самое главное правило — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями. Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита. Если квартира покупалась в ипотеку, то размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала.

После того, как доли определены, необходимо получить согласие органов опеки на продажу жилья. И только после этого квартиру можно будет продать. Но и здесь не все так просто.

Нельзя просто так продать долю ребенка, на его имя нужно приобрести другое имущество. Как правило, сделки продажи и покупки недвижимости требуется провести день в день. Причем стоимость детской доли в новом жилье должна быть не меньше, чем в старом. Поэтому если вдруг приобретается квартира или дом по стоимости ниже проданной квартиры, то ребенку необходимо выделить долю большего размера, чтобы покрыть разницу.

Если не соблюсти это правило, то органы опеки и попечительства могут подать в суд и сделка будет аннулирована.

Если жилье было куплено в ипотеку

Если квартира была куплена с привлечением материнского капитала, то детям нужно выделить доли. Но если недвижимость была куплена в ипотеку, то фактически она принадлежит банку, а значит и доли выделить нельзя. Поэтому продать квартиру, купленную в ипотеку с участием маткапитала, нельзя, пока кредит не будет выплачен полностью.

Но и здесь можно найти выход из ситуации. Продать ипотечную квартиру можно, если полностью вернуть использованные по материнскому сертификату средства в Пенсионный фонд. В дальнейшем сертификат можно будет использовать повторно, если это потребуется.

Самое главное в продаже жилья, приобретенного с маткапиталом, учесть права несовершеннолетних. Несмотря на то, что в Едином государственном реестре недвижимости никак не фиксируется была ли приобретена квартира с использование материнского капитала или нет, как показывает практика, данный факт может всплыть через много лет. И, если родители, по забывчивости или злонамеренно, не выделили детские доли, то сделка будет оспорена, сколько бы лет не прошло.

Купить или продать квартиру безопасно, с профессиональным юридическим сопровождением на каждом этапе сделки, вы можете в компании ДОКТОР КЛЮЧ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector